小房企的难关 方兴1.5亿海南上演“狼性”收购

万科4亿虎门造地王 抢占商业地产市场

莱蒙国际上半年合同销售35.9亿港元 同比增长38.1%

金隅股份：上半年地产营收55.7亿 同比增42%

珠光控股：上半年营业额来自租金收入 共3928万港元

华人置业：就澳门地块转让无效决定提交声明异议

出现下滑的原因是在报告期内，集团向业主交付的总建筑楼面面积比去年同期大幅度下降所造成的结果。

　　观点网 李琼皙 梁嘉欣  8月28日，恒盛地产在香港举行2012年中期业绩发布会，董事会副主席丁向阳、执行副主席程立雄和首席财务官姜永进继续保持三人队伍出席会议。

　　今年上半年，恒盛录得股东应占溢利1.3亿元，比2011年同期下降67.2%。

　　丁向阳表示，出现下滑的主要原因是去年同期投资物业公允值数贡献比较大，是在报告期内，集团向业主交付的总建筑楼面面积比去年同期大幅度下降所造成的结果。

　　与此同时，报告期内集团实现每股基本盈利0.02元，集团股东应占权益增加1%，到172.3亿元。在报告期内，集团实现营业额13.4亿元，实现经营毛利5.5亿元，毛利率为41.2%。

　　丁向阳称，在这种情况下，集团应对市场挑战，采取了积极灵活的销售和定价策略，加快库存去化，以及现有项目的销售，仍然取得了较为理想的销售成绩。

　　2012年上半年，集团实现房地产销售额55.8亿元，同比下降21.5%。售出的楼面面积达66.8万平方米，同比下降13.3%，平均销售价格达到每平方米8349元。

　　在报告期内，实现房地产业务入账金额13.4亿元，结算入帐面积约8.6万平方米，入帐均价为每平方米1.6万元。

　　已经实现销售但是还没有入帐的金额约130亿元，面积约为172万平方米。在报告期内，集团新开工主要住宅项目共3个，新开工住宅面积达到56万平方米，共有两个项目部分实现完工交付，完工交付面积约为7.2万平方米。

　　土地储备方面，上半年集团在浙江嘉兴市新增一个住宅项目，总的可开发面积达到22万平方米，平均楼面价为1326元。截止到6月30号，集团在中国内地共13个城市拥有土地储备1808万平方米，平均楼面价为每平方米1339元，可持续为集团带来较高毛利率和稳定的增长。

　　2012年上半年，集团在中国内地9个城市有十几个项目实现了销售。其中，上海地区，长三角地区，环渤海和东北地区销售额分别占比45.2%，18.1%，4.4%和32.3%。

　　关于恒盛自身十分看好发展前景的东北地区，近几年销售额实现快速增长。而上海区域以外的城市销售额和销售面积分别达到54.8%和72.4%。

　　截止7月底，集团累计获得新的各项贷款总计41亿元，其中大部分为长期贷款。而截止到6月底，集团手上的现金为34.4亿，在快速扩张的同时仍然将资本负债比例控制在69.1%的合理水平。

　　对于未来的发展，丁向阳坦言，“面对宏观经济的巨大挑战，预计政府不会出台新的更加严厉房地产调控政策，主要精力将放在落实好已有的调控措施上。”他认为，“下半年房地产市场总体仍然保持平稳发展的态势。”

　　以下是恒盛地产2012年中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：请问公司能不能透露下半年推盘量以及是否会采取降价促销的手段？另外，接下来会不会有拿地的计划？

　　丁向阳：尽管有宏观调控和市场严峻的考验，但是我们上半年已经完成43%的目标，下半年还会争取完成全年目标130亿，所以下半年的推盘目标应该是在150万平方米，去化率65%以上，我觉得能够完成全年的目标。

　　至于拿地的策略，我们是谨慎投资，采取保证现金安全和合理扩张速度、深耕城市的策略，我们会有一些拿地的考虑，但是没有设定具体的目标。我们在上半年已经拿了浙江嘉兴22万平方米的项目。

　　程立雄：我补充一下，刚才问到下半年还会不会有降价促销的手段，上半年我们对一些项目做了这样的调整，比如说上海的尚海湾。上半年尚海湾取得了比较好的销售成绩，下半年我们会有20个项目在销售，150万平方米的货量，这150万平方米中大部分是刚需产品，而且前期定价都是比较合理，销售也比较理性。所以，降价方面的空间不会很大。

　　我们年初也讲了，我们今年在拿地方面没有具体的计划，从下半年的考虑来说，我们主要还是进一步强化我们的财务指标，所以在拿地方面我们现在没有一个具体的计划，除非有非常好的机会，并且我们的财务状况允许。

　　现场提问：我有三个问题，第一个，刚才丁总说下半年一共有150万可售货量，预期去化率是65%，这样的水平很高，你们何以有信心能够达成目标？第二，因为上半年交付的面积比较少，只有8万多平方米，为什么交付的面积这么少？全年100万平方米现在已经交付了多少？第三，公司是不是现在也准备做一些银行贷款，或者发一些中期票据？

　　程立雄：上半年我们交付的面积比较少，新的项目只有两个，这是按照我们公司的计划在推进的。公司从今年整个完工计划来讲，我们全年完工面积是的150万平方米，绝大部分都是在下半年完成的。而且，目前这些工程的进展正常，都在按照我们的计划进行当中。

　　公司从年初开始短债比较多，到目前来说有比较好的进展和改善。截止到8月中旬，1到6月份的到期债务是99亿，8月中旬已经降低到86亿。

　　姜永进：年初是93亿，到8月底我们预计一年期债务可以降到40亿。再加上明年上半年到期的还有20亿左右，所以一年期到8月底基本上不到80亿，年底到期的债务是40亿，这40亿现在我们正在安排中，我们基本上是两年以上的贷款。所以，我们希望到年底财务结构有比较好的改善。这其中有开发贷，也有银行贷款。

　　现场提问：今年七月份完成的合约销售大概是67亿，下半年入帐大概有多少？目标数字会维持在130亿水平吗？为什么七月份比六月份销售下降了百分之十几？

　　程立雄：全年的目标还是维持130亿。到目前为止，公司已经销售没有入帐的金额是130亿，其中大部分都会在今年下半年入帐。

　　另外，七月份比六月份销售额有所下降，原因是七月份以后销售进入到淡季，包括八月份。从我们公司的销售策略来说，在销售淡季的推盘量也会相应的做一些调整。

　　现场提问：你们上半年净利润率大概是多少？观察发现，上半年公司项目毛利增加了，但是毛利率跌了，而下半年你们的项目可能比较小，毛利率大概会维持在什么水平？

　　姜永进：我们今年上半年净利润率是12%，毛利率是41.2%，比我们去年同期降了8.3%。总体来说，在40%的毛利率水平还是比较满意的，因为整个行业的毛利是呈现下降的趋势，现在已经公布业绩的，毛利率在40%的不是很多。

　　此外，我们上半年尚海湾这个项目毛利率比较高，所以它在整个营业额中所占的比例是下降的，去年大概是50%，今年大概42%。所以主要还是结构的问题。我相信全年的毛利率还能够维持在40%水平以上，长期来讲应该是在30%到40%之间，因为整个行业是这样的一个趋势。

　　现场提问：为什么你们那么有信心完成130亿的全年目标？你们下半年有20个项目，平均售价会不会有下降的空间，幅度大概会是多少？刚才说没有进一步的买地计划，但是你们非上海区域占比越来越多，刚才提到上海的毛利率比较高，预计未来的毛利率会进一步下降吗？

　　丁向阳：为什么说有信心，我们刚才说了有20个项目，150万平方米，均价是8000多元，这些项目都已经进入可售阶段。

　　去年也是8月份开中期业绩推介会的时候，中央宏观调控对内地的房地产市场带来的影响是一年到一年半，现在8月份是一年，到明年3月份是一年半。当时我没有讲具体的原因，大家可能也猜得到，类似中国政府的换届，以及中央政府对前段时间的限购和限贷政策，对调控效果造成了实际的影响，这里有一个政策滞后的过程。

　　所以，从二季度能够看到房地产市场交易量有一点上升，但是大家不愿意看到价格过快反弹，所以价格是在降中求稳。这样，这个市场从交易的角度来说已经到了一个非常低的水平，随着刚需的满足，以及政府对刚需的支持，房地产的销售会反弹。

　　第二，我们已经有150万平方米的开发量，同时有8000的均价支持。另外，我们应对这样一个市场变化采取的是比较灵活，快速反应的销售定价策略。我们这些楼盘销售的价格已经比较接近市场的价格，而且是非常合理的状态。

　　所以，如果有150万平方米的推盘量，同时我们根据不同项目所在区域的市场特点制订灵活的销售策略，达到65%以上的去化率还是有信心完成的。

　　另外，我们非上海区域土地储备比例在增加，上海的比例会下降，这也是我们在两三年前对中国房地产市场的判断。在二、三线城市进行布局，而且当时我们也觉得恒盛不完全依靠一个区域，同时更不能依靠一个项目，比如说上海和上海湾。

　　但是，在这个过程中我们也会感觉到我们的毛利率在比较高的水平阶段随着时间的推移也会稍微下降一些，在后续的两三年时间里面大概会降一些。

　　但是，在这个过程中，我们还会维持比较高的毛利率水平，以及谨慎拿地的策略。根据以往拿地的经验尽量拿一些高毛利率的项目，比如说一些一线城市，或者我们项目已经存在的城市，所以我们提出深耕城市。

　　可以通过降低管理成本，通过对市场的了解，开发更加符合市场的产品，提升我们的毛利。所以，我们现在也不父亲任何一个我们已经浸入13个城市的任何拿地机会，我们会考虑公司的现金流和资金安全，以及在合理范围内决定拿地的机会。

　　现场提问：你们刚才提到未来可能会集中开发一些毛利比较高的项目在一线城市，是不是代表你们未来会减少在二、三线城市的投资。但是，中央调控在一线城市调控力度比较大，不担心销售的情况吗？

　　丁向阳：因为我们是一个中高端的房地产开发商，但是也要根据政策的变化和市场的需要发展，围绕毛利率的角度来说，无论政策怎么调整，它都是周期性的，一线城市一定是毛利率非常高的项目。

　　我们现在可以看到很多开发商去了三线城市，或者原来就是从三线城市开始做的，在刚性需求得到满足，得到政府支持的时候，它的开盘量和销售金额比较大。但是，从毛利率的角度来说，一线城市和二线城市会比较高。

　　但是，我们为什么要去布局二、三线城市，我们中国内地房地产市场不是全部集中在一线城市。因为，40%的城市化还达到发达国家的城市化率水平，所以一定会产生三线城市的布局。

　　三线城市也不是说毛利率一定会低，我们就不考虑这些项目。在具体看项目的时候还会根据项目所处的地段，项目所处的区域，以及挂牌竞争的激烈程度，以及推地的时间等因素考虑这个项目的毛利率是怎样的。

　　所以，从恒盛谨慎投资的角度来说，我们会关注一线城市，但是更多是从毛利率的角度来看。但是，随着挂牌拿地的形式，以及我们取得土地方式更多从挂牌中获得，实际上毛利率无论在一、二、三线都有所下降。所以，整个行业的水平到最后就是在30%左右。但是，在这个过程中都会尽量考虑毛利率高的一些项目。

　　现场提问：关于张总上次被SEC质疑，请问这件事对公司有没有什么影响？主席会不会因为这件事辞职？

　　丁向阳：公司在7月30号已经做了一个公告，媒体上的报道也是张总个人的行为，跟公司没有关系。当然，媒体朋友也会非常关心SEC对张总的质疑，对恒盛的运营和发展有没有什么影响。

　　第一，恒盛通过十几年的发展，无论是上市之前还是上市之后都形成了自身发展的策略和经营的特点。尤其是在上市以后，我觉得公司管理目标和策略的发展都是通过董事会形成年度的计划，包括长期的发展战略，然后由我们专业管理团队严格执行这样一个策略。所以，在过去两三年里面，大家都会从恒盛作为一个上市公司的表现中看到。

　　张总作为一个大股东，在董事会中所起的作用，我想通过我们半年中期业绩披露和年报的披露中都会看到主要还是寄托在我们这个专业的管理层身上。

　　最近的公司运营，包括债务结构的调整，我们都在按照计划有条不紊的推进。无论是国内的银行，包括同行业对恒盛运营都表示支持。我们也在不断按照董事会所制订的目标加快我们的库存去化，以及资金的快速回笼，还有融资手段和融资产品方面的优化，改善公司的债务结构。所以，从公司的角度来说应该没有什么受到什么影响。

　　而关于辞职问题，是张总个人的事情，跟上市公司没有关系，而且这个公司是由董事会集体决策，由管理层管理，所以对公司没有什么影响。

　　至于你刚才说的责任的问题，整个事件和SEC的指控都在程序之中。所以，我们不会做更多的评论。

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。