2014观点年度论坛讨论环节二 资本：金融改革创新与房地产融资路径

主持嘉宾：广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生；华夏时报副总编辑笔夫先生。

对话嘉宾：卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生；金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士；金地集团战略发展总监王南先生；第一太平戴维斯华南区董事长林木雄先生；德信资本董事长陈义枫先生；高力国际研究及咨询部董事陈厚桥先生；世邦魏理仕华南区商业服务部资深董事严思慧女士

韩世同：我们每个嘉宾可能只能讲三四分钟，我们看到台上主要是两类人，主要是做金融服务方面、金融税务服务方面的，以及策划、物业管理方面的代表。我刚刚在旁边参加了《郎眼财经》的录制节目，他们讲到的跟杜女士讲的问题，财经的问题对房地产的影响还是比较大的。刚刚杜女士的时间不太够，所以我想请杜女士把金融方面的问题再说一说，说说金融对我们的影响，然后开发商应该怎么应对的问题讲讲。

杜丽虹：那我就接着刚才的演讲再说几句。从2012年开始，中国就在进行金融市场化的改革，这个市场化的改革它主要带来了两个方面的影响，一个是现在大家讨论的比较热的利率市场化。利率市场化这件事情其实它从国际上来讲，它在初期一定会导致利率的上升，然后可能会有一些金融机构由于恶性的利率竞争而破产，出现这样的一些风险，然后整个市场的利率才回归到一个理性的水平，所以应该说利率市场化这件事情，无论是在国内还是国外，它可能初期的表现都是资金成本的上升。只是说中国今天是利率市场化加上了一个互联网金融，它就把这件事情变得更快乐。因为美国从1976年开始推利率市场化，但是它是到1987年的时候才有储贷危机的爆发，才引发了市场风险，因为它那时候没有互联网金融。但今天中国有了一个互联网金融，所以可能所有的事情发生得会更快，但是原理应该都是一样的。这是一个方面。它对地产商的影响我刚才也说到了，一个是我们的资金成本在上升，一个是我们现在想借到长期的钱更难了，因为短期的收益率就已经很好了。所以大家不愿意把长钱借给你，这是一个方面的影响。

金融市场化另外一个方面的影响，有了更多样化的金融创新的工具，像保险资金推出的各种不动产的投资计划、债券的投资计划等等，还有就是之前已经有信托公司和私募的地产基金，2012年又有了公募的基金公司，它的子公司可以设立专项的资产管理计划，做各种不动产金融的产品，证券公司做资产证券化的门槛也放开了，去年有一单海印股份做的商业地产的不动产证券化的产品。这个证券化产品的特点就是，它的期限要相对长一点，它最长可以到5年，当然它是要求成熟的资产，而且是不能附带抵押或质押权力的。还有就是像现在的中信证券等机构都在探索的私募的房地产信托基金，公募的房地产信托基金虽然在说，但是什么时候推出来还不一定，所以现在很多都在做私募的房地产信托基金。这些金融产品中有相当一部分都是在围绕着不动产的，它为改变我们的资金期限结构、融资结构提供了选择。以前地产企业说地产金融是比较被动的，基本上是有什么工具我就使什么，反正总共也没几样能使的，但是现在你的选择变得更多了，所以这个时候你就需要主动了解这个金融市场的各种工具，然后去选择最适合你的工具来使用。因为不同的工具，它的要求、资金期限、资金成本都是不同的，所以你需要去选择一个最适合自己的金融的工具。最终的目标，我个人还是觉得最核心的目标是使你的资金来源的期限和你的资金运用的期限尽可能缩小两者的差距。举个极端的情况，如果你的资金来源的期限都在10年以上，即使明年或者后年中国的地产市场真的崩溃了，你也不怕，因为你能够顶过这个周期。所以我个人的观点就是，了解这个金融创新，然后去重新塑造自身的金融战略，实现一个资产和负债的期限匹配。

　　笔夫：刚才杜女士的讲话我受到的启发就是，金融创新、利率市场化的一个长期的利好和短期的利空，就是会使得融资成本上升，长期的利好，我的理解是，它带来了一个金融资源的重整、再分配。因为我们国家的金融资产都是被银行垄断的，现在我们的房地产企业如何度过这一段时间的短痛，杜女士也说了一些，我觉得还不够具体，就是房地产企业现在到底应该怎么做能减少这个短期的成本。下面请林总来回答这个问题。

林木雄：大家好，我是第一太平戴维斯的林木雄，由于时间的关系，我就简短地介绍一下。对于利率市场化这个问题我有两个观点，前面的专家的观点我是比较同意的，就是关于今年流动性的控制方面，我们觉得这个风险还是比较大的。第二是关于目前的金融工具不能目前房地产开发商开发和持有的需求，这个缺口很大，我也是比较同意的。

对于未来的发展，我想讲两个重点，一个是在交易所上市的房地产基金，我们觉得目前在国内已经谈了好几年，但是实际上还没有实操的案例。目前我们手头上有一些数据，全世界目前在交易所上市的房地产基金大概的量是7万亿，单单美国这个市场大概有5万亿，亚太区有7000亿，香港有1400亿。关于如何持有低一点成本的基金，在国内还有很大的潜力。香港一个那么小的市场，它其实还不是很成熟的市场，有1700亿的房地产基金，我觉得国内的市场潜力还很大。第二个是目前国外的房地产私募基金。2013年大概有500多家私募基金在管理国内的一些房地产，大概有6000多亿，也就是说每家管理的资产只有十多个亿，这个数据跟国外的一些私募基金相比，它的潜力确实很大。我们现在在国内也代表一些国外上市的房地产基金或者是私募基金收购物业，它随便一个项目都超过20个亿，甚至100亿，它们的市场吸纳力量，我觉得未来潜力是很大的。这两块也可以作为未来发展的方向，也许一些开发商或者是投资者也可以从这方面多思考一下。

韩世同：因为林总有事要先离开，我们掌声感谢。

刚刚林总从国际的咨询公司的角度提出了一些建议，下面我们听听卓越置业集团的张远先生的看法，他们是做商业开发的企业，他们在面对目前的金融形势下，他们房地产融资的对应和做法是怎么样的。

张远：其实卓越在中国房地产界可能是比较极端的企业，我们既不是上市公司，也不是国企，所以融资渠道对我们来讲更重要。但是作为一个民营企业发展到这个规模，我们早已接受了利率市场化。不单是我们，包括很多大国企、上市公司，拿资本金买地的情况很少，现在大部分的买地都是市场化运营的。所以从买地这个角度来讲，我觉得有信托这个桥梁，把银行的表内业务做成表外业务，这个过程已经不可逆了。我们作为开发商，更关心的是市场实现的这一块，我希望金融机构更多的不是创新，而是守约。我们很多的商业银行对按揭的政策，对首付的政策经常在变，我们很开发商卖完房子，一堆的资料压给商业银行，其实我们开始是签了合同的，但是它说没有额度，就把资料压在那里。这是市场行为，市场行为要守约，你对客户是怎么承诺的，你要按照约定来做。中国的银行靠着它的垄断赚取高额利润，它的机制已经是很赚钱的了，现在我就反过来问，你还想赚那么多钱，你投到哪个行业？除了有相应的几个行业投资比较保险以外，银行的资产往哪儿投更安全？如果把这个事情想通了，作为房地产行业来讲，在今年得到的金融上的支持应该是更大一些，而不是像现在这样，银行想赚更多的钱，把资金用到更需要的地方去，我就不知道你需要到哪里去，你要投到哪里去，哪个实业适合你投。现在说房地产行业最好是找直接融资的，直接融资的市场做成这个样子，今后就算政府放开，房地产可以在股市直接融资，谁愿意投给你？作为金融界的朋友，我觉得更要想一下，你的钱往哪儿投，你赚得更多，你的钱往哪儿投，你收得回去，风险更低。如果大家把这个问题都想透了，我觉得金融行业会走得更准一点。

笔夫：这么高的收益率投到哪里去，的确是一个问题。下面我这个问题要问给金地集团的战略发展总监王总。我们知道，过去十几年里面，房子之所以好卖，主要是大家的投资没有别的地方去投，但是现在有理财，8%的收益率也可以了，就没有必要再买房子了。像老百姓这种想法，对我们的销售会不会形成影响？从老百姓心理的角度来说，以前股市也不好，只有买房子是一个比较好投资的机会，现在这种高收益的理财产品的出现，是不是改变了消费者的习惯？

王南：我觉得这不是一个金融的话题，这是房地产市场变化的问题。客观来说，现在中国一年卖住宅卖10亿到11亿平方米，这个数字再往上走应该不会走得太多了，但是你说这个数字会不会往下掉？我们看到有这么多人，有很多刚需，这个需求还是在的。投资或者投机的需求从限购以后，基本上已经很少了，买房的基本上都是需要住的。现在大部分中产阶级谁手里没有两三套房子？他也没有再买房的欲望。而且把买房作为一个投资手段的人已经很少了，现在市场上每年10到11亿平方米的住宅，基本上都是刚性的需求，但是这个增速也是在减缓。现在整个中国新成立的家庭，新结婚的数量，这个增速也在减缓。如果回答您的这个问题，我觉得投资、投机的需求肯定会少，但是我们从2011年限贷以后，到后来的限购，可以看到中国由于人口基数的原因，包括人口红利的原因，这样一个市场的需求还会存在一段时间，肯定不会永远存在下去。我觉得这是一个市场问题。

笔夫：接下来的提问就有点难了，因为从税制又回到了金融改革和融资，我都不知道提什么问题。

下面有请德信资本的董事长陈总来谈谈。

陈义枫：地产基金目前规模还有限，大家可能还不太熟悉，我们德信资本是总部位于深圳，业务面向全国的地产基金，我们连续两年是全国前十的基金公司，我们也是华南区唯一一家排名进入前10的地产基金。

由于时间有限，我抛几个观点出来。第一，我认为房地产行业最好的十年已经过去了，现在也不差，过去是黄金十年，现在是白银十年。但是地产基金的黄金十年刚刚开始，这个观点是在两年半以前我再一次大型活动上抛的观点，业内都比较认可，从这几年的实践来看发展也很好。这个黄金十年，我认为还有两个版本，现在是初级版本，现在大家发展得很快，但是所能担当的角色有限。什么叫高级版本呢？我认为一旦政策允许，有了房地产公募基金，它就能担当大的角色，能够颠覆整个房地产行业的业态。什么时候能够出公募基金呢？我认为万事俱备，就等着房地产行业有系统性风险的苗头。因为这个是重大利好，这个现在出来，但是其它条件是具备的，什么时候房地产风险比较大，政府放开公募基金，能够解决很多问题，到那时候，一场地产的革命，尤其是商业地产的革命就会到来，这是第一个观点。

第二，我认为金融创新的能力越来越会成为开发商的一项核心竞争能力，而且它的角色、作用会越来越高。

第三，现在有不少有规模的开发商都自办私募基金的平台，有的自己独立办，有的跟地产基金公司合伙办。我认为不能小看这个趋势。现在这个私募基金对于大开发商来讲只能解决小问题，因为它的规模比较大，私募基金的融资效率还是比较低的。但是为什么不能小看呢？因为地产商的金融基因需要时间去熏陶，就像武功需要时间去磨炼一样，一旦公募基金放开你才去学，恐怕你就远远落后了。所以我认为开发商进入地产基金的这个模式也非常有必要。有能力的自己办，没有能力的可以合伙办，再不济的，你就密切关注，有机会多合作，这是我对开发商朋友的一个建议。

最后，我向在座的开发商朋友发出一个邀约，期待跟我们德信资本开展各种合作。

韩世同：后面还剩下两位嘉宾，也是国际五大行的，就是高力国际的陈总和世邦魏理仕的严总，他们都会谈到商业地产和房地产融资方面的内容，首先有请陈先生谈一谈，您的策划经验非常丰富，给大家介绍一下这里面有哪些路径。

陈厚桥：我们高力国际是比较专注在房地产商业地产的策划、营销方面，这几年商业地产的项目非常多，所以我们在跟发展商合作的过程中也感受到他们在资金方面的压力。在这一块，我有几个观点。第一，因为现在市场竞争越来越大，房地产的利润空间越来越窄，所以金融创新肯定是志在必行的，而且未来可能发展商对于融资，对于资金的安全更为关注。第二，因为现在市场的发展逐步向商业地产转变，商业地产的比重也越来越大，参照国外的一些经验，可能未来的地产开发模式从纯地产开发会转向未来的持有、运营。我觉得未来的金融创新可能更多的是跟地产后续运营要相挂钩。所以在这几个方面，比如说联合开发，开发商结合有运营经验的运营商来做一个联合开发，通过运营商来解决后续项目运营的安全问题，这是一个模式。另外，前面有一位专家提到，专业的房地产基金，这一块未来也是一个重点。第三，未来的融资可能更多的是从房地产开发的中段去介入。我们现在讲的融资都是首购环节，就是怎么样融资去拿地，怎么样融资启动这个开发，但是可能未来开发商会更关注后面这个房子怎么卖出去，怎么把它运营好。在后面怎么样通过好的方式去吸引这些投资人，特别是藏富于民，怎么样把这么多民间的资金结合起来，开发商给投资人定制一个产品，在后续通过市场的运作，把这个产品通过市场价格销售出去，这样开发商可以赢得一个资金，投资人也可以得到一个获利的空间，这样确保了资金进入到地产行业。所以我觉得未来的重心可能是在中段，特别是跟后续运营相关的融资。

韩世同：下面请严女士接着谈一下商业地产融资的问题。

　　严思慧：谢谢韩老师。我想说一下商业跟金融方面的看法。我们在做一些开发商的商业顾问的时候，就会发现开发商迫于一种压力，必须要做商业。因为现在很少批出纯住宅用地，政府也希望土地能够集约利用，在财政收入方面能够增加税收，而且长期来看也能有税收收入。开发商在开发这些商业物业的时候，假如说住宅可能是18个回收期，它可以把资金全部回笼，如果是购物中心的话，我们极少看到10年之内能把资金回笼回来的。在这种情况下，开发商的融资渠道是非常少的，要么就是向银行贷款，那个贷款的利率基本上也是到了6%到8%。

另外还有就是金融创新，这需要市场上有充足的资金，我们才能创新。市场上除了金融机构、保险机构还有没有其它的资金呢？很多资金持有方是需要有稳定的回报的。我们认为私募基金是一个创新的渠道，只要是他们能够合理的运用，而且是能够受到监管的，我认为它可以给商业的房地产带来一个新的融资的渠道。

最后有一个提议给到开发商。与其说我们的物业建好之后总是想着自己不营运，要把它整体卖掉，不如及早地创建一个自己的营运团队，因为这个事情提前做好过以后你再做，到时候可能市场上已经出现了很多你的竞争对手，他们的管理能力比你强。所以政府的发展方向也是，以后会把土地作为更多的商业功能去推出的。因此，有自己的一个商业管理团队会更加好。

笔夫：刚才听了各位专家的发言，韩总让我最后总结，恭敬不如从命。其实也谈不上总结，各位专家说的，我觉得真的是非常的专业，我觉得受益匪浅，如果让你们聊上一天的话，我觉得大家也不会觉得时间长。

我听了这么多专家的发言，我有三点体会，一个是房地产进入了新的时期，原来可能是一个工业化时期，现在是一个后工业化时期，房地产这个产品更加金融化，这也是面对房地产的金融服务业的一个大好的机会。第二，房地产市场专业分工更加明细，不一定都得自己去做，可以交给专业的公司来处理。第三是整个市场更加市场化，利率市场化必定带来整个房地产的市场化。这是我听了各位专家的发言之后的一点体会。

谢谢各位专家的发言，谢谢各位嘉宾，我们这个环节到此结束。