直播实录：2012城市观点论坛常州行（一）
作者: 时间: 2012-04-18 08:48:32 来源: [ 观点网 ]
4月18日，创立八年的城市观点论坛首次走进常州，共同找寻二三线城市房企2012应对及发展之道，共议“自新大陆二三线的房地产”。
4月18日，创立八年的城市观点论坛首次走进常州，中国房地产业协会副会长朱中一，住建部政策研究中心副主任王珏林，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康，山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波，以及金融、银行嘉宾与常州、江苏房地产精英齐聚与此，共同找寻二三线城市房企2012应对及发展之道，共议“自新大陆二三线的房地产”。
观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络图文直播，敬请关注！
进入专题：2012城市观点论坛常州行
主持人：亲爱的各位来宾：大家早上好！
四月初夏，新的季节将要来临。在此时节，欢迎大家来到常州，来到2012城市观点论坛常州行现场。
城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会——博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、杭州等全国众多著名城市，推动中国房地产思想发展与建设，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。
调控经年累月，资本与大鳄早已从一二线城市不断涌入二三线城市，常州也不例外。当房产税成了街谈巷议的话题，制度的挑战已然成行；当全行业降价成为市场的主流，行业的未来是何去何从？面对严酷的冬天，房地产企业如何应对挑战？去二三线城市，去新的大陆，一个充满机会，有着无限发展空间的地产新世界。
因此，今天在常州，2012城市观点论坛常州行现场，我们齐聚一堂，共同探讨“自新大陆二三线的房地产”。
最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、现代快报，年度品牌协办单位莱蒙国际集团有限公司，年度战略合作伙伴山东省文登市人民政府，战略合作伙伴华润置地(常州)有限公司，以及华誉景观、兰德咨询、搜狐焦点等欢迎各界朋友的到来！
下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
◎中国房地产业协会副会长朱中一先生
◎住建部政策研究中心副主任王珏林先生
◎著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生
◎山东省文登市房地产协会会长王书强先生
◎常州市建设局开发办主任曹成贤先生
◎常州市国土局土地利用处处长徐建平先生
◎常州市房管局市场处处长陆金峰先生
◎宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华先生
◎常州物管中心主任陈福宝先生
◎常州市装饰材料行业协会会长陈康义先生
◎常州市房地产业协会秘书长钱锦芳先生
◎无锡市房地产业协会会长金荣庆先生
◎无锡市房地产业协会副会长沈洵先生
◎江苏创业地产集团总裁、常州市知名房地产职业经理人许小平先生
◎莱蒙房地产常州公司常务副总经理姜海玲女士
◎新城控股集团营销中心总经理阙东岳先生
◎南京红豆置业有限公司总经理刘建龙先生
◎和记黄埔地产（常州）有限公司副总经理范仲言先生
◎无锡远东置业有限公司副总经理李励城先生
◎现代快报股份有限公司副总经理、常州分公司总经理杨壮波先生
◎观点新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士
本次论坛获得众多常州暨江苏实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2012城市观点论坛常州行的朋友们。
主持人：下面有请现代快报股份有限公司副总经理、常州分公司总经理杨壮波先生为我们致辞。掌声有请。
杨壮波：尊敬的中国房地产协会朱中一先生，尊敬的各位领导各位来宾，女士们先生们，大家上午好。
在这个阳光明媚的春天里，我们相聚在常州，参加由观点新媒体和现代快报共同举办的2012城市观点论坛，看到那么多来自国内顶级的专家学者、研究机构以及房地产上下游的企业代表，聚集一堂，相聚在2012城市观点论坛，作为论坛共同主办方之一的现代快报，我感到由衷的欣慰和感动。在这里，请允许我代表现代快报编务委员会、现代快报经营委员会以及现代快报股份有限公司的名义，对在座各位领导、各位来宾的光临表示最热烈的欢迎。
一年前的4月27日，我们现代快报也曾经与观点新媒体合作，在无锡举办了2011年城市观点论坛，当时我们选定的主题是楼市调控后的江南”，一年后的今天，我们再度与观点新媒体合作，再次在常州举办2012城市观点论坛，时隔一年，各行各业都发生很大的变化前后两个论坛主题的差异，反映的是开发商在开发领域更积极的战略思考，回顾过去的十年，那是中国房地产发展的黄金十年。但是，随着史上最严厉、持续时间最长的宏观调控政策出台，中国的地产开发商从去年至今，再次面临着严重的考验。我想，行业对房地产市场的担忧不无道理。进入2012年，伴随着宏观经济从高速发展到稳速前行，中国房地产调控将持续进行。而一直处于二三线城市领先发展的常州房地产，同样受到了政策的制约和影响，而中央政府一再提高对房地产泡沫的警示，使得整个行业不得不作出更为艰难的战略选择，在不久之前结束的全国两会上，国务院总理温家宝再次明确指出，一线城市的房价远远没有降到合理的水平。因此，我们必须意识到，今年的房地产形势依然严峻，调控不会放松。而中央促进房价合理回归的举措必将使得房地产业陷入到新的境遇。现在很多房地产在减缓开发速度，很多企业面对2012茫然，甚至不知道未来政策和形势如何发展，企业如何应对。正是在这样的大背景和大形势下，现代快报为了尽到一个媒体的责任，我们携手观点新媒体在这里举办2012城市观点论坛，希望通过这个论坛搭建起一个开放交流的平台，倾听各位专家学者的真知灼见，同时融汇大家的力量和智慧，为促进行业的创新转型和发展献计献策。
我相信，这不但是我们作为一个主办者的愿望，同时也是在座各位共同的愿望。在此，我要再一次感谢在座每一位来宾对我们本次论坛的支持，最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家。
主持人：谢谢杨壮波先生。接下来，有请观点新媒体出品人，博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。有请。
陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾：
上午好！城市观点论坛自2005年开始举办以来，今天是第一次走进常州，一个实力房企全力进军之城。
今天我们论坛的主题“自新大陆二三线的房地产了”，相对于北京、上海、广州深圳，常州是中国房地产的新大陆，生机与希望，即使是调控之下，依然持续健康向前。今天的现场，基本上常州、江苏本地知名房企及外地房企都出席，这就是一明。
前几日，一个上市企业总裁告诉我不远的几个月将是中国房地产比较悲观的日子，两天后另外一家上市房企老总告诉我他们比较偏低的负债率使得他们可以在6、7月份出击了！看来，无论调控与否，无论市场怎样反复，只要产品对路，企业管理有序，资金链稳定，企业有的是机会，最多脚步放慢得更稳一点。
观点新媒体一直专注于房地产大行业的可持续发展，关注每一个区域的成长与潜力。我们请来特别请来朱会长、王主任、贾所长及各企业嘉宾，他们将分别从经济、制度、企业、土地各方面为我们一个全面的解读。最后再次感谢一直支持我们的文登市政府、莱蒙国际、感谢我们多年的好朋友现代快报，感谢出席论坛的所有企业来宾及媒体朋友。因为你们的支持，城点论坛将继续努力前行。
主持人：谢谢陈诗涛女士。今天的嘉宾致辞就到这里，接下来将进行各位来宾、朋友们，2012城市观点论坛常州行的议程主题是：自新大陆二三线的房地产。
下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：
中国房地产业协会副会长朱中一先生
住建部政策研究中心副主任王珏林先生
著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生
山东省文登市房地产协会会长王书强先生
莱蒙房地产常州公司常务副总经理姜海玲女士
接下来，我很荣幸地请出今天论坛的第一位演讲嘉宾，有请中国房地产业协会副会长朱中一先生，朱中一先生的演讲题目是：机遇边界，中小房企的如何应对调控。
朱中一：尊敬的各位领导、各位嘉宾，房地产界的各位同仁，新闻界的各位朋友，大家上午好。
很高兴来到常州参加由现代快报和观点共同主办的以二三线城市为主题的2012城市观点论坛常州行。这个主题是中小企业非常关心的问题，也是和当前房地产形势和调控政策密不可分的问题，我在讲中小企业如何面对这个问题之前，必须要讲一下当前的房地产形势以及如何理解和把握当前的调控政策问题。
当前的房地产市场形势，确实处于量价齐跌，市场观望，企业资金普遍紧张，不少企业负债上升。国家统计局在前几天发布的有关数据当中实际上也提到了这个问题，比如房地产开发投资的增速回落。今年一至三月份，全国房地产开发投资一共是10927亿元，同比增长23.5%。如果扣除价格因素，实际增长20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投资7443亿元，同比增长19%，增速比上年全年和上年同期分别回落了11.2%和18.4%。房屋新开工面积39946万平米，同比增长0.3%，增速比上年全年和上年同期分别回落了15.9%和23.1%。其中住宅新开工面积29427万平米，下降5.2%，这些主要指标里面，江苏也是这样。比如，江苏的房地产开发投资同比增长19.3%，全国同比增长23.5%。住宅投资，全国同比增长19%，江苏同比增长11.5%。房屋新开工面积全国同比增长0.3%，江苏同比增长2.9%。住宅新开工面积全国同比下降5.2%，江苏同比下降6.3%。这个数字基本上跟全国差不多多少。
第二，商品房的销售面积明显下降，待售面积显著提高。一到三月份，全国共销售商品房是15239万平米，同比下降13.6%，住宅销售面积13387万平米，同比下降15.5%。这两个数字江苏也差不多多少。江苏的商品房销售同比下降15.2%，住宅的销售面积全国同比下降15.5%，江苏同比下降15.2%，基本和全国差不多。商品住房待售面积全国现在还有30122.2万平米，同比增长35.5%。一到三月，全国土地的购置面积是7859万平米，同比下降53.9%，这个数字在江苏更加突出一点，江苏的一到三月份的土地购置面积是同比下降23%，这个是同比下降比较大的数字。这是我讲的第一个观点。
但是从国家宏观调控政策的预期这一点来看，我们觉得应该是这样看。全国大多数城市的房价环比总体下降，这是中央调控政策所期望的。土地的购置面积、住宅新开工面积房屋销售面积的同比下降和房地产开发投资增速的回落，也是意料之中的，国家的宏观调控政策来分析，目前的房地产市场运行应该说整体是平稳的。我自己这样判断，估计2012年的房地产市场的形势，由于政府对居民自住的首套购房的政策支持，由于工业化、城镇化还在快速推进，由于户籍制度的改革，就全国来说，2012年的市场可能跟2011年的市场大体是相差不远的，就是差不多的。应该说，2011年的市场，我们去年这个时候，也认为是非常严峻，但是实际下来以后，总体觉得2012年的市场比我们想象的要好。具体的呢，当时我们觉得有三个表现。第一个表现，就是投机投资性的购房明显的减少，大部分城市的新建住宅价格同比增幅放缓，环比下降。第二，保障性安居工程推进顺利，当时计划开工一千万套，实际开工是1043万套，基本建成432万套。第三，市场的运行总体平稳，这里包括了房地产投资同比增长27.9%，包括商品房销售面积将近11亿，住宅销售面积90732万平米，商品房的销售面积和住宅的销售面积都是历史新高的，去年我们都说市场如何如何，实际上这些指标是历史新高。当然市场由于预期的不平衡，我们现在之所以感觉到天气冷也好，市场冬天也好，一个重要的原因就是我们有一批限购城市，特别是东部地区的一些限购城市，确实在销售量也好、销售额也好，或者房价的下降幅度是比较大的。去年全国实际上住宅销售面积同比下降的是22个城市，商品房销售面积同比下降的是20个城市。也就是说，22个城市量和价是下的，全国大多数城市来说是平稳的，特别是销售量是历史新高的。这是去年的市场形势。从目前政策的惯性来看，今年2012年的市场，是不是像大家想的那么严峻，我看也不见得，这是我的总体判断。
当然我们说实在话，对于目前市场当中大家反映的问题和企业遇到的难处，作为我们协会，因为是联系政府和企业之间的桥梁，我们还是经常给政府有关部门反映的。我们也是如实反映的，这一点请大家放心。但是我们也坦率说，我们给政府反映的时候，往往政府是听的多，表态的少，这也是一个基本事实。为什么听的多表态少，我自己判断，作为中央政府来说，感觉到目前对调控政策的导向是正确的，正因为基本的导向是正确的，所以中央政府反复表态，对调控政策是不动摇不放松的。那么怎么样理解这个问题？我个人理解，中央的政策导向是正确的，首先我们理解的是打压，实际上客观来看，中央的调控政策打压的是什么呢？仅仅抑制的是投资投机性需求，仅仅抑制的是这个东西。不管是限购也好，还是什么也好，主要是对这一块。而且在抑制投机投资需求的同时，加大了住房的有效供应，包括了两块，一个是大力加大保障性住房的供应，一个是要求采取有效措施，加大普遍商品房的供应，当然加大普通商品房的供应有点难处。但是作为政策导向来说，有压的一点，也有保的一点，是双向调整的。而且调控的目标非常清晰，对一些房价过高的地区要求房价合理回归，同时也提出，要构建一个长期的规范的健康有序的房地产市场体系，解决老百姓住有所居的问题。这两个目标很清楚，是为了促进房地产市场的健康发展，解决老百姓住有所居的问题。所以我认为这一点是无可非议的，这一点从中央调控的本质要求、导向、目标来说是绝对正确的。
那么为什么不放松，包括最近的温总理在国务院会议上的讲话，包括3月14日的记者招待会上，他讲的很清楚，目前一些地方的房价还很高，还没有回落到合理价位，如果放松，调控会出现反复，房价会出现反弹，这个讲的也很清楚。至于大家议论的比较多的一个限购的问题，这里有一个采取行政调节还是市场调节的问题，但是目前来说，限购的措施也是对的，因为限购有一个前提条件，就是在房价上涨过快、房价过高的部分地区限购，当然有些地方现在的条件变了，采取什么措施问题，中央也要研究。但是这个导向是正确的，这个我们讲的限购并不是像一些人认为的，限购是有了房就不能买房子了，不是这个意思，城市里的人有了房还可以再买一套房子，这个还是比较人性化的。现在社会上一些人认为限购就是有了房就不能买房子了，这个是对中央政策理解的片面性。而且限购还有一个重要的前提是考虑了人口制约和环境承载能力，比如北京这样的城市，本来2020年城市规划是1800万人，但是现在已经超过两千万人了，如果不限购，人口无限膨胀，无法承载。所以限购既是一个政策措施，更重要的是考虑了人口资源环境的承受能力，而且是和户籍制度改革配套的。这个问题现在也有人在研究，我们和上面沟通的时候，我们感觉上面的思路是很清晰的，不会给你这一段时间的房地产数字下来，或者经济的放慢而改变政策，这是不可能的。就房地产这一块来讲，我们虽然新开工的面积有所下降，但是由于前两年较大规模的开发，现在仍在施工，以及今年新开工的700万套的保障性工程，这个工程基本上都是在二三季度以后大量上来的。这个能够在很大程度上冲抵商品住宅投资的下降。这个是问题不大的。目前全国的施工面积是40亿平米，这个是很大的，这个施工面积再加上700万套的保障性工程陆续开工，所以给相关的下游建材、装配产业是不会有太大影响的。我们讲房地产一头连着经济，一头连着民生，经济这块主要是考虑对这些相关产业的影响，对这些相关产业的影响是不大的。第二，调控挤掉的是泡沫。第三，调控主要是有利于经济结构的调整，这个中央已经讲的很清楚了，这里已经包括了中央政府主动将GDP增长定在7.5%，这里面已经充分考虑了，如果外贸的下降，如果房地产投资的下降，这些因素都是充分考虑了。同时，我觉得，也必须要给大家说清楚的，GDP的放慢和我们现在讲的不要过多的依赖房地产，也是借鉴了国际上的经验教训，这是很重要的。因为2008年爆发的世界金融危机和现在还在延续的欧债危机，一个重要的原因是西方国家长期以来重消费、轻生产，虚拟经济过度膨胀，脱离了以工业制造业为主的实体经济发展。这个实际上就是借鉴了国外的经验教训。我们总结了这些经验教训以后，我们主动把GDP增长速度放慢一点，而且要尽量克服整个经济对房地产的依赖，这个从国家层面来讲，既是为了整个经济的平稳健康发展，而房地产行业的发展，本身是要对相关产业协调发展的，如果过度的发展，就会造成资源的浪费。这些道理现在是越来越清晰了。
所以我想，如果理解了这些问题以后，就可以很容易的理解为什么中央政府反复强调调控政策不动摇不放松的理由。
下面我在讲中小企业如何应对的问题。我总的感觉，不管怎么说，不管是中小企业也好，所有企业也好，首先还是要有一个顺应政府调控政策，根据企业自身的特点决定自己的生存发展。这里又有几个问题，一个是要理解中央调控政策的方向目标是正确的，而且我们要理解这个问题，必须跳出行业看行业，尤其不能以前前年快速发展为参照物，前几年那样的时代肯定已经过去了，不能以那个为参照物，以后要适应的是这两年调控政策描绘的市场规则，抑制投机投资，促进房价合理回归为主要内容的政策制度，我认为这个大家必须要适应，就是前面的参照物我们不行了，我们现在要参照的是现在制订的规则，而现在制订的规则就是今后的方向。如果我们这个调整过来了，我们什么问题都可以想通了。要做到这一点，企业要按照现在的市场规则来谋划下一步的发展。作为中小企业来说，我觉得还有几个问题要认识清楚。
第一个，价格有涨有落，企业的优胜劣汰是市场规律。前几年那样房价只涨不落、搞房地产的企业越来越多，这个是一个不正常的现象，而正常的现象就是市场的规则，就是房价有涨有落，企业优胜劣汰。这才是市场经济。当然，从市场的发展来看，我就不多说了，从2010年对五百强的测评，一个很大的特点，就是企业的集中度明显提高，包括前一百强的，前五十强的，前十强的，集中度都在提高。这是一个总的趋势。但同时，即使一些强的企业，如果你不按现行的政策来走，他也遇到的困境。比如说像绿城，他现在由原来的前十名到了二十多名。如果政策适应快的，比如以前的40名到了十多名。
第二个，企业的优胜劣汰也好，兼并重组也好，不会像一些媒体宣传的那么可怕，为什么？我觉得道理有这么几点，第一，我们的房地产是一个不动产，而全国地区发展很不平衡，中小企业的特点是贴近市场，本地化，定价比较低，成本比较低，如果把项目做好了，你价格比较低，他就有优势。第二，我们现在号称有六千万个企业，但是这里面大量的是项目公司，项目公司就是船小好掉头，你做好一个项目可以见好就收，有的可以通过股权转让、合作开发，与大型骨干企业的兼并重组解决生存和发展问题。当然，还有的，你实在不行可以见好就收。所以不会像工业企业那样，在兼并重组破产当中有那么一堆问题，不会有那么多的问题。当然现在有些问题，我们在防止着，我们要防止的是个别企业不负责任，你干了一段就跑路了，这个要防止。这个政府机关也在密切关注，中小企业对政府机关来说，一个是政策管理规定的修改，要提高门槛，另一个，包括对项目的实施要加强监控，第三，对商品房的预售款加强监管。通过这些措施我们来防范这些问题。对中小企业，跟大企业一样面临着几个问题，这是共性的。比如说在市场经济调整越是规范的情况下，我们要更加重视诚信品牌社会责任的理念，把产品做好，提高产品的性价比加强企业的管理。第二，我们要找好区域定位，包括一些小城镇，甚至有些地方是新农村的建设。还有一个问题，业态的问题和产品的定位问题。业态的定位我们觉得在城镇化发展中住宅还是主业态，商业地产、旅游地产、产业园区地产和养老地产的开发，如果有实力的，包括资金能力、人才能力，包括管理水平有实力的，也可以探索，但是如果你没有这个实力，不要盲目进入。
只要根据自己的实际谋划好，我们的企业也不会像大家想象的那么严峻。但是不管怎么说，我们要面对现实，根据自己的特点，来寻找自己的生存和发展之路。谢谢大家。
主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲，请您回坐，稍事休息。
下面，我们请出今天论坛的第二位演讲嘉宾，他是：住建部政策研究中心副主任王珏林先生。
王珏林先生的演讲题目是：市场哲学：当全行业降价来临之际。王珏林先生，您的演讲时间为25分钟，有请！
王珏林：大家好，刚才朱会长把情况介绍了，对我们企业提出了很多的期望和建议，非常好。朱会长是老专家，也是我们协会的领导。我题目叫“市场哲学”，不知道这个题目谁出的。确实是，因为我是一直坚信唯物主义的，所以谈哲学，我们不爱听，因为我们希望听的是实际情况。结合这个方面，我谈一点自己的看法。
主要三个方面。主题是机遇与挑战。
你要看今年的市场以及我们企业的发展，首先要知道去年的情况和今年一季度的情况，季度的情况，刚才朱会长已经整个都说了，我就不说了。一季度的情况应当是什么呢？去年第四季度全国市场出现低迷，延伸到今年的一月份的春节，实际上整个今年一季度前半部分市场和去年的第四季度一样，都是不景气。但是后一个半季度，市场出现了回暖，应该是这样的。所以这个数据还是有原因的。
第一个方面，我谈一下对去年形势特点做一个分析。去年呈现出三个特点：第一是市场从高涨到平缓，大家清楚，09年10年是我国房地产市场最高潮的时期，也就是高涨时期，所以地王、房价这些大家看的非常热闹。去年这些地王看不见了，价格涨幅也没那么大了，出现有升有降各种不同的情况。很多地方出现了房价城里涨、城外降，比如北京，四环以内涨，四环到五环基本平稳，变化不大，五环以外降，上海也是这样的情况。所以我们地王去年就没有了。第二个特点，各地差异性比较大，这也是我们这次调控大家说的一刀切，这个一刀切，就是政策是一刀切的，但是各地差异性还是非常大的，说明我们的政策虽然是一个，但是下面执行方面还是有度的。从我们各个市场反映来看，二三线城市好于一线，中西部的市场好于东部。我说几个数据就清楚了，商品房销售面积，东部去年增长是0.1%，中部增长11.3%，西部增长8%。从城市来看，去年降副比较大的有北京，下降30%多，上海41.5%，浙江下降15.3%，江苏下降0.7%，福建下降7.7%。涨幅较快的城市地区，河北涨幅64.9%，吉林增长39%，湖北增长17.5%，内蒙古增长12.7%。所以从这些数据看出，各地的变化不一样。因为有这样一个东西部变化的情况，所以可以说出我们第三个问题，全国商品房销售是历年最好。整个市场情况还是不错的。因为去年全国商品房销售是10.99一平米，高于最好的年头，也就是10年，这是可能大家在这么严酷的政策下想不到的结果。所以这么来看，在全国的市场层面上来看，应当说，我国的房地产保持平稳发展。
第二个方面，对今年的政策形势做一下分析。首先谈一下政策。我们今天有很多的开发企业，包括新闻单位，都在问一个问题，中国为什么行政管理市场，这就是我们国家发展阶段，尤其是我国房地产发展阶段所决定的。我只能告诉大家一个道理，什么道理呢？如果我们市场成熟了以后，我们的行政手段是干预不了市场的。反而说明我们市场现在处于发展时机，行政能干预，就证明了我们的市场不成熟。所以我们还没有市场管理的手段来代替行政手段。现在要想市场保持稳定，使我们的需求平衡，我们必须有行政手段来解决目前的矛盾和问题。所以谈一下今年的政策趋势，调控政策需要保持连续性和稳定性，为什么需要？因为我们以往的失败，调控的失败，就是因为我们没有保持连续性和稳定性。所以出台一个政策以后很好，执行不到位，或者出新间断性的。所以我们市场永远就保持调一次涨一次，越调越涨，前几年就是这样的情况。而且政策和法律的效果完全不一样，法律是对管理非常硬的手段，但是我们的政策没有一个连续性或跟踪性进行，就会出现问题，在执行的时候就会打折扣。另外松绑的条件尚不存在，所以大家考虑，我们是不是可能在今年，比如两会期间，比如十月份的十八大，或者我们的经济指标7.5GDP，这种要求，是不是我们政策会有所变化呢？我告诉大家，现在不具备，不具备的原因有这么几个。第一个，我们去年的GDP不错，经济发展还保持较快速度，第二，我们的物价CPI还在高位运行，压力还很大，第三，我们的市场还不错。所以说，我们从各方面的原因来看，我们现在不具备，也没有理由松绑。另外房价的反弹可能性随时存在，原因是什么？因为我们现在市场是因为城镇化和城市规模不断扩大和旧城不断改造带来的巨大需求，需要建筑，需要房地产。
另一方面，我们三十年改革开放的成果，家庭投资无渠道，现在银行存款80万亿，居民存款34万亿，往哪儿走，大家知道水往低处流，钱往好处走。所以一旦稍微有点风吹草动，市场就会迅速反弹，消费者不等你，他担心房价还会涨，就赶紧抢，这一抢就把价格抢上去了。限购应该是长期的任务，需要外部环境支持。虽然我们限购在市场的影响不是最重的，第一个，我们现在不是全国各个城市都在限购，第二个，即使北京最严格的限购措施也是允许你买两套房的，第三，现在有房的都是岁数大的，四十岁以上的，需求房子的都是40岁以下的，40岁以下的不差房票，主要是抑制了投资性和异地购房的行为。所以在这个阶段，应该是这个办法非常有效和可取的。所以我说需要外部环境的支持，什么是外部环境，就是现在的供求矛盾怎么解决，你市场讲供求矛盾，现在的供求矛盾怎么解决？一旦放开，消费马上集中，而且投资马上就上来了，怎么解决供求？这是我们发展过程中必然要遇到的问题，也就是我们城市建设的差别太大，有钱肯定愿意买北京上海的房子，到省会抢房子，等北京人都说到石家庄买房子的时候，说明我们城市建设的更好了。限会跟随CPI的变化而变化，存在微调的可能性，现在我们限贷主要是因为我们的通货膨胀压力太大，一出现通货膨胀国家采取的办法是提高存款准备金率和提高利息，实际上就是吸纳社会流动资金，反过来说就是我们的社会资金过剩，实际上我们国家头等大事，包括去年，包括今年，我们国务院的头等大事应该是物价问题，因为经济问题虽然有难度，但是毕竟我们定在一个合理的区间，也就是7.5。但是我们通货膨胀的压力始终在影响着我们，围绕着这个要调整，尤其是金融政策。所以现在看，为什么现在一季度后一个半月形势变转，就是经济政策有所变化。根据现在政策，也就是看CPI的变化，如果物价还继续走高，那存款准备金率不会放。我们去年是调控，加息。但是今年来看，现在比去年要相对好的多。房地产税增加试点，我们搞试点的目的是向全国推广，总结经验，而不是说你长期的搞试点，那有什么意义？这个要解决市场管理的重要问题，税收是重要手段。对市场的影响，现在对市场的影响，房产税实际上是影响我们的预期，也就是我们开发什么样的房子，做什么样的房子，另外我们的消费，现在买房不买房，未来会不会增加成本，这是我们消费者肯定要考虑的因素。所以这个对预期是有影响的。保障房进入精细化管理阶段，以前是以建为住，现在是建管并行，尤其是做好分配工作，不多说了，这是政策趋势，市场趋势。我们这一次市场调整属于主动调整，为什么主动调整呢？因为我们和欧洲的市场，和美国的市场完全不一样，他们是被动调整，没有办法，我们国家是因为市场过快，所以我们调整到稳定的一个发展阶段，既然是主动调整，就有把控的能力，所以大家不要担心。其实很简单，不要把房地产说的那么复杂，只要想管就能管住，尤其政府的能力那么强。所以他就有把能力，就不会出现大的起伏。原因就是我们的发展基础、动力、投资、消费的需求存在，为什么是发展基础存在呢，就是我们主要看经济，因为房地产就是钱，不管开发和消费，就是钱。我们经济好，就带来我们的发展基础，给我们房地产增加基础了。动力就是我们现在买房的热情和积极性以及对这个市场开发的热情和积极性并不减。但是同时，我们确实建好了，现在大量的资金在等待，都想选择最好的项目，不过还是出在这个土地上，这个土地还是存在房地产上，我们现在处于大建设、大开发、大发展时期。所以我们的市场是什么阶段呢？我们学过外语的知道，我定义为正在发展的进行时，不是完成时。这时候还需要我们房地产业，需要这个市场，在我们城镇化过程中，城市建设发展中，承担更多的任务和责任。二是房价起伏趋稳，要保持平稳，区域间不会发生重大变化。所以说，二三线城市在未来支撑的市场比例会更大一些。
资金仍然是制约开发企业发展的主要因素，现在我们的市场和以前的市场发生了明显变化，现在决定胜败的，对企业来说决定胜败主要是实力，实力关键在资金，大家知道去年的困难，我们的政策对行业影响最大的是什么？限贷，限购、房地产税、加息和限贷四个政策中应该是限贷，因为我们去年企业贷款非常之难，成本增加非常之大，以前是银行追着我们跑，现在反过来我们追着银行跑，人家不理你，而对消费贷款和首套房贷款，没有八个月一年根本下不来。首套都贷不了。所以影响最大的是限贷问题，资金问题。这个是决定我们的企业发展的关键因素。
第三个，对开发企业提点建议。
市场哲学，我有三个观点，理性看市场，主动调目标，发展靠创新。
因为，新形势下要懂得竞争，学会竞争，过去市场从一开始的起不到中间的快速，到现在的平稳，可以分为三个阶段。尤其对中间快速阶段，我们的市场是什么房都可以卖出去，现在才靠我们企业竞争。战略上发展思路要转变，战略上作出调整，以质量、品质赢得市场，以数量扩大市场，以管理服务占领市场。第二，发展区域下移，二三线城市可成为布局重点。三是资金决定发展，要多方面筹措，我们那些大企业都有合作方式，不是和政府合作，就是和大型国有企业合作，对中小企业来说，还靠自身这么发展，什么时间变强大啊。第四，城市综合体是当前的投资热门，因为这里面有寻求政策的机会，不多解释了，大家都清楚，有其潜在的原因。但是对我们企业来说，介入要谨慎，要进，要有实力，经验和精力都要注意，因为进了以后，对你企业影响太大了。但企业对产品项目要多样化，现在单靠住宅不行，大型企业可以进军商业地产，中小企业可以选择和商业地产相关的旅游、养老等其他的市场。
就讲这么多，时间到了，谢谢大家。
主持人：谢谢王珏林先生的精彩演讲，请您就坐休息。
接下来进行今天第三场演讲，有请演讲嘉宾：山东省文登市房地产协会会长王书强先生，王书强先生的演讲题目是：抢抓蓝色机遇关注区域龙头，共建滨海新城。
王书强先生，您的演讲时间为10分钟，有请！
王书强：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们先生们，大家上午好，十分高兴与各位相会在美丽的常州，我希望通过此次论坛，开启我们更深层次的交流与合作。
今天论坛的主题是“自新大陆二三线的房地产”，我认为这个题目才是对开发商有利的，从目前全国政策形势和去年大型开发商销售来看，开发商在重视一二线城市的同时，布局三四线城市是比较理智的，在一二线城市楼市低迷的时候，三四线城市楼市反而可以给予很大的补充和资金流，对整个企业的发展是十分有利的，也会在全国整体房地产市场中站稳脚跟。方向决定未来，开发企业目前更要重视现在，顺应形势，积极的进行转型，积极的进行改变，才能长远发展。首先，要转变投资方向，全面布局，从重点关注一二线城市到关注三四线城市，特别是关注三四线城市中的区域龙头、优质城市。从整体市场形势来看，目前一二线城市地产市场整体压力偏大，而文登房地产市场首位形成泡沫，随着城市化进程加快，基础设施和城市功能配套的逐步完善，住宅本身内在价值的不断上升，本地刚需以及外来购买需求的上升，保证了房价与销量稳健提升。2011年，文登市成交商品房套数、成交面积、成交金额同比分别增长10%、6.7%和32%。全市商品房评价房价4110元，房价年增长率一直保持在10%左右。从国家发展战略来看，从深圳特区、浦东新区，再到滨海新区，都是进入国家建设战略重点后才促进了经济的快速发展。而在国务院批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》中，文登被确定为山东省重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略重要组成部分。从资金投资回报来看，文登地价相对很低，土地市场竞争程度较小，城市发展空间较大，未来还有足够大的利润空间和上涨幅度。同时占用的资金较少，城市本身购买力很强，销售和资金的周转速度很快，保证了较高的利润率。所以无论是对于全国性发展的大开发上，还是在行业整合中寻求生存空间的中小开发商，都具有很大的机会。
其次，开发企业要改变产品业态，从单一住宅开发转向养生地产、养老地产、旅游地产等多形式的开发业态。一个城市只有包括了住宅地产、养生地产、养老地产、旅游地产、商业地产等多样产品业态，才是一个健康的地产市场，才是一个有活力的地产市场。目前已进入文登的大中型开发商，如华夏幸福基业、海尔地产、卓达集团、天山集团，光耀地产、中国宝安等公司，开发建设了多种产品，带动文登房地产业态百花齐放，协调发展。
下面我简单介绍一下文登市在三四线城市中的优势：
文登市地处胶东半岛东部，是一座最适合人类居住的海滨城市、生态城市、旅游城市，是中国著名的长寿之乡、温泉之都和道教圣地。2011年财政收入26.5亿元，综合经济实力居全国百强县第14位。
文登历史悠久、人文荟萃。文登因秦始皇东巡至此，召集文人登山而得名，已有1400多年建置史，是胶东半岛少数千年古县之一。深厚的文化底蕴，孕育出了独具特色的士学文化、道教文化、李龙文化、红色文化，久享“文登学”的美誉，是山东历史文化名城。士学文化灿烂辉煌，隋唐以来有100多名进士荣登金榜。道教文化源远流长，王重阳率全真七子在此创建了道教全真派。李龙文化声名远扬，秃尾巴李龙王的传说被列为国家级非物质文化遗产。红色文化影响深远，缔造了四个军，走出了120多位文登籍将军。
文登依山傍海，气侯宜人。是中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家园林城市。国家森林公园、国家级自然保护区昆嵛山，被誉为“海上仙山之祖”，中国道教全真派发祥地圣经山天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德经》摩崖石刻被列为全国重点文化保护单位；省级森林公园天福山是天然绿色氧吧；李龙故里回笼煽诱270多年的庙会史。拥有156公里的海岸线，12公里长的天然沙滩海水浴场、绵延数十公里的万亩松林。五处高品质天然温泉构筑成中国的“温泉之都”，已建成天沐、汤泊两个五星级温泉度假村，均被评为国家4A级景区，海尔国际温泉旅游小镇已开工建设。
文登区位优越，交通发达。位于青岛、烟台、威海三市中心，陆海空交通设施完备，高速公路、齐威铁路、开放港口、国际机场一应俱全，2小时车程内有5个国家的一类开放港口、3个国际机场。威海国际机场就在文登境内，距城区15公里，已开通韩国、俄罗斯等20多条国内外航线。正在建设的青烟威城际铁轨2014年通车，30万吨级南海新港已部分投入使用，疏通铁路已启动建设。是中国北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。
文登产业发展载体完善。城市文化商务区建设面积34平方公里，重点打造文化教育、金融商贸、综合服务、生活居住、生态休闲五大组团，被确定为山东省发展服务业重点城区；经济开发区建设面积40平方公里，进驻企业总数达到500多家，跻身山东省级开发区前四强，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区；南海新区是省级工业园和高新区，规划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，已完成基础设施投入50多亿元，“十通一平”基本到位，南海新港即将竣工，已进驻15家世界或中国500强企业及上市公司，90多个投资过亿元的蓝色产业项目落地开工。
山东半岛蓝色经济区建设上升为国家发展战略，给文登提供了难得的发展机遇，也为各界有识之士提供了广阔的投资平台和良好的盈利空间。我们愿以最真挚的感情、最优良的环境、最完善的服务，让广大投资者得到最丰厚的回报。欢迎大家到文登考察指导、休闲度假、投资兴业！
最后，祝各位来宾身体健康、工作顺利、合家幸福，谢谢大家。
主持人：谢谢王书强先生的精彩演讲，请回座休息。
好，下面我们有请今天为我们奉献第四场演讲的嘉宾：莱蒙房地产常州公司常务副总经理姜海玲女士，姜海玲女士的演讲题目是：选择常州选择莱蒙，姜海玲女士，您的演讲时间为20分钟，有请！
姜海玲：各位领导，各位来宾，大家上午好。
很荣幸能够代表莱蒙国际参与此次观点论坛的常州行活动，并能够与各位探讨和交流在宏观调控背景下二三线城市的发展机遇以及莱蒙国际在二三线城市的开发经验和思考。回顾中国房地产的发展历程，北上广深吸引了大量资本和人才，在城市化进程的背景下，房地产得以迅猛发展，但业带来了竞争日趋激烈、成本日趋提高，进入门槛越来越高的情况下，资本和人才进入二三线城市，二三线发展潜力和市场前景越来越被认知。我们从93年关注中国房地产开发，自01年在香港联交所整体上市，回顾19年的发展历程，我们先后在七个城市开发了14个项目，足迹编辑了珠三角、长三角、京津和成谕地区。我们早就意识到了二三线城市的发展潜力，特别是苏锡常地区，常州地理位置优越、交通发达，是新型的三线城市代表，随着常州经济结构的转型和城市化发展的需求，近年来，吸引了大量外来开发商的进入。今年是莱蒙国际正式进入常州发展的第九个年头，莱蒙在常州的两大城市综合体，莱蒙都会和莱蒙城已经成为常州两个商业中心和区域中心最耀眼的明星之一。60万方的莱蒙都会已经成为常州市的新会客厅，是体现常州人都市时尚生活的所在地，而莱蒙时代成为莱蒙都会最后的收官之作，近期即将面世。莱蒙国际在常州的第二个综合体项目，140万方的莱蒙城，项目开发过半，该项目拥有常州市场上单个项目非常强大的配套，五星级酒店、国际双语幼儿园，八万方的城市公园，大型超市、主题商业街等，这些逐渐实现和完善的配套，也兑现了莱蒙国际对客户的承诺。在我们的开发经营中，我们莱蒙在常州的市场表现尤其突出，无论是市场形势好的情况下，还是11年、12年市场低迷，莱蒙城都成为常州市场的成交明星。也为莱蒙国际在2011年成功上市及上市后的表现作出了重要贡献。
未来，我们会有水谢系更高端项目，呈现给常州的绝佳自然环境，给常州人们打造属于他们自己的度假休闲生活。作为最早进入常州的外来开发商之一，莱蒙通过多年的摸爬滚打，取得了不俗的业绩，这些业绩可以看出，常州消费者对于莱蒙国际的认可度，也使得莱蒙国际成为外来开发商最能把握本地消费者需求的企业。目前，政府出台了一系列的房地产调控政策，目的是保持房地产长期平稳健康发展。展望未来，我们会把中心逐步转移到二三线城市，逐步提升产品品质和品牌知名度，为消费者提供更好的产品，更有品质的生活，最后，我以今天主题发言的题目作为结束语，那就是选择常州，选择莱蒙。
谢谢大家。
主持人：谢谢姜海玲女士的精彩演讲，请您回座，稍事休息。
时间过得很快，我们马上就进入今天最后一场演讲，有请奉献第五场演讲的嘉宾：著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生，贾康先生的演讲题目是：制度挑战：从扩大房产税试点说起，贾康先生，您的演讲时间为25分钟，有请！
贾康：谢谢主持人，大家好。
我按照论坛提出的制度挑战，从扩大房产税试点说起这样一个题目，谈一些自己作为研究者的基本认识。
我想制度挑战是我们完成中国经济社会转轨，最终实现伟大民主复兴的现代化过程中不可回避的一个实质性问题和非常重大的问题。房产税的改革试点当然是这个制度创新过程中间的一个组成部分。但是要在谈论自己观点的时候，我觉得可能还不能够一下单刀直入谈论房产税试点，我们需要先成房产税调控新政这样一个概念说起。
中央国务院在提出房地产调控，后来被人们称为房地产调控新政的这个概念上，一开始的表述是叫做遏制部分城市房价的过快上涨，比较新的表述是这次两会上，总理上特别强调的，要促使房价合理回归。他在表现形式上是围绕着方方面面特别关心的商品房房价问题。但是我觉得，如果我们全面的认识这个问题，还要进一步把握房价后面相关的一系列的和运行、和制度安排不可分割的影响因素。我们现在如果从房价的调控上面来说，已经看到了一系列措施，特别是有广泛争议的行政色彩浓重的限购、限价，有的城市管理部门标榜，要逐套的核准价格，这样的严厉措施。行政手段有的地方已经表现为一拥而上实施调控的态势。在讨论中我们也注意到，去年人大常委会上住建部的领导回应人大财经委副主任吴小林提出的问题的时候，他比较直接的提到，用这样的行政手段是不得已的。这个说出了他的苦衷，也说明了他是过渡性质的措施。我们必须看到，这些不得已采取的措施要使用的同时，我们还要抓住什么样的，可以支撑中长期的健康发展、和谐发展的措施？从长期来看，我觉得应该明确的提出，我们的调控新政还要体现贯彻应对制度挑战，发展经济手段为主调控新机制的高水准。如果没有这种高水准，无论这个调控坚持多长时间，再怎么样强调重要性，我认为，都是不足以经受历史考验的。我们在房地产调控方面前面有若干轮的调控，这次持续了两年的调控新政，还要进一步努力的正视制度建设问题，提升高水准，体现他应有的高水准。制度建设的问题，我认为应该是大家进一步重视的，我们面对的房地产健康发展的相关的全局问题，在中长期时间中的真问题、难点问题、实质问题、关键问题。
我谈一下自己的基本理解框架。说到制度挑战和制度建设、制度创新，这个大的制度框架其实在中国的房地产调控中已经可以相对清晰的看到，就是必须针对土地这个房地产前提条件，他的自然垄断性质，这个自然垄断性质是任何经济体无法避免的，这是中心区，从黄金地段开始，以及以后还会发展的城乡接合部，越来越多的建成区，这个中心区的地皮自然垄断的性质，这个自然垄断无论配上起来的什么要素，都是客观存在的。有自然垄断的问题，同时又要有住有所居的公共服务均等化的问题，最低收入群体也要住有所居，不能让他流落街头，再加上房地产业，无论你怎么称呼，他对建筑业有重合，在一起，必然是国民经济长期发展不可缺少的支柱，这样的几重考虑合在一起，大的制度框架必须强调我们实施一种合理的双轨统筹。一个是保障，一个是市场，政府的职责首先是通盘的管规划，任何一个地方政府层面，他的辖区之内的通盘的国土开发、功能区匹配的通盘规划，整个在一起，形成我们全国的通盘的国土开发规划和建设规划，以及现在努力推进的优化中的顶层设计。在这个政府管规划的职责定位上是责无旁贷，天经地义，必须政府组织各方力量，形成有远见卓识的规划。然后保障，我们政府要管托底，现在的保障性住房的有效供给就是托底，托到低收入阶层和收入夹心层住有所居，另外这种廉租房、公租房的运行是需要有比较高的管理成本的，但是政府必须付出这个成本，保证他可持续。另外，在市场轨上，政府还要管规则，商品房产权房的配置主要是一个市场经济环境中消费者主权实现过程中的公平竞争问题，大家自己有这种支付能力，他去挑选他中意的住房，政府管规则，这才能顺应市场经济。阶段性的不得已的管具体的一户一户的房价，去限购，只具有过渡限制，把经验稳定下来，以后并不能照此运行下去。管规则以后要处理一个不可回避的问题，就是必须管收税，不仅交易环节收税，不动产、消费住房，主要是高端部分的保有环节也必须有税收，必须施加税收的调节。这样一来，我们可以看到保障轨的难点有如何筹资的问题等等。另外又如何收房产税的问题等。这些挑战看似形成了这样一个有冲击力的概念，一点也不过分，中国现在就面临着这样的历史性的考验。我们房地产调控新政运行至今，能不能在市场轨上真正攻坚克难，合理处理这样一个制度挑战问题，实施有效的制度创新，这就引出了题目中的房产税试点，这两地试点的创新意义，这是在我们面临着这样一个历史任务的大环境之下，由部分地区首先形成了决策上的决心，抓住制度安排、经济手段和法制建设环节，推动现代国家所需要的建设现代税制，同时使我们的房地产调控新政上升到应有的制度建设高水准的过程。这种现代国家所需要的现代税制必然包括房产税这种财产税。是具有多种正面的效应，时间关系，我点到为止，我认为至少有这样几点，第一是提供了房地产健康运行的重要相关制度安排因素，可以使房地产在以后长期发展中比较沉稳，减少泡沫，这是他的健康的追求。第二，他是提供地方税体系的重要支柱财源，可以促进我们国家省以下分税制实质性的贯彻。第三，这样一个制度建设是提供优化中国收入分配和财产配置的重要经济杠杆手段，是依法长期稳定可预期运行的一种经济手段。第四，他是提供了打造中国直接税体系的重要突破口，对于全面的配套改革有至关重大的影响作用。这样一些正面效应当然值得我们追求和期待，同时我们必须正面的讨论，怎么样在这个改革中，有理有力有节的推动，合理处理既得利益的关系，现在说什么是既得利益，现在中国已经形成了各种各样的社会阶层，也就是形成了各种既得利益集团，这个词语并不带贬义，这种既得利益的协调也不能简单的按照所谓的少数服从多数处理，如果在经济问题，财产权的问题，市场竞争要解决的问题上，你按照少数服从多数的听起来冠冕堂皇的原则处理问题，一定会一步一步引出不可收拾的多数人的暴政。各个方面的诉求都应该在理性的博弈中得到指导，寻求结果上的共赢，追求社会全体成员的根本利益和长远利益的实现。就要在充分表达各方诉求，通过实验，逐步形成可行方案和立法以后，相对可以稳定的制度框架，发挥维护公众根本利益、长远利益层面的保障作用。这就是制度建设的根本利益。如果不诉诸于制度建设，仅仅靠说大家寄希望某些人的觉悟，靠政策的一些调整，不足以实现长治久安。改革开放初期，邓小平提出三步走的时候，就特别强调党和国家的制度建设问题，制度好了，那么最根本的问题才能得到解决，如果没有一个制度方面的创新和改革，他非常尖锐的说，好人也会最后落到做错事的状态。我们有一个好的制度，就应该能够在基本面上推进共和精神下各个方面的和谐，追求根本利益和长远利益的实现。
所以在房产税改革试点这方面，我认为，中央和有关部门已经明确表态，要扩大这样一个推进方向，是值得我们特别加以深刻认识的重大问题。我们所需要的第一是要认真的总结试点经验，我们已经得到一些信息，两地的实验并不像一开始某些声音说的那样无足轻重，那么的不起作用，有很多值得肯定之处。第二，我们要认真的倾听各方的诉求，引导理性的讨论，难免有一些情绪化的说法，触动的是大家实实在在的利益，而各种利益诉求是不一样的，应该尽可能倾听诉求，引导理性讨论，不赞成简单的以骂人解决问题，有一些情绪的表露是社会的正常现象，但社会不能靠情绪化的东西引导未来。第三是要更为开明和充分的要求政府管理部门披露信息，必要的信息披露我始终强调，为什么要在物业税试点这么多年以后，仍然作为一个绝密的信息源来处理呢，我认为这是不合理的，应该适当的披露信息。在模拟评税过程中的一些数据可以作为保密处理，但是一些改革套路是否可以披露，这个非常值得管理部门考虑，如果更为开明和充分的披露信息，很多大家的恐慌心情，这种对于预期的不确定性就可以得到有效的消除。第四，我认为，要进一步通过政府对于改革大方向的播放，给社会大众吃定心丸，比如政府方面给出这样的信息，房产税的改革在推进过程中间仍然会按照两地实验的基本精神，遵循一种抽肥补瘦的原则，我不认为中国目前可以套搬发达经济体的模式，中国必须明确的向社会大众表达，我们这个是针对改革开放先富起来的高端。应该明确的是第一套住房，或者说家庭人均一定标准之下的第一单位的住房是不被这个税所触动的。另外我认为也可以探讨，中国很多的社会成员认为，我自己的第二套房是我自己给自己买的一个商业性的社会保险，也有一定的道理，中国在城市化的过程中，其实按照未来收益来说，有稳定的回报前景的，就是好地段的不动产。那么我在自己先富起来的过程中，或者有一定富裕程度过程中买了第二套房，这种商业性的社会保险是不是应该在政策层面给予一定的回应，我认为可以讨论。比如第二套房税率可以从轻，这些都是可以考虑的问题。比如重庆是相对走的比较前一点，他已经涉及到存量，花园洋房是要被覆盖的，但是他划了180平米的起征点，如果你自己的别墅建筑面积就是180平米，那么你仍然是一分钱不用交，只对180平米以上的部分进行覆盖。这个我认为是合理的，对以后的扩大是有正面意义的。
我认为，我们现在必须坚定的推进房产税改革扩大过程中，要把这些要点综合在一起，引导社会的理性讨论，让社会方方面面减少人人自危的惶恐心理，让大家看到这是一个我们必须一起推进不可回避的问题，应对这个制度的挑战，最后合理的局面就是先富起来的人，有多套房的人，他们适当的对公众财政收入多做一些贡献，符合支付能力原则，不会对他们伤筋动骨。而公共财政收入财力增长以后，可以更好的优化税制，更好的运用这些财力辅助低端的社会成员，共享改革成果，使高端的成员安享他们先富起来的安全感，这个是符合我们全体成员的根本利益和共同利益。这种根本利益和共同利益的追求，我认为正是我们现在今天所讨论的，在进一步的优化政策组合，应对制度挑战，扩大房产税试点改革的方向上，我们应该期待的是制度建设修成正果，这是支撑中国整体的现代化的。
这样一些看法请各位批评指正，谢谢大家。
主持人：亲爱的各位来宾，我们今天上午论坛的演讲环节到这里就暂告一段落了，让我们再一次感谢为我们奉献精彩演讲的五位嘉宾，谢谢大家。
接下来，我们将进入常州行论坛的重点环节之一--城市观点论坛中国行常州圆桌。
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