观点网 见习编辑 张媛娜 “市场会好于预期”,3月21日,在广东省房地产行业协会举办的活动上,世联地产市场部总监吴志辉如此表示。
2月初,吴志辉在参加中信证券客户投资策略会上,在当时现场所有嘉宾都对中国今年房地产市场持有悲观态度的时候,他走上讲台所讲的第一句话便是市场会好于预期。
今日,他再一次重复了这句话,亦重申了他的看法。
乐观:三四线支撑
“未来几年三四线城市城市还是房地产成交主力,推动市场前进的推力”,在大家的目光都集中在一二线城市的时候,吴志辉表现出了对三四线城市极大的关注。
他认为,去年拉动市场增长主要集中在三四线城市,无论是从销售面积还是销售金额来看,包括土地成交也是一些三四线城市排在前二十名。
同时他还认为,目前我国主流开发商,尤其是大开发上对于市场节点的掌握非常清楚,因此去年业绩完成率较好房地产企业基本上是在去年上半年就开始跑量。
而对于房地产企业来讲,库存量始终扮演着双面角色。
吴志辉指出,2008年房地产市场经历了一个短暂的去库存的周期,当时在政府的救助下市场逆转,从而进入再库存期。在地价和房价在不断的上涨的时候,这个时候如果企业要想有更高的利润必须要有更高的存货。过去几年房地产市场事实上是以库存为驱动利润的。
“但如果市场线下的时候,事实上高库存会变成有非常高风险的事情”,吴志辉不无担忧的表示。
针对最近房地产市场有所回暖的现状吴志辉也发表了自己的看法,其称第一是由于欧洲五国收益率下滑,国外避险心理得到缓解;第二是资金方面出现了货币流入新兴国家的现象,使得资本流出现象有所缓解。
同时,通过数据分析,他指出,通过中国国债市场的走势可以明显预测和判断房地产的走势,国债反映出的是对流动性的预期。近两年国债的收益率不断扩大,说明市场的流动性在不断好转。
“就目前检测的数据来看,我们认为4月中旬都会好于大家的预期,所以我们最近会看到报道,万科、保利、恒大他们的销售都是好于市场预期。”吴志辉强调。
吴志辉又补充道:“以投资为目的的购房者比例,目前已经降到了13.6%,离2009年的非常的接近,如果按照这个趋势我们有可能非常乐观的判断。”
悲观:需求严重萎缩
在吴志辉如此笃定地怀着乐观态度的同时,有部分业内专家也表现出了较为谨慎的态度。
广州知名房地产专家韩世同认为,2008年政府有救市,但2008年还不能看成是房地产市场的底部。
“我认为你这个判断偏于乐观。现在的市场不是三四线城市跑赢一二线城市,在目前限购限贷的条件下,如果没有政策的调整和改变,应该是有效的购房需求严重不足,结局必然大跌。”与吴志辉乐观的态度,韩世同直接表达了不同的意见,且显然对市场看法悲观。
此外,合富辉煌集团市场研究部首席市场分析师黎文江称,现在开发商以价换量的方式是正确的,但是下半年将会以量换价。
“因为现在的量是刚需的量,价也必须回到刚需的价,以前是投资者的价,现在是刚需的价,所以要降价,把刚需的量换上来之后,房价就会稳定了”,黎文江续称。
对于2012年房地产市场的走势情况,他表示,下半年市场将出现大量的改善型需求,而改善型需求是看涨不看跌,所以下半年价格才会上涨。
同时他也强调:“我觉得2个月不行,起码要等到10月份才是销售旺季。”
“从风水上来说,上半年是水,下半年是土,土是巩固的。”当被问及为何是10月份时,黎文江的回答却颇显意外。