城市观点论坛中国行2011 年度论坛

从博弈到平衡的中国房地产城市观点论坛中国行2011年度论坛

　　2011年12月15日，由观点新媒体主办、参与合作莱蒙国际集团有限公司、山东省文登市人民政府、华誉景观等协办的城市观点论坛中国行2011年度论坛在广州中心皇冠假日酒店举行。中国房地产业协会副会长朱中一先生、住建部政策研究中心主任秦虹女士、著名“经济学家国务院”发展研究中心金融所副所长巴曙松先生、海尔地产集团董事长卢铿先生等多位专家学者一起，共同演绎了一场精彩的房地产年度盛会。本次年度论坛就“从博弈到平衡的中国房地产”的主题展开了热烈的讨论，同时，观点新媒体评选的“华誉景观.2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜”也隆重发布。万科继续成为销售冠军，恒大也超越2010年的业绩到达791亿。但是，更多企业下调销售业绩，包括如SOHO中国一类企业。观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士指出，榜单“努力表达出一种专业、公正及对行业未来关注之热诚”，同时“更希望可以凭借这些客观的数据可以引起行业的思考及探讨”。

　　政策启示录宏观与微观

　　在上午的论坛中，中国房地产业协会副会长朱中一先生，住建部政策研究中心主任秦虹女士，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生，青岛海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生等演讲嘉宾，奉献了精彩的年度演讲。

　　朱中一：坚持调控政策促进房地产市场健康发展大家都关心这样一个问题，今年的房地产中央的政策是不是在打压？

　　我始终是这个意思，中央要抑制的是两块，一个是投资炒作这块，一个是抑制房地产的过快上涨到合理回归。作为我们的房地产企业重要的是要顺应政策，自己练好内功，加强管理，促进自己的健康发展。

　　秦虹：房地产政策与市场

　　我们开发企业，特别需要知道政策今后控制什么、支持什么，我们在这样的政策目标下，企业的定位、选择企业的产品，这样企业不是整天研究市场，而是研究产品，研究自身企业如何发展，这是房产长期持续发展是非常有利的。

　　巴曙松：2012年中国宏观金融政策展望

　　促进房价合理回归。我关注的是扩大有效供给。我们要关注下一步政策调整里面怎么样能够鼓励我们这个行业扩大供给，在抑制投资需求的情况下会采取什么政策措施来扩大供给。

　　卢铿：创新突围赢在转折处

　　面对复杂的行业背景和国内的一些经济社会背景的情况下，企业惟有选择创新出现突围。房地产企业有很多方面可以创新的，比如说管理思想、文化理念、产品技术、成长模式、工作方法、营销手段等都可以创新。

　　观点答问

　　本次论坛年度演讲，我们也一如既往地安排了观点答问环节。◎环节一：行业与市：向左走，向右走

　　曹志伟(广州新城市投资控股集团董事长)：我们的房价应该回归到哪里才算合理？十年前有没有一个量化指标？与此同时政府垄断土地的价格是否也需要回归到某一个合理水平？房地产业的税负，以及银行贷款按揭利息也是否回归到合理水平？

　　秦虹(建设部政策研究中心主任)：为什么要让它合理回归？第一个促进让社会大众承受得起，不是小众承受得起。房价的变动方向和收入的变动方向越来越接近，不是两者差距越来越远。第二个促进，从过去猛烈增长要理性回归。第三个促进房价调整满足各方的利益主体，不光是简单的没买房者，还有买房者，还要考虑银行是否亏损盈利，还有贷款者，贷款者不光是住房贷款者，还有以房地产作为抵押后的贷款，所以就是要促进包括地产在内的要素和房价同步调。

　　韩世同(寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理)：朱会长您刚才提到中央的房价调控方向不动摇，我们业界更关心，如果重新遇到2008年底的经济局面，经济状况，经济发生恶化，是否还会坚持，还会适当有所调整？

　　朱中一(中国房地产业协会副会长)：首先，加强宏观调控是针对全局的，因为国际经济不确定性、复杂性、国内经济的不确定性，所以我们既要坚持宏观调控政策的连续性和稳定性，同时又要有针对性、灵活性、预见性。这样预示了国际形势如果像08年那么严峻，我们整个大政策都要调，如果大政策要调，房地产的政策也会调。就目前来讲，现在还没有到那个程度。

　　◎环节二：谁的罪？泡沫房地产

　　王敏(广东银监局政策法规处调研员)：房地产合理回归，目标到什么样的阶段？到什么样的价位？另外采取手段，希望有序的回归，不是像泡沫一样，一破就崩盘。大家知道国内经济指标也在下滑，房地产有什么样的走向？

　　卢铿(青岛海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官)：我觉得泡沫在蔓延，治这个病的方法不是简单把泡沫捅破，泡沫就两种，一个是啤酒一个泡沫，一个是肥皂泡沫，肥皂泡沫一捅就破，啤酒泡沫会自己变化。

　　巴曙松(国务院发展研究中心金融所副所长)：我的解释是城市化还在推进，家庭套数比也是在0.8%多一点，满足实际需求和投资差距很大。仅仅作为投资品来看，房地产作为超配置的资产可能性更大。

　　杜丽虹(金融分析家、清华大学经济管理学院博士)：接着巴曙松老师的问题，我想到问一个问题，关于信贷的问题，我们的银行存贷比处在红线的状态下，而且储蓄存款和外汇债款都在外流的过程，都是在下降的过程中。在这种情况下，明年的存款准备金率即使再有几次下调，我想问一下巴老师，对于兑款的供应量是否能够真的有一个推动作用？

　　巴曙松(国务院发展研究中心金融所副所长)：我预计明年的金融活动非常活跃，除银行贷款之外的。因为我也走访了一些理财产品，从设计、销售、管理的金融机构，基本上在跃跃欲试，摩拳擦掌。企业联合发起、自己发起，和金融机构进行整合、并购，房地产金融活动是非常活跃的，房地产与信贷相对应其他类型的各种融资活动，会比今年或者过去一段时间活跃得多，从年末了解的情况来看有初步的迹象。

　　城市观点论坛中国行2011年度精英对话：从博弈到平衡的中国房地产之调控向何处去?

　　趟过2011年，政策在强化与放松中摇摆不定，各方尽显艰难。从博弈走到平衡，中国房地产的未来之路已逐渐清晰，调控向何处去？与会的专家学者针锋相对，给我们带来了一场精彩的视觉和听觉上的盛宴。

　　巴曙松(国务院发展研究中心金融所副所长)：请每一位专家只谈一个你认为2012年房地产行业可能出现的最大的特点、变数或者一个趋势，各讲一点，最好从不同的角度。从房地产开发到金融、从开发商、银行、土地等最大的变数、最明显的趋势、特点是什么？

　　朱中一(中国房地产业协会副会长)：我最希望2012年在坚持调控政策、稳定房价的基础上，来抓紧中长期的制度，这样就可以坚持房地产调控政策不动摇，房价合理合规，促进房地产市场健康发展实现。把这个中长期制度建立起来，才能把三者有机地结合起来。

　　卢铿(青岛海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官)：简单来说政策向理性化的方向发展，表现就是明紧暗松。

　　林战(莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席财务官)：房地产明年还是挑战性的一年，明年的特点是流动性还是偏紧，我们看到有很多房地产企业要重新思考过去15年快速增长的思路。

　　苏鑫(高和投资董事长)：开发商还是缺钱，最大的变化就是以前靠银行，明年很可能是必须转变，但是走起来不容易，就是因为开发商原有的开发模式在政治上、经济上不可能再得到政府的认可和支持。

　　吕劲(富力地产股份有限公司执行董事)：我们要把已有的东西消化一下，其实大家土地储备还是不少的，找到好的客人是没问题的。周素萍(佳兆业集团控股有限公司公共关系部总经理)：作为企业方的代表，我们佳兆业地产认为以平和的心态顺应市场的需求，不懂政策，但是要从危中看到机。

　　曹少山(河山资本创始人)：我们认为2012年这次房地产行业大调整，是一些真正意义上的洗牌的开始。行业当中的细分市场、行业主体都会出现分化，可能有一些标志性的并购或者整合出现。好的企业会主动，有一些企业可能在2012年流血牺牲。

　　杜丽虹(金融分析家、清华大学经济管理学院博士)：我个人认为2012年是地产分化和整合的一年。我测算了一下，2012年有六成企业有资金缺口，有四成资金缺口超过总资产的10%。还有四成企业没有资金缺口，所以这个行业用来并购整合股权性的资金超过2千亿，所以我觉得2012年是行业分化和整合的一年。

　　秦虹(住建部政策研究中心主任)：2012年的发展，整体行业的增长速度会比今年增长速度还要低，这是我的判断。

　　红海记行业与我们

　　政策围堵、需求转淡，重压下的房地产市场如何判读？资金早已紧绷，过冬渐成常态，企业策略调整势在必行，往何处去？下午论坛一共有6位嘉宾进行了精彩的主题演讲。

　　李战洪：冰冻期房企定价策略

　　行业的发展，三分天下的格局正在现在形成。每次调整的时候都是行业洗牌，行业洗牌的结果往往是集中度越来越高，包括市场的集中度、资金的集中度、土地集中度。

　　杜丽虹：地产企业模式转型

　　轻资产战略，它的核心就是当我们的资产升值速度在减缓，我们的资金成本上升的时候，我们传统的，单纯持有资产的回报率在降低，这时候地产企业都不再是比谁拿到更多的土地，而是比拼运营效率更高，效率高的企业把它重资产释放出来的资本金配置在经营环节里头可以撬动更多的回报。

　　毕建超：房地产转型中的市场机遇

　　转变核心竞争，要适应住宅需求变种百年品质和服务理念。过去十年房企竞争除了钱就是地。在市场环境下，房企更应该把核心竞争力转向到对产品的品质和产品的后期服务上面。目前国家抑制投资性的需求以后，群众需求除了自住的之外，还要有产品后期服务需求。

　　黎明楷：2012房地产市场解析

　　说到限购，也是一个粗暴的行政手段，限购扭曲了市场的供求关系，使市场成交萎缩，市场失去了本身价格提供者的作用，因为供求关系扭曲，带来一些不公平。如果你有钱做开发，你是有权拥有很多方房产。

　　苏鑫:商业地产基金务实

　　最核心的就是从房地产未来发展需求来看，产业分工更细化，间接融资一定会被直接融资取代，这是未来的大趋势。我对基金充满信任，我相信它有很大的发展。

　　曹少山：地产基金视野中的房地产投资机会

　　在住宅市场走势方面一定要提高政治觉悟，和对房价这个政治性理解，高房价是压在中国消费者头上的一种税，最后的钱都进了政府，实际上就是帮政府收税，所以提振消费就是降房价，高房价也是造成社会出现不稳定的主要原因之一。

　　◎主题对话:从博弈到平衡的中国房地产之地产问道调控中的楼市已一片红海，商业地产与基金成为避风港与救命粮，却远未能解决行业之忧。在经年不绝的黯淡之中，何处是蓝海？

　　下午的论坛问答分为上下两个半场，分别围绕“业绩重压下的房地产市场判读”和“商业地产与基金热”主题，探讨行业未来发展的方向。

　　◎上半场研判:业绩重压下的房地产市场判读

　　韩世同(寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理)：我们台上都是深圳、广州的地产商、中介商、景观设计的，我想听听各位在目前的形势环境之下，是否感觉到业绩的压力，如何去应对？

　　郭澍楠(深圳市众厦实业发展有限公司董事长)：明年的业绩，大家还是相对谨慎一些，不要抱有太大的希望。

　　曹志伟(广州新城市投资控股集团董事长)：上市公司的报表，不完全对老板、对股东、还是税务局。在业绩当中还有部分是贷款方的合作，对于中介公司，希望销售额最大化，你看给的方案都是大礼包、大降价，大特价。对一些没有上市公司，要把产品在恰当的时候卖出去。

　　陈江洪(惠州亚湾中联灿邦房地产开发有限公司董事长)：明年的情况，我个人判断起码在一二季度也是这样的情况，三季度、四季度可能有一些底部的行程，价格不容乐观。对明年的看法，对一些大型开发性有利，中小型开发商还要做好过冬的准备。

　　张明燕(广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理)：现在我们进入到了第二个阶段，就是像发烧之后冒冷汗，因为正常需求被抑制了。只有健康的地产才有可能有机会。现在比较重要的策略就是快速出货、现金为王，这也不是正常的阶段，也不会持续太久。

　　姜海(奥宸地产(集团)有限公司董事长助理)：中国房地产市场出现结构性的增长，中国的房地产市场说的不是中国住宅市场，不是一二线市场，是完全不同的概念。结构性的增长就是住宅受到打压，但是房地产基金通过几年的酝酿在这一两年启动，本质因素就是开发贷款收紧，这是促进房地产基金爆发的因素之一。

　　路莹(深圳思源兴业房地产经纪有限公司董事长)：开发商要有更多的营销，研究好客户需求，分析好我们的销售渠道，我们的营销，包括刚才讲的景观，我和竞争对手有什么样的差异、有什么样的竞争点，所以必须要回归到这些方面来，这才是回归到营销的本质。◎下半场模式:商业地产与基金热

　　宋延庆(兰德咨询(中国)有限公司董事长)：听了对话会有两种感触，第一种主持人与专家的对话意犹未尽，专家都想多说说自己的观点，但是时间不够。所以我们改变论坛的风格，留给证券日报的董少鹏总编辑。

　　董少鹏(《证券日报》社副总编辑)：请基金公司老总谈一下商业地产在2012年能做什么，地产公司又希望基金公司做一些什么？

　　钟帆飞(深圳市东方银座集团有限公司副总裁)：商业地产所需要的资金是非常大，银行方面的支持有限，如果基金方面能够进入到商业地产里面来，是对商业地产一个非常好的支持。

　　苏鑫(高和投资董事长)：我给大家的建议是基金和商业的合作就是立足于中国的金融环境，立足于中国的房地产环境，要有一定的前瞻性，能赚钱的模式我们要去做。

　　李万明(盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司总裁)：我认为如果在三四线城市推出一两个好的商业综合体是有前景的，如果有这样的合作项目，我们可以考虑合作，但是确实要有良好的运营作基础。

　　黄永华(宝龙地产控股有限公司行政副总裁)：我觉得结合基金智慧和商业地产商的智慧，应该可以找到结合点，可能真正很热闹的合作还没有来临，因为商业地产还需要发展的过程。

　　严思慧(世邦魏理仕华南区董事)：我们发现写字楼在2011年有一个很有趣的现象，写字楼的用家里，担保公司、典当公司、财务公司越来越多了，民间的资本如果有一个很好的，可靠的组织者、把民间资本追求安全性高、回报率稳定的整合起来，从而支撑我们商业地产的发展，这才是持久的长远之计。

　　曹少山(河山资本创始人)：商业地产和地产基金的结合理念是有的。中国做事情一定要根据中国的现实。做商业地产，这个钱不管是从哪里的，一定要有共同的特征，钱的期限要够长，如果钱的不够长所有的东西是瞎掰。