中粮否认接手南京地王 大悦城模式仍有待成熟

观点网

2012-10-25 00:44

  • 尽管中粮已经有几个大悦城项目,并宣布要开始全国化复制,但执行起来的标准化难度却很大。

      观点地产网 曹萍 近日,中冶曾置业耗资200亿拿下的南京下关地王开工又停工,因资金紧张准备引入中粮开发大悦城的消息,成为南京地产业内人士所津津乐道的话题。

      不过,经观点地产新媒体求证,中冶置业和中粮大悦城方面都对此予以否认。中粮方面更是表示,公司暂时没有去南京开发大悦城的计划。

      或许对中粮而言,目前支持其“5年复制30个大悦城”的条件尚不完善,而要达到其目前90%多的出租率则面临更多挑战。

      中粮否认介入南京地王

      10月19日,有媒体报道称,中冶置业在2010年以200.34亿元竞得的南京下关滨江“巨无霸”地块,在今年7月举行开工仪式后,再度停工。

      资料显示,涉及到的地块分别为南京下关江边路以西1号地块和3号地块,其地块面积分别为25.36万平米、31.38万平米,挂牌价分别为121.41亿元和78.93亿元。超200亿元的出让价格使其成为南京土地出让史上总价最高的地块。

      中冶置业持股80%的南京临江老城改造建设投资公司在2010年9月19日获得这两宗地块。根据规划,这里将建有写字楼、酒店、住宅等多种业态项目,总投资规模超过400亿元,整个项目计划在2011年上半年开工。

      不过,就目前来看,中冶置业不仅并没能如期开工,且可能面临项目开发启动难的局面。

      对于中冶置业这种“涉嫌虚假开工”的做法,南京业内认为主要是因为资金原因。“该项目在200亿的土地款之外,尚需400亿的开发资金,而中冶目前财务状况并不理想,与此同时,该项目还涉及拆迁等问题”。

      而最近有消息指出,在该项目上,中冶准备引入中粮置业,并计划开发为中粮大悦城项目。

      对此,中冶置业南京公司在接受采访时表示“没有这一回事”。

      另一当事方中粮大悦城方面,则向观点地产新媒体回应称“没有听说”。对于未来中粮集团会否接手这一项目,中粮方面相关人士则表示“不清楚”,并声明“目前,中粮大悦城还没有进入南京的计划”。

      不过事实上,中冶和中粮的合作此前有先例。

      据悉,中粮集团早在07年收购朝阳大悦城之时,就曾得到过中冶集团的帮助。而目前最成功的西单大悦城更是中粮集团以40亿的代价从中冶集团手中获得。

      大悦城模式有待成熟

      虽然中粮方面否认了接手南京地王项目的传言,但这同时也牵及另外一个问题,计划“五年内在全国复制30个大悦城”的中粮,目前是否已经具备全面扩展的所有条件?

      自2007年北京西单大悦城开业至今,中粮大悦城已经相继有5个项目开业,且都取得不错的收益。这5个项目分别是:北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、沈阳中街大悦城、上海大悦城和天津大悦城项目。

      来自中粮方面的数据称,这五个已开业的大悦城项目的出租率可以达到93%-95%,最高可以达到99%,即便是刚刚开业一年多的天津项目也可以达到这一水平。

      不过,每年的租金回报情况,中粮方面则以“不便透露”而婉拒。

      但事实恐怕并不如中粮所宣传的那般美好。有北京业内人士指出,若说大悦城的出租率在90%多,则有可能;但如果说接近100%,则意味着项目后续有很多企业在跟进,希望入住。

      他指出,这种情况可能出现在三五年前的北京赛特等,还可能会出现在90年代初商业刚刚兴起来的北京,但现在的商业物业很难达到这个水平。

      另外,出租水平的上升,这并不意味租金收入的提高。

      仅以朝阳大悦城为例,开业两年多以来,该项目一直在定位上作出调整,并在去年底今年初完成一次几近“推到重来”的定位。将原有的百货业态永旺百货剔除,取而代之的是更多零售和餐饮企业的组合。

      有业内人士指出,中粮这是用原来的次主力店代替主力店,向“体验型的购物中心”靠拢,但这一业态更改带来的直接后果是租金水平的下降。

      但不能忽视的是,“最近两年北京的商业经营很困难,除了个别已经做起来的项目租金水平在上涨外,大部分都在下降,所以,各个商场都在做调整,是不得已的调整。CBD区域里,目前已有一些项目将原规划的商业面积改为办公楼了。”

      有数据显示,在朝阳大悦城开业半年后的2010年底,出租率仅八成,且工作日人流量严重缺乏,而上海的大悦城同样存在这一情况。比这两家经营状况稍好的沈阳大悦城2010年的全年营业额仅3亿元。

      更有中粮内部人士称,在西单大悦城外,大部分大悦城项目的租金收入并不高,还属于不太赚钱的阶段。

      与此同时,有熟悉商业地产的人士指出,尽管中粮已经有几个大悦城项目,并宣布要开始全国化复制,但执行起来的标准化难度却很大。

      其举例称,在北京的西单大悦城地处城市一级商圈,而朝阳大悦城则位于新兴城市住宅区,虽然都叫大悦城,却并不能归为一类。

      “通过项目定位的调整,中粮目前在努力塑造大悦城的品牌形象,但我不认为,中粮大悦城这个品牌已经在消费者心目中形成一个品牌,形成一定的品牌信任度,它很多项目有影响力并不是基于品牌本身,而是由于项目所处的核心商圈的影响力”,有业内人士如是称。

      中粮集团的目标是,要在五年内在全国复制30个大悦城项目,占整个中粮集团资产的25%。根据当初的计划,西单大悦城在2011年的回报要达到28亿元。

      如此庞大的计划的落地并非易事,至少在资金方面就需要庞大的数字来支撑。按照此前的报道统计,北京天津及上海共8个项目的总投资超过400亿元,而中粮也曾预计复制20座大悦城至少需要投入700亿的资金,加上持有型项目的投资回报期比较漫长,这些都势必会考验中粮的现金情况。

      面对上述悬而待决的问题,中粮大悦城能否如期完成全国性扩张的计划,还是个未知数。

    撰文:曹萍    

    审校:武瑾莹



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