宝龙业绩会：在一二线城市发展更简单
作者: 陈业 鲁鹏     时间: 2014-03-14 03:19:37    来源: [ 观点网 ]

今年将更聚焦，特别是聚焦在上海，希望在上海投放更多的资源和资金。

　　观点网 陈业 鲁鹏 “在三、四线能做，在一、二线城市就很简单。三、四线城市的难度绝对比一、二线城市难度更大。”在2013业绩会上，宝龙集团总裁许华芳如是总结。

　　据了解，去年宝龙共完成93.7亿的销售额，超过年初定下的80亿目标。对此许华芳称，管理层对该成绩较为满意。

　　“为什么能够增长呢，一方面我们加大了刚需产品的结构，产品方面本身就有所变化；第二是去年销售额里面，一、二线城市比历年增长很多，这是最主要原因之一。”

　　而对一二线城市战略，据许华芳介绍，通过近几年的摸索，了解到“其实一线城市是低风险，中回报的格局。只是说门槛比较高”。

　　他指出，对已经上市且有一定规模的企业，门槛高的问题能够克服。而且从管理和资源整合上看，在上海等一二线城市会更简单、更高效和更有结果。

　　在土地拓展方面，许华芳介绍，今年将更聚焦，特别是聚焦在上海，希望在上海投放更多的资源和资金。

　　其次是坚持低成本战略，不会去参与所谓的地王，高单价，回报率不高的项目不会去碰。并根据公司的销售和现金流情况新增土地储备。

　　在追求做大规模上，也要同时考虑市场的风险和波动。从去年开始已经有和别人合作，鼓励项目合作模式，未来会加大这种合作模式的发展。

　　谈及去年负债率上升的问题，许华芳称，公司整体负债率还是控制得比较好，负债率为64%，在行业中也是可接受的。

　　据许华芳介绍，负债提高的最主要原因在于，新增的持有性物业以及去年取得的11块土地，这是最主要因素。“从公司的角度来讲，这个指标和数据都是能够接受的。”

　　对公司毛利率下降的问题，许华芳则表示，首先是行业趋势在往下走，其次是2013年交房比例大部分是2011年低位销售的货源，还有去年商业交房的比例比住宅低得多，而历年来商业毛利高。

　　许华芳表示，一年内无法将毛利率重新提升至40%的水平，但希望朝该方向努力。

　　以下为宝龙集团2013全年业绩发布会现场问答整理实录：

　　现场提问：看到宝龙合约销售增长了四成，增长的原因是什么？管理层对于这个结果是否满意？刚才许总提到今年销售目标是120亿，将通过什么方式来达到这个目标？

　　许华芳：去年93.7亿的业绩公司管理层还是比较满意的，还比预定目标增长20%，整体数据还是不错的。

　　为什么能够增长呢，一方面我们加大了刚需产品的结构，产品方面本身就有所变化；第二是去年销售额里面，一、二线城市比历年增长很多，这是最主要原因之一。

　　今年120亿的目标有几个方面的保证。第一，货源比较充足；第二，今年单单上海销售规模能够占到30%，再加上杭州、厦门、天津这两个城市占了40%，这四个城市就占了我们70%的销售量。无论从城市，还是从产品上来讲还是比较有把握和竞争力。我们管理层很有信心，应该会超额完成我们的销售目标。

　　对一、二线城市的战略，公司管理层，特别是我们主席在上市时做了一个很重要的决策--到了上海。去上海之前我们对一线城市了解没那么深刻，总觉得地价很高，可能利润不一定特别高。但是到了上海，通过这几年的摸索和了解，其实一线城市是低风险，中回报的格局。只是说门槛比较高，每个项目总价比较高。

　　但是对于已经上市有一定规模的企业，这个问题则能够克服。在过去的两年中，在北京、上海布局了七个项目，还会不断加大在上海的比重，主要原因是看好上海。

　　还有个原因，从管理和资源整合度来讲，在上海会更简单，更高效，更有结果。去年我们在上海第一个社区MALL开业，效果是超乎想象的，它的出租率100%，开业率95%，客流量和生意都远超我们的预计，所以有信心在上海做得更好。

　　有很多投资者经常开玩笑说我们以前经常做三、四线，到一线城市会做吗？我说你在三、四线能做，你在一、二线城市就很简单，三、四线城市的难度绝对比一、二线城市难度更大，这是我们的体会。

　　现场提问：去年负债提升是什么原因，今年宝龙如何改善负债水平？目前在上海有7个项目，这些项目与其他城市在运营上有什么差别，如何与现有的项目进行更好的互动？

　　许华芳：从负债来讲，公司整体负债率还是控制得比较好，负债率为64%，在行业中也是可接受的。

　　负债提高的最主要原因在于，新增的持有性物业以及去年取得的11块土地，这是最主要因素。从公司的角度来讲，这个指标和数据都是能够接受的。

　　上海项目发展模式和其他城市有什么不一样，大体上模型还是接近的，还是综合体，还是有一个持有型的购物中心。但是它在产品线上有所不同，我们有三个产品线，在上海产品线主推社区综合体，在外环，地铁上盖，辐射20到25万人的大社区模式，这是上海的主打模式。现在我们7个项目里面有5个都是这种模式，这是主打产品。

　　在拿地方面，还是会稳健，去年我们收获还是比较大的，取得了不少的土地储备。

　　现场提问：去年毛利率下降的原因是什么，今年会不会提升？今年房地产的价格你们预计是怎样的？

　　许华芳：毛利率问题管理层也很关注。毛利率下降有几个方面的原因，第一个，行业的趋势也是往下在走；第二个，去年交房比例大部分是2011年低位销售的货源，还有今年商业交房的比例比住宅低得多。我们历年来商业毛利高，这两个因素是最主要的。

　　在2013年的93亿里面，毛利率肯定比这个数字还要好一些，但是要回到以前的40%多难度很大，现在什么成本都高了，这是客观的事实。从长远来讲还是会回到比较好的毛利率状态，管理层没有定死一个什么数字。

　　现场提问：可以回到40%的水平吗？

　　许华芳：一年内肯定达不到，我们希望往这方面努力。

　　现场提问：今年可售的货源是多少？未来会加大在上海的发展，但是上海地价很高，将来要做更多的融资，更多的借贷来发展，会不会觉得负债率会再增加？

　　许华芳：今年货源还是比较充足，我们预计货源是250亿到280亿。不同城市间，我们一线城市会占比30%，二线城市占40%，三、四线城市30%，这个结构是比较好的。

　　至于上海的拓展力度和公司发展，公司还是想进步，也会努力在上海会积极拿地。但是在权衡风险和扩大规模同时，会选择一些项目合作，简单说大项目都找人合作，基本是这样。

　　从今天来看，我们在上海的表现还是比较出色，有7个项目，5个是底价拿的，2个溢价也不高。我们做商业地产，在中国的发展还是有特别的优势。现在一直都有和其他企业在谈合作，去年有两个项目都是和别人合作的，未来会陆陆续续主动性寻找合作。

　　现场提问：商业方面刚才提到会在天津、重庆、江苏、浙江开四个商场。苏州年初出台新政，限制出售比例，会不会影响到业绩？

　　许华芳：江苏这种政策还是特殊地点、特殊政策。对过去的一些要求可能没办法做到，只能对新项目提要求。我认为这是很好的调节，调节对我们来说也是好事。政府不控制就会出大问题，所以我觉得这倒不是一个不好的信息。

　　现场提问：之前期杭州个别项目降价，像杭州这样的1.5线城市，降价会不会变成普遍现象，还是说暂时这样？

　　许华芳：杭州的情况，其实是国内媒体无限放大了。该降价发生这后一个礼拜，我正好去杭州，了解过同行，也了解了金融机构。

　　第一，没降那么多，有的只降了百分之十几；第二，降价的企业一卖完以后在边上又买了一块地。

　　从他的角度来讲，降价是追求快周转，现在很多企业的模式都是快周转。我们杭州也有项目，所以比较了解，杭州市场其实是个不均匀的市场结构。整个杭州东西南北都展开出去，杭州平均是15个月左右的销售量，但是不同区域差异很大，这次降价的区域是22个月。

　　现场提问：融资方面，现在香港的融资环境随着美国QE退出变得越来越紧，国内对影子银行进行调控，也出现了国内第一条信托违约的现象，这个会不会影响国内的信贷环境？宝龙在国内信托融资方面的占比是什么样的，会不会受到很大影响？

　　许华芳：从融资环境来看，整体而言国内对按揭的规模有所控制。我们现在看到的迹象是，所有资源向大企业集中，向上市企业集中。有理由相信这些小的公司在今年被洗牌，因为现在已经开始规模经济。

　　我们同行交流的时候开玩笑说，再过两年，行业前50强的能做，商业地产前5强能做，区域龙头能做。

　　我们公司很简单，定两条线，第一个是行业要保持在50强内，商业地产保持在5强内，在专业方面，规模上都保持一定的竞争优势，这是公司的基本想法。

　　融资方面对我们这种企业还是比较松的，从去年的融资表现都可以看得出来。我们公司现在的信托是1.5亿，占不到1%。

　　现场提问：去年信托是1.5亿，2012年同期是多少？之间利息成本降低，带来利息成本的节省，这个趋势是向上还是向下？现金流现在状况是怎样的？土地成本占比又是多少？

　　许华芳：2012年信托是十几亿，2013年是1.5亿。

　　在成本方面，去年提出调结构，降成本，这两点财务团队都做得非常出色。按照理论来讲，现在短债比例才20%，因为有一个是资产内保外贷，是循环贷款，不用考虑进去，但是在会计准则上还是归为短债。

　　我们去年总平均成本下降了1%，如果以100多亿来讲，一年能够省1亿多的融资成本。

　　2013年底手上现金有48亿，比去年增加了139%。第二，我们短债只有40亿，长短债比是很健康的。明天有一笔人民币债到期，是通过资产来过还，我们已经放在账上，未来人寿的部分也会用这种方式来准备。而且额度还没有用完，现在还有1亿多的额度。

　　在土地成本方面，我们还是维持低成本的土地储备，土地成本和销售比平均是12%到15%左右，在行业内是比较低的。

　　现场提问：电商业务具体是怎么考虑和布局的？在这方面你们有什么优势和竞争力？这个业务在2014年有什么样的展望？

　　许华芳：电商这个思路是公司创新的一种精神，把它做到多大我们也没有想得那么远。更大程度上是觉得，企业总要努力、创新和尝试。

　　我们社区化O2O最大特点是有一个载体，以福州为例，有500个商户，有30万忠诚的常态客户，这两个都是最大的资源。

　　当时的想法很简单，思路是如何帮商铺赚更多的钱，如何提高客户忠诚度和服务满意度。很简单，就帮商户免费搭一个电商平台，免费搭一个物流平台，让他们能够去卖。当我们的商户，经常来我们宝龙的，比如说家里做饭没有油米，你在手机打个电话，半小时就能够送上门，提高他们的效率。

　　我们的特点就是因为有这个购物中心，未来走的是大数据和会员制，因为只有三、四十万人，不像天猫、京东要分析几亿人，分析这三、四十万人的准确率是很高的。

　　目前电商平台有专门的团队在负责。今年的目标是希望扩大到4到6个项目。模式是一个购物中心一个平台，而不是一个平台走天下。

　　现场提问：现在政府大力推行城镇化的发展，公司会不会把握这个利好政策，或者会不会用这个政策创造一些商机？

　　许健康：宝龙这几年一直在三、四线的城市投资，去年还组建了一个公司，拿4亿投资了5个项目，会在今年5月份、6月份、7月份开业，去年拿的地都会在这个期间销售。

　　根据中国的城市化发展，一、二线城市已经发展到容忍受限的状况，发展太快，环境破坏，交通问题，给城市带来很大的负担。所以经济要发展，城市还要发展，所以就转向城镇进行发展。

　　宝龙延续以前的发展模式，专门成立一家公司，按照以前的理念做得更快，更好。



（审校：武瑾莹）
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