朱中一：长效机制建立完善需要很长时间

SOHO中国正觅7亿美元定期贷款进行再融资

樊纲：回归正常增长对大家都是好消息

樊纲：房地产行业的波动是小波动

朱中一：对房地产市场调控不能放松

朱中一：新城镇化对房地产的四个要求

中骏置业控股有限公司常务副总裁李维表示，中骏置业已经做好了向百亿销售额冲刺的准备。

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 见习编辑 郑鹏 随着房地产调控的持续与深入，很多房地产企业都在不断调整，以找到适合自身的发展方式。

　　对于今年年初国五条的出台，中骏置业控股有限公司常务副总裁李维却表示，这并未对中骏置业的销售产生很明显的影响，反而在三月份中创了新高。

　　7月11日，中骏置业刊发上半年正面盈利预告，预计今年上半年收入及经营利润将较去年同期有明显增长，增加原因是由今年上半年交付的竣工物业大幅增加所致。

　　截止6月30日，中骏置业今年首6个月累计实现合同销售金额约51.55亿元，累计合同销售面积约40.98万平方米，同比分别大幅增加150%和69%，累计合同销售金额占全年销售目标75亿元的69%。

　　对此，李维表示，中骏置业已经做好了向百亿销售额冲刺的准备，如果下半年市场平稳，应该会有机会实现这一阶段性的目标。

　　以下为观点新媒体对中骏置业常务副总裁李维先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：中骏置业今年销售进度是否符合公司的预期？

　　李维：我们年初制定了一个相对保守的销售目标，75亿。

　　因为2012年的销售目标是40亿，后来完成了60亿，今年提出要有合理的增长，根据推盘计划定了75亿。原来的设想是上半年35亿，下半年40亿，结果上半年实际完成了51.55亿，超越公司的预期。

　　我们也已经做好了向百亿销售额冲刺的准备，如果下半年市场平稳，应该会有机会实现这一阶段性的目标。

　　观点新媒体：国五条下来之后对中骏置业有没有产生影响？您觉得什么样的政策对市场影响比较大？

　　李维：国五条对公司没有产生实质性的影响，反而在三月份销售创了新高。

　　国五条是上一届政府做的事情，新一届政府在做一些正面的决策，在思考过去为什么越调越涨的问题。

　　解决这个问题有一定的难度，我个人的看法是两手抓、两手都要硬，市场的归市场，政府的归政府。供应的双轨制就比较好，有市场的供应，也有政策性的供应，而且要做到公开、公正、透明的管理，拿出一些好的模式，这样才能解决住房问题，解决房价上涨的问题。

　　观点新媒体：有人说现在政策调控已经成了一种常态，关键是企业要把自己的事情做好，中骏置业在营销策略或者在价格方面有什么样的应对措施？

　　李维：我们长期坚持的一种营销方式是体验式营销，比如说推一个新盘，会让准业主来看过去所有的盘，不是单单看新盘，让他们看到中骏的成长，看到中骏越做越好，就会有信心。

　　同时，这种体验式营销让业主会有一种身临其境的感觉，对品质、对后期物业会有认同感，这样才会真正打动客户的心。把给业主呈现的东西提前打造好，在市场好的时候会卖得比别人更好，在市场不好的时候会卖得比别人更快，坚持品质是我们长期以来一直做的事情。

　　观点新媒体：中骏置业为客户提供的物业服务有什么样的特色？

　　李维：物业管理都是由自己的物业公司负责，第一目标不是赚钱，而是使房产保值增值。

　　我们在这方面吸收了香港的经验，尽量导向酬金式的管理，抽取合理的利润，其他都是业主的。

　　未来，物业管理是房地产企业能不能做好的一个非常重要部分。

　　观点新媒体：上半年土地市场很热，出了很多地王，您怎样看现在的土地市场？

　　李维：上半年主要是因为全球资金都比较宽松，有海外融资平台的地产公司，比如说在香港有上市平台的地产公司在境外融资，还有国内比较大型的央企地产公司资金链比较宽松。

　　但是，地方政府特别是一、二线城市上半年推出来的土地不是很多，特别是好的土地比较少。所以，过去一个说法是僧多粥少，现在大家的提法是狼多肉少，这肯定会导致市场表现非常亢奋。其实我觉得中国这么大，不会有开发商拿不到地的情况，土地还是有的，但是大家可能想追求更高的利润回报，加快周转，所以拿地拿得特别激进。

　　观点新媒体：中骏置业在拿地方面是否会做调整？会不会担心土地成本过高？

　　李维：我们长期以来一直比较稳健地拿项目，上半年六个月平均每个月拿一块地，全部集中在传统海峡西岸经济区。

　　上半年我们总共拿了130多万平方米土地，花了23亿左右，拿地成本楼面价在1700元到1800元之间，也是以做刚性需求产品为主。我们在拿地方面还是坚持稳健，不着急的策略。下半年如果出现市场逆转，可能是更好的拿地机会，我们一直用比较平和的心态去看。

　　观点新媒体：中骏在全国其他区域的拓展重点是哪里？

　　李维：主力市场是在海峡西岸经济区，同时也进军了环渤海和珠三角，下一步的重点目标会在长三角，当然我们也希望能够尽快进入上海市场。

　　观点新媒体：住宅产品线的比例是怎么样的？商业地产占公司的利润比例是多少？

　　李维：今年上半年三条线都卖得很好，但是从过去几年情况来看，高端产品销售额占10%左右，中高端产品过去的比例在50%，现在压到30%左右。中端产品过去在40%，现在提升到60%左右。原来是1：5：4，现在是1：3：6。

　　因为受到宏观调控政策的影响，改善型产品比重会相对减少，刚性需求产品更受市场追捧，所以我们会做一些调整，但是10%高端产品不会放弃。

　　商业地产比例还比较少，我们一直在摸索，但是步子没有迈得特别大。我们觉得需要持有优质的商业地产项目，能够带来丰厚的租金回报，对企业发展很有利。特别是在市场波动的时候，有一些稳定的现金流对抵御市场波动风险是非常有利的，这需要时间，我们会一步步做好。

　　因为商业地产部分不是最大的比重，所以在这方面是稳扎稳打、步步为营，把现有项目经营好，把在建项目建设好。

　　观点新媒体：房地产企业的融资动作比较频繁，公司有没有融资方面的考虑？

　　李维：我们还是秉持稳健的财务政策，因为有一种说法，大量的负债是下雨天挑棉花，越来越重，会给企业带来更大的压力，企业的合理举债和合理成长速度要匹配。

　　我们过去几年的合约销售额增长是25%，未来可能会有40%、50%的增长速度，如果举债太高会把利润压榨掉，所以要合理运用财务杠杆。

　　关键要加速周转，拿到项目以后能够尽快运作、尽快开盘、尽快销售，用高周转方式来弥补资金方面的缺乏。因为债务太高，碰到市场波动很厉害的时候压力会非常大，这对企业发展是不利的，保持一个健康长期的发展会更有利一些。

　　观点新媒体：闽派地产项目特色主要表现在哪些方面？随着越来越多企业进入福建，如何提高企业竞争力？

　　李维：闽派地产商总体风格是做工精细，像园林景观、外立面、精装修这方面做工比较精细。在企业管理方面也是比较细腻，品质上也很细，闽派地产作为一支新生力量，正在慢慢崛起。

　　我们是欢迎竞争的，因为好的地产公司在一起竞争的是品质，而不是竞争价格。这对整个社会、对国家是有利的，对购房者也是有利的。所以，我们在提高竞争力方面还是深入细致的把品质提升，实现又快又好的发展。

　　观点新媒体：城镇化是新一届政府推进的重点，新型城镇化对中国房地产有什么影响？

　　李维：中国城镇化进程会造成城市的分化，大的城市越来越大，周边的卫星城也会越来越集中。但是，中西部一些小城市人口还是在外流，这是城市分化的结果，城市分化会造就一大批移民城市。

　　另外，城镇化过程中也造成了房地产企业的分化，一些区域性和全国性的房地产公司会越做越强、越做越大，因为建立了整套管理机制。

　　原来一些中小发展商因为没有人才、资金优势，走不出去，如果是在中小城市，业务会慢慢的萎缩。所以，过去三、五年上市公司的比重越来越大，非上市公司的比重越来越小。

　　在香港上市的公司逐步超越在国内上市的公司，在香港上市的一些地产公司，有很好的国际融资平台，受到国内金融调控政策的影响相对比较小，可以到境外发债，可以发新股、配股、银行贷款、境外基金合作等，有很多融资渠道，而国内上市公司资金压力比较大。

　　所以，城镇化过程中，城市在分化，房地产企业在分化。房地产企业分化的特殊表现是上市公司超越非上市公司，香港上市公司超越国内上市公司，这个现象比较明显。

　　其实，房地产怎么做？人到哪里去我们就到哪里去盖房子。

　　所以，今年开发商全部又回到一、二线城市抢地，因为大量的人口往这边来。三、四线城市需求不足，人口不足，利润空间比较小，所以现在大的开发商逐渐回到一、二线城市。

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。