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观点时评:杭州“土地新政”潜伏的五个问题
作者: 张宏伟     时间: 2012-10-17 22:07:38    来源: [ 观点地产网 ]

溢价率49%的最高限制或会暗示一部分高周转及央企品牌开发企业,在不超溢价率49%底线的情况下进一步疯狂抢地。

  观点地产网 10月17日消息,杭州市国土局日前下发通知明确,当商品住宅地块溢价率达到49%时,将调整竞价方式,即锁定地价,“从零开始”竞投配建安置用房或保障性住房面积,最终配建保障房量多者得地(以下简称:杭州“土地新政”)。

  据悉,这一通知是在近日的一场杭州拍卖会上,杭州市国土局下发给参与当日土地竞拍企业的。

  杭州“土地新政”有何影响?能否起到遏制土地价格过快上涨的作用,其他城市会否效仿这样的做法,对此,笔者提出以下五点思考与看法。具体而言为:

  首先,杭州的“土地新政”应该不是所有地块都按照这样的方式进行成交的,政府也没有公开发文要全部按照这个执行,只是在招拍挂前给参与的开发企业的限定,应该来说是一个尝试,还只是个别地块的成交方式。

  其次,在市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下,如果没有人为地降低起拍价格,土地市场溢价率应该还不会普遍达到49%这样的水平,因此,这样的条件下实际发生的地块成交案例并不会太多。

  因此,当商品住宅地块溢价率还没有达到49%时,是不是就意味着就没有配建保障房的指标了?这也是一个值得我们思考的问题。另外,当地块溢价率达到49%及以上时,保障房的配建本身在地块规划上是否合理,开发企业最终是否按此执行,都会有些问题在里面。

  此外,对于市中心优质地块,大型开发企业势必会争抢,如果地块溢价率达到49%及以上时,配建的豪宅保障房归谁去住?这些问题还真的值得我们思考。

  第三,杭州“土地新政”尽管可以控制总的溢价率,甚至还可以配建一部分保障房,尽管可以起到防止土地价格过快上涨的作用,甚至也可以控制溢价过高的“地王”的诞生,但是,这不是最根本有效的办法。

  土地资源的稀缺性,尤其是市中心优质地块的推出势必会导致高溢价率现象产生。通过多渠道持续增加土地供应,同时,保证一个稳定的市场预期是稳定土地市场的最关键之处,而不是哪里疼医哪里。

  第四,当前市场基本面尚未完全回暖的市场背景下,溢价率49%的最高限制有可能会暗示一部分开发企业,尤其是高周转及央企品牌开发企业,在不超过溢价率49%底线的情况下进一步疯狂抢地,一方面使市中心的优质地块及比较好的地块资源向这些大型房企手中集中,另外,一定程度上这样的行为也会助推土地市场价格走高。

  第五,至于效仿与否,杭州“土地新政”短期内倒是控制土地市场价格过快上涨的一个方法,尽管还有些负面效应,但是,对于一些热点区域及热点地块的话,采用这样的方式应该可以控制短期内的土地市场溢价率,起到一定的作用,短期内可以效仿进行操作。但是,杭州“土地新政”总体来讲比较难达到中长期控制土地市场价格上涨的预期效果。原因很简单,土地本身的价值就是值那么多,以人为的方式控制溢价率,而不是市场化的方式去解决土地资源问题,这只能导致土地市场价格一旦没有这样的溢价限制,就会出现报复性反弹。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:刘满桃)
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