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观点时评:9月CPI上涨1.9% 房地产市场向回暖靠近
作者: 张宏伟     时间: 2012-10-16 23:15:29    来源: [ 观点地产网 ]

CPI增速放缓并呈企稳态势,通货膨胀将得到进一步缓解,在此基础上,楼市政策“微调”,差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。

  观点地产网 2012年9月份,全国居民消费价格总水平同比上涨1.9%。其中,城市上涨2.0%,农村上涨1.7%;食品价格上涨2.5%,非食品价格上涨1.7%;消费品价格上涨1.8%,服务项目价格上涨2.3%。1-9月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.8%。

  9月CPI比8月2.0%有小幅回落,但总体上看,近期CPI增速放缓并且呈现企稳态势,通货膨胀将得到进一步缓解。与此同时,按照现在CPI的同比增速态势,全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大,这也为年内“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。

  另外,中国人民银行13日发布的数据显示,截至9月末,广义货币(M2)增长14.8%,狭义货币(M1)增长7.3%。M2今年以来首次突破14%表明,流动性进一步宽松,有望成为经济企稳回升的动力。

  今年以来,总体来看,CPI增速放缓并且呈现企稳态势,通货膨胀将得到进一步缓解,在此基础上,楼市政策“微调”,差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时,在降准与降息之下,市场流动性进一步宽松,总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。

  在这样的市场背景下,有调查数据显示,2012年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米,环比8月上涨0.17%,自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨。

  在CPI企稳的市场背景下,全国百城房价仍然出现连续4个月上涨的现象,这一定程度上说明,在未来货币政策走向定向或定量宽松之时,市场面临的通胀预期压力正在上升,无论是出于自住购房目的,还是投资购房目的,防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。因此,在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力,资金缺乏投资渠道的市场之下,势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一,这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升,从而最终传导到价格的上涨与反弹。

  从价格未来趋势角度来看,尽管当前由于楼市政策“微调”,成交量逐步回暖,房价降幅正在收窄,能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在,房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看,全国百城房价连续4月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”,在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下,房价不可能重回大幅降价的市场环境。

  一定意义上来讲,本轮调控以来,购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下,全国房价开始有小幅回升的趋势,今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”,但是,购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内,小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下,购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房,而不是持续观望,等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。

  从整个市场“基本面”来看,2012年整个1-8月,尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象,开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小,但是,当前市场呈现出的是仅仅是狭义的市场成交量回暖,整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征,房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象并不一定说明市场基本面马上会有惊天大逆转。

  市场“基本面”是否真正意义回暖还有待市场成交量的持续回暖并且可以持续带动房地产投资等基本指标持续回升。

  应该来说,在市场尚处于恢复的阶段过程中,在限购限贷政策的之下房价不会出快速上涨的趋势,在房价相对平稳的阶段,仍然是自住需求、刚需一族相对合理的购房时间“窗口”,在这个阶段,首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:刘满桃)
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