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资金紧张、出售项目股权是兰海在这笔交易中折射出来的尴尬处境，这也是目前海南整个旅游地产的缩影。

　　观点网 曹萍 “弱肉强食”从来都是自然界的生存法则，在看不见硝烟的商场上，这一规则以另外的形式演绎着不同的惊心动魄的场面。

　　方兴地产1.5亿收购海南兰海集团项目公司51%股权或许就是一起典型的例子。

　　目标崖州项目股权

　　“我们崖州项目没有什么新的进展，目前只是在等着跟政府及合作方兰海签具体的投资开发协议”，在8月23日召开的中期业绩会上，就此前收购的海南三亚项目，方兴地产董事长罗东江如此回应。

　　“该项目今年不会产生一级土地开发的收入”，方兴地产首席财务官江南补充道。

　　根据先前的约定，项目所涉1500亩地块将在今年年底挂出。方兴方面称，未来双方会依据在项目公司的股权比例出资，在项目团队建设上，双方将共同派出高管来组成。

　　虽然说公司对该地块尚未形成投资，但仔细阅读当日方兴与海南兰海所签协议，细心的人就会发现，对方兴而言，无论最终能否成功获得该地块，这都是一笔稳赢的投资。

　　4月26日，方兴公布以1.5亿元收购海南兰海集团旗下一项目公司51%的股权，拟通过项目公司取得海南三亚一幅土地的一级开发权。

　　目标地块位于海南省三亚市崖城镇盐灶河岸，占地面积1500亩，在位置上邻近三亚市中心、三亚机场及数条高速公路。

　　项目公司三亚崖州湾经济发展有限公司，是兰海集团今年3月13日为了土地开发项目而成立的，自注册成立以来并无进行任何业务营运或录得任何溢利或亏损。注资完成后，项目公司将成为方兴地产的非全资附属公司，注册资本为1.6亿元，其中，方兴地产与兰海集团分别拥有其51%及49%的股本权益。

　　根据兰海集团与三亚市政府的若干先前安排，在土地开发项目完成后，项目公司有权分享土地销售所产生的部分收益。而目前，项目公司亦就订立土地开发协议与三亚市政府进行协商，以期取得土地的独家一级开发权。

　　再次进入海南市场的方兴，则对此次收购充满了想象的空间。方兴认为，此番收购及合作有利于公司进一步拓展在三亚的据点，有助于获取机会参与土地的二级开发及三亚的其他项目。

　　据悉，在收购兰海项目公司51%的股权外，方兴还计划在项目对面区域填海建岛，相关申请正等待政府审批。若获批，方兴在海南或又将增加1500-2000亩的土地面积。

　　“海南岛是中国唯一的亚热带旅游海岛，也是国际旅游岛，所以看好三亚的旅游前景。”方兴地产投资者关系郑秋平在接受观点新媒体采访时表示。

　　苛刻的投资条款

　　事情发展到此本不为奇，但此笔收购中关于资金的一些附加条件，却让外界更多地窥见了方兴在此次交易中所扮演的角色。

　　公告称，在注资协议签署后的10个工作日内，方兴的1.5亿元的注册资金须以现金形式付款。

　　双方预计，该土地开发项目将仍需投入7.659亿元。据悉，若在该金额范围之内的所需资金将由项目公司自行申请银行贷款，如果所需资金超过这7.659亿元，方兴可提供的股东贷款，但利率水平为央行利率上浮50%。

　　“一般而言，股东对项目公司的贷款都是免息贷款，中石油、中石化也不例外，利率也大多都是同期央行基准利率，将利率上调50%，方兴有点太苛刻了”，有地产分析师指出。

　　事实上，根据双方的合作条件，方兴除了要注资项目公司外，还须为兰海集团提供总额不超过3亿元的贷款。

　　其中，第一笔贷款1亿元要在注资完成1个月内提供，而另外2亿元的贷款则将在签订项目开发协议后，根据兰海集团的需求来确定。

　　不过，即便是给合作伙伴兰海的借款，方兴对其也有着严格的要求。首先，贷款期限不超过3年，作为兰海贷款的担保，兰海还需质押项目公司49%的股权及另外一栋实体酒店为抵押；另外，贷款利率将在同期央行基准利率的基础上浮40%。

　　当然，如此苛刻的条件仍然只能发生在“能成功在2012年12月31日与三亚市政府订立开发协议”的前提下。一旦项目公司未能成功获取该地块，方兴地产将在其后2个月内要求兰海集团按1.5亿元扣减项目公司所产生的若干开支，赎回在方兴在项目公司的股本权益。

　　不过据称，基于兰海集团在海南多年的经验，加上项目本身又受到地方政府的大力支持，方兴目前对该项目充满了信心。其计划继续在在二级市场获取该项目，并在此建立一个包括酒店、住宅物业、商用物业及企业总部的综合区，而土地开发项目方兴预计将在2014年底前完成。

　　据悉，现在方兴已经着手为三亚项目招聘工程总监、规划设计经理及财务经理。

　　有海南当地人士称，方兴此次海南的收购是一笔稳赚不赔的买卖。若获得一级土地开发权，除了获得一定的土地收益外，而且资本投资上回报颇为丰厚，同时二期开发的收益尚未计入；如果未能获取地块，方兴则会安全撤回投资，也不会有什么损失。

　　海南地产尴尬缩影

　　资金紧张、出售项目股权是兰海集团在这笔交易中折射出来的尴尬处境，而这也是目前海南整个旅游地产市场的缩影。

　　有海南业内人士在接受采访时指出，目前的海南房地产市场已经是“一塌糊涂”。虽说旅游地产利润高，但风险也更大。受资金链的影响，现在已经有很多项目停工、很多项目停止销售。所以，现在是有资金实力的开发商进行兼并收购的好机会。

　　“原来卖2亿多的项目，现在1亿多就卖出去了”，这样的事例背后却是映射海南楼市的萧条。

　　据其透露，在海南，目前除了方兴外，龙湖、万科、海航等大型房企都在筹划收购兼并事宜，以期在行业低谷期进入海南市场或加大布局。

　　但无法忽略的是，尽管大开发商已看准这次抄底接盘的机会，目前整个海南旅游地产市场仍处于急速冷冻回落过程之中。仅以著名的雅居乐海南清水湾项目为例，该项目2010年的销售达百亿，占整个公司业绩的1/3，但在今年上半年，其确认销售额仅15.43亿元，同比降72.9%。

　　海南清水湾且如此，其他中小开发商更不用提。

　　海南业内人士蔡先生介绍，10月到来年二月是海南旅游旺季，这也是海南旅游地产市场活跃的阶段。限购、本地需求不旺，加上七八月是海南旅游淡季，这直接导致目前整个海南的房地产市场呈现量价齐跌的态势。

　　显然，作为一个外地投资客占比超七成的市场，在全国其他城市楼市成交回暖的时候，海南的房地产市场明显慢了一拍。

　　不过，虽然目前楼市并不见好，但海南业内对于未来的前景还是并不悲观。上述人士预计，明年下半年市场将会出现转机，“未来五年，海南的旅游地产市场的前景还是比较好的”。

　　至于方兴收购兰海所获得的项目未来前景，多位业内人士则表示尚无法判断，“现在还无法看清其未来几年的发展”。

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