直播实录：2012城市观点论坛天津行

作者:     时间: 2012-03-27 02:16:36    来源: [ 观点网 ]

3月27日，创立八年的城市观点论坛首次走进天津，观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络图文直播，敬请关注！

3月27日，创立八年的城市观点论坛首次走进天津，住建部政策研究中心主任秦虹，国家发展和改革委员会经济形势研究室主任王小广，以及融创中国、莱蒙国际、福晟集团、金科地产等众多开发企业将总裁出席会议。

　　此外，山东省文登市委常委、副市长曲波带队走进天津，还有一批金融、银行嘉宾齐聚，共议“现在到未来房地产的改变”。

　　观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络图文直播，敬请关注！

　　进入专题：2012城市观点论坛天津行

　　直播实录：2012城市观点论坛天津行（一）

　　直播实录：2012城市观点论坛天津行（二）

 

　　主持人：亲爱的各位来宾：

　　大家早上好！

　　百年海河，地产力量展现--欢迎大家来到2012城市观点论坛天津行现场。

　　城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登等全国众多著名城市。而今，城市观点论坛首次走进天津，汇聚京津冀乃至于全国范围的房地产行业精英，探讨形势与政策，剖析现在与未来，思考2012年中国房地产更多改变之路。

　　无论是滨海新区的起飞还是海河百年的沉淀，天津现在作为北方最大的沿海开放之城，正积极建设成为北方新金融中心，拥有着无限美好的未来。天津的发展机遇，也吸引着一大批全国实力房企进入，与本土房企共同推动着新天津的城市建设及居住的改变。

　　因此，以寻找城市与地产的动力及创新思路为宗旨，城市观点论坛选择了天津。相信有着八载成功经验的城市观点论坛，必然会在天津地产发展进程中留下浓墨重彩的一笔，激发最纯粹的房地产思想火花。

　　今天，我们相约天津，寻找秩序与变化中的革新力量。众人拾柴火焰高，我们有理由相信，天津房地产的未来绝对灿烂可期。

　　最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、今晚报、今晚网，联合主办单位融创中国控股有限公司，年度品牌协办单位莱蒙国际集团有限公司，年度战略合作伙伴山东省文登市人民政府，战略合作伙伴福晟集团，以及华誉景观、兰德咨询、合富辉煌、深圳世联、天津中原等欢迎各界朋友的到来！

　　【出席嘉宾介绍】

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　◎住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　◎国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生

　　◎山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波先生

　　◎今晚报社总编辑、副社长鲍国之先生

　　◎金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

　　◎融创中国执行董事、天津公司总经理迟迅先生

　　◎天津海吉星投资发展有限公司董事总经理、莱蒙国际天津公司总经理吕刚先生

　　◎福晟集团董事、副总裁郭国强先生

　　◎天津南开允公集团总裁张伟力先生

　　◎天津京基房地产开发有限公司总经理张立海先生

　　◎河山资本创始人曹少山先生

　　◎金大地新能源（天津）集团有限公司副总经理环渤海节能减排促进会副会长王保平先生

　　◎合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司执行总裁徐景宏先生

　　◎鼎创资本总裁白勇先生

　　◎易城中国副总裁尹宝军先生

　　◎天津宝安房地产开发有限公司总经理唐晖先生

　　◎天津新华集团董事长张春静女士

　　◎天津正信集团副总裁冯志华先生

　　◎天津正信集团副总裁李胜先生

　　◎今晚网主编田森先生

　　◎观点新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　本次论坛获得众多天津、河北暨全国实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2012城市观点论坛天津行的朋友们。

　　主持人：下面让我们以热烈的欢声欢迎今晚报社总编辑、副社长鲍国之先生致辞：

　　鲍国之：尊敬的各位来宾、各位企业界的朋友，各位专家大家上午好！

　　首先请允许我代表今晚报社、今晚网对出席今天论坛的各位朋友、各位嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　在全国两会刚刚闭幕，在国务院刚刚明确继续房地产调控、促进房价合理回归的背景下，今晚报、今晚网、观点媒体联合推出“2012城市观点高峰论坛”，这是天津地产界在2012年迎来的一件大事。

　　天津房地产业近年来蓬勃发展，在当前国家对房地产业调控的背景下，天津的房地产市场仍然表现出良好的发展势头。我们相信，在各位专家、学者、业内精英通过对政策的解读、对天津房地产市场的特征与趋势的分析，一会满足今天所有来宾所关注的焦点问题。

　　本次论坛的举办对天津的房地产业可谓是好雨知时节，相信各位嘉宾对政策的解读，对天津房地产市场的分析，一定会让与大家更为明晰今后的方向与市委市政府提出的调结构、惠民生、上水平的指导方向的同时，能够协调一致，促进天津房地产市场的发展。

　　天津房地产企业在过去的历史中，向来与今晚报保持卓有成效的合作。今晚报作为天津发行量最大的报纸，已连续八年进入世界报业百强，连续八年被世界品牌实验室凭为中国500最具价值品牌。去年“今晚报”三个字的价值品牌价值达52.79亿元，与此同时今晚报创造22块海外版，目前发行遍及世界五洲20个国家的几十座城市，上周今晚报与台湾的报纸合作创办今晚报台湾版，是大陆第一家进入岛内的发行报纸。

　　2009年我们的地产企业公布建房成本的系列报道受到广大地产企业和消费者的好评，天津市委书记张高丽高度评价了今晚报的这组报道。这组报道为激活本市当时低迷的房地产市场，进而激活全国房地产市场发挥了重要作用。

　　今晚报将一如既往，用我们的市场公信力和影响力支持地产健康有序发展，为房地产老总为服好务，为广大消费者服好务，也希望广大嘉宾朋友们用好今晚报，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢鲍国之先生。接下来，有请观点新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛（女士），为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾：

　　上午好！

　　城市观点论坛自2005年开始举办以来，八年以来走遍中国大江南北，今天是第一次走进房地产热点城市---天津。

　　今天我们论坛的主题是“现在到未来房地产的改变”。其实从本次天津行论坛自开始组织，一直得到全国开发企业及本土企业的大力支持，从各方反馈的信息可以看到即使全国房地产处于一个审慎乐观的形势下而天津依然成为大家关注的焦点，我想大家至少可以看到天津房地产行业的未来充满着巨大的希望。

　　观点新媒体一直专注于房地产大行业的可持续发展，关注住房制度的顶层设计，关注每一个区域的成长与潜力，关注企业的战略与发展，也关注房地产对于百姓民生的深刻影响。所以，我们请来秦虹、王小广主任及曲市长及各企业金融嘉宾，他们将分别从经济的、制度的、企业的、土地各方面全解读，为我们行业的改变及未来找到全新方向！

　　最后再次感谢一直支持我们的文登市政府、莱蒙国际、融创中国、福晟集团，感谢我们的联合主办今晚报，感谢出席论坛的所有企业来宾及媒体朋友。因为你们的支持，城市观点论坛将继续努力前行！

　　谢谢大家！

 　　主持人：非常感谢陈诗涛女士的精彩致辞，今天的嘉宾致辞就到这里，接下来进行论坛的正式议程。亲爱的各位来宾、朋友们，2012城市观点论坛天津行的议程主题是：现在到未来房地产的改变。

　　现在即将展开的演讲环节。接下来以热烈的掌声有请第一位嘉宾，有请住建部政策研究中心主任秦虹女士，您的演讲题目是“住房制度的顶层设计与统筹规划”。

　　秦虹：大家上午好，我今天的题目叫“住房制度的顶层设计”住房问题大家都非常关心，特别是我们看到现在中国在城镇化快速发展时期，我们看了一下国家统计局对外发布的第六次人口普查的数据，过去十年里面中国城镇人口每年以2100万人的速度增加。每年新增人口2100万。这不仅要解决过去老居民住房升级改善，还要面对每年新增2000多万的新增需求，所以说住房问题是非常复杂和重要。

　　　现在大家都在普遍说中国的住房缺少顶层设计，我想中国的住房制度到底有没有顶层设计。如果过去大家思路不是清晰的话，我个人研究体会，从党的十七大提出来，要努力让全体人民实现“住有所居”的发展目标，我想“住有所居”就是中国住房制度的顶层设计。

　　大家想想我们住房发展，一定要有他的发展目标，我们考察世界各个国家在住房上显然发展目标不同，比如说我们看到非常熟悉一个发展目标叫做“居者有其屋”，过去大家都在谈，我们是不是应该实现居者有其屋？全世界有一个国家住房发展目标就是居者有其屋，它也是全世界住房自有率最高的国家，就是新加坡！新加坡的住房发展目标就是居者有其屋，新加坡政府采取的一系列措施也是实现了居者有其屋。新加坡90%的家庭住的是自己的房子。

　　那么对任何一个国家，任何一个城市来讲，所有城市通过购买产权来实现居住问题显然是非常困难的。新加坡政府为了实现居民居者有其屋呢？他们采取的办法，就是高收入发展私人市场，买不起房子的居民怎么办呢？政府提供政府租屋，让国民购买这种租屋来解决居住问题。

　　我们在考察世界各个国家住房保障，世界上没有“住房保障”这个词，只有中国有。其他国家类似于我们的保障性住房叫什么呢？叫“公房”。世界上除了新加坡的公房是以购买产权来提供公房，其他绝大多数公房都是以出租的方式提供，满足居民的居住需求。通过这点鼓励居民购买产权，来解决居住问题。买不起政府的租屋是政府提供的，而且比较便宜。买租屋也有困难怎么办？还有综合公积金配套，政府的财政来给予贴息的贷款。

　　我们看美国住房发展目标是什么？我们研究一下美国的住房发展目标。美国的目标是要让国民住上体面的住房，显然公房、保障性住房是无法解决居民住上体面的住房的，怎么能够让居民住上体面的住房呢？唯有市场，唯有市场可以让国民住上体面的住房。所以再看美国的公房在世界上的占比是最低的，只有2.4%。更多的政府保障手段是什么？是通过金融的支持，帮助那些需要解决住房问题的家庭，在市场上来解决住房问题，或买或租，比如说住房券，就是让大家去市场上租房子，通过租房抵押贷款的担保，通过金融手段让国民在市场上买房子，通过金融手段发挥市场机制作用。

　　我们说任何国家的政策措施和发展目标应该是协调一致的。我认为中国现在提出来“住有所居”的设计是非常符合国情的。因为我们没有新加坡的条件，新加坡整个国家其实就是一个城市，500万人口，一个北京相当于四个新加坡，没有城乡之间和大中小城市之间人口的流动。买一套房子就是在这住在这工作，没有人口流动。我们大量农村成群像城市集中，还有中小城市向大城市流动，城市之间的人口流动非常频繁，规模非常大。我们也没有这个条件让所有居民通过购买住房的方式来解决居住问题。

　　所以“住有所居”的制度含义是什么？我认为“住有所居”制度含义就是通过租赁和购买两种方式来解决居住问题。“住有所居”就是中国的顶层设计，这是中央十七大确定的这是非常适合国情的。

　　下一步就是如何才能够采取相关配套措施实现“住有所居”的配套发展目标，这是需要统筹规划来实现的。我想可能要实现这样的住有所居的发展目标，现在的一些政策制度正在努力的实现。我觉得以下三个方面需要大家值得关注的。

　　第一，如果通过实现住有所居的发展目标，我们的房地产政策，或者是住房的市场政策，就应该发生一些转变，什么转变呢？在过去我们看到2010年“国十条”出台之前的房地产调控政策，我们看到这些调控政策更多注重的是房地产业的经济功能。大家看到从“国十条”以来到今天，我们所做的房地产调控政策实际上已经发生了转变，就是政策的重心已经从注重经济功能转向了注重社会功能。

　　我们看2010年之前的调控政策，也就是住房制度改革2010年之前的调控政策是什么呢？1998年住房制度改革的时候，住房制度改革重要的指导思想其中一条就是要发挥住宅业作为国民经济经济增长点的作用。

　　2003年到2007年对住房的政策主要是符合国民经济，防止从偏热走向过热的发展目标。后面主要是应对全球金融危机，也就是保增长的政策。我们无论是控制还是抑制。

　　过去所有的政策，实际上都是让房地产业更多发挥经济作用，为什么？主要是房地产占国民经济中的比重比较大，影响比较宽，产业链非常长，所以要调控这样的产业，要稳定经济发展大局就要稳定经济发展大局当中的重点产业。

　　比如说全国固定资产投资就是三分天下，50%的固定资产投资占比是制造业的，20%多一点是房地产投资，剩下20%多一点就是基础设施投资。我们在出口、消费、投资这“三架马车”拉动经济发展当中，投资起了举足轻重的作用。而20%当中，房地产占了非常大的份额。我们过去对房地产政策的时候，更多看到是经济功能，通过经济功能影响和配合发展的大局。

　　我们看到这次房地产调控政策不动摇，坚持的是什么？是政策方向不动摇，这个就是“两手一起抓”：一手控制投资和投机性需求，控制房价的上涨。另一手就是满足市场刚性需求。这个从“国十条”到现在一直在坚持。到今天刚刚结束两会，政府工作报告上，总理仍然在强调这样的工作方向不动摇。

　　这样的政策和过去政策相比，发生了哪些转变和新的变化？新的政策就是转变了过去房地产功能，从经济功能更多转向社会功能，就是提供居住产品和满足社会需求。

　　现在我们看到中国的GDP的总量已经非常的大，去年中国的GDP的总量是47万亿，一年新增GDP总量是7万亿什么概念？去年中国一年GDP增量相当于房改前一年的总量。也就是中国的经济总量已经非常大，我们现在没有必要再追求那么高的经济增长速度，我们现在已经有条件使房地产业回归到产业的本质。本质就是发展房地产市场，培育房地产市场，不是培育新的股市，不是培育新的投资品市场，发展房地产业主要目的是通过市场配置资源，满足丰富多样的居住需求，本质是提供居住产品而不是投资品。

　　所以我想这样一个调控方向，现在说不动摇，大家是不是认为短期不动摇？长期是不是就动摇了？以我个人来看，我们改革开放30多年，在连续30多年高速增长情况下，这样的调控方向可能会长期坚持。我们明确一点，今后控制投资和投机性需求，控制房价上涨这个政策是长期坚持，

　　我们政府提出要建好多保障性住房，现在有很多人批评，中国要发挥市场作用，市场要受到打压了，房地产市场要被消灭了，这种认识也是不正确的。中国的住房靠什么？一定要靠以市场配置资源为主渠道，与政府提供保障相结合满足市场需求。也就是今后我们仍然面对的还有三亿农民要进城，还有中小城市的成长，还有向大城市集中的趋势，我们仍然看不能改变的趋势。

　　在这种情况下，满足城镇的新增人口，大家也知道不仅仅是农民进城，还有其他城市的人到大城市来。比如其他城市的人到天津来，也有可能不是天津的人在天津买房子，我们更多的一些城市成长，城市人口的集聚在增加。我们住房增加主要还是靠市场，这个机会一定是发展的，市场不是萎缩的，发展就是靠房地产市场的健康发展。

　　我们说通过市场满足丰富多样的居住需求，改善刚性的需求，这些主要靠市场来解决。政府保障保什么？我认为住房保障主要保两类人：第一类人是托底性的保障，就是有一部分家庭，由于就业的技能比较低，由于各种方面的原因一生都是低数下去，在市场很难转变。第二类就是转变过度性的住房需求，像大学生工作不稳定，今年就业一年，明年可能就业换了，住房困难也很大。这个时候通过住房保障解决暂时性的住房困难和购房的积累能力，但是经过了三五年之后，有了工作经验，工作也稳定了，收入也逐步提高了，可以靠市场解决升级性的住房需求。

　　我们也看到政府的保障目标也是确定在“十二五”末的时候，到2015年的时候，中国的城镇享受保障性比例占到总人口20%。也就是说通过发展住房市场，在住房提供方面80%靠市场，20%靠政府保障，所以市场还是主要的，还是主渠道。这样来看不能认为今后市场是萎缩的，我们认为今后发展空间还是比较大，关键是如何使这个市场更加健康发展。这是第二点大家需要注意的。

　　第三点：住有所居现在有很多政策还没有跟上，我们十几年的发展至今，市场膨胀非常的快，十年的市场价值量增长了十倍，我们房地产业数量也将近七八万家的企业，每年房地产的开发投资五六万亿的增加，房地产销售额也在六万多亿，这样的数额非常大，十年增长了十倍。市场发展很快，但是我们房地产相适应的政策远不完善。

　　我们在这样一个情况下，建立长效机制，着眼于长远，按照符合市场规律的要求，来制订我们相应的一些制度建设，这个是非常关键的。

　　比如说大家都批评地方的土地财政，政府光让降房价，地价不降房价怎么降？还有网友算了一下，北京是4800元一平米应该是合理的房价。但是我们想想，现在的楼面地价是多少？在北京都远不止这个数字，你想那怎么能达到合理的房价呢？

　　怎么通过完善机制，来解决长期依赖土地的机制，这个需要建立长效的机制。大家知道房地产金融，房地产业当中一个是钱，一个是地，这两个是非常关键的。钱的问题，大家看到世界各个国家在发展房地产业，资金来源就是三个部分组成：三分之一是银行贷款；三分之一是公募资金；三分之一是私募资金。我们中国投资房地产私募是非常少，房地产资金仍然依靠银行贷款间接融资这种方式。所以金融提出改革，如果钱的来源渠道不能够有效得以解决的话，不得不让房地产业自己承担投资风险，不能够建立投资渠道，使房地产风险和银行风险有效隔离，这个行业就得不到健康发展。

　　我们房地产调控就是这个结果，由于房地产全产业链对行业影响非常大，所以去年收紧金融政策使房地产业受到极大的影响。另外大家都说去年商业银行特别不厚道，银根收紧的时候，信贷萎缩的时候，首套房贷都提高了。去年调控政策影响了刚需，但是我不这样认为。大家说为什么上浮10%才能拿到商业贷款，那个是商业银行自己调的，那个是没有额度，因为没有贷款，因为有了额度才能把钱给你。

　　我们看到世界各个国家，关于对首次购房的全都由政策性金融制度支持。我们中国的政策性住房金融制度是什么？我们没有建立起来，我们也不明确，这个是非常有必要的，不要让初次置业的家庭依赖商业住房，而政策性住房是国家政策财政支持的，是能保护初次置业的购房需求。

　　我们还有房地产税也是一个问题，也是长效机制的问题，我们金融机制建设空间还是非常大的，不仅如此，还有城市的产业的配置问题，不同大中小城市，不同城市之间的公共资源的配置问题，这些都影响到不同城市房地产市场变化。

　　像北京、上海过去十年每年新增常住人口60万，而中小城市是以1%的比率出现人口流失，那就是人向上流动，向大城市流动，为什么向大城市集中流动，大城市占据更多的资源，到大城市才可以有更好的就业资源和公共服务。如果让更多的城市享受大城市的资源配置的话，我想大城市缓解人口集中住房的压力也会大大增加。

　　如果不改变这种格局，人口仍然向大城市集中，我们住房的压力仍然会越来越大。所以说我们设计不能说没有，“住有所居”通过租赁和购买两种方式来解决居住问题，这个政策是明确的，深层的问题就是要统筹规划配套改革，这里面需要做的工作还非常多。

　　我们可喜的看到，在顶层设计的制度安排下，我们房地产政策已经出现了转向，这两个转向从注重经济功能到注重社会功能，这样今后长期坚持下去，不断的完善长期制度建设，今后住房的市场发展会更健康，也能够使广大的老百姓住房发展过程当中得到更多的实惠。这是我今天关于住房设计谈谈个人的看法，仅供大家的参考，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢，下面有请第二位演讲嘉宾，融创中国执行董事，天津公司总经理迟迅先生。迟迅先生演讲题目是“深耕天津，坚守高端精品战略”。

　　迟迅：大家上午好，我想在2011年应该是中国房地产调控最严厉的一年，在这一年里面融创取得非常好的业绩。整个融创中国是192个亿的合约额排在全国第18名。融创天津公司是以80亿的合约额，62.85亿合约额排在天津市第一。

　　我们回顾2011年宏观调控这么严厉的情况下，融创中国在2010年的时候，全集团合同额是80多个亿。我们最受益一点，我们确实从集团上讲，做了高端精品战略。这个也让我们在严厉市场情形下获得非常好的业绩。

　　今天和大家分享一下，天津融创公司的两件事：一个是我们怎么理解高端精品，还有就是天津整体布局。

　　对于高端精品，首先还是开发商的态度和决心。其实很多开发商应该说在宏观市场条件下，在整个行业未来发展情况下，可能还要选择做高端精品。怎么做高端精品？

　　第一点，态度和决心非常的重要，首先开发商，特别是领导人要有这种态度。因为做产品，我们融创认为最尊敬的开发商还是绿城。因为做高端精品首先从整个体系，包括对产品的苛求，这个是做高端精品最重要的。

　　第二点，在任何市场变化情况下，你的战略不能变。之所以我们这么做，天津公司2011年获得特别好的成绩，整个天津市内六区180平米以上的房子，融创占了天津市场的一半。而且去年单盘排名前十名的项目，融创奥城是第一，海逸是四名，我们去年一共是六个盘在售，有三个盘是开发时间比较长，剩下都是在四季度开盘，我们能够得到认可，大家这些年天津的业主，包括多的同行能够有信心感觉到，融创有能力做高端精品。

　　第二个如果做高端精品的话，一定就是要有好的外部资源。任何一个项目也是一样，如果高端精品比本身自己做的产品更重要。大家想，在香港、美国，香港所有的高端房子不是在半山就是在海边，在美国纽约也是一样。如果是高端精品，唯一的外部资源是对项目最重要的要素。

　　现在融创在售的项目，我们海逸长州是在梅江区域，奥城是在奥城板块，还有就是我们的星美御，这些都是在不同的区域，我们要理解高端客户，这个特别重要的。

　　因为2003年在天津成立的时候，我们做时代奥城和海逸长州时候的，当时周边还是四千的时候，我们都卖七千。我们当时就是高端精品项目，我们现在房子是卖两万多，当时是卖七千，所以当时我们一定是高端精品。

　　我们研究高端客户的生活习惯、需求以及对功能的要求，这个我觉得是特别重要的，而且是不能拷贝的。应该说天津高端客户、北京的高端客户跟深圳的高端客户有些东西是同质的，有些东西是有差异的。

　　我们做的天津的海逸长州和时代奥城，实际上都是高端项目，但是我们在产品上有很大的差距，因为奥城这个项目，我们定位上还是城市的高级白领，海逸长州面向的还是私营业主。国家调控赚取的合理的利润，在这种情况下怎么制订产品标准，如果想做高端也是非常重要的。

　　另外最后一点就是好的物业服务，对于房地产来说，怎么来判断价值？第一肯定是售价，当然更重要一点还是看后期物业管理。如果衡量公司的能力的话，其实最主要一点就是看公司开发的项目，未来二手房的价格。

　　对于融创天津公司来讲，经过这些年我们对整个城市的理解，包括对客户的理解，包括团队努力的去做，在2011年之前我们认为我们的产品标准，我们对土地的判断，经过这些年，我们在天津有很强的能力。

　　2012年我们也是想把物业管理纳入到天津开发商的重点工作当中，同时也是把产品结合物业管理，客户对产品的需求，包括对产品质量的要求，我想这是天津下一步的重点工作。而且我想在未来的市场，高端项目一定在未来的升值空间特别大的，这个主要还是几个事。

　　大家现在都特别关心政策，我们的判断，第一是限购，今年肯定不会取消，不知道明年是不是取消，但是我们判断未来一定是取消，但是取代限购的是什么？一个是高端房贷，还有一个就是房地产税。

　　房地产税怎么收，这也是一个特别难的事。中国的问题还是各个城市发展不均衡，整个市场发展不均衡。因为中国一线、二线、三线城市，如果拿黑龙江跟北京比，就像两个国家一样。我们说未来真的市场放量，高端的市场空间应该是特别大。

　　因为国家现在土地是50：50为保障房建设，特别是天津市执行70、90政策，但是人的财富政策是增加的，好的房子未来一定是稀缺的。

　　下一点我说一下融创天津的布局，我们融创重点做四个区域，天津、北京、苏南地区、重庆。天津作为融创的大本营，我们上市以后要立足于天津，这个确实是2011年拿了三块地，1月份在滨海新区海河教育园拿了土地，在三季度我们和保利合作，在海河边拿的第二块地，而且2011年我们也取得非常好的销售业绩。

　　对于怎么获取土地，还是说几点：第一点就是城市发展方向，你对城市的理解，你拿的是不是城市的主流发展方向。第二个就是区域的供求关系。第三就是城市周边的成本。第四是不是符合公司的发展战略。

　　结合这几件事，我们在天津为什么拿这几块地。我们在上市之前拿到南开区的王府一号项目，我们当时拿那块地的时候，天津很多媒体记者和开发商都知道，天津这些年土地市场供应中心城区的供应量仅在全市供应量的6%，而且这三年天津整个市内六区外环线以内的供应量的建筑面积700万平米左右，而且这里面还有40%是公建。

　　而且到现在为止，天津整个纯住宅用地而且在10万平米以上规模的，只有王府一号一个项目。我们说这块地周边不会有土地出现，我指的是纯住宅用地，而且又是核心地理位置，旁边有三宫，而且旁边又要做绿化，再有周边道路都是重新整修，就是具备做高端精品的基本素质，而且旁边天大、南大、鞍山西道的产业。一个是居于市中心，还有就是对周边的判断。

　　我们上市之后，我们说天津的发展是“双核战略”，我们必须进滨海新区，我们了解滨海新区2010年的经济总量已经超过浦东，2011年大家知道天津GDP增长是16%，重庆是16.5%，滨海新区的增长是23%。滨海新区增长占天津的将近60%。所以我们觉得说，目前限购对滨海新区的房地产市场有一定的影响，但是我们想如果在天津立足的话，滨海新区一定是一个方向，所以我们在1月份拿的滨海新区，拿的北塘的项目也是去年8月份开盘了。

　　我们为什么选择北塘？老天津人说北塘在天津也不是特别好的地区。因为第一北塘资源特别好，有高尔夫球场、水库、大海，那边就是开发区。那个在旅游区、东疆港给包围住了，大概有500万平米的供应量，这里面有300多万是城市配套项目，而且可以作为核心内容。

　　这里面最重要的一点，我们当时对滨海新区研究的话，滨海新区提出“十大战役”，只有北塘是地方亲自招的，而且也是这几年成熟最快的。

　　我们觉得未来北塘的潜力是最大的，我们为什么进滨海新区，第二为什么选择北塘这个区域。我们还拿了中央学府这个项目，我们也知道在天津城市中心拿地，但是天津城市中心不出地，所以我们还要有整个的布局。选择海河教育园呢，天津大道修通是连接天津和滨海新区最重要的一条道路，而且海河教育园已经独立了，应该说天津以前市内六区，海河教园又是一个区域，应该差不多形成七区。海河教园是天津政府，也是黄兴国市长亲自抓的项目。海河教园区域未来升值潜力特别大，包括未来的天大、南大定的国家级的会展中心投资了170个亿，在天津大道旁边马上开工，我们觉得这个区域特别的好。

　　还有去年3季度，我们跟保利合作，在去年整个一年天津城市中心，一共供应了最大三块地，一块是棉一，被万达拿走的，第三季度就是跟保利一起拿的。在布局上主要还是对天津公司的理解，我们主要还是占据城市中心，因为我们觉得我们有高端精品的品牌优势，另外我们进入滨海新区，我们要在海河教育园发展。

　　今天因为时间的关系，主要还是跟大家沟通这两件事，希望大家更了解融创，也希望大家有机会，我们再进行深入的交流谢谢大家！

　　主持人：非常感谢迟迅先生的精彩演讲，下面有请天津第三场的演讲嘉宾。有请天津海吉星投资发展有限公司董事总经理，莱蒙国际天津公司总经理吕刚先生，吕刚先生演讲题目是“产业综合体的天津实践”。

　　吕刚：天津有幸参加这个活动，非常感谢主办方、今晚报、今晚网、融创中国。在此我想就莱蒙国际在静海的实践和大家分享一下综合体方面的分享。

　　随着我国城市化增长不断提高，提高土地利用效率，集约开发水平成为必然。城镇人口的快速增加，必将对城市即有的功能和就业需求提出更高的功能，同时也对城市公共资源使用效率提出了挑战。由此，以可复制性的品牌开发和产业拉动为代表的多元化、复合型开发模式应运而生。

　　莱蒙国际在十年的探索当中，我们在品牌复制方面取得较大的成功，我们在长三角、珠三角打造莱蒙城、莱蒙都会、莱蒙商业中心的城市综合品牌，我们以深圳水榭花都为代表的水榭系列的高端品牌，以及我们以天虹商场为主的品牌，都取得不错的效果。

　　我们对配置提出更高层次的需求，随着城市向外延展以及立体交通完善，多业态，能够提供一条龙服务的高度复合型综合体开始出现，其突出重点就是把产业资源聚集在具有多物业形态的综合体当中发挥作用，创造推动城市发展和产业整合创新的推动力，在这方面莱蒙也进行了独特的具有差异化的探索。我们选择了以完整的物流产业链为中心，以完善配套产业服务为支撑，以完备的配套生活为保障，能够实现产业自我聚集、自我保障的发展模式。

　　结合在多地的复制和转型成功经验，莱蒙国际经过两年多的调研分析，认为在环渤海，尤其是京津地区具备非常好的物流产业发展基础。无论是交通，还是政府的执政水平，以及国际化视野，包括人口的密集程度、城市化的发育程度等等，都为农产品物流发展提供得天独厚的条件。

　　尤其是选址的静海，一方面通过的体系，可以快速通达天津、北京、河北的主要城市，并辐射山东和内蒙区域。另一方依托良好的交通体系，在天津产业布局当中，静海也由过去的工业和制造业的物流中心逐渐转变为商贸流通中心，我们也得到了当地政府众多的有利条件，为联合我们合作伙伴提供了便捷的基础。

　　我们实践当中把握几个关键环节：第一个就是运作团队，首先我们在全国范围内寻找管理经验丰富的合作伙伴，最终我们选择了国内的深圳农产品有限公司和法国农产品批发市场。这两家公司当中，深农是我们国内最大的农产品流通商，也是国内唯一一家上市的农产品上市公司，在全国20个多中城市拥有一级批发市场。根据全球的调查，我们也选择了，他们代表了技术、设施最先进，标准监控手段都是最先进的。这两个战略伙伴的引入，将使静海物流园项目快速实现高起点。这将快速实现快速物流水平，促进农产品生产物流和消费，向绿色、健康、安全、环保的根本提升。

　　第二个方面也在开发模式上在政府的指导下统一规划，在政府的指导下市场化运作、筹集建设资金，并分期开发，在政府的帮助下开展全球招商，在政府的监督下，实施国际化、专业化的运营管理。

　　开发模式的策略主要在于还是招商中心、商务配套设施。以招商龙头企业，将自持物流交易业态和商务酒店同期分步规划。短期通过可销售的产品，通过自持产品的经营实现长效机制。

　　在规划方面，与天津市以及静海县政府的规划同步构想，瞄准区域转型升级的契机，站在城市的战略高度进行项目定位。本项目定位于建设及蔬菜、鲜果水产品、肉类、粮油、副食品等农产品一级批发交易、电子结算、电子商务、检验检疫、创新创意实验室等农产品供应链服务的一体化大型综合现代农产品物流交易平台，以商业居住、办公酒店、餐饮、娱乐休闲多种复合功能协同。静海项目园总共18平方公里，我们项目占地4平方公里，主要形成双驱动的模式，以紧抓农业为主题，形成服务业、商业、餐饮美食、娱乐休闲等全面复合发展。

　　我们的绿色物流区招商先行、只租不售，物流业态占比超过55%，其他综合配套业态功能不超过45%，尤其在建筑规划建设方面，我们充分借鉴并融合了法国开放式街区的建设形态，力求构建一个具有深化内涵和功能完备的新城。

　　经过两年的紧张筹备和建设，目前项目已初具规模，启动区一期将于2013年建成并试运行，2020年整个项目建成园区成为一个容纳8万到10万的新城，预计年销售额1500亿元，近1万家商家进驻园区，每天进出车辆达4万辆以上。通过园区达到示范带动作用，使项目具备现代经济和服务经济、商业经济三大功能商务商贸区，多层次的业态共生可以形成自我生长多形态，人们在园区内可以解决工作、生活、娱乐、学习，可以形成名副其实的活力新城、富裕兴城、宜居新城、生态新城，我们希望通过中法两国的合作，借鉴彼此经验，充分整合资源，通过本项目的发展带动产业投资、基础设施建设、产业联动、就业、文化、城市形象等方面的大发展，通过产业聚合，带来大量的就业，推动城市的可持续发展。使区域最终成为规模化、都市化、多元化、便捷的新城市发展范围。

　　创新是企业的生命，我们将会以创新务实的工作态度，做好园区的规划、策划、功能建设、经营管理，为静海县、为天津市的经济发展作出新的更大的贡献，谢谢各位！

　　主持人：接下来有请第四位演讲嘉宾，山东省文登市市委常委、副市长曲波先生，曹先生演讲题目是：抢抓蓝色机遇 关注区域龙头 共建滨海新城。

　　曲波：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：

　　大家上午好！十分高兴与各位相会在美丽的天津。希望通过此次论坛，开启我们更深层次的交流与合作。

　　今天论坛的主题是“现在到未来，房地产的改变”，在当前国家政策的调整下，方向决定未来，开发企业要重视现在，顺应形势，积极地进行转型，积极地进行改变，才能在未来取得长远发展。首先，要转变投资方向，全面布局，从重点关注一二线城市到关注三四线城市，特别是关注三四线城市中的区域龙头、优质城市。部分大型房企09年就开始布局，并在去年低迷的市场中脱颖而出，保持较快地增长。从整体市场形势来看，目前一二线城市地产市场整体压力偏大，而文登房地产市场尚未形成泡沫， 随着城市化进程加快，基础设施和城市功能配套的逐步完善，住宅本身内在价值的不断上升，本地刚需以及外来购买需求的上升，保证了房价与销量稳健提升。2011年，文登市成交商品房套数、成交面积、成交金额，同比分别增长10%、6.7%和32%。全市商品房平均房价4110元，房价年增长率一直保持在10%左右。从国家发展战略来看，从深圳特区、浦东新区，再到滨海新区，都是进入国家建设战略重点后才促进了经济的快速发展。而在国务院批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》中，文登被确定为山东省重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成部分。从资金投资回报来看，文登地价相对很低，土地市场竞争程度较小，城市发展空间较大，房价还处于价值洼地，未来还有足够大的利润空间和上涨幅度。同时占用的资金较少，城市本身购买力很强，销售和资金的周转速度很快，保证了较高的利润率。所以无论是对于全国性发展的大开发商，还是在行业整合中寻求生存空间的中小开发商，都具有很大的机会。

　　其次，开发企业要改变产品业态，从单一住宅开发转向养生地产、养老地产、旅游地产等多形式的开发业态。一个城市只有包括了住宅地产、养生地产、养老地产、旅游地产、商业地产等多样产品业态，才是一个健康的地产市场，才是一个有活力的地产市场。目前已进入文登的大中型开发商，如华夏幸福基业、海尔地产、卓达集团、天山集团、光耀地产、中国宝安等公司，开发建设了多种产品，带动文登房地产业态百花齐放，协调发展。

　　下面我简单介绍一下文登市的基本情况：

　　文登市地处胶东半岛东部，是一座最适合人类居住的海滨城市、生态城市、旅游城市，是中国著名的长寿之乡、温泉之都和道教圣地。2011年财政收入26.8亿元，综合经济实力居全国百强县第14位。

　　文登历史悠久，人文荟萃。文登因秦始皇东巡至此，召集文人登山而得名，已有1400多年建置史，是胶东半岛少数千年古县之一。深厚的文化底蕴，孕育出了独具特色的士学文化、道教文化、李龙文化、红色文化，久享“文登学”的美誉，是山东历史文化名城。士学文化灿烂辉煌，隋唐以来有100多名进士荣登金榜。道教文化源远流长，王重阳率全真七子在此创建了道教全真派。李龙文化声名远扬，秃尾巴李龙王的传说被列为国家级非物质文化遗产。红色文化影响深远，缔造了四个军，走出了120多位文登籍将军。

　　文登依山傍海，气候宜人。是中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家园林城市。国家森林公园、国家级自然保护区昆嵛山，被誉为“海上仙山之祖”；中国道教全真派发祥地圣经山天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德经》摩崖石刻被列为全国重点文物保护单位；省级森林公园天福山是天然绿色氧吧；李龙故里回龙山有270多年的庙会史。拥有156公里的海岸线，12公里长的天然沙滩海水浴场、绵延数十里的万亩松林。五处高品质天然温泉构筑成中国“温泉之都”，已建成天沐、汤泊两个五星级温泉度假村，均被评为国家4A级景区，海尔国际温泉旅游小镇已开工建设。

　　文登区位优越，交通发达。位于青岛、烟台、威海三市中心，陆海空交通设施完备，高速公路、济威铁路、开放港口、国际机场一应俱全，2小时车程内有5个国家一类开放港口、3个国际机场。威海国际机场就在文登境内，距城区15公里，已开通韩国、俄罗斯等20多条国内外航线。正在建设的青烟威城际轻轨2014年通车，30万吨级南海新港已部分投入使用，疏港铁路已启动建设。是中国北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。

　　文登产业发展载体完善。经济开发区建设面积40平方公里，进驻企业总数达到500多家，跻身山东省级开发区前四强，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区；城市文化商务区建设面积34平方公里，重点打造文化教育、金融商贸、综合服务、生活居住、生态休闲五大组团，被确定为山东省发展服务业重点城区；南海新区是省级工业园和高新区，规划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，已完成基础设施投入50多亿元，“十通一平”基本到位，南海新港即将竣工，已进驻15家世界或中国500强企业及上市公司，90多个投资过亿元的蓝色产业项目落地开工。

　　山东半岛蓝色经济区建设上升为国家发展战略，给文登提供了难得的发展机遇，也为各界有识之士提供了广阔的投资平台和良好的盈利空间。我们愿以最真挚的感情、最优良的环境、最完善的服务，让广大投资者得到最丰厚的回报。欢迎大家到文登考察指导、休闲度假、投资兴业！

　　最后，祝各位来宾身体健康、工作顺利、阖家幸福！谢谢大家。

　　主持人：接下来有请第五位演讲嘉宾河山资本创始人曹少山先生，曹先生演讲题目是：私募地产基金的投资选择。

　　曹少山：感谢主办方给我这个机会和大家交流。每次论坛基本上模式差不多，听众大部分是开发商，演讲者主要来自于三个方面，有政府政策制订部门，有一批开发商的代表，最近一两年的现象，就是我这样的人也在论坛发表想法。因为地产金融是这一两年媒体、开发商特别吸引眼球的区域。

　　总体来讲，中国地产金融道路还是非常坎坷的。我看公募REITS谈了很多年，但是只看楼梯响，不见人下来。私募去年报导非常多，但是无论从规模，还是从行业的实质影响力来看，现在还非常有限。原因就是因为中国传统的银行一家独大的整体经营格局，包括咱们国家对金融行业的高度管制，这种体制的惯性非常强大，这就造成任何一种金融的创新，不管是公募还是私募，依赖外部大环境还是那么良好，在我本人看来都是比较恶劣的。

　　但是我们看地产基金创新模式，模式本身还是有很强的经济逻辑和社会意义。所以还是展现出非常顽强的生命力。中国的很多事情都是这样，创新实践要走在政府管制之前，包括民间借贷这个事。虽然按照中国的法律，非法集资最高可以致死的惩罚，但是依然方兴未艾。现在已经到了倒逼民间资本形态，到底怎么出台这个问题的时候。

　　有合理的经济逻辑和社会意义的金融创新，最终一定会找到这个社会上的立足点，符合潮流的东西最终是会成功的。

　　关于地产基金的性质、定位，包括跟开发商做的有限合伙形势，跟自己项目的融资醒目有什么差异，这些东西在过去两年当中，在不同的场合，无论是采访还是论坛当中已经讲了很多了。今天主要还是分享一下，我们作为地产基金管理人，作为独立的资产管理人，究竟在运作当中我们自己面临的选择，以及选择当中的判断以及基本的思路。

　　我见过很多领域的同行，很多私募基金人，尤其中国有一个特征，除了自己比较专注的领域之外，基本上对于领域之外的东西知道的不是很多，他可以把自己领域做的特别专注，对外的东西也不是很感兴趣。

　　我觉得闭门造车的投资人，虽然专注某个领域，但是也可能犯一些错误。我觉得不管是地产还是IT，一定是要眼观六路，耳听八方，就是要对外部信息触角非常广，必须做到行业内没有不知道的信息。

　　做中国的地产首先要跳出中国看整个行业，我们做这个行业都是依赖大环境的判断，然后才能形成我们微观的决策。下面我分享几个我们对中国地产行业比较基本的趋势性的判断，这些判断决定了到底该做什么，不该做什么。

　　中国房地产行业当前经历的调整，我也在不同的场合讲，这不是一次经济周期的调整，而是行业格局的调整。行业的周期性的调整，就好像是四季的变化，冬去春又来，春暖花又开。

　　经济的结构调整又好像经济变暖的趋势，今年站在北极冰川上，明年回来的时候这块冰肯定不再了，这个就是结构性调整。

　　引对周期性的调整需要的是耐心，但是应对结构性的调整必须调整你的商业模式，必须寻找和把握在变化中的游戏规则。

　　为什么说不是周期性调整，我说几个基本的判断和分析。

　　第一，我认为全球的资金流，过去十年当中是大量从发达国家流向新兴经济体，在今后一段时间内，比较大的可能性会出现一个逆转，导致过去十年以金砖四国为代表的新兴经济市场泡沫逐步释放甚至破灭。

　　第二，中国进一步改革，但是改革红利的释放红有相当的滞后。中国经济改革的重点方向之一是鼓励实体经济的发展，打破了垄断，推行新一轮的国退民进，这些改变可以有效引导民间资本进入房地产以外的实体投资领域，对房地产泡沫产生釜底抽薪的作用。

　　保障房作用会作用于两端，一端是需求方，一端是供应端。只要这个东西出来，不断是供给端还是需求端，最终回把20%的商品房市场分流出去。短期内我觉得过去几年透支比较严重的商品房需求，可能需要回吐，累积库存需要消化。

　　在中短期房地产下行趋势不会改变，市场还没有触底。那么新颖的业务模式多数着眼于不动产的运营增值和产业的升级结合。但是在中国的中短期，由于中国金融体系包括REITS的资本市场还不能提供足够的创新来支持整个行业。这是我的基本判断。

　　这些趋势性的变化会出现什么样的结果呢？第一中国房地产财务回报率一定会回报整个行业的相对平均的水平，从全社会资产配置来说，房地产会从原来超配的资产变成标配的资产，短期内甚至是低配的资产，再也不会像以前那么一枝独秀了。

　　第二个观点我和秦主任观点有一点冲突，观点论坛嘛，思想要交锋。商品房市场整体规模我判断比历史说高位上来所有一定的萎缩。保障房分流了一块，另外投机、投资需求会被压制。另外很大一部分开发商会主动或者被动退出这个市场，存活下来的开发商集中度的提高，市场份额的通过，是通过稀释或者蚕食没有退出的开发商的份额。

　　我们作为地产基金要面临一个选择，其实就是做什么，跟谁做，还有怎么做的问题。在一个行业结构格局发生大的变化的前提下，我觉得我可能还不一定马上看的清楚应该做什么。但是我很清楚我不应该做什么，我不应该做的就是，越是过去特别成功的盈利模式，就是现在要回避的东西，因为它们会首当其冲受到行业格局的变化调整带来的冲击。或者

　　我可以告诉大家我们做的事情，以及不太愿意做的事情，比较主流的就是“招拍挂”，争取可以从银行贷点钱来拿地盖房，而且在四个环节当中都没有太多名堂的项目，我们都不会做。我们做财务投资人最关心就是成本售价比，对房地产来说住宅类开发项目就是地价和最终的售价。

　　第二有没有内在的经营杠杆或者嫁接外部金融杠杆的可能。

　　第三能否顺利的，比较高确定性的退出。

　　在现在中国房地产目前情况下，100个项目当中，估计有80个项目在成本收入比是无法满足私募地产基金的需求。因为地方政府都变的很聪明，地价上不会让你占很大的便宜。

　　一半以上项目是没有金融杠杆，你同银行根本贷不到钱，你前期投入大的，钱不能马上下来，这是财务投入非常敏感的。如果大家有一些金融常识，这个前期投入和资金使用率都是非常敏感的。几乎90%的项目都面临着退出去化的不确定性。

　　现在这个情况下，能够符合私募地产资金主流开发类项目现在是非常稀缺的。是不是在这种市场条件下，我们私募基金就什么也不用干了呢？其实不是，其实每一次行业的调整都会孕育新的商机，一些新的行业新秀。

　　中国过去十年创造的万科、龙湖、万达这些巨无霸的开发商，我认为今后十年不会再出这样的企业了，因为市场缺乏这样的土壤养分。但是在物业的运营这种轻资产的模式上，在地产产业，比如说吕总介绍的农产品的物流园，这些模式会有很多的创新，也会出现一些新的行业领袖。

　　我原来只知道盖房子，也不用太担心房子，自己就能卖出去的，这样的开发商对私募基金是没有什么价值的。开发商必须深度挖掘物业经营的价值，需要创造现在主流市场之外新的需求。其实私募地产基金就是广义的私募股权基金的分支，它的发展和生存逻辑不会脱离任何一个私募基金发展成功的普遍规律。首先私募基金总是站在行业投资前沿的领域，他会和主流资本有区别，地产行业主流资本一定还是银行加上信托，这个是今后十年依然占到八成以上，这个格局一时半会改变不了。

　　所以我们地产基金不会抢银行的生意，不会抢信托的生意，我们也抢不了，因为我们资金成本太高了。像用高利贷去放贷，这些都是短期的，内在非常虚弱，长期来说这种地产基金没有存在的价值。

　　第二所有私募资金成功之道，都在于用眼光发觉独特的商机和业务模式，并且创造高额的利润。地产基金就是地产里面的风投和PE。在风投领域我们做得很早，会承担更高的风险，在PE我们更关心如何通过现金流嫁接金融杠杆，无论是做风投还是PE，我们对于20%的回报是不感兴趣的。现在大部分的地产商来说，20%是所能够承担的资金成本的上限。

　　所以传统的地产模式和地产基金对接成功率不是很高。我觉得能够引起地产资金项目的开发商，行话其实就是“商业模式”。如果说开发商的核心故事只限于有几个项目，我有几块地，我也认识几个城市的市委书记，我觉得这样的故事，一个城市有很多开发商都可以做出来，这样就没有浪费时间和地产进行对接，如果对接上也不可能进行长期的合作。

　　简单的说，开发商如果能够跟私募地产资金对接成功，第一商业项目要独特，第二项目要足够高，两者兼备更好，但是至少具备一个特点，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢曹先生精彩的演讲。接下来有请最后一位演讲嘉宾，国家行政学院咨询研究员王小广先生，王小广先生演讲题目是“经经济增长下的房地产”。

　　王小广：非常高兴再一次来到天津，跟地产界的交流恐怕我是最长的，今天给我的题目是“经济结构调整中的房地产”，我想改一下，是“经济增长下的房地产”。

　　我主要讲三个方面的内容，第一个就是宏观经济的走势，经济增长调整是一个内在的趋势。刚才曹先生讲话，可以理解成一个趋势性的调整，这里面有区别也没有区别。为什么这么讲？假如是一个长周期，是十年中周期的调整，那就带有结构性的。我们说中等收入国家水平之后，中国的一些发展特征不一样。

　　第二个想讲一下房地产趋势，房地产趋势甚至是非常一致的认识，这仅仅是由于我们的政策调控，或者是周期性的小波动，我认为这个小观点不符合分析的理由。

　　第三个就是讲房地产的结构调整有哪些新的机会，我认为房地产未来确实要做大的结构调整，他的赚钱模式，包括赚钱的重点都发生变化。

　　关于宏观经济走势，我的基本判断是，中国经济增长去年的调整9.2%，这个恐怕要维持很多年，我们“十二五”可能很难见到90%的增长。我们2007年预测2008年，当时我们预见了经济危机，但是那个是一个长周期的调整，就是30年要进行一个大调整，10年要进行一次中调整，但是恰恰不巧的是，我们遇到了世界的长周期调整，也就是经济危机。但是我们政府不相信，不相信中国经济会调整，中国经济可以十年、二十年发展，这是中国发展心态，实际上根本不是，结果恰恰赶在这个会合点上。

　　我们把经济增长拉起来，没有内在的动力，完全是靠货币支撑的，最后是靠房地产泡沫的增长，有些人误以为这是新一轮的增长周期。09年许多同行和投资者认为，股市、期货都是新一轮的增长，实际上这种情况是没有发生的。

　　经济增长到10.4%以后，我们去年调到9.2%，这个调整也是刚刚开始。2008年三季度GDP增长9%，2010GDP增长9.1%，我把这两个连起来，趋势是后面不留余地，继续往下调。今年预计继续跌下去，大概是8.3%，今年的认识大家都比较一致，原因很清楚，就是因为出口的影响。但是在很多人眼中，认为这个调整很快，认为是一个政策调整，认为是小周期的调整，明年还会继续上来。

　　关于明年的预测，有三个观点：第一个观点认为现在政策在放松，这样房价才能上去，这是很多人的观点。

　　还有认为新的政府明年要上来，可能要进一步保增长，把投资拉上去，特别是房地产，我们要使劲的让它拉上来。这是第二个观点，政府要换人。

　　第三个观点就是把“三八定律”，就是逢三必上，逢八必调。我认为2013年不是上升，而是继续的调整，可能还是加深的调整。原因就不展开了，简单说一下：

　　第一我们现在规划，没有需求做支撑我们的消费增长，去年实际下降3.5%，接下来投资增长，欧债危机影响我们出口增长已经大幅度放慢，1月份下降1.5%，前两个月增长速度是5.6%，也就是我们两大需求，外需和内需的消费，这种需求都是无法支撑的，就是没有办法支撑9%以上的增长。我们的规划还得按照10%、11%，甚至更高的方面成长，这方面需求还有很大的差距，这个就会导致很多问题的发生。

　　第二个就是我们的发展阶段，今后我们面临的问题不一样，会有很大的风险。当然还有外部环境的支撑，我们认为房地产调整也会导致我们的经济继续调整，所以我想经济增长趋势，未来几年都是向下的，是一段时间，整个“十二五”都是比较低迷的，我认为预测8%-9%的增长都是很难的事情。这是第一个问题。

　　第二个问题就是讲了房地产走势，基本上也是这个观点，宏观经济的预测也是认为今年有一些开发商认为目前，上半年增长紧张一点，下半年非常好。因为我们政策放松了，明年政府要换届了，我觉得理由差不多，就是现在调整是短暂的，很快就会过去。政策一放松，需求就有了，我们房价就要上涨，基本上这么一种观点。

　　我认为我们房地产拐点，他面临是一个漫长的冬天，而不是一般的加长，就像气候变化一样。讲的是一个结构的可以，讲的是长周期的，实际上长周期是带有阶段性的。

　　我观察房地产最主要是靠资金，资金是两块的。一块是宏观的资金链，宏观的货币金融环境，总的对我们房地产影响。第二在这个背景下面，资金流向房地产速度的变化，或者讲倾向的变化，这是我这几年研究房地产最主要的依据。只有一个东西能解释，就是资金的变化。宏观面的资金还有微观流向房地产的资金。

　　我们先讲宏观面。大家认为中国去年房地产调整是由于宏观调控严厉，这个错误判断。宏观调控从来不严厉，只能是我们以前太宽松，去年还没有回落到正常的水平，还是偏松的环境，由过度轻松回到正常化的情况下。我们没有看到房地产，对整个房价有影响吗？但是对一个地方有影响，但是对另外的地方是相反的影响。

　　去年主要是限购，北京房价停止上涨，这是事实，但是会导致廊坊的房价大幅上涨。因为我们推动房价最主要的需求是投资需求。我有钱，我有强烈的投资愿望，我非要为什么非要在北京投资房子才有效率呢？只要全国不是统一的限购，我就去廊坊买房子，所以廊坊的房价一定涨。

　　实际上限购的城市都是房价涨不上去的时候才限购，都是涨的比较高的时候才限购，所以我认为限购对房价没有影响，对另外的城市有影响，对其他房价是促进上涨。限购政策以后放松了，不要寄很大的希望了。

　　我举一个例子，我们现在调控价格，前年开始约谈，就是不要涨了。约谈以后肯定是起到一定的抑制作用，但是形成一定的趋势以后，不约谈了，那价格还涨吗？涨不了了。所以我们讲的需求，主要是来自于货币过量供给，必然导致房价大幅度上涨。这个调整就是内在的调整。因为我们限购都是投资需求，因为限购自主需求。从宏观面上政策并不紧缩。

　　另一方面而是宽松。我们过去利率是2个百分点，这个政策正确是抑制经济增长呢？去年的新增的贷款，新增的货币并没有阻止经济增长，而且还保持了10%以上，说明这个是内在原因。政策紧缩并不是导致房价调整的最重要的原因，可能是一个比较次要的原因。

　　今年的金融政策是紧缩还是放松？大家说一定是放松，因为政府说了要微调，所以一季度的数据要看清楚，一季度贷款率上涨，去年四季度是零增长，当然我们前期都是20%-30%的增长。就是政策放松是事实，但是货币市场放松，这两个加起来才是房地产企业面临的宏观环境。我们说收缩力量大于放松的力量，这就是刚才秦主任说的，全中国人民、政府投资者，还有许多力量都要求放松房地产贷款。但是为什么商业银行提高利率？难道商业银行这么傻吗？这个根本不是商业银行有什么问题，因为商业银行没有钱，就是可贷资金不足，这个导致商业银行一定是紧缩的，政府放松那是政策放松，商业银行一定是紧缩的，因为没有钱可贷款。

　　没有钱可贷的三个原因：第一，利率太低，去年存款2.3万亿，那就是少贷2.3万亿，2.3万亿对于我们房地产企业，现在很多商业银行只让贷款一半，那当然对房地产产生影响，为什么要紧缩？因为没有钱，所以要提高利率。因为利率减少，存款太少。

　　第二现在银行的贷款期限越来越长，还本付息有压力，政府预期不好，流动性越来越少，短期贷款越来越少，所以只有升息。

　　第三，我们国家货币最主要发行量是外币占款，我们外交储备的净减少导致连续三个月的外汇占款的净减少，这是十年来首次的，这个是货币发行很大一部分是被动的发行。所以我们的房地产企业一定要考虑金融市场对我们的影响，不要光把眼睛看政府，这两个加起来才是问题。

　　我认为2012年，我们房地产金融环境是紧缩的，不是讲放松就能松的，因为没有资金什么都干不了。

　　第二个流向房地产资金的速度，这个很重要。我们去年做了一个分析，全年大家知道去年流向房地产增长速度是14.1%，上一年是25.2%，再上一年达到45%，我们讲去年四季度是零增长，这个情况是很少见的，当然到了一季度情况是稍微恢复了一点。当然我们又看到另外的情况，这个情况跟2008年一季度或者二季度似曾相识，我认为这是一个大的转折，大熊市来临。

　　现在这个数据很清楚，就是销售面积下降14%，销售额下降20.9%，这个数据并不一定完全相信，但是趋势性还是可以相信的。这样算下来，今年前两个月房价下降8%，其中住宅下降更严峻，今年住宅投资和整个房地产增长反了一个个，就是今年住宅的投资销售价格明显的萎缩，但是整个房地产要好一些。

　　所以从数据看的很清楚，2008年一季度和二季度的数据，我们讲已经反映了中国房地产内在的变化，就是没有需求，所以资金慢慢循环就更困难了，这是我们讲主要来自于资金的问题。

　　当然我们讲还有长周期的影响，2008年调整是十年，后面十年增长完全是由于过度宽松的货币政策导致的增长，这是额外的因素，甚至会出现镇痛的阶段，这是一个未来的趋势。

　　第三我讲，我不认为房地产没有机会，因为房地产过去观点是房价不上涨房地产业就没有活头，靠房价上涨支撑行业是房地产业的典型特征。我们看到许多行业发展都是相反的。我们看到的苹果，价值肯定是不断下跌的结果，我们看到的高科技，我们看到的汽车、房价要下跌，企业就不能活，这样观点在过去根深蒂固，这个观点要彻底改变。实际上不是，一个产业发展不是建立在垄断的基础上，而是靠不断满足大众的需求，根据市场去创新，提高品质和管理水平，我想我们要改变这个观点。

　　未来房地产机会在哪里？我的观点，住宅泡沫肯定是要破灭的，除了周期性，政策也是一方面，因为要正常化。我们从经济工作会议中读到，未来一段时间是去房产泡沫化，然后实体经济发展，对政策产业回到更理性的定位，过去的观点是错误的，从政策上也得不到支撑。

　　住宅有很大的风险，除非你拿的地很便宜，除非你促销，在降价竞争当中有很大的优势，如果没有优势，很多企业都会被淘汰，就是你只有靠降价来释放需求。在正常化过程当中还要忍受比较长的冬天，我们的企业应该要做好几年抗战的准备。房地产泡沫也是住宅泡沫。

　　我们讲其他的住宅市场，我现在很看好的两块，一块像万达这样的改善城市，把城市的要素重新组合，创造新的引领模式。但是我发现他们太大，复制也好，特别是对资金的过度依赖，他们还是有风险的，房地产行业的大模式，特别是过去模式有很大的问题，就是靠住宅维持的。

　　未来我认为商业地产有非常大的潜力，其中提升商业城市地段价值，我希望小型化更加轻便，甚至像二三线城市延伸的商业地产模式，这是我第一看好的。

　　第二看好是旅游休闲，人们生活在其中，特别是满足大众休闲旅游的消费在中国的城市当中，我们的酒店当中，小型中档酒店是比较兴起的。现在其他地区严重短缺，只有北京是充裕的，因为有当年的北京奥运会。像上海这么大的城市，它的住宅投资每年都是70%，只有30%是非住宅的。我主要就讲这两点机会，谢谢大家！

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