直播实录：2012城市观点论坛杭州行（一）
4月12日，2012城市观点论坛杭州行盛大开幕，来自全国各地的实力房企云集与此，共同探讨主题——“地产中流不确定的未来”。
4月12日，2012城市观点论坛杭州行盛大开幕，来自全国各地的实力房企云集与此，共同探讨主题——“地产中流不确定的未来”。
论坛杭州行邀请了著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松，安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢，山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波，绿城中国、滨江房产高层及更多金融翘楚，以及杭州、浙江乃至于全国的房地产精英齐聚一堂，深入探讨当前房地产市场的艰难局面，进行深度剖析，共商全新发展之策。
观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络图文直播，敬请关注！
进入专题：2012城市观点论坛杭州行
主持人：亲爱的各位来宾：
大家早上好！
观点亮剑，思想交锋。欢迎大家来到2012城市观点论坛杭州行现场。
城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津等全国众多著名城市，推动中国房地产思想发展与建设，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。
调控以来，曾经意气风发的杭州楼市步步惊心，成为首当其冲被冲击之城。但作为一个现代商务之城、一个最适合居住之城、一个民营经济一直跻身全国领先行业之城，杭州同时也是一个在中国房地产格局中占有重要位置的城市，是为行业中流砥柱，将如何应对？
而房企都在面对生死边缘之际开始全新策略，从降价到转型到全员化销售，努力希望更多生存与超越。最终，是在生死边缘迸发出能量，努力希望更多生存与超越，还是在残酷淘汰、资源重新配置中被优化组合？
因此，城市观点论坛第一次走进杭州，邀请众多苏沪杭乃至于全国各地的房地产行业精英齐聚一堂，探讨形势与政策，对当前不确定的未来和彷徨局面进行深度剖析，共商全新发展之策。
百尺竿头、中流击浪。我们有理由相信，杭州房地产的未来会更加灿烂。
最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、住在杭州网、钱江晚报，年度品牌协办单位莱蒙国际集团有限公司，年度战略合作伙伴山东省文登市人民政府，以及华誉景观、兰德咨询、浙江中原等欢迎各界朋友的到来！
主持人：下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生
著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生
浙江省房地产协会会长,曾任浙江省住房和城乡建设厅党组副书记、副厅长，厅级巡视员贾宝林先生
文登市城市经营工作领导小组办公室主任刘永文先生
安泰盘实基金总裁蓬钢先生
绿城集团执行总经理傅林江先生
滨江房产集团副总经理朱立东先生
中海地产（杭州）有限公司总经理韩春麟先生
莱蒙置业（富阳）有限公司总经理汪济武先生
广厦房地产集团有限公司董事长杨玉林先生
浙江凯银投资管理有限公司总经理，国际房地产投资协会副秘书长张举先生
浙江中原物业顾问有限公司董事总经理朱凌女士
广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士
宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生先生
钱江晚报副总编辑杨忆华女士
浙江在线商务网络有限公司总经理邵捷先生
住在杭州网副总编、首席评论员丁建刚先生
观点新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士
本次论坛获得众多杭州、浙江暨全国实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2012城市观点论坛杭州行的朋友们。感谢各位！接下来的时间，我们有请到的是浙江省房地产协会会长贾宝林先生，为我们致辞。有请！
贾宝林：尊敬的陈淮先生，尊敬的巴曙松先生，尊敬的各位来宾，女士们、先生们：
大家上午好！
由观点新媒体、浙江在线、住在杭州网和钱江晚报共同举办的2012城市观点论坛今天在这里隆重的举行。首先我谨代表浙江省房地产协会对论坛的举办表示热烈的祝贺！本次论坛以“地产中流不确定的未来作”为主题，我理解主办方志在客观的反映我们房地产业发展的历程，面对当前国际、国内经济发展中诸多不确定的因素，来展望房地产的未来。我认为很有针对性，也非常具有现实的意义。
不可否认，自市场化改革以来，我们的房地产业对于拉动经济的增长，改变城市面貌，改善城市居民的居住条件，提高城市给人民的生活品质，推进城市化的进程发挥了重要的作用。同时也涌现了一大批对我们行业以及社会所充分认可的知名的房地产品牌企业。然而我们也必须面对、正视在房地产发展的过程当中，所暴露出来的以高房价、涨幅快为表现的一些深层次的问题，有政策、制度层面的问题，也有市场运行层面的问题。尤其是有的地方经济发展过度的依赖房地产而带来的高地价、高房价，引起了市场的波动，也加大了金融的风险。不仅不利于我们房地产自身的平稳、健康的发展，也威胁到国民经济的健康运行和民生问题。所以从2010年4月以来，中央以促进房价回归、合理回归，促使房地产市场健康发展为目标，采取了包括限购、限贷在内的一系列的调控政策。我们浙江省房地产业，两年来坚定的贯彻了中央的宏观调控方针，从中我们的企业也经受了严峻的考验。在求生存、谋发展的道路上，积极的应对市场的变化以及格局的调整，努力的去探索、开发、营销、融资、服务等方面的新模式和新举措调控取得了明显的成效。2012年我们杭州市的房地产市场在全国各大省市城市当中是率先限价促销的，房价明显的回落，也得到了市场的积极响应。尽管如此，我们也要客观的说，在此严厉措施的调控下，我们现在相当多的企业仍然处于困境当中，因而表露出来的是对房地产未来政策的走向，市场的预期，感到迷惘，甚至于无奈。所以在房地产市场调控这样的一个关键时机，我们主办方举办本次论坛，而且邀请了国内有重要级的学者、知名的经济学专家、经济研究领域的领导，来做宏观经济和房地产市场调控政策的专题演讲。而且，还有对话、互动，所以我相信通过这样的论坛，必将对我们的与会者带来极大的启发和帮助。
3月14日，温家宝总理在会见中外记者招待会的时候曾经指出，中国有13亿人口，又处在工业化和城镇化快速发展的阶段，住房需求是刚需的而且是持续的。由此，我认为房地产市场的未来，将仍然是一个较长时期发展的机遇期。所以，当前我们要面对现实，适应政策环境，积极的应对市场的变化，求生存、促转型。同时，我们也寄希望于在房地产未来的发展当中，能够按照市场经济发展的规律，完善政策法规制度，建立以经济手段为主的市场调节机制，来保证房地产业持续、平稳、健康的发展。
最后，预祝论坛圆满成功！谢谢大家！
主持人：再次以热烈的掌声感谢贾宝林会长。接下来，请钱江晚报副总编辑杨忆华女士，为我们致辞。有请！
杨忆华：尊敬的陈淮先生、尊敬的巴曙松先生，尊敬的贾宝林会长，各位早上好！
现在是杭州最美好的季节，也是房地产业最为敏感、纠结一个时期，我们和观点一起举办了这次论坛。浙江晚报25年的创新发展，形成了以钱江晚报为品牌的产业集群，有2个网站，以及风尚杂志系列，手机报和微博等，城市观点论坛今天来到了杭州，今天的杭州因为它的美丽、宜居，因为它的经济发达，成为了品牌之城，共同推进杭州房地产业的发展。正因为杭州房地产的活跃度很高，每次遇到政策调控杭州都是深受影响。昨天杭州余杭区的一家房企向法院申请破产，每家房地产企业都希望努力得到超越，从现阶段的情况来看，杭州主城区今年一季度的成交量是2007年以来的第二高位，仅比2009年的1季度略低，但是也有成本价、亏本价售房之后，要如何保证利润来持续发展。现在已经是面粉比面包贵的情况下，如何继续生存，今后如何发展，更重要的是房地产业在国民经济当中占有重要地位的一个行业，如何在今后找到自己的位置，如何健康、可持续的发展，这些问题都等待着今天到场的各位专家、嘉宾们拎清思路。
谢谢各位！
主持人：谢谢杨忆华女士。接下来，有请住在杭州网副总编、首席评论员丁建刚先生。
丁建刚：尊敬的各位领导、各位专家、各位来宾、各位媒体同行：
大家上午好！由博鳌论坛的创始人、观点新媒体创办的城市观点论坛首次来到杭州，由我们的浙江在线住在杭州网和浙江晚报共同举办“地产中流不确定的未来”为主题的2012城市观点论坛杭州行，我谨代表主办方向大家表示热烈的欢迎和诚挚的谢意。刚才贾宝林会长的阐述非常的准确，今年春节以后以限购、限贷等行政手段为主要措施的严厉调控政策已经实施了一年多，杭州的房地产市场率先开始了降价，而现在已经开始回暖，这种回暖能否持续存在很大的不确定性，在这样的情况我们，我们举办了这次论坛。我们邀请了国内的宏观经济和房地产市场邀请的重要级的专家——陈淮先生、巴曙松先生来帮助我们把握今后的房地产市场的走向。各位嘉宾，我想对于与会者来说一定会带来收益和启发。我们住在杭州网创办12年时间，是杭州和浙江省最专业的房产网络媒体，我们在新闻报道、行情分析、线下会员服务，以及每年的年会论坛上，都得到了购房者和房地产业界的认可，成为很多购房者的信息源泉，以及很多同行的观点网站。我们和本地的发行量最大的报纸——钱江晚报也有合作，我们三家共同主办这次论坛，希望大家能有很大的收获，最后预祝大家身体健康，谢谢大家！
主持人：谢谢丁建刚先生。下面，有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士，为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的各位来宾：
上午好！城市论坛05年，8年来是第一次走入杭州，这个题目是曾经修改过，2月份的时候定的主题是“地产泥潭，停滞的市场”，而3月份的时候，又出现了一些令人振奋的局面，我们几个主办方反复的商量，主题定为了“地产中流不确定的未来”，我昨天来到杭州的时候，跟杭州一个知名的房产老总聊天，他说去年的8、9月份是比较黑暗的时期，我们的城市观点论坛在全国得到了很大的反响，我跟深圳的一个老总聊过天，你们为什么还不是前30强也要挤进杭州的房地产市场呢？他们说杭州市政府比较规范，各方面的服务能力比较强，另外杭州的地产不可估量，今天也是印证了这个观点，今天是高朋满座，我们做生意的人来讲：“有人气的地方，就有希望”，今天只要我们是产品对路，管理方面比较适合、有序，我想无论是全国还是杭州的房地产，一定会走向比较辉煌，只是我们的脚步放慢了而已。同时，我们积极关注区域的成长力以及区域的潜力，从管理的层面、土地、金融，还是从整个的大的宏观经济方面，能够起到一些客观、引导的作用。今天杭州本地的绿城、滨江、凯德置地等企业都来了，今天我们的巴曙松先生以及陈淮先生都会有很好的解读，感谢今天出席论坛的各位嘉宾朋友，还要感谢住在杭州网和钱江晚报，由于大家的大力支持，我们的城市观点论坛得以前行，接下来还将有博鳌论坛大家再相聚。谢谢大家！
主持人：谢谢陈诗涛女士。今天的嘉宾致辞就到这里，接下来将进行论坛的正式议程。
主持人：各位来宾、朋友们，本次2012城市观点论坛杭州行的议程主题是“地产中流不确定的未来”。
下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生
著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生
文登市城市经营工作领导小组办公室主任刘永文先生
莱蒙置业（富阳）有限公司总经理汪济武先生等演讲嘉宾为我们奉献精彩的演讲。
接下来，我很荣幸地请出今天论坛的第一位演讲嘉宾，有请著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，陈淮先生的演讲题目是“拯救大兵：降价、转型以及其他的种种”。陈淮先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
陈淮：感谢主持人热情洋溢的介绍，为了保证后面的丰富内容，我只讲十分钟。我不知道刚才两位发言者都讲到了主办方是煞费苦心的定了一个“不确定未来”的题目，我就觉得纳闷，08年屡创了世界记录，中国的股市是倒数第一吗？巴曙松先生说是倒数第三，为什么没有人说股市不确定的未来，老是说我们房地产不确定的未来。从04年以来，媒体就没有离开过“扑朔迷离”这样的词，其实是没有什么扑朔迷离的，我非常的赞同贾宝林会长的看法，中国的房地产市场没有什么不确定，我说有四个很确定：
第一，中国在未来的五年、二十年，仍将是世界规模最大、增长速度最快的房地产市场，确定无疑。
第二，20年后的房价一定比现在贵，确定无疑。
第三，中国将长期的抑制为卖而买的需求，享受经济带来的好处，确定无疑。
第四，让更多的人民群众买得起房，而不是买不起，这是确定无疑。
没有什么不确定，只是在这个辉煌背后，你能不能活到那一天！
市场永远是一个优胜劣汰，适者生存的残酷竞争环境，这个环境竞争得越充分，资源优化配置的成份就越高。刚才有住杭州网的领导讲过，杭州有一家房产企业破产，其实项目公司撑不下去的现象是层出不穷，没有什么新鲜的。首先，手里的资产永远是优质资产，开发商的手里有地、有现金，手里的资产都是优质资产，越是制造业的生产线反而越是风险最大的资产，你引进一条生产线，折旧了两年新的技术就取代了它，就无形贬值了，你买的手提电脑，由于技术的推进它就无形当中损耗了。而这些优质的地产，死的只是支配这些资产的主体而已。二者，一家房地产企业死了，杭州的房地产支配效率将得到进一步的提高，应该有更优秀的房地产企业支配它，来奉献给杭州的老百姓，这是确定无疑的。有关部门的专家老是在讲，不停的重复房地产政策将坚定不移，我注意：“这是房地产调控和宏观调控”，这是分开说的，但是媒体每天都在问政策下一步会不会变，老是在这个问题来回的问干什么，明明白白的说反通胀，维护国民经济运行的政策不会变，我们看不出通胀有任何的缓解，这是因为去年导致通胀的国际形势并没有一丝一毫的缓解，所以与此相对应的货币政策将要坚定不移。第二，建设保障房，让大多数房住得起的目标扩张为“所有人都有房子住”，用三个周期来实现应保尽保的政策将坚定不移。第三，挤出那些为卖而买的需求，还有一些资源占用的需求，比如说温州炒房团，还有指望一步到位，就没有结婚的时候，想把孙子的房子都买下来的这种过度超前的需求，这些也是要挤出来的需求，这些也是坚定不移的。买第三套、第五套房，我劝你趁早死了这份心，如果一个行业靠过度的需求来生存下去的。最后，地方政府问责制，更多的赋予地方政府在维护房地产市场和让城市老百姓生活得更好的任务也是坚定不移的。我觉得是有以上的四点。
2012年我们的确是面对一些风险。一方面我刚才说到，推动中国的输入型通胀的外部因素没有一条缓解，但是人们所不知道的，如果是有什么不确定的事，举个极端的例子：美国和伊朗打一仗，这跟打伊拉克的战争不是一个层级的，不要觉得这是会导致油价涨，因为你不知道国际大买家是向上还是向下去炒作。第二，如果是今年想要实现房地产市场的健康发展，还有长期需要解决的问题，比如说城市结构的调整，我们无论如何，用限贷、限购、限价等等限喘气等用上了，如果是没有二三线城市的协调发展，绝无可能结果的北大广等特大城市的房价上涨的问题，所以根本的问题还是要解决大中小诚实的协调发展。
第二，还要解决好中央和政府的税负结构的问题，想要马儿跑得快还不让马儿吃草是办不到的，要有可靠的来源保障才是可靠、安全的。
第三，还要有土地政策的调整，最后一年要谨慎破题，比如说小产权的问题，核心问题并不是房，而是地的问题，更加重要的是数亿的农民工在杭州、以及各地城镇落户的问题，还有宅基地的问题，还有土地这个房地产领域最基本的资产要素，以及政府资源被打破垄断的问题，最后是收入分配结构的调整。我再说一遍，城市结构调整、中央与地方政府税负关系的调整，土地的调整，收入结构的调整等等。这四个方面，都不是一蹴而就的，是一个短期内就可以迅速完成的。这是涉及到了国民经济结构的大调整。我们还需要创新的思路，还需要改革的勇气，还需要我们杭州、浙江全中国老百姓共同的艰苦努力十到二十年，一定能实现我刚才讲的确定无疑的前提。
谢谢大家！
主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲，谢谢。下面，有请今天论坛第二位为我们带来主题演讲的嘉宾：著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生，巴曙松先生的演讲题目是：“全球图景欧债危机下的中国试题”，巴曙松先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
巴曙松：谢谢会议的邀请，我又回到了杭州。因为97、98年我曾在杭州工作，所以每年都来。也感谢会议安排我在陈淮教授后面讲，我一般在他前面讲，被他批评也说不过他，今天在他的后面讲，我就能够说得过他。
反正每次他的演讲都是以批评金融开始的，但是实际上金融市场在今年以来，对房地产行业的看法比房地产商自己要乐观。为什么呢？从今年开盘的1月4日到昨天收盘，上证指数只涨了4.39%，而地产指数涨到了18.9%，今天我估计地产还会有所表现，昨天涨的大部分都是跟地产相关的。刚才陈淮教授讲的这些未来的确定的因素，我想大家也都了解。不过对于我们的角色来说，英国有个哲学家凯恩斯说的，长期来说我们都死去了，杭州能不能建成马可波罗说的那种东方威尼斯我们还是感觉到有压力的，由此你销售的策略，融资的策略。
第二，刚才陈淮教授讲，今年反通胀不能掉以轻心，这是肯定的。但是从今年中央经济工作会议排序来看，去年是“稳健的货币政策，但是要把抑制通胀放在重要的位置”，而今年“关键是要处理好速度、结构和通胀的关系”，所以通胀是排在地位了，速度排在第一位了，所以决策者更关心的是变成增长速度了。对的，这是为什么资本市场在这一块转得有点乐观的原因。
同时，我也觉得房地产商手里拿的是优质资产，股票的经纪人也认为手里拿的是优质资产，但是不一定是赚钱的资产。西湖边的地很贵，拿着是优质资产，但是房价下来了，也是要降下来了。水平不高的人是虽然不能调整自己的演讲时间的，只有水平高的人才能说我就讲十分钟。所以我自己因为是水平明显比前面的低一大截，我就规规矩矩的讲二十分钟。
要了解房地产目前面临的情况和决策者面临的挑战，我们不是第一次面临房产调控，在座的基本上都是“老运动员”了，都经历了历史上的多次调控。现在我们跟历史对比一下，也大致的参照一下我们目前所处的阶段。从房地产投资的下降周期来看，第一次的时候，房地产市场的投资波动的影响是非常明显的，04-06年的2月份，整个持续了24个月，房地产投资最高的57.1%，最低跌到了19.1%，整个的调控了24个月。这个我们把它视为大致可以接受的一个“软着陆”的过程，各方面感觉到了压力，但是压力没有那么大。你们在那时候的经营状况，是一个软着陆的状况。
第二次的下降周期，是从08年的6月，到09年的2月，这又分成了两个阶段，08年的6月的时候，那时候是运行平稳，每个月均的降幅都是2个百分点，但是最后就是出现了断崖式的下滑。这又是另外一个类型，就是房地产的硬着陆的格局。显然，站在决策者的角度，第一是希望房地产有所调整，第二，又不希望房地产出现明显的硬着陆。我们看到有的银行监管部门领导来说，房地产价格跌个30%-40%，银行的资产质量不出大问题，这往往只是一半的话。房地产为什么不能硬着陆，这是因为贷款本身不成问题，但是房地产上下游的这些贷款会大量的不良资产增加，那才是真正的问题。
我最近在上周去了北方的一个省，钢铁大省，整个的经济还没有怎么下滑，他的企业的盈利下滑了50%-60%，所以一方面希望调控产生很好的效果，另一方面又不希望出现硬着陆。这就是目前政策在权衡的。陈淮老师又出去了，刚才他说确定的，其实也有很多不确定。总理在答记者问上说，一挥手说“房价远远没有回落到合理的区间”，我们的证券市场最听话，这一挥手，马上跌了10个点。一些城市房价远远没有回落到合理的区间，我就找一个主管的领导，我们来好好的算算帐，我们也是希望回落的多一点，我们也住得舒服一点。我们算一算哪一块能降，降到一个合理的区间。
第一个是地价能降吗？地方能收的能不能让出一部分来呢？好象有点难度。
第二个是各种税费，要加的这种银行的成本要降在今年也不太容易。
第三个是房地产商盈利有降的空间，但是不会说过去测算出来的整体的房价，这个是怎么测算的呢？是平均收入的4-6年来买一套90平米的房子，北京是3700/平米，上海是4300/平米，我想应该是2000年左右的水平。现在真正能降的，是建筑安装成本了，就是建一些垃圾房子吗？也不合适。
这一轮的调控有意思，2010年的5月份直到今年的4月份，整个的回落了24个月，已经跟04年的一轮调控差不多了，但是房地产的投资没有下来，最高的是38.2%，今年1、2月份还是27.8%，所以现在要引导房地产的行业面临一个什么问题？是希望房地产市场出现一个价格调整，又不希望出现硬着陆。所以在这个中间希望有一个平衡。既不希望有大的冲击，又希望价格有明显的回落空间。现在的经济增长的速度不是很好看，我估计这几个政策聚焦上还是释放刚性需求，这是唯一能够调整的空间。
站在金融的角度，从金融的角度来看，今年的2-3季度，应该是一个调整的比较敏感的时间窗口。理由并不复杂，我们站在银行的角度，08-09年开工的房地产项目，平均的贷款期限是2-3年，今年开始进入到了一个还款的高峰期，全国下来是2-3万亿差不多，而且是放贷也是控制的比较严，所以这是一个还款的压力。第二就是信托，这是除贷款以外的最主要的融资渠道，这两年也是增长特别的快。今年不同的信托公司还款的高峰期不一样，但是全国加在一起，3月和8月是一个比较密集的高峰期。3月份的一些小阳春销售回暖，加上3月份的贷款局部的增长速度比1、2月份要快，这一关基本上过去了。当然，也是出现了个别公司出现倒闭的现象。8月份如果是销售接下来没有明显的改进，一个是贷款的还款压力，一个是信托的还款压力的话，2、3季度的调整，应该是一个比较稳妥的结论。销售不太可能出现大幅的放松，还款压力还在，主要是通过价格调整来维持这个现金流的选择了。
这个结论算是一个，有的是地产商已经想到了，有的可能未必愿意承受。有不好的消息，也有好的消息。我们换个市场进行了调查研究，我们把国家统计局公布的133个城市，月度的住宅用地，我们是拿着真金白银去买地的，从1999年的采集数据跟房地产的波动，经济的周期波动来比较看，往往是领先房地产投资的一两个季度，比如说图上的指标（PPT图表），乐观的时候是60%-70%，2010年的波动大家有印象吗？是年初很高、很热情，年中的时候看下来，年末的时候又上上来。好一点的消息是什么呢？是去年的12月份和今年的1-2月份，这个溢价地又回落到了水平了，跟形势最坏的时候差不多。3月份有一个明显的回暖，上升到了6%以上。以前这样的周期判断大致的规律还有效的话，接下来的1-2个季度就是房地产投资看低，就是探到了一个谷底，再触底的大的趋势。以前都是这样的一个基本的走势，然后重新的上升。所以跟前面所讲的结论也是一致的。也就是说，在目前的短期的压力下，我们如何生存下去？
从目前的情况来看，刚性的需求还是在的。昨天的渣打银行也发布了这个调查的结论，他们的调研的摸底，价格是调整在20%以内，市场的需求是比较大的，很快能够维持一个比较好的现金流。所以，今年是一个房地产金融比较活跃的一年，销售不会有很明显的上升，开发不会有很明显的增加。怎样的找到新的资源，既看到了资金的探索，也看到了信托收回来的房子被银行的资产管理公司重新的管理处置，这些活动会非常的活跃。总体的政策基调，我刚才也是同意陈淮老师的看法，今年全年的房地产调控政策，目前来看不太会出现很明显的调整，整个的房地产行业在今年来看还是处于一个调整期。这个理由是几个方面：
一个是房地产目前占全国的投资的四分之一左右。已经是很高了，所以你对全社会的固定资产的投资是四分天下有其一，你肯定不可能再持续的保持一个高速的增长，肯定会有一个短期的调整。第二个，我们原来一度的希望保障房来对冲一部分的商品住宅调整带来的投资下滑，这也就是为什么这一轮的房地产投资还是27.8%，但是实际上十二五期间测算下来，保障房是难以完全的对冲商品住宅投资下滑的。十二五期间计划开工建设的是300万套，2012年是投资开工了7000万套，全社会的固定资产投资是六万二千四百七十亿，所以说这也跟我们的开发周期有关。商品住宅在建的规模比较大，一个是接下来的一定周期下，供应会放量，同时资金的压力也是会有很大的一个周期。2012年的商品住宅的销售规模是10亿平方米，是在建规模的4倍。商品住宅的施工面积平均是销售面积的3倍。在建的2011年是比历史平均值多出了三分之一以上。这一部分是供给的放大。这一部分的消化是必然的，需要时间的。银行的信贷紧缩，受到了这部分的制约，房地产企业就不得不需要其他的融资渠道了。也会导致房地产投资的一个调整。所以，总体上来看，宏观经济层面来看，今年延续去年的一个态势，这是逐步探底、软着陆的一个走势，这是探底回升的。在目前的增长速度的水平下，再把经济往下拉的现象，外部是投资的下滑，内部是一个回落的空间，然后是推动经济的触底。今年的房地产行业和整个的宏观经济的走势，是一个相互影响的互动过程。
好，正好20分钟。谢谢各位！
主持人：谢谢巴曙松先生的精彩演讲，谢谢。
主持人：本次杭州行论坛，我们特别安排了“观点答问”讨论环节，本环节将请出一位嘉宾主持人，与两位演讲嘉宾进行现场讨论。接下来，我们将进入大家期待的“观点答问”讨论环节，有请提问嘉宾住在杭州网副总编、首席评论员丁建刚先生，以及参加讨论的嘉宾著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生和著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。本次讨论环节时间为20分钟，下面，有请丁建刚先生为我们开启这场讨论，谢谢。
主持人（丁建刚）：
之前我跟陈淮先生和巴所长没有进行过任何的沟通，我每天接触到了很多的购房者和行业的从业人员，我想我知道他们想问什么问题，我想两位能够坦率、坦诚的回答我的问题。如果我的问题不专业，两位可以批评、反驳我。
第一个问题是大家现在都在反思中国房地产从市场化，1998年开始到现在已经走过了14年的历程，现在突然是发现需要顶层设计，陈淮主任也是说到了顶层设计。我想现在的中央政府包括了两位在内的智囊机构是不是在研究顶层设计。
陈淮：我想二十分钟也说不了这么大的问题。第一个是让大多数人有房住，第二个是有限的资源在各个城市里面的合理布局。第三个要实现在老百姓分享城市化好处的过程当中，分享财产性的收入。最后建立有中国国情的设计。
丁建刚：我想问一下14年来实行市场化的道路，有没有否定这种做法的？比如说回到分配住房的？
陈淮：这是继续的向前迈进，而不是停止，这是“太缺乏勇气了”，刚才贾会长讲到了首先是发挥市场的作用，没有一个政府永远也没有比市场更好的作用。
丁建刚：感谢陈淮先生的直截了当的回答。下面的问题想问一下巴所长，在这样的前提下，不能否定市场化的道路，现在有一个说法就是地方的土地财政的毒瘾能不能戒掉？
巴曙松：首先不说这个是不是毒瘾，你在一个快速城市化的过程中，目前的税收结构如果是没有表现在土地上，也会表现在其他的方面，就好象大家说香港真是一个低税负的城市啊，现在也有争论，香港的征税的空间很大。香港的讨论者可能是忘记了，他们的高房价和高地价就是另外的一个隐形的税收。
丁建刚：巴所长也是侧面的回答了目前的这种高房价高地价也是一个税收的表现形式？
巴曙松：政府拿的太多，居民拿的太少，这是另外一个国民层面的问题，在方向上看，应该是减税，增加社会保障，但是跟这个机制是另外一个讨论。
丁建刚：下来的问题是两位都想问，房产税是合法、合理吗？
陈淮：房产税从来没有不合法过。在任何的国家，有资产就要征税，这是市场经济的一个必然的趋向。我们以前没有征，是因为你以前是无产阶级，你爹妈那一会儿，以越穷越光荣，越革命为豪，而现在是鼓励人民群众有产，在这个过程当中，占有的资源不同，所以我们通过税收来调节，在任何的国家都没有以征税为不合理。地方政府卖地的钱，有没有让既得利益者来分了呢？比如说遍地的公务员小区，但是不能说地方政府就是给丈母娘既得利益者去分钱啊，因为是没有税收的保障，我们必须要通过不动产在内的地方税种来加强，来解决这个问题，谢谢！
巴曙松：在目前整个的税负总水平比较高的情况下，凡是对加税的政策建议都要持谨慎的态度，你一提肯定是笑纳采纳的政策了。从目前的情况来看，税负已经不低了，目前并不是增加什么税，而是怎么税收在不同环节的分布更加的合理，交易环节，持有环节，或者是退出、增值的环节。如果想不断的加税，实际上把这个成本推得更高，在讨论房地产税的同时，要算一下房地产税的比例在整体维持不变的情况，要在不同的环节转换，而不是不断的去加。今后卖的房子都了，再去提高这个增持的税，那也会提高这个成本。
陈淮：我想巴曙松是这么健康的人，你知道吃蔬菜会很健康，但是你说多吃蔬菜会不会撑死呢？还用有人告诉你多吃蔬菜少肉吗？征税是明白、该收的，比如说你是土地所有者，公共利益的调节者，应该是以税收来调节的这是重税。另外一种是明租，比如说土地出让金，这就是租金，这是清税、正费、明租，不用告诉你多吃蔬菜，同时少吃一点肉。谢谢！
巴曙松：刚才问到这个问题，我们以前是跟税务方面讨论，结果他们说这个理由都不是障碍。你看房产税实际上是一个物业费。
丁建刚：实际上是十六届会三中全会提出的物业税。
巴曙松：比如说黄龙饭店这里的房子是折旧了，要不要收税呢？税务说不是障碍。主要的挑战难点是现有的税收征管体系不太支持这种直接的税收征管。比如说今天陈老师这样的大款来到了杭州，可以买一套房子，今年的税先收了，明年是派到北京收，后年是跟到美国去收。
陈淮：我很欣赏今天可以简问简答。全世界都有一个定义，比如说个人所得税，一定是在吃穿用必要的限度内是不征的，房产税也是一样的，全世界设计的所得和资产税都有这个，不用担心你在有了房子，跑到杭州来买房子，肯定要跟你征税了，你有一个老婆为什么还要再找一个老婆末？
丁建刚：谢谢。两位已经争起来了，我想谈一点我的看法。首先是合法？2000年的立法法规令，税收和金融必须要立法，拿了1986年的一个暂行条例，那时候并没有中国的房地产市场，民众也没有产权房，我认为是说不通的，应该是立法，我认为陈主任讲的就是通的。
陈淮：想好了才能明明白白的往前走，想当了丁总再长大吗？这是做不到的。要扩大资产的支配力才行的，发现了办成了资本市场，留下了大的后患，这是没有办法。07年末买的房子是没有法律依据的，那时候也有很多人卖。那时候是物权法实行之前，没有法律制度规定的，中国人从一无所有，更多人拥有了房子，我们正在摸索和完善，在去年末今年初，大家是争论丈母娘和父母买的房子是一方还是两方呢，不要觉得我们是研究了很多年，在这个领域大家都是小学生，整个的社会的约定才刚刚的起步，这个不奇怪。谢谢！
巴曙松：但是国际成熟的市场已经走了上百年，你还在这里装小学生啊？
丁建刚：对，这是走入WTO市场之前我们已经是市场经济，法治经济了。
陈淮：房地产领域现在制约我们的最主要的问题就是资金，政府的工作报告里明确无误的说没有什么不确定性，增加有效供给，加大商品房，第三句话就是社会资金很充裕。然后我们的金融专家是把股市搞得一塌糊涂，这是银行说的，要把间接的融资变成直接融资，你就是把一个门用铁丝拧上了，告诉你赶快走另外一扇门吧！
丁建刚：限购是有一个被垢病的问题，比如说嘉善的一个企业家，每年为国家交30万、50万的税，但是不能到北京去买房，也不能到走几步就到的上海去买房，也不能到省会城市杭州去买房。
陈淮：我觉得这是不够供应的，比如说每个人都想接章子怡、巩俐的，但是这些人只有一个，所以不够供应的。所以不要说限购对不对了，当我们有更好的药来取代这副有副作用的药的时候，我们自然会把它取代。第二，用不用限购，你上海、杭州有一千条美丽的理由，这个城市也装不来这些人，哪一条理由可以吗？
丁建刚：理由就是房价高，把他们限制在这个城市之外。
陈淮：你觉得有钱人就可以住美丽的首都吗？没有钱的人就不能住在美丽的北京吗？因为我们不能住在过度承载的杭州。二三线城市不是限而是扩的问题，不是防止这些城市有很多人进入，娶不上影星你也能幸福。
丁建刚：刚才陈主任回答了这个问题。刚才说到了限购的问题，蒋部长说到了信息联网之后就可以取消限购了，这是怎么理解的呢？这是意味着房产税，这是可以查了，就可以买一套上海、北京、杭州的房子吗？这个意思我不知道，陈主任知道吗？
陈淮：这个问题分成三层，第一个我不是官员，我没有那么高的智商，你得去问官员，官员才有机会发布政务性的信息，这是第一层意思。第二层意思，有一些问题在技术上早就可以解决，99年就有利息税，我存1万和100万都征一样的税不合理，我的技术实现之后，就可以按照各国的惯例，这些法治也好，都不难的，多少万元以下的存款是不征税的，到今天也没有实现。是因为我们的技术条件没有具备吗？是因为我们不懂得道理吗？是因为金融机构内部的利益集团的阻碍！谢谢！
丁建刚：谢谢。
巴曙松：我发现陈主任批评金融机构批评得很有劲。
丁建刚：有要辩论的话题吗？
巴曙松：管制是很容易上瘾的，一限购之后就容易产生很多的问题。根据国际的惯例，我在香港住了很多年，我要注册一个公司，公司也要限购。公司限购之后又说了其他的。
丁建刚：巴所长的想法就是堵是堵不尽的是吧？
巴曙松：是的。
丁建刚：谢谢。还有两个问题，刚才巴曙松先生说，降20%就可以，但是我们杭州是率先跳水。我们的市中心以外的降幅达到了20%-30%，确实是激发了一部分的刚性需求入场，你认为这部分的需求会持续吗？如果我们的政策不变的话。
巴曙松：如果政策不变，是指什么？
丁建刚：所有的限购、限贷等等这些包括了停止开发贷款。
巴曙松：我认为3月份的回暖，从金融的角度来看，跟3月份的信贷投放，跟2012年来比是明显上升，对于按揭这一块的投放比例，无论是利率的下浮还是规模的增长，这些都是很重要的原因。就看这些能不能持续。
丁建刚：你认为能持续吗？
巴曙松：难以持续。
丁建刚：我在市场的接触当中，改善性住房的需求仍然是非常的迷惘和摇摆。在二三线城市跟一线城市相比，哪个更加的稳定？二三线城市的没有限购的涨得更快，到底是哪个城市泡沫更大？
陈淮：首先主持人给出了一个非常鲜艳的“泡沫”，什么是泡沫呢？投机和投资也是要先假定。
丁建刚：要更正一下，是投机性的需求，投资性的需求。
陈淮：我专门的写了一本书可以解决你这个普遍性的问题。我们慢慢的来讲。刚才国务院领导巴曙松先生已经讲了，有四个价格是符合规律的，第一个是地价，刚才的老总在发言当中讲了，过去高拿价的地现在亏本能卖吗？就是重置成本的降低，就完全可以降价。股民很明白，你手里持有的股数没有变，你反而是赚了，你是赔了吗？如果是在土地这个基本的要素不向下降的时候，你的房价还是有机会的。第二个是平均的房价，刚才讲到了杭州，你自己设置了一个前提，除了核心地区之外，这就是树上一个猴，树下就是七个猴的问题，你是一个姚明加上了一个潘长江，如果是加上七个潘长江，你的高度也没有降来啊。也不排除平均的房价被降低，今天是买了1万/平米的房子，这样都涨了10%，明天一平米就是1万1，2千5的房子，这样加在一起，这样就是平均的房价，这种特大城市向郊区化、远郊区化的扩张，这种降价就是可持续的。第三，远郊区的房子也是可以实现调整的，初中就学过的平面几何的道理，扩张了一倍，城市可盖房子的面积就可以增加3倍。城市的半径扩大两倍，城市可盖房子的面积就可以增加8倍。一开始北京开始建房子的时候，大家觉得中线是在这个建房子，后来发现可以在20年可以无限多的增加，自然就降了。第四个就是可持续的就是二手房，有一个人100万卖了，第二个人一定是105万才会卖的。这种要价本来就没有多少的物质基础，降了90万就亏吗？他是40万买的，这个都不足为据。谢谢！
丁建刚：刚才陈主任没有理解我的问题，我们的城市格局一二三线……
巴曙松：其实他是理解了，不想回答，时间到了。
陈淮：这个问题，你得问，下一个女朋友是不是比这个更漂亮，这个玩艺儿是没有人知道的，你是为你的儿子有更好的教育水平，还是要有更好的人文环境、基础设施，哪个城市都有各自的好处，外地人到了上海，并不是因为有西湖，而是因为有70多家国际投资银行。杭州的房价降下来，把西湖填了就行。谢谢！
丁建刚：杭州市政府有办法就把西湖填一半下来，房价就降下来了。意犹未尽，我多次的应陈总的邀请去博鳌论坛，我希望在今年的七月份在博鳌上与两位再对话。谢谢！
主持人：非常感谢三位嘉宾为我们奉献的精彩讨论，请三位移步就坐，稍事休息。精彩的演讲和讨论让人欲罢不能，下面我们继续进行今天论坛的主题演讲，有请第三位演讲嘉宾：文登市城市经营工作领导小组办公室主任刘永文先生。刘永文先生的演讲题目是“抢抓蓝色机遇关注区域龙头共建滨海新城”。刘永文先生，您的演讲时间为10分钟，有请！
刘永文：刚才经历了非常感人的对话，提到二三四线城市跟一线城市哪个更好，我认为文登更好。各位来宾，女士们、先生们：大家上午好！非常高兴跟各位相聚在美丽的杭州，希望通过此次论坛，开展我们更加深入的了解和合作。
今天论坛的题目是“不确定的未来”，我觉得所有国家的房地产都是稳步增长的，有一些波动，最终还是要增长。国内的房地产市场中，也是有部分的资金链紧张的小型开发商岌岌可危，大部分的开发商还是发展得很好的。所以说房地产市场没有“不确定的未来”。房地产市场的未来还是前景光明的，但是方向决定未来，开发之前更要重视现在，顺应形势，积极的开展转型，积极的改变。
首先改变投资的方向，全面布局，从重点关注一二线城市，到关注三四线城市。特别是关注三四线城市当中的区域龙头，优质城市。
第一，从整体上的形势来看，一二线城市的压力来看，文登市的房地产市场尚未出现泡沫，随着城市功能的不但完善，住宅的内在价值不断上升，本地的刚需和外来者的需求也是不断的增长。文登市的同比增长了10%、6.7%和32%，全市的商品房的价格是4100元，年增长率一直是保持在10%左右。
第二，从国家的发展策略来看，从深圳特区到滨海新区，都是国家有战略特点之后才促进了该区的发展，而在蓝色发展区的规划当中，文登是作为山东重点建设的三大海洋区之一。
第三，从资金的投资回报来看，文登的地价相对比较低，城市的发展空间较大，未来还有较大的利润空间和上涨的幅度，本身的购买力很强，销售和资金的周转率很快，保证了资金的利率。无论是从全国性发展的大开发商，还是在城市空间中寻求生存的小开发商都有很好的发展机遇。
第四，要改变的传统的地产业态，要转向养老地产、养生地产的新业态，包括了旅游地产、商业地产等多样的业态才是稳定发展的地产市场，有获利的地产市场。如华夏幸福置业，天山集团，光耀地产等都在该地发展地产项目，百花齐放。
文登市是一所最适合人类居住的海滨城市、生态城市、旅游城市，是中国著名的长寿之乡、温泉之都，和道教圣地，2011年的财政收入26.5亿元，居全国百强县第14位。文登以秦始皇招文人登山而得名，深厚的文学底蕴，蕴育了道教文化等。道教文化远远流长，王重阳在此创建了道教学派，还有李龙王的传说。红色文化缔造了文登藉的将军就有20多位。文登市的旅游资源丰富，国家模范环保城市，国家园林城市，国家森林公园，国家级自然资源保护区，天然的老子石像栩栩如生，摩崖石刻等都被列为国家重要保护单位。回龙山是有120多年的庙会历史，12公里长的天然海滩浴场，高品质的天然温泉，构成了中国有名的天然温泉之都，还建成了两个著名的AAAA级旅游景区的温泉小镇。文登位于青岛、威海的城市的交通中心，两小时车程内有三个国际机场，城市轻轨2012年通车，还有北海新港正在建设。中国北方唯一拥有陆海空立体交通的三线城市。被确定为山东省重点发展现代服务业的城市。被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区。南海园区是省级工业园，开发面积100多公里，投资50多亿元。南海新岛正在竣工，入住有世界500强企业。
山东半岛蓝色经济区的建设，也为各界的有识之士提供了良好的发展平台和投资空间。我们愿以最优良的服务和最优质的环境，为大家带来最为丰厚的回报。欢迎大家来文登投资兴业，最后是祝各位来宾身体健康、合家幸福，万事顺利！谢谢！
主持人：谢谢刘永文先生的精彩演讲。接下来，进行今天第四场演讲，有请演讲嘉宾：莱蒙置业（富阳）有限公司总经理汪济武先生。汪济武先生的演讲题目是“严冬时代，更需品质保障！”汪济武先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
汪济武：各位来宾大家好！很荣幸参加这次观点论坛，并能够与各位交流一下莱蒙国际对于地产的思考。
交流的有两点：第一点是认为政策触底，第二点是市场寻底，寻找底部的价位。
首先，第一点是政策触底。两会以来，政府政策调控的这种姿态让房产的从业人员不敢乐观，开发刚需理性产品已经成为了业界的共识。两会期间政策触底信号的发出，让抑制已久的刚性需求得到了释放，去年以来出现了阶梯性的降价，2012年是以价换量更加的明显，造成的后果也是让价格实现了L型的走势，价格下降之后可能是在低位徘徊。这是政策的触底。温家宝总理在今年的全国两会当中表示了“房价还远远没有回落到合理的位置，政策不能放松”，所以说通过降价促销回笼资金是主要的途径，降价潮在未来的一段时间内还会继续存在。在未来来看，没有很大的降价空间，如果要价格下行，除非是降低品质，对于大部分的开发商而言还是非常谨慎的。同时就消费者而言，购房也是需要谨慎的考虑，从消费者的保障来讲，要考虑到性能、价格、品质等诸多因素，房产的降价和客户的买单是直接相关的，过度的降价，直接受到影响的还是我们的消费者。
莱蒙国际公司在运营方面一直是比较稳健的。这种稳健运营，对于我们在全国开发的每个项目的业主，都是一个坚实的承诺，资本负债率只有34%，2011年的港交所的排名是第三，多项指标都被评为最具投资品牌的开发商，在目前的情况下，我们仍然可以保证我们的品质和对消费者的承诺。我们可以做到品质不打折，我们仍然是处于一个品牌成长的阶段。我想利用这个机会，介绍一下莱蒙国际的发展历程。
莱蒙国际从1993年关注于中国房产的开发，到目前已经是有19年的发展历程，主要是以长三角和珠三角两个区域从事城市综合体的投资和运营，高档物业的投资开发和销售，在全国的主要城市控股和参股企业30多家，与美国的沃尔玛，深圳的天龙百货，还有洲际酒店集团等有广泛的合作。莱蒙国际是去年上市。在创始人的领导下，分别的发展以水榭系和莱蒙系的产品。
莱蒙系的城市综合体是以常州的莱蒙都会和深圳的莱蒙都会。杭州第一个开业的沃尔玛购物中心就是我们投资建设的，实际上各有侧重，在高端住宅开发领域，开发了深圳水榭山，深圳水榭春天等区域标杆项目，其中深圳水榭春天被评为中国十大别墅之一。杭州的水榭山也正在建设，从长三角到珠三角，莱蒙国际把水榭山带到了杭州，我们的市场得到了众多业界的同行和社会的广泛认可，开盘以来取得了不错的业绩，这是有赖于我们在细节方面下足了功夫。我们将坚持以细节品质不动摇继续下去。
有山有水有湿地，距六和塔只有15公里，是真正的巴厘岛风格的别墅区。下午我们也有专车可以去别墅区参观指导，谢谢各位！
主持人：谢谢汪济武先生的精彩演讲。时间过得很快，我们今天论坛的演讲环节到这里马上就全部结束了，接下来我们有请住在杭州网市场研究部负责人卢丹女士为我们带来：2012年杭州降价研究报告-卢丹女士，报告时间为10分钟，有请！
卢丹：各位专家、学者、房地产界的朋友们：
大家好！调控至今，杭州的房价风起云涌，对杭州楼市造成了很大的影响。我们的2012年杭州降价研究报告力求真实，分三大块来具体分析：
第一块为降价的时间节点。第二块是降价的特征，第三块是市场的预测。
杭州楼市真正的降价始于2011年的下半年，但是是于2012年全面的铺开，从原先的6个楼盘降价到目前的11个楼盘降价。第一个节点是龙年的春节之后，正月十八，方正的荷塘月色推出了均价1万1千八，直降。开盘当日160套房源基本售罄。2月13日，龙湖艳兰山等也是推出了低价房源。其中在春节后降价的是达到了9个楼盘之多。第二个节点是3月份中旬，新疆的曙光之城，以远低于成本的价格倾盘销售，以现在的价格销售是4-5个亿的亏损，这对于全杭州的楼市定价都具有标杆的意义。
接下来从6大方面来分析杭州楼市的降价特征：首先是分布范围广，达到了10个楼盘之多，包括了良渚、仓前，下沙，滨江、余杭、临平等。第二个特征是降价的房源量大，达到了7000多套，这个数量占杭州所售房源的50%左右，这些降价的楼盘还可以推出后续的楼盘，达到2万多套。另外是本地房企和外来的房产大鳄，比如说保利和宝龙，还有滨江板块的降价潮，城东新城的降价活动，还有顺发等也在城西打起了价格战。第四个特征是降价力度达到了30%-40%之多。杭州降价楼盘的基本情况，最多的如西溪达到了6折，不少的楼盘接近亏本或者是成本价销售。据我们的住在杭州网的测算，在亏损的楼盘是有滨江、荷塘月色，还有贴近成本价的楼盘。这里的亏损价格的测算，是按照当前的静态价格测算的，后续的是否真正的亏损或者是亏损了多少，这是要根据销售的节点和周期不同，所以各周期的销售价格并不同，得不到准确的测算，这里仅供参考，并不能作为测算楼盘的具体标准。
第五，是降价明显。2012年加推热销的楼盘，也是在当日销售一空。来自透明售房房的数据显示。50%的成交量是来自于降价的楼盘，购房者对于价格的敏感性也是不断的降低，价格的边际效应也是出现了递减的现象。比如说荷塘月色两次的开盘，前一次是达到了96%的销售量，第二次是80%。华盛达瑞城，两次开盘，第一次是80%，第二次仅仅是40%。相同的价格条件下，多数楼盘后一次开盘的销售率不如前一次开盘的销售率。购房者对于降价的期望值也越来越高。并且降价对于老业主的不满也是逐渐的增多，除了全额补贴之外，均引起了老业主的不满。开盘的困难重重，过激的行为也对社会的稳定构成了威胁。
市场的走势，各方面的看法是存在较大的争议，报告的最后一部分，我们对市场做出了两大预测。第一是板块预测，虽然杭州的各大板块已经降价了，但是还有市中心，钱江新城，之江区等四个板块没有降价，降价未必会带来切实的效果，因此现在还未降价，并且全面大规模的降价的可能性也不会很大。第二，田园板块的价格虚高，也存在了较大的降价可能性。第三，价格和销售处在一个僵持的阶段，跟各板块相比，未来的降价可能性比较大。另外是城北新天地的降价可能性比较大，3月底就传言是2万元/平米以下的降价。还要关注已经降价的板块内，尚未降价的楼盘，受到了已经降价的楼盘的挤压，未来降价的可能性非常大。目前在降价的趋势下，刚需的购房者也比较敏感。对于刺激刚需是一个很重要的需求，但是降价也有被透支的风险。另外是被限购或者是被限贷的购房者，愿意一次性的付款，这需要强烈的政府政策和市场刺激。
以上就是我代表住在杭州网发布的报告，谢谢各位的聆听。
主持人：谢谢卢丹女士给我们带来的研究报告，请您回座，稍事休息。接下来，我们将进入杭州行论坛的保留节目--城市观点论坛中国行杭州圆桌。
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