2011年度论坛讨论二 模式：商业地产与基金热

马上就进入下午论坛对话的下半场：模式：商业地产与基金热。

　　主持人：我们马上就进入下午论坛对话的下半场：模式：商业地产与基金热。

　　首先也是有请本环节对话的主持嘉宾：

　　兰德咨询(中国)有限公司董事长宋延庆(先生)

　　《证券日报》社副总编辑董少鹏(先生)

　　以及我们对话的对话嘉宾：

　　宝龙地产控股有限公司行政副总裁黄永华(先生)

　　深圳市东方银座集团有限公司副总裁钟帆飞(女士)

　　高和投资董事长苏鑫(先生)

　　河山资本创始人曹少山(先生)

　　盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司总裁李万明(先生)

　　世邦魏理仕华南区董事严思慧(女士)

　　本环节对话时间也是(45分钟)，接下来请宋延庆(先生)和董少鹏(先生)开始主持对话，有请。

　　宋延庆：大家听了一天，应该是比较累，我也经常作为专家、嘉宾参与对话，也经常做主持。听了对话会有两种感触，第一种主持人与专家的对话意犹未尽，专家的都想多说说自己的观点，但是时间不够。所以我们改变论坛的风格，怎么改变？第一是留给证券日报的董少鹏总。

　　董少鹏：来一个快速的答问。有三个问题，请各位一句话来介绍自己的公司。

　　黄永华：大家好，宝龙地产专门做商业地产，上半年指数研究院给出的结论是全国商业地产的第二。

　　宋延庆：我们就是用一句话来说一下公司。

　　李万明：社会上有很多的闲置公司，我们公司就是把闲置资金汇集在一起，与开发商合作，优先分享一部分开发能力。

　　苏鑫：高和资本是中国首个人民币战略地产基金。

　　钟帆飞：我们集团是以房地产为主，主要商业地产和酒店地产的集团公司。

　　曹少山：河山资本是一家独立于开发商和其他金融机构的专门为投资人服务的私募地产基金管理人，我们同时也是为地产项目、地产公司并购财务顾问的财务顾问公司。

　　严思慧：世邦魏是全球最大、我们有200多年发展历史的房地产服务公司。

　　董少鹏：有三家房地产开发商，有三家是基金，另外一家是置业代理公司。还有搞税务筹划公司。主题是商业地产与基金热。就这两话题在这里展开讨论。把话筒交给宋总。

　　宋延庆：我有说一下我的公司，我们公司13年了，主要给开发企业提供产品板别和咨询，和战略与管理的公司。对于商业地产，我坦率地说我个人并不是太看好商业地产，有一些品牌玩电子商务，到底怎么样？想求解一下答案。每个人说一句话，看好还是不看好，不看好和看好的理由是什么。

　　严思慧：中国的商业地产有一个非常大的机遇出现，整个国民的收入增长，而且过去我们人均收入一直是低于GDP的增长，但是2008年之后，刺激国内内需，我们可以看到真正的商业是面临巨大的机遇。但是问题不能这么绝对，有机遇的同时也会有风险，但是我觉得机遇还是比风险大得多。

　　曹少山：我看好中国商业地产的发展前景，因为是大的消费升级比较的组成部分。但是我不看好普通的住宅开发商转型去做商业地产的模式，普通住宅开发商去做商业地产，死的概率比活的概率高得多。

　　宋延庆：看好商业地产，但是不看好住宅开发商做商业地产。

　　曹少山：商业地产做得好的在十年当中积累相当多经验的运营商，从运营商走向地产，可能成功的概率要更大。

　　宋延庆：现在累计比例是2：1。

　　钟帆飞：我认为商业地产的繁荣和国家的繁荣是密切相关的。我感觉商业地产要做好，是要跟我们的物业后面的运营是密切相关，我们集团目前在沈阳、东莞都有商业运营。我们在运营的过程中着重的是做大厦不是建好了就完事了，而建好之后要成功，建好开业的那天才是真正的商业开启，所以我们把后续的运营和管理会重点来抓。我们集团在深圳有五星级酒店，我们整个物业管理和商业运营，管理人员大部分都是在我们的酒店里面培养出来的。所以我还是看好我们商业地产。

　　宋延庆：3：1，因为她公司是做商业地产的。

　　苏鑫：商业地产，不言而喻，中国城市化不是建一些房子就可以了，一定是靠城市的消费升级，靠商业地产，商业地产不是简单的盒子，要运营，要有内容在里面的，这跟普通人理解不一样。还有一点，商业地产，传统的商业地产肯定会受到更多的挑战，比如说网购，最近我听说杭州有一些项目，跟别的写字楼不一样，很有一了，白天大门关闭，晚上通宵大战，因为这些网店给美国、欧洲卖货，这也是商业地产。当然我们面临很大的商业模式的转型，传统的商业模式会受到质疑。住宅开发商变成商业地产开发商很难，就好象短跑和长跑不一样。

　　宋延庆：现在是累计4：2。问苏总一个问题，刚才嘉宾演讲时说不要指望基金公司。

　　苏鑫：我和曹总本来是好朋友，当初我们包括过地产基金相当于什么？对中国商业地产的影响，是一个杠杆，是未来的趋势，在中国目前的金融环境下取代银行、取代其他是妄想的，不可能的。但是新生事务五六十年代REIS才出现，那我们中国呢？有没有比市场、给民间留下空间？这个问题我们没有答案，我就相信我和曹总的观点一样。

　　李万明：商业地产可以理解成地产开发和商业运营两者的结合，是否有较好的优势，投资回报是否投资人，从长远角度来讲，无论还是社保基金、保险基金的加入，商业地产有比较好的运作空间。但是很容易供大于求的形势。

　　宋延庆：现在是5：2。

　　黄永华：我们是专门从事商业地产开发的，从我们的角度来看，商业地产还是有很大机会，如果不是专业的集团公司，想尝试做试探的话，这个风险非常大，主要从规划、定位、财务、后面的盈利，这几个方面都有很强、很复杂的专业性在里头。就我自己的观念来看，我认为它有很多的机会，但是这种机会应该来说，反映的结果是马太效应在商业地产时间很快反映出来，不像住宅地产，可以有黄金20年，拿到一块就可以赚钱。但是商业地产不是的，有可能商业地产一夜之间就不知道哪去了，如果做得好的商业地产可以实现全国的连锁，可以做得长久，他的收益也很稳定。

　　宋延庆：现在李总你要补充一下。

　　宋延庆：其实我也不太看好，为什么？专家有一个毛病，因为有一个矛盾，当你说左的时候，他就说右。所以我说不看好通常他们说看好，所以我也看好，所以是8：0。

　　董少鹏：业内的专家从各个角度谈了商业地产的前景和判断，实际到专业化问题，对市场、结构问题。李克强副总理在11月28号他讲到房地产调控的时候除了讲坚定不移地实施房地产调控政策以外，还专门讲了一段话，我们搞房地产调控是否更好推进中国城镇化。商业地产在城镇化的进程中举足轻重。在不同的层面有宽阔的前景，这是大家看好的理由。中央经济工作会议之前，有一个会议说拉动国内经济，第一是刺激消费，刺激消费，我觉得跟城镇化是一致的，商业地产做支撑、做平台。谈到优化结构，并且这次中央经济工作会议提到货币政策和财政政策都要有浮有控，过去有保有压，我们在房地产方面不是像一些人理解的一味压制它，是有浮有控，普通的商品住房也要有供给。

　　刚才从两头开始，现在尊重女性，从钟总开始，她的名字由内涵，钟，就是敲响警钟，房还有帆，就是扬帆论剑。做基金公司老总谈商业地产在2012年能做什么，谈地产公司希望基金公司做一些什么？

　　钟帆飞：刚才苏总在个人演讲时讲到不动产金融，我觉得美国商业地产的模式引进到中国来还是挺好的，因为美国这种经营模式是从购地、到建成、到规划、到管理是非常专业的一条龙服务。在建设过程中如果能够引入到不动产金融，银行、金融、信托都进来的话，我们作为发展商，风险就会相对小一些，按照中国传统的投资，我们发展商一肩挑，从买地、建成、销售、管理都是一肩挑，风险相对来讲就大。商业地产所需要的资金是非常大，在银行方面也是支持有限，如果在基金方面能够进入到商业地产里面来，是对商业地产一个非常好的支持。谢谢。

　　苏鑫：从宏观来看，基金和商业地产怎么样结合，可能遇到的问题。基金说到底是为金融的行业，如果脱离于中国的金融环境，照学美国的东西逼死无疑。有几个朋友募集，简单学国外的，两年就死了。这是一个例子。同样我们还需要跟开发商打交道，开发商对商业运营是否有足够的能力？这是不言而喻的。机构和基金要做一些工作，或者开发商有潜质，或者能整合社会上的资源，必须让开发商和专业机构融合在一起。商业地产目前遇到最大的问题就是没有很好的运营团队，第二是融资的进口出口问题，如果没有出口进口谈不上，而出口从国外的经验来讲能赚钱最好，老百姓也可以享受城市化带来的福利。但是现在没有情况下，我们是生意人，想赚钱怎么办？基于市场环境做一些变通的方式，能赚钱，可持续的战略。前面提到并购基金，把商铺先租好，不是散卖给投资人，整体包装以后出租，然后整体卖给更有实力的额投资人，其实国内安全资本在一二线城市是存在的，你有什么样的模式跟他对接，当然这个模式不是终极模式。我们要考虑在前端设计的时候如果出现问题怎么解决。还有资本，社会分化各种各样的属性，在不同的阶段能不能通过基金把不同的钱吸引过来，这是我们要做的。如果我们看美国的模式，简单学美国的模式，经常抱怨以前不成功的失败的案例，我们永远无法发展。我给大家的建议是基金和商业的合作就是立足于中国的金融环境，立足于中国的房地产环境，要有一定的前瞻性，能赚钱的模式我们要去做。

　　董少鹏：苏总讲得非常好，作为基金不光是投资者，是资源的整合者，无论什么都要靠优秀的团队来支撑，无论是商业地产还是其他的领域，结合自己国情是非常重要的。下面请李总。

　　李万明：我在万通工作过17年，是1994年，曾经我们做一个调查商业地产的需求，商业地产的开发当时万通工厂刚刚开工，还想构建商场。我其实是否定的，因为社会商品消费总额上涨幅度是比较低的，大型商场的增长幅度是比较快的，延续到17年后的情况大大变化了，我认为如果在三四线城市推出一两个好的商业综合体是有前景的，如果有这样的合作项目，我们可以考虑合作。但是确实要有良好的运营做基础。

　　黄永华：实际上对我们来讲有很多的接触机会，在这个过程中我们很赞同苏总讲的，从商业地产本身来讲，中国的商业地产如果要快速的发展，需要各个方面的支持，也包括基金。基金在我们国家的运作模式，以及商业地产在现在所体现的成果和回报，使很多基金公司如果算静态状的，有很多东西做不来。刚才嘉宾有一个观点很重要，就是要有前瞻性，因为有很多，如果这样的地产项目在政府的规划，因为政府的规划很重要。如果在一些城市有足够的市场支撑，这样的项目一定会好，而且有很多的机会。如果当地政府没有能够很着重这个市场饱和，而把量投入太多，商业的灾难就会来临。所以在这个过程中我觉得结合基金智慧和商业地产商的智慧，应该可以找到结合点，可能真正很热闹的合作还没有来临，因为商业地产还需要发展的过程。

　　严思慧：我们说的商业地产最需要的是资金，另外还有非常好的运营能力团队。从资金说起，住宅回收期平均是18个月，就是一年半，如果是商业地产，在过往就是10年左右，在这么高利息的情况下一般15到20年甚至更长。中国给商业地产的融资渠道是狭窄的。另外方面我们看到民间的资本很充裕，量非常大。如果钱的人就购买投资品，有一些钱的人购买奢侈品，但是购买奢侈品也不是办法。如果资金要寻找出路有什么样的办法？我们看到写字楼从今年就发现一个很有趣的现象，写字楼这方面的用家就发现担保公司、典当公司、财务公司就越来越多了，民间的资本如果有一个很好的组织者，可靠的组织者，追求安全性高、回报率稳定的整合起来，从而支撑我们商业地产的发展，这才是持久的长远之计。

　　还有房地产如果是产权第一，大家都知道肯定就会受欢迎，而且物业会保值的。我们集团在全球做了一个调研，针对全球323个品牌做研究，发现进入最多国家的品牌，第一位是英国，中国现在进入国际品牌的数量已经是超过了一般，已经进入了前10位，也就是说我们中国的商业地产潜力还是非常高的。因此有民间的资本去支撑我们的商业地产，这是一个非常好的发展前景。刚才说到运营方面，我自己个人的意见就觉得政府可以采取BOT方式，就给予一些有商业地产经营能力的公司，在政策和税收方面有一些优惠，另外在过往住房改革的时候，曾经有一套经验模式，就是中方出资出地，采取外国的经验，形成合资、合作的公司，我觉得商业地产，过往的一套经验放在今天也是可行的。以上是我个人的看法。

　　曹少山：商业地产和地产基金的结合理念是有的。中国做事情一定要根据中国的现实。做商业地产，这个钱不管是从哪里的，一定要有共同的特征，钱的期限要够长，如果钱的不够长所有的东西是瞎掰。谁手里有长钱，民间有安全资本，他们的收益率不高，反正就是拿着留给下一代。我觉得开发商手里没有长钱，国企手里有长钱，保险公司手里有长钱，大的金融控股公司有长钱，如果不打这些钱的注意，找边上的地产基金很难成事，想是可以想，但是最后很难做。所以掌握资产资源的开发商，你们要跟这些人合作，不要想把利润一个人吃了。任何的商业地产，一二线不用说，地价太高了，如果三四线只要人口体量、基金体量的都可以有好的商业，如果一年之内从成本计算10%的收益率是可以的，但是按照市场卖，只能是30到40%，如果三到五年租金翻一倍也是可行的。不要想一口气把利润吃尽了，买一般开发一样，卖给中间的资金，有长钱的人，还是做得到的。所以这是我个人的看法。供大家参考。

　　董少鹏：我们这组讨论，结合商业地产和基金的运营，我想涉及到三组矛盾，一个是种和收的问题，刚才讲到不光是投资、项目支出的谋划，收的时候会遇到困难。还有长钱和短钱的问题，基金都找到长钱。还有风景很好，但是近期有一些制度方面的忧虑，包括税收的问题。我想很显然2012年不是房地产的末日，也不春光明媚的春天，可能是结构调整的元年，进行结构调整之后，我们逐步走向精工细作、提高质量、优化结构阶段，本节讨论到此结束。谢谢大家！

　　主持人：谢谢各位嘉宾的精彩讨论！

　　亲爱的各位来宾、朋友们，我们的城市观点论坛中国行2011年度论坛就要结束了。

　　2011年无论对于中国经济还是对于中国房地产行业而言，都是不平静的一年，而我们有幸在这个岁末年初相聚，共同总结过去的一年、展望即将到来的2012年，这不仅难得，而且重要。此外，我们仍然期望着房地产有一个美好的未来。

　　再一次感谢今天参加我们论坛各位来宾和各位朋友，感谢各位在论坛当中对我们的支持。谢谢大家，我们2012年再见。

　　接下来请今天参与演讲及对话的嘉宾上台合影，谢谢各位嘉宾的参与！我们今天的论坛到此结束。明年的城市观点论坛中国行将更加精彩！