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2011博鳌演讲 白勇:房地产金融生态链的地产基金
作者:     时间: 2011-08-18 16:46:21    来源: [ 观点网 ]

  2011年8月18日,“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛进入第二天论坛日程。下午的论坛主题是:资本金融篇资本的革命。

  以下是北京鼎峰地产投资顾问有限公司合伙人白勇先生现场演讲实录

  白勇:大家好!这次题目主要讲山坳上的房地产。这个说得挺对的。过去很多年,中国房地产一直在平坡上,开的速度很快,现在终于冲到山坡上了,可能最重要问题就是需要减速、换挡。到底换什么挡呢?第一,金融里面的地产基金。第二,宏观经济中把握投资和退出时机。第三,锻炼我们开发、经营管理能力。

白勇

  我主要讲金融里面的地产基金,我花一分钟介绍一下我们公司的情况,我们是来自瑞典一家投资基金,我们来自瑞典,08年开始成立,进入中国投资二三线城市,目前投资重点基本上放在环渤海区域,因为我们想区域集中,中国太大了,尤其跟北欧国家相比。我们投资方式两种都有,一类就是买土地,收购一些项目进行开发。第二,收购一些公司股权,跟公司一块合作。这样对应我们资产管理模式比较独特的。我们自己是一个基金,但是同时有一个比较大的资产管理队伍,就是有开发队伍,同时也有经营管理队伍,我们团队基本上比较全面。说实话,花了三年建立起很庞大的团队是很辛苦的。我们大部分人都是从猎头那里挖过来的,猎头费花了上千万了。我结合房地产金融链讲一讲房地产基金的角色。这是一个房地产开发过程中跟钱相关的流程。第一步就是股权基金,我们过去大部分开发商都是用着自己的钱,自有资金就是用自己的钱投自己的项目,私募基金就是用别人的钱投别人的项目,产业资本就是用自己的钱投别人的项目。当然也有用别人的钱投自己的项目。最后是一些自用者、投资者、股票投资者、机构投资者。他们要求的回报也是相对比较低的。最前端,包括私募基金、自有资金在内对回报要求比较高。我特别讲两点,一个是RIETs这个事,昨天中房的孟总讲了RIETs,实际上在国外每次都是金融危机政府讨论这个问题,RIETs在中国研究了很多年,这个东西很明白,只不过需要决策部门做一个决断。另外一个,中间都有各种各样的债券融资,我特别强调一点,经营物业抵押贷款,昨天恒隆陈先生讲商业物业不能散卖,我很有同感,我对此作点发挥。我们中国这些人房地产比较热,大部分开发商开发后就卖掉。但是对于购物中心这样的持有物业这样卖掉,就是对城市的不负责任。因为一个好的购物中心,一个城市就这么几个好的低端,这些好的购物中心做得很好,他就会对城市生活方式、消费模式产生很大影响,如果都散卖,经营会很不好,最后影响这个城市不光是50年,是上百年。

  为什么开发商有这样的结果?是因为我们国内对经营物业抵押贷款没有,或者做得很少。政府要鼓励经营很好的物业做抵押贷款,不然就逼着开发商散卖。

  最后一点,说一下地产基金角色。现在人民币基金最需要的就是把凶猛的炒房人变成合格的投资人,鼓励2万多亿这些民间资本,他们是把市场商品房这块炒高最主要力量,如果把这部分人引导好了,市场就顺了。当然集合了我们广大老百姓养老的这些养老基金、社保基金,应该允许他们把这些钱投到这些物业上,包括这些私募基金上。最后再说两个关于地产基金未来的角色,现在我感觉到我们只是帮助开发商去度过一些危机,可能大部分开发都认为我们是一个发现机会的人,没有创造价值。这里举一个例子,07年黑石上半年的时候收购了EOP,下半年又收购了希尔顿酒店,他们买来做什么呢?他们就要对后面的战略、内部经营管理、人力结构等等进行调整,让他们度过危机,提升资产。

  最后我要说两点:第一,基金跟债权相比,不仅仅是发现价值,还要创造价值。第二,跟股权基金、对冲基金相比,他们如果觉得这个不行,就会用脚投票,私募基金不是,他会参与管理,是用手来投票,是真正创造价值。最后一点,我就希望整个地产基金行业健康有序发展,为房地产行业贡献更多的价值。谢谢!

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