富力业绩会:做商业地产很难 下半年继续调价
作者: 曹萍     时间: 2011-08-24 00:46:38    来源: [ 观点地产网 ]

价格方面,我们现在下调了10%,估计会慢慢跌,下半年的话,可能会再跌10%。

  观点地产网 曹萍 8月23日,富力地产在香港召开中期业绩发布会。富力地产董事长李思廉、财务总监兼公司秘书周蔼华及董事长助理陈志濠出席会议,共同解读富力这半年的发展,并对下半年的发展战略作出解说。

  2011年上半年,富力共实现合约销售人民币134亿元。其中,广州、北京以及天津三地的合计合约销售额超过去年同期,达到94亿元。

  上半年的销售贡献主要有广州富力盈盛广场的办公室大楼、北京富力又一城及天津富力津门湖的中档住宅项目。

  对此,富力称,正是由于公司多年来所采用的地域多元化策略,减低了市场环境的变动对整体合约销售额带来的影响。

  富力地产董事长李思廉指出:“上半年公司已按预定时间峻工并交付了72.4万平方米的物业,占全年预计交付总面积的25%。尽管政府实施货币紧缩政策,但截至本期末,公司仍持有现金125亿元。”

  在整个行业调控不放松的情况下,富力会推出一些针对刚性需求的产品,但由于这是开发商的共识,所以,富力也随之下调了价格预期,据李思廉透露,公司在价格上已经下调了10%,预计下半年还将作出调整。

  当然,在限购产品外,富力也有其他商业项目不断推出,譬如广州富力盈凯广场、太原富力城等,但由于受国内资本市场的局限,富力只能逐步增加持有的比例。按照李思廉的设想,在商业地产方面,出售与持有的理想比例为7:3,只有这样才能保证一个良好的发展。

  以下是富力地产2011年中期业绩会的现场实录:

  媒体提问:今年的销售目标是人民币400亿元,上半年只完成了34%,原因是什么?经过下半年的努力,这个目标会不会达到?怎样维持?

  李思廉:上半年我们完成的比例比较少与预售证发放的快慢有关。因为在大部分城市里,在预售证的问题上,有关方面会跟我们谈一下价钱、限一下价之类,所以,拿到预售证的时间比以前要长一点。现在三四季度追了很多,所以,我们也有信心完成全年目标。

  媒体提问:富力在广州的城中村杨箕改造进行得怎样了,这个项目的故事比较多。另外,听说广州市政府在“三旧”改造方面有了新思路,先暂停“城中村”改造,取而代之的是力推旧厂改造项目,富力会不会因此也改变旧改的思路?

  李思廉:其实每个城市三旧改造都有它的特色的,企业介入就必须配合政府的政策,每块地的改造、每个村的改造都有故事,都不是想象中的那么简单。

  刚才提到的杨箕旧改涉及到一些法律诉讼,我就不方便发表太多,但是这块地是通过招拍挂拿到的。广州是我们的根据地,我们会配合广州市政府妥善解决剩下的历史遗留问题。

  媒体提问:上半年公司的毛利润升了很多,达到很高的水平,为什么?

  李思廉:最主要原因是和交楼的类型有关,上半年我们交的写字楼多点,所以毛利率提高了。因为现在都是交去年的楼,整体都是满意的,上半年的净利率是20%。

  媒体提问:上半年的富力去化率是4成,假如下半年预售证方面没有遇到问题,但很多发展商在第三四季会推出新盘,是否还有信心达到400亿目标,会不会有折扣优惠?

  李思廉:都会通过不同的销售渠道变相给多点优惠,满足市场的需要。的确,在限购令的环境下少了一些买家,这样市场的竞争更激烈,但同时现在的推货量都集中在大型发展商,大家都做得不错,估计整个市场损失的部分是中小发展商承担了,主流开发商的规划性比较强,资金量比较强,执行度很高。我们现在剩下的货的均价在12000元/平米左右。

  媒体提问:富力所有的物业是否全部拿到预售证的?为什么下半年去化率反而比上半年高出3个百分点呢?

  李思廉:因为量大了,我们都是按40%左右的去化率。40%与43%差距很小,我们公司整体按照一种平和的预测去估计市场,上半年完成的比例比较低最主要就是预售证拿慢了,很多货都在主要城市,像北京、广州、天津卡得很严,但陆陆续续释放了,拿到预售证后,联系客户销售,很快的。

  媒体提问:从2008年以来,富力逐步加大对商业地产的投入,在这方面富力一直学习新鸿基,新鸿基的商业地产转型用了11年时间,富力要完成这个转型大概需要多长时间?抑或富力在商业地产上的一个长远规划是怎样的?

  李思廉:在国内的商业地产不容易变成新鸿基。因为,中国的商业地产在税收、资本结构方面的原因,发展商比较难拿到便宜的钱,大量、专门做商业地产有一定的危险。所以,我们只能慢慢去做。

  新鸿基这种世界级的公司大概是50%:50%,而国内的话,我相信达到25%:75%就不错了,要达到50%:50%就很难,需要时间。这跟整个资本结构有关,香港在高峰的时候可以在市场上拿到便宜的钱,而在国内很难。

  媒体提问:广州富力盈盛广场当天开盘卖得非常较好,富力也在不断增加持有物业的比例,在理想状态中,商业出售与持有的比例是多少?

  李思廉:我想大部分会出售,商业地产部分出售和持有的比例是7:3,因为中国的资金结构不利于大家长期持有,不象香港,国内借的钱都是3年就要还的,不还的话,资金的收入支撑不了,所以还是要卖。

  媒体提问:广州是富力的大本营,最近,中海、碧桂园都在广州拿到一些地,9月1日广州还会有10宗地推出,富力在广州土地方面有什么计划?公司今年下半年关于拿地的一个整体规划是怎样的?

  李思廉:在增加土地方面,我们都是全国一盘棋了。现在不是竞价的时候,若政府开价不是很高,又符合我们的需要,比如说有些城市储备不够多,就补充一些,若太贵就让给别人,现在普遍是这种想法。

  从整体上而言,我们今年拿地方面会比较保守。没有其他的选择,因为我们觉得政府这次调控的决心很大,调控已成为这个行业的常态,在目前这种市场资金比较紧张、限购、限贷的情况下,作为一个负责的发展商,发展不能太快,要慢慢做。

  拿地方面比较谨慎,公司会到有基础的城市买地,会去公司人才储备比较多的城市比如北京、广州、海南、天津等去买地。

  下半年公司用于拿地的资金大概在几十亿左右。在土地款的支付方式上,我们也会有所考虑,希望的分期付款的方式,如果给钱太快的话,可能会考虑放一放。

  媒体提问:有消息称,即将限购的二三线城市名单会在8月底出来,富力有不少业务在二三线城市,你们下半年有什么应对策略?

  李思廉:政府的调控措施也是一种常态。按照最新建设部文件的精神,限购会扩展到一些所谓的二三线城市,我们暂时拭目以待。

  限购其实是政府释放的一个信号,希望发展商做多点符合市场产品给首次置业人士,使得一些需要买楼的人可以买到楼,希望发展商起一些小面积的房,或者装修不要太好,使得总价可以符合市场的需要,协助政府疏导初次置业人士的需求。在这方面,我们也有相应的应对措施。

  媒体提问:为了应对政府的宏观调控调整产品的结构,推出符合刚需市场的产品,但是其他的房企也会这样去做,整个市场上下半年同类产品会非常多,那这样会得话,到时会不会遭遇一场价格战?

  李思廉:我觉得不会有价格战。因为现在这个行业大家要搞产品都是非常困难,大家都没有打价格战的冲动,价格上应该会稍稍调整。

  因为现在房地产变成一个不容易进入的行业,新的资金需要大量的人才才能做好一个项目,所以大家也舍不得打价格战。

  另外,有的开发商如果觉得对手比自己强的,可以先停下来不卖。基本上,处于行业在前列的公司,大家也相互竞争了十年八年,不存在打价格战的这种局面。

  媒体提问:那面对下半年市场上较多的货量,富力会不会做出价格上的调整?

  李思廉:我们已经在调整了,价格在政府的号召之下,大家只能做出向下的调整。价格方面,我们现在下调了10%,估计会慢慢跌,下半年的话,可能会再跌10%。

  媒体提问:之前外管局称,不再受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请,其实市场多多少少觉得对富力影响比较大,你是怎样看这个事情呢?若实施后,境内不批、境外又没有这个渠道,富力还可以用什么方法融资,有没有创新的融资方式?

  李思廉:融资方面,政府不会特意针对我们公司的,外管局有种想法,是怕国内大规模公司都用富力这种方法。作为政府的整体取向,限制资金进入这个行业,从而孤单这个行业,从而限制整个楼价,这个是政府的手段。

  这是政府主流的做法,随着市场和政策的改变,对我们没有什么特别影响,暂时来讲,按照原来的规划,我们进行都很好。创新的方式在国内不多,只能慢慢想办法弄,来来去去都是这几招。

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