观点网,博鳌房地论坛,2012博鳌房地产论坛
北辰业绩会：商业补位 2012长沙项目挑大梁
作者: 曹萍     时间: 2012-03-23 02:27:26    来源: [ 观点网 ]

去年实际销售了24万平米，入账面积是10万平米。今年之所以增大推盘量，主要是因为长沙项目占的比例会比较大。

　　观点网曹萍3月22日，北辰实业在香港发布2011年业绩。董事长贺江川称，尽管来自发展物业的销售有所下降，但由于商业部分的投入，北辰实业2011年的营业收入仍然出现28.67%的增长。

　　2011年，北辰实业实现营业收入39.69亿元，受投资物业新增项目提前完成经营爬坡期、房地产结算项目中普通商品房比例上升，和母公司项目结算收入所占比例的影响。权益持有人应占利润约11.73亿，同比上涨6.61%。

　　2011年，受限购、限贷等政策的影响，北辰实业北京项目受影响最大，首当其中的便是北辰香麓项目。据贺江川介绍，该项目公司年初预计推出190套房源，但最终只成交了25套。

　　而二线城市的受影响程度则相较而言比较小，尽管也有限购政策推出，但北辰长沙三角洲项目的销售货量仍是市场前三名。

　　鉴于此，在2012年的计划销售的25万平米中，长沙三角洲项目的体量最大，为16万平方米。

　　董秘郭川介绍，公司2012年的目标是：实现新开工面积59.5万平方米，竣工面积56.1万平方米，并将实现销售面积25.5万平方米，销售金额人民币40.5亿。

　　除了抓紧销售外，北辰目前也在筹集房地产基金，据贺江川透露，该基金的第一批资金正在筹措中，公司会关注更加多元化的融资渠道。

　　以下是公司董事长贺江川和公司秘书郭川在业绩会上的问答实录：

　　媒体提问：公司今年在开工、竣工面积上与去年相比，有怎样的调整？

　　贺江川：2011年我们开复工面积是187万平方米，今年预计开复工面积是235万平方米。去年187万开复工面积中，包括新开工面积36万平米，竣工面积才11万平方米。

　　实际上，去年可售面积是51万平方米，合同销售面积是24万平方米，这24万销售面积对应的合同金额是20多亿。在这24万平米的销售里入账面积只有10万平方米，入账的收入是17亿。

　　今年整个开复工面积是235万平方米，其中新开工面积60万平方米，竣工面积是56万平方米，今年的竣工量相对大一点，可售面积是67万平方米。

　　今年我们计划合同销售面积25万平方米，合同销售目标是40亿。今年预计能够入账的面积为25万平方米。在这25万入账面积里，能入账的营业收入预计为29亿，比去年入账收入多出12亿。

　　其实，这些项目进展是我们根据本身的开发计划和市场情况安排的。去年受影响最大的是北辰香麓项目，这个项目是低密度，容积率大概在1.3左右。

　　媒体提问：你们对开复工面积有所调整，那你们对今年市场是怎么看的？

　　贺江川：实际上开发商开复工要考虑几个方面的问题：一是现金流问题，这也是最重要的问题，第二是市场的政策，另外，还有考虑的因素是政府的要求。在当时拿地的时候，一般政府有一些要求，哪年开工、开多久、什么时候完成，这些因素都要综合考虑。

　　从目前形势来看，中央的宏观调控没有放松的意思，整个地产形势受最大的影响还是政策层面。所以，从一系列的信号中，包括最近温总理的答媒体提问问和中央的一些政策都看不出没有丝毫松动的迹象。所以，我们对2012年地产形势也并不是很乐观，恐怕房价还是会有下行的压力。我们整个开复工和销售计划可能会受一定的影响，但是会少一点。

　　媒体提问：公司非常看重长沙三角洲项目，刚才也提到这个项目去年下半年受到调控政策影响，去年最后完成的销售是多少？今年这个项目的推盘计划是什么？另外，公司去年发展物业销售是16.8亿，今年的目标是40.5亿，几乎翻了一倍，是不是有点激进？这40亿的贡献将由哪些项目来完成？

　　贺江川：去年我们总的可售面积是51万平方米，实际销售了24万平方米，入账面积是10万平方米。今年之所以增大推盘量，主要就是因为长沙项目占的比例会比较大。

　　今年长沙项目可售面积是35万平方米，今年预计销售面积是16万平方米。长沙项目今年主要会推D3、E5这两个组团。

　　今年40亿的目标销售包括两部分：今年销售的并且已经入账的，原来实现销售未结转的、会在今年交付的部分，这样两块加起来导致今年入账的面积和入账金额会大幅增加，另外，今年整个平均售价也比去年有所提高。

　　在具体楼盘的分布上，今年总的25万平方米销售面积中，长沙项目的体量为16万平方米，其他楼盘加起来大约3万多平方米，包括绿色家园底商、碧海方舟、北辰香麓项目等。碧海方舟项目虽然销售面积并不大，但销售价格高到10万元/平米左右，所以这个项目的销售金额和利润都比较高。

　　媒体提问：刚才提到北辰香麓受调控影响比较大，请管理层用一些具体的数据来讲一下。

　　贺江川：北辰香麓我们去年计划销售190套，去年实际销售25套，所以限购政策影响是很大的。去年利润最后会增长，是因为我们通过一些商业面积的销售弥补了住宅销售的不足。

　　北辰香麓位于北京海淀山后，依山傍水，楼盘品质也比较好。销售均价接近2万元/平米，当时这个项目的定位是定位大户型，户型在两三百平方米，总价是400-600万一套。所以，这个楼盘的购买阶层是收入相对比较高、但又不是富豪的这样一些人。

　　在目前的情况下，这群人的观望情绪会比较高，他们往往是等着降价，或者低谷之类的。

　　这个项目基本上没有降价，我们认为这个楼盘的性价比本身很好，加上公司现金流也比较稳健，所以并没有降价。所以，我们去年这个楼盘采取的策略是"不强推"，在综合因素的影响下销售了25套。

　　媒体提问：你们今年计划销售面积是25万平方米，金额是40亿。去年也销售了24万平方米，大概是29亿元，是不是说今年销售的这些物业产品会比较高档一点，均价比去年高？另外，你们在发展物业方面对产品定位是比较趋向于高端，还是刚性需求？

　　贺江川：今年合同销售面积是25万平方米，销售金额是40亿，去年是24万平方米，合同金额是29亿，这是产品结构的问题。今年这些产品的平均价格要比去年高，其中一个比较大的因素就是刚才介绍的碧海方舟别墅项目，这个项目每平方米的价格在10万左右，所以它也拉高了均价。

　　我们主要的业务方向还是在中低收入、中小户型的普通住宅为主。但是，我们并不排斥保障房和高端住宅产品。所以，以商品房开发为主，保障房、高端住宅为辅。

　　从未来的投资策略来看，我们可能会更加在中小户型，普通住宅方面会加大一些力度。因为整个政策的导向是抑制高端的消费，特别是投资、投机的需求，鼓励普通住宅，普通居民购买。

　　媒体提问：北辰去年的合同销售额中有多少是来自于商业物业的？今年40亿目标怎么达到？

　　贺江川：商业部分去年的营业额是40多亿，我们的商业物业包括北辰购物中心、时代名门、北辰购物中心北苑店、绿色家园店等，这些商业物业在去年整个业务结构里，营业额贡献占比大概是10%，利润占比5%。

　　我们业务目前有三大板块：房地产开发、投资物业和商业部分，去年的贡献比例分别为42%、45%和10%。

　　我们目前的商业项目中，一块是老的北辰购物中心，去年有4000多万的利润。新开业的项目中，时代名门、北辰购物中心北苑店目前都在推货期。

　　北京目前的零售物业竞争很激烈，出现供过于求的格局，在这样的大背景下，这两个项目压力都比较大，我们正在一些做努力的工作。

　　媒体提问：刚刚提到公司还在关注北京的保障房项目，现在北京对保障房都有比较明显的政策支持，公司现在有没有一些意向的项目？

　　贺江川：我们一直很关注北京区域的保障性项目。但今年我们在拿地方面比较谨慎，包括保障房这块。

　　我想今年所有的房地产公司最关注的包括这几方面，第一，现金流的安全，这也是我们首要考虑的。公司目前手持现金28亿，今年还有一些资本开支，现金流还是稳定的。但是，在拿地这个环节并不富裕。所以，在今年这个总格局下首先要关注现金流。

　　我们总的方针还是主要做商品房，保障房可以适量做一些，尽到一个企业的社会责任。方向主要在北京，具体的项目目前还没有计划，要根据实际的情况来决定。

　　媒体提问：保障房占公司总资产的比例大概是多少？

　　贺江川：比例我们并没有确定，我们原来资产占比是"五三二"概念，现在大约资产的配置是"六四"，也就是说，60%配置在开发物业，40%配置在投资物业和商业。

　　去年的收入结构这个比例大约是5：5，一半是开发物业，一半是投资物业和商业物业。利润结构去年大概也是一半对一半。

　　保障房具体的比例我们没有像开发物业资本配置这样的比例，但总的来讲，我们不能不做，但不能多做。主要做的方向是在北京，在外地不大会做保障房。因为，现在从我们做常营项目的经历来看，开发商主要是追求股东价值最大化。

　　原来我们保障房这类项目回报率能够在5%到10%，后来常营这个保障房项目做下来，部分由于当时赶时间，人工成材料略有上升，住宅那一块基本上没有什么利润。所以，我们常营项目利润来源主要是商业物业这部分。

　　所以，对上市公司来讲，现在保障房都会做一点，但不会说太多。特别是国有控股公司，集团和控股公司大量做，项目公司少做一点。

　　媒体提问：今年的资本开支计划大概是怎样的？

　　贺江川：我们去年一年资本开支是40亿，今年的资本开支是54亿，其中开发板块会投入51亿，投资物业大概投入3亿。2013年的资本开支比今年要小一些，计划大约30多亿，主要是集中在开发这块。

　　另外，刚才说的资本开支都是指的现有项目，不包括新拿地。但也不排除如果市场有合适的机会，我们会新增一些土地储备，但是今年我们在拿地上会非常谨慎。第一个，要看公司的形势，这是最主要的；第二，目标项目要十分满意。

　　媒体提问：如果拿地会在哪些区域？

　　贺江川：现在一线城市系统风险比较大，特别是政策调控力度最大的时候。就我们公司来讲，

　　受影响大特别体现在销售方面，影响最大的是两个项目，一个是北辰香麓，一个是长沙三角洲项目。长沙项目虽然也受影响，但是他卖的量远远大于北辰香麓，销量是长沙市区前三名，整个销售还是针对刚需、改善性需求比较多。

　　当调控来临的时候，二三线城市受的影响相对较少。所以，我们未来拿地的策略还是会主要朝二三四线城市考虑，对北京我们相对会比较谨慎，可能北京方面更多的考虑保障房这块。作为国企，我们保障房必须做一点。对于商品房方面我们会非常谨慎，重点是在二三线城市。

　　媒体提问：今年的资本开支有50多亿，已经超过目前的现金状态，那么会不会有回笼现金的压力，有没有降价的压力？

　　贺江川：我们今年资本开支54亿一些投资物业收入和商业的现金流进来，还有一些贷款和还款的现金流流动，经过测算，我们在现金流方面是能够满足公司的正常资本开支需要。

　　从现在的情况看，政策没有松动，并且从第一季度的情况看，今年在建设贷款方面非是比较紧。原来我们在开发贷款问题上是没有遇到什么问题的，拿地之后，四证齐全的话，取得开发贷相对比较有保证。但是，在今年一季度期开发贷就比较紧，所以，我们高度关注是现金流方面。

　　至于降价问题，我们目前还没有考虑，至于以后是不是会有，我们会谨慎的根据当时的情况来做出判断，到具体形势发生大的变化的时候我们再考虑。

　　媒体提问：公司年报有提到正在大力探索多元化、多渠道的创新融资模式，目前正在筹集一个房地产基金，这个基金的目前具体进展如何？

　　贺江川：关于房地产基金的工作，我们一直在进行中，也取得了一些实质性的进展。但由于公司最终还并没有注册，目前正在做前期的一些准备工作，一期资金募集也在进行当中，具体如何最终还要看最后的结果。我们对基金方面非常关注，以后也会高度推进这方面的工作。

24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。