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“我们目前也需要改善我们的债务结构问题，希望有更多的销售现金。所以，在价格方面我们会更加灵活。”

　　观点网 李琼皙 陈泽佳 3月30日，恒盛地产在香港举行2011年业绩发布会，董事会副主席丁向阳、首席执行官程立雄和首席财务官姜永进出席。

　　据介绍，截止2011年12月31号，公司股东应占核心利润17.3亿人民币，同比增长33%。集团股东应占权益增加15.2%，为人民币170.5亿元。

　　2011年，集团实现销售收入人民币95.9亿，同比增长34.7%。实现经营毛利人民币38亿，同比增长11.1%，实现毛利率39.6%，同比有所下降。恒盛副主席兼执行董事丁向阳表示，这是因为去年出售和交付的物业有一部分来自于二、三线城市，确认收入的比例较低。

　　他亦表示：“去年以来，全国40多个城市推行了限购令，一部分城市也实现了限价。在限购、限贷、限价的政策作用之下，购房的市场需求跟我们价格的预期存在一定的反差，市场观望的气氛比较浓厚。”

　　丁向阳续称：“2011年下半年以来，主要城市的房地产市场交易量出现大幅下滑，房价也开始出现调整，市场环境持续恶化。过去的一年，恒盛积极面对市场，采取了适度的降价。”

　　他介绍，恒盛去年实现房地产销售人民币133.2亿元，同比增长5.1%。销售楼面面积达到156.5万平方米，同比增长336.4%。平均售价每平方米8500元起。

　　报告期内，恒盛实现结转入帐的金额达到95.8亿元，结算入帐的面积101.3万平方米，入帐销售均价每平方米9460元。截止到去年年底已经实现销售但未入帐金额约人民币73亿元，面积105万平方米。

　　此外，丁向阳透露，公司对区域化的市场布局进行了部署。2011年，集团在中国内地共10个城市18个项目实现了销售，上海地区，长三角，环渤海，还有东北地区分别占27.8%，29.8%，10.3%和32%。

　　在恒盛比较看好的东北地区，去年房地产销售实现了快速增长，全年房地产销售额人民币42.7亿，同比增长103%，实现房地产销售面积70万平方米，同比增长133%。

　　此外，2011年，集团新成立了经济运行中心和工程管理中心，进一步加强计划管理，工程管理，预算管理，现金流管理，以适应集团管理精细化和专业化的要求。

　　以下是恒盛地产2011年全年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：今年恒盛具体销售目标大概是多少？推盘计划是怎样？

　　丁向阳：今年3月份，温总理在记者招待会上表明了中国房价要回到一个合理的价位。

　　由此在实际上，特别是去年下半年以来，面对整个房地产市场严峻的发展趋势，恒盛地产也采取积极态度应对，虽然我们尽了很大的努力，但仍没有到达到年初的目标。可我们还是取得了相较2010年增长5%的成绩。在市场观望气氛比较浓重的情况下，我们也要合理设置2012年的业绩。结合宏观的因素和我们自身发展的需求。我觉得2012年我们的经营目标基本跟去年实现的目标保持差不多的水平，维持在130亿上下。

　　当然，我们也希望今年下半年党代会，明年十八大对中国经济的发展，包括房地产的发展会有更明确的信号。我们也希望看到国家不会有更严厉的政策出台，同时希望在目前理性的情况下房价能够有一个合理的回归。所以在市场营销，投资策略，包括经营策略各个方面我们都在积极准备，想2012年的销售目标还会跟去年水平一样。

　　程立雄：刚才我们丁总讲了今年的销售目标。我们去年完成了133亿，今年的计划是想跟去年基本持平。要实现这样一个销售计划，我们今年从推盘来说，总共会有19个项目进行销售，在这19个项目中总共有4个是新项目，其它的都是原有项目分期的推盘。

　　2012年整个可供销售量的建筑面积是220万平方米，从推盘计划来说，大概上半年40%左右，下半年60%左右，尽量做到上半年和下半年相比较均衡。

　　现场提问：今年前三个月的销售情况怎样？价格有没有下调的情况？你们怎么看今年全年平均售价和毛利率的走势？

　　丁向阳：今年一月份到二月份我们总的销售是10亿，从价格来说相较2011年合同均价8500元，今年前两个月应该说是有所下降的。当然，一个是因为市场发生了变化。第二个，我们在二、三线城市销售比例加大。

　　2012年，如果从整个区域结构、产品结构来看，我们觉得应该能够保持2011年的平均售价水平。

　　具体来讲，我们2011年的毛利率和2010年相比从48%降到了39.6%，我觉得在这两年的市场调控过程当中，毛利率的下降应该是整个行业普遍的趋势。但是，我们2011年40%的毛利率在行业中还是处于一个比较高的水平。

　　从毛利率来说，除了售价和市场的因素以外，我们还可以从成本方面去考虑。去年开始，公司进一步改善精细化管理，特别是产品的标准化，成本控制标准化，包括我们集中采购的策略和对一些费用方面的控制。

　　所以，公司在管理方面也会对我们的毛利率产生一定的影响，未来我们还是希望毛利率水平维持在40%左右的水平。

　　现场提问：今年有没有买地方面的策略安排？商业物业方面是否会加大比例？

　　丁向阳：2012年我们在投资策略上主要是保持我们低成本高土地储备总量的情况下适度的考虑我们今年的投资机会，当然有几个原则。第一，现金流的原则，跟公司的财务表现相关。

　　第二，我们还有个投资策略是深耕城市，我们在12个城市有1790万平方米的土地储备，我们有19个项目在开发，在建的有400多万平方米，新开工是100万平方米。所以，在土地储备方面我们也会适度的考虑，采取稳健性的原则。

　　但是，我觉得2012年是公司持续发展、补充土地储备非常好的一个时机，这也是我们从上市之前，包括上市的这两三年来看，我们在土地储备方面的周期性考虑。因为，现在整个房地产形势受到宏观政策的影响，我们会继续观察，等待土地储备好的时间窗口，所以我们不会放弃这个考虑，但是也不会很激进。

　　另外，从商业物业的比例来说，我们目前有264万平方米的商业物业，80%都已经建成，20%在建或还在规划。在未来三四年时间要通过提升我们持有性物业的面积和它经营的效能，对我们公司经营收入方面能够有一个稳健的贡献。

　　所以，在比例上面我们在往这个方向在努力。当然，从商业发展规律来说，我们原来是优质高端住宅为主，我们有这样商业开发的计划，我们也通过这一两年在逐渐的实现这个目标。

　　而且，我们在今年二月底把原来商业运作的职能中心部门变成一个独立性的，由恒盛全资控股的商业管理公司，目的就是吸引更专业的商业业态管理团队，同时努力达成我们原来设定的目标。

　　所以，我相信在中国未来几年的发展一定会把我们所持有的260多万商业物业开发好，经营好。

　　程立雄：从拿地来说，目前我们暂时还没有这个计划，原因是我们今年要控制公司的资本支出。另外，要改善我们的债务结构。当然，如果说我们感觉市场形势有所好转，包括有一些好的机会也不排除拿地的可能，但目前我们没有新的拿地的具体计划。

　　这和我们去年一样，我们还是会保持我们更加多的灵活性，因为我们目前还有1800平方米的土地储备，足够支撑我们的发展需求。

　　现场提问：现在的调控政策是不会放松的，市场情况并不是很好，会不会考虑降价，以价换量的做法？

　　程立雄：关于会不会降价，我想从去年开始，我们一直讲公司会贴近市场，根据市场的情况来制定我们的销售价格。所以，今年我们还会采取这样一个措施，当然今年可能我们会采取更加灵活的选择。

　　因为，总体我们对今年的市场判断，调控也不会放松，从我们公司来说，我们目前也需要改善我们的债务结构问题，希望有更多的销售现金。所以，在价格方面我们会更加灵活。

　　现场提问：公司在降低负债率方面会不会有其他方面的考虑？现在公司有没有一些融资计划，目前大概融资成本是多少？

　　程立雄：关于负债率，2011年，公司累计实现境内外融资约人民币96亿元，资本负债比例去年年底维持在68%，在行业当中处在一个相对比较合理的水平。从我们2011年总体的融资成本来说，平均是在10%左右。2012年我们希望整体的融资成本还是能够维持去年的水平。

　　从融资计划来说，各种方式的融资渠道都在我们公司考虑的范围之内，主要是看市场确定融资方式，包括各个方面的要求，特别是成本能不能符合我们公司的要求。

　　我想大家可能更想了解的是我们海外融资市场的计划。作为我们公司来说，包括海外融资和境内的项目贷款、其他金融机构的合作都在我们公司的融资考虑范围之内，主要的还是成本和合作条件的问题。鉴于今年希望融资平均成本在10%，所以我们还是需要观察市场，目前还没有具体的计划。

　　现场提问：在刚刚结束的两会温总理说到一个房价合理回归的问题，那么恒盛对市场会有怎样具体的应对措施？

　　丁向阳：温总理的讲话对市场来说还是强调继续调控政策，不会放松。所以，从今年我们应对市场来说，针对2012年房地产商仍然会面临来自市场的严峻挑战。集团采取了下列措施来实现业务的稳步增长。

　　第一，市场策略。集团将贴近市场，继续实施灵活的销售和定价策略，加快现有的项目的销售和资金回笼。坚持深耕现有城市的发展策略，将资源向业绩出色的城市和项目倾斜，做大做强城市品牌。

　　第二，在投资策略方面继续坚持量入为出，稳健投资的策略。2012年将采取谨慎购地的策略，根据销售现金回笼情况和稳健的财务要求，在维持土地储备量合理的情况下，重点对个别城市的土地储备进行结构上的优化，实现集团土地总量和每个城市的土地资源可持续经营。

　　第三，经营策略。集团将坚持稳健经营的发展思路，以加快销售和现金回笼为中心来开展各项经营工作。同时，顺应市场的变化，建立有效的资本开支约束机制，适当减少新开工面积，严格控制资本性支出，确保集团安全与稳健经营。继续加强集团产品的标准化和成本标准化建设。去年我们总的开工量接近200万平方米，今年我们把开工量控制在100万平方米，这个目的是控制我们整个集团的资本开支。今年我们从资本性开支来说，土地款大概需要支出10亿，在工程款方面的支出是35亿。

　　第四，商业物业策略。集团将继续坚持一、二线城市核心区域商业地产的稳步发展，重点加强对已有商业项目的开发和运营管理，逐步提高经营性物业在集团营业收入中的比重。

　　第五，财务策略。集团将坚持稳健的财务政策，采取多渠道，多元化的融资方式，发挥境内境外两个融资平台的优势，保证业务快速发展的资金需求。同时，逐步降低短期负债的比重，优化债务结构，合理控制财务风险。为了应对市场我们还是要国内银行和金融机构继续保持良好和长期的合作关系。

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