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泛海不像万科、万达依靠产品、商业运营、业态来取胜，它更多的是以钱来赚钱。

　　观点网 见习编辑 李雯露 一边是武汉泛海国际SOHO城的开盘销售，一边是山西公司运作的终止。近几年在一级开发方面颇下功夫的泛海建设最近喜忧参半。

　　4月15日，位于武汉王家墩中央商务区(武汉CBD)的泛海国际SOHO城开盘，推出1号楼的写字楼部分，共计240套房源。

　　据武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司经营发展部经理许萌介绍，开盘当日已去化3/4。

　　然而就在数日之前，泛海建设发布公告称，公司董事会决定终止山西泛海建设投资有限公司的运作。

　　武汉王家墩守成

　　武汉王家墩中央商务区位于武汉市汉口城区的几何中心，东临青年路、常青路，南临建设大道，西临汉西路，北临发展大道，项目面积2.67平方公里。其中，可经营性用地面积约2386亩，总规划建筑面积为609.02万平方米。

　　根据规划，武汉CBD将建设为以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。

　　据许萌介绍，武汉CBD现有武汉中心、泛海城市广场、泛海国际SOHO等19个项目在建，涵盖了写字楼、公寓、酒店等8种功能，目前开工面积281万平方米，包括已初具雏形的山体公园，以及今年9月即将投入使用的红领巾学校。

　　事实上，王家墩中央商务区的概念由来已久，首次提出大约是1995年，至今17年过去了。

　　据开元地产咨询有限公司总经理何东山介绍，就泛海而言，在武汉已经10多年了，当时拿的这块地很便宜，仅18亿。但实际上，王家墩机场迁走后，现址约4000亩土地交还武汉市政府使用，直到去年年底，该公司才基本完成了土地权属的过渡。

　　何东山续称，泛海不像万科、万达依靠产品、商业运营、业态来取胜，它更多的是以钱来赚钱。

　　泛海名下设立了3个房地产全资子公司，把公司原有的土地资产划拨到这些子公司名下，以之前的评估价值转进去，再由新的市场估值评估出来，这样就又形成新的融资平台，通过这种方式，把资产放大，以钱去赚钱。

　　而当土地上的产品建成之后，泛海将大部分以持有为主，然后会把这些持有物业拿去做质押。

　　湖北中原地产研究员张金荣认为，泛海建设一级土地开发模式，利于该公司降低土地获取成本以及市场风险，其运营和操作理念相对独到。

　　根据中投证券早前发布的一份研究报告，泛海建设在武汉CBD拿地的楼面地价不到1600元/平方米。除此之外，杭州钱江新城、上海董家渡、深圳泛海拉菲和北京东风乡取得时间都较早，土地成本低廉。

　　“多元化的业务发展格局，为泛海在融资、化解市场风险方面提供有效保证，也更有能力去获取城市核心地段的超优质地块”，张金荣续称。

　　太原拿地失败出场

　　如此看来，于2002年2月8日成立的武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司终于守得云开见月明，今年年内，CBD核心区域的项目开工将达到50%以上，整个核心区的轮廓也将基本呈现。

　　而2008年1月成立的山西公司就没有这么幸运。

　　泛海建设4月12日公告称，公司董事会决定终止山西泛海建设投资有限公司的运作。

　　公告内容显示，泛海建设曾于2007年12月27日决定与北京京海名悦房地产有限公司签订《合作开发协议》，共同出资2亿元人民币在山西太原成立由泛海建设控股(公司占股92%)的子公司山西泛海建设投资有限公司，以进行山西太原项目的开发建设，计划对项目土地实施一级开发，并通过挂牌方式取得项目二级开发权再实施后续开发。

　　2008年1月，山西公司正式成立，经营内容为房地产开发、销售，城市市政基础设施建设，且目的是取得并开发位于太原市西北尖草坪区的土地。

　　公开资料显示，该地块东至滨河西路，西至和平北路，南至北排洪沟，北至现状铁路，总占地面积约3000亩。

　　但是，后续该地块经太原市国土部门两次挂牌，但因种种原因中止，山西公司至今未能按计划取得该标的土地，目前上述标的土地仍处在中止挂牌出让状态。

　　泛海建设表示，鉴于山西公司短期内无法取得该土地，遂决定终止山西公司的运作。

　　对此，何东山表示：“泛海在选址方面，一定会选城市核心区，而且会和政府死死地抠慢慢地谈。倘若谈不下来，一方面可能是对方不给泛海优惠政策，同时也可能是该公司出于市场时机的考虑。”

　　早前，有地产研究机构人士曾表示，比起开发商，泛海建设更像一家土地公司。

　　“泛海建设的一级开发项目就占用了很多资金，哪还有钱分给二级开发项目，没有几个二级开发项目在正经施工的。在开发周期和开发结构上，该公司存在严重的不协调问题。”

　　有分析人士认为，泛海这种固执地不追求高速周转，而是希望精耕细作并追求单位产出的最大化，更像是囤地房企的运作模式，这也让泛海建设成为A股上市房企中格格不入的另类。

　　“随着土地日益稀缺，如果再不赶工，差距会被越拉越大。过去做出1亿元的利润能拿一大片地，现在能干什么？走规模快周转，这已经成为谋求发展壮大的当务之急。”一位房企高管如是说。

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