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业绩会：启东与香橼 风波中恒大年内目标800亿
作者: 武瑾莹 莳炻     时间: 2012-08-29 04:12:10    来源: [ 观点网 ]

公司对外公布的目标一定会确保完成，恒大也不会下调目标，而且我们对完成目标充满了信心。

　　观点网 武瑾莹 莳炻 就在恒大公布2012年上半年业绩的前两天，其在启东的巨无霸项目海上威尼斯却发生施工事故。

　　启东官方称，26日晚18点40分左右，启东市恒大海上威尼斯项目工地3楼和4楼之间的脚手架发生坍塌，造成5人被埋。当日，当地消防部门已经营救出2人，并把2人送往医院，其中1人轻伤，另1人正在被救治。

　　于是，在8月28日业绩发布会现场，这也无法避免的成为了媒体追问的焦点。

　　对此，恒大副主席、总裁夏海钧称，事故地点是在项目的运动中心，跟住宅销售是没有关系的，这个位置是项目的公建配套的综合体。

　　夏海钧反复表示，这并不会对启东项目下半年的销售产生任何影响。

　　其进一步称：“这次事故是施工单位在楼面浇注的过程中，由于施工过程不严谨造成了局部的坍塌，这是施工工程的问题，跟整个项目的建设、工程质量都没有关系。”

　　事实上，这只是今年恒大遇见的诸多风波中的一个。从今年开始，恒大就在各种流言猜测中不断出现。

　　2012年首季，一向销售激进的恒大却连续几个月爆出了颇低的销售金额，于是去年还超额完成800亿目标的恒大是否在今年的调控中出现了运营问题，成为当时很多人的猜测。

　　对于第一季度的表现，恒大主席许家印回忆到，去年第四季度国家加强了房地产调控，市场也出现了下滑，而恒大因让利提前完成了全年目标，于是在这个近十年来的楼市最低迷期间，恒大却调回了价格，也造成销售的低迷。

　　但许家印同时表示，从4月开始，恒大的销售已经逐渐回复，每月都保持在80亿元之上，其称如果该水平继续保持，今年的800亿目标肯定能完成。

　　其实，据恒大公布的中报显示，其在业绩期内实现合约销售总额350.4亿，完成全年销售目标的43.8%。

　　截止2012年6月30日，恒大合约销售面积共576.8万平方米，实现营业额370.4亿，其中房地产开发分部营业额为364.9亿，按年增长15.1%。

　　看起来，恒大上半年的销售业绩在后三个月的发力之下，并不是特别“糟糕”。就当外界认为恒大回复正常表现的是时候，一场其近几年来最大的危机却突然爆发。

　　6月21日，来自美国的民间独立调查机构香橼机构突然发布了一份长达57页的调查报告，这家过去曾多次做空中国上市股票的机构此次将目标对准了国内知名的房地产企业恒大。

　　随后，恒大方面进行反击。7月4日，恒大高层到香港警务处正式立案。

　　在事情已经过去2个多月之后，香橼事件的最新情况也同样是众人颇有兴趣的话题，但这次，许家印对此事似乎显得并不愿多谈，仅以“想了解情况到警务处去问”来回答。

　　在业绩会上，除了许家印与夏海钧之外，出席的还有恒大首席财务官谢惠华。

　　以下为恒大2012中期业绩发布会现场问答整理实录：

　　现场提问：有三个问题请问许主席，一个是许主席对下半年的楼市走势怎么看？您认为宏观调控有没有对恒大造成哪些影响？

　　第二，这两年像恒大、万科这些大型房企纷纷涉及旅游地产，上周末恒大的第四个酒店也开业了，是不是意味着恒大也更多地开发旅游地产来规避调控对住宅销售带来的影响？又或者只是希望以旅游地产来推动住宅市场的销售？

　　第三个就是恒大皇马足球学校能否在9月1日开学？

　　许家印：关于房地产的走势，以前我谈过我的观点，就是房地产的走势和中国的宏观经济有着直接的联系。目前来说，到下半年中国的经济下行还是比较严重的，房地产的走势也是7、8月份的时候往下走的。平常所讲的金九银十想要有往年火爆的情况也不可能了，但也不会说房地产往下滑得非常严重。应该是保持目前的水平，甚至于再稍微略好一点。

　　我们也不是现在才开始有旅游地产，在恒大平常的产品结构设计当中，我们大概有15%的旅游地产，比如说恒大叫做金碧天下的旅游地产项目是从一开始布局全国的时候就已经有的产品结构。现在我们开业的这些旅游综合体，实际上都是几年前在全国布局的时候设定的旅游配套项目。这个后面可能陆陆续续今年还会有四、五个酒店或者旅游综合体将会开业。

　　足球学校计划是9月1号、2号报到，9月3号开学。

　　现场提问：上半完成350亿销售，全年800亿，还有450亿，下半的策略有什么想法？如何完成800亿的销售？

　　另外上海推广很大的海上威尼斯7月8日开盘，那么这个项目的销售情况没有正式公布过，想问一下这个项目的具体销售情况是怎样？

　　夏海钧：今年上半年恒大实现了350亿的销售，离800亿的目标大概还有一点点距离，但我们已经完成了43%。主要原因还是一季度国家宏观形势不好，我们的销售不是很理想。但是从二季度开始，恒大的销售已经全面的好转，到7月份为止公司已经完成了全年目标的54%，达到了430多亿。实际上800亿目标对于我们来说，完成已经没有悬念。而且恒大在下半年还会新开盘30至40个，来确保完成800亿目标。

　　我们今天也对媒体郑重承诺，公司对外公布的目标一定会确保完成，恒大也不会下调目标，而且我们对完成目标充满了信心。

　　海上威尼斯这个项目是在7月份开盘的，当月的销售就已经达到20多个亿，销售非常理想，目前整个项目运转正常，每天的去货率都比较理想，公司也在逐渐加大这个项目的推盘力度。

　　该项目的主要客户层面，60%来自于上海，30%来自于启东周边地区，还有10%的客户群来自于江苏一带。总体来讲目标客户群反应在大上海区域，这也说明我们对这个产品的定位是很成功的。

　　现场提问：海上威尼斯项目刚刚出了事故，有分析说可能政府会推迟批出项目的预售证，你觉得这个可能性大不大？另外这也是恒大很重要的项目，会不会因为这次事故影响下半年的销售？

　　夏海钧：这两天在这个项目出了施工安全的事故，这个地点是在项目的运动中心，跟住宅销售是没有关系的，这个位置是项目的公建配套的综合体。这次事故是施工单位在楼面浇注的过程中，由于施工过程不严谨造成了局部的坍塌，这是施工工程的问题，跟整个项目的建设、工程质量都没有关系。特别是事故发生是在公建部分，是项目运动中心的一个楼，对整个住宅的销售根本不会产生任何影响。

　　所以，我们还是非常有信心启东项目在今年会成为恒大非常重要的销售亮点，这个情况年底大家会看得到。

　　现场提问：上半年恒大销售350亿，一线城市只有4.1亿，占比只有1.2%，但现在有些内房股，像佳兆业等等都在有意识的增加一线城市的土地储备来平衡盈利、净利，那么恒大有没有进一步在一线城市拿地的可能？

　　另外，今年上半年恒大的毛利在下降，这是不是跟一线城市的土地储备或者销售贡献不大有关？

　　今年下半年恒大有80亿的土地款要交，还有一年期银行贷款190多亿要还，而公司目前的现金流是247亿，那么在资金方面有没有压力？土地方面的投资情况在下半年将会是怎么样的？

　　许家印：基本恒大一线城市占比很低的，大概只有4%多，二线城市大概占了46%多，三线城市占52%多，这个布局也是根据市场情况的设定。

　　至于上半年业绩中有多少的一线城市占比，因为恒大一线城市的项目数量比较少，还不能完全说明什么问题。

　　至于恒大是不是加大在一线城市的投入，我们认为目前公司设定的比例整体来说还是科学合理的，我们还是坚持恒大的观念是正确的，尤其二线城市和三线城市是房地产发展起步比较晚、发展比较慢的城市，那么恒大的产品定位是针对刚需的。而且恒大的很多项目都是最近几年向全国拓展拿的项目，也不是很早期的就在一线城市、发达的二线城市拿的土地，会特别便宜。

　　现在由于房地产发展若干年使房价上涨了很多，这样可能利润率特别高。而恒大还是按照自己的产品结构和城市布局，走民生地产的基本路线。

　　今年上半年对恒大来说也是严峻考验的半年，为什么呢？因为去年上半年国内经济形势比较好，房地产形势也比较好。那么三季度的时候，国家加大了对于宏观经济的调控力度，到了四季度显现非常明显，房地产影响特别厉害。所以从去年10月、11月份开始，一直到今年的一季度，五个月期间，恒大的销售比较低。

　　这是由于去年三季度让利比较多，恒大提前两个月超额完成了全年的计划，所以在今年的一季度恒大的价格有所回归。所以这五个月期间，恒大的销售额是比较低的。而这也是房地产市场十年来最低迷的一段时间，在这期间，恒大五个月销售了120亿，必定带来了上半年相对的一些运营困难。

　　在这种市场不好的情况下，恒大的整个现金流运作还是非常健康的。大家也看到了，我们到6月底的时候有240多亿的现金在账上。

　　从二季度开始，恒大每个月的销售基本没有低于80个亿。公布的销售数据显示，4月份80多亿，5月份100多亿，6月份、7月份都是80多亿。所以这样的运营情况下，大家一算就知道恒大下半年在资金运作上还是非常健康的。

　　现场提问：下半年还有40%多的目标要完成，恒大会降价销售吗？幅度是多少？

　　许家印：价格会根据市场随行就市，但是完成全年销售目标肯定是没问题的。

　　刚刚说了市场大幅下行的可能性是比较小的，金九银十虽然没有那么火爆，但非常大的下行也是不可能的，所以应该是一个相对稳定的价格。

　　现场提问：恒大上半年的毛利率跌了很多，而且海上威尼斯项目是下半年重点项目，但是这个项目的建筑成本是比较高的，有没有信心下半年的毛利率可以保持不低于现在的水平呢？

　　谢惠华：上半年毛利率是28.6%，比去年是掉了一点，但如果记得去年上半年恒大的毛利率是31%多，那么可以看出下降的不是很多。

　　为什么今年上半年的毛利率下降？主要是因为今年确认收入大部分都是去年下半年跟今年上半年卖的楼，平均价格大概就是6000元到6100元左右。

　　反过来看成本控制这块我们做得确实很不错，我们上半年成本还是保持4000元到4300元的区间，跟去年差别不是很多。

　　下半年可能会受市场变化的影响，但是我们会努力保持毛利在30%左右。

　　现场提问：恒大的负债率现在是怎么样的情况呢？是不是健康的水平？还是会有再融资或是发债的计划？

　　谢惠华：目前负债率是比较高一点，大概是96.1%。这里主要有两个原因，第一个我们在去年最后两个月跟今年第一季度的预售不是很好，这个肯定有点影响。

　　第二个原因是前面有5个月销售不好，所以我们必须从另外的方法找现金，因此在期内的融资就增加了一点。

　　但这只是短期，因为从4月份开始恒大每个月的销售都超过80亿，如果可以保持这样的平均每月销售水平，那么下半年现金的回笼情况应该会有很大改善，这样就可以把负债率降低一些。

　　我估计，今年底的时候负债水平应该可以降到80%左右。

　　现场提问：看到恒大的短债在上半年上升得比较厉害，比例达到1/3，这两年是比较少见的，那么下半年是不是对短债的控制会有特别的指标？

　　另外上半年的新盘开工按年放缓超过四成，那么会不会影响到后续的销售？同时这些有没有影响到上半年的竣工面积，下半年的竣工大概是什么样的水平？最后，上半年去化率的水平和下半年分别是怎样的？

　　谢惠华：报表显示短债大概有199亿，但这部分短债是在未来12个月里面的，如果分为今年下半年和明年偿还，那么今年下半年到期的债只有64亿，不是很多。这里面大概是27亿是贷款，另外30多亿是项目贷款，所以对下半年现金流没有压力。

　　夏海钧：我们调整开工节奏主要是为了保持公司平稳的运营，大家关心现金流，那么我们也要确保现金流。

　　恒大的整个开工建设面积是3500万平方米，这在中国已经是最大的房地产商，现有的供货量有850万平米是在售的，下半年预计再有850万平米提供，全年推向市场的可售货量就有1700万平米，所以可以保证恒大有充足的货源去销售。

　　另外，上半年大概竣工面积为940万平米，全年是1300万左右的竣工量，而所有涉及到今年竣工的工程已经在去年或者今年上半年完全开工，所以今年下半年的开工量不会影响竣工面积。竣工和销售都不会受到影响。

　　我们只是调整节奏来应对宏观调控，但无论公司的在建工程量、可售量和竣工量都按年保持了平稳的增长。

　　上半年恒大的去化率大概是在55%，现在集团总体的目标是新盘开盘的去化率大概在30%-50%左右，在整个项目竣工的时候，去化率要达到80%-90%以上。

　　可以看到，我们前三年公司竣工3000多万平米，现有大概库存是400多万平米。基本上维持90%的去化率。

　　现场提问：香橼事件的进度怎么样？

　　许家印：关于香橼，我之前就讲过，这是一个有组织、有计划、发布虚假信息操纵股市获取暴利的违法团伙行为，我们已经报了案，香港警务处及有关地区的公安正在查这件事情，具体情况要到警务处去问。

　　警务处受理了这个案件，就证明我刚才那几句话是成立的，具体内容就不用说了，发布虚假信息获取暴利的一种违法行为，再问这个东西就没意义了，你再问就问他们。



（审校：武瑾莹）
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