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11、12月房地产行业的新增供应量、库存仍维持高位，多数开发商倾向于选择稳价去货，涨价动力不大。

　　摘要

　　一手房销量单周环比：整体环比下降8%，其中一线城市上升5%，二线下降19%，三线上升2%。

　　一手房销量单周同比：整体同比上升58%，其中一线城市上升140%，二线城市上升34%，三线城市上升29%。

　　一手房销量累计同比：整体累计同比上升28%，其中一线城市上升23%，二线城市上升32%，三线城市上升25%。

　　一手房价格：整体成交均价环比上升2%，其中一线城市持平，二线城市上升4%，三线城市持平。

　　二手房销量：二手房销量环比上升9%，同比上升126%。库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比略升0.5%，同比上升5%，相比2010年4月低点上升80%。去化时间：15个城市新房去化时间从10年初7个月上升至11个月。

　　单周去化率:15个城市单周去化率由上周的85%下降至64%。板块估值安全边际：12年PE主流公司11倍，RNAV折41%。一线9倍，RNAV折33%；二线10倍，RNAV折36%；三线12倍，RNAV折32%；地产+X10倍，RNAV折51%；商业PE14倍，RNAV折46%。预判11、12月的房价平稳，政策压力降低。10月百城数据显示房价压力下降。(1)环比：10月均价8768元环涨0.17%，与9月持平。其中56城环涨，42城环降，上涨城市减少4个，下降城市增加4个。(2)同比：连续7个月下跌，跌幅1%。

　　从目前我们与开发商交流的情况看，11、12月房地产行业的新增供应量、库存仍维持高位，多数开发商倾向于选择稳价去货，涨价动力不大。

　　预判地产政策总体基调将是维持稳定，整体打击总需求的可能性较小，投资投机性需求持续挤出是趋势，但行业仍有真实需求支撑。我们调研多家开发商，新开工、拿地回升但幅度较小且集中在龙头，战略分歧加大，退出行业意愿的开发商增加，房地产投资、新开工仍持续低迷。在稳经济、地方财政压力较大之下，政策总体将保持稳定。而各地方政府如镇江、武汉、贵阳、成都等多个城市调整了公积金政策，10月按揭贷款同比升77.7%、环比升0.4%，说明银行按揭贷款仍比较宽松，以促进刚需。

　　我们预判未来行业政策面仍将维持偏稳定，基本面也将较为平稳。而龙头仍可保持成长，存在周转和资金成本等优势，市场份额仍能提升。行业调整后仍存在可加仓的机会，建议逢低可以考虑加仓如招商地产。

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