博鳌特稿 融创中国 孙宏斌的明天
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-08-16 11:30:56    来源: [ 观点地产网 ]

现在,融创还真的再为孙宏斌创造出了一个“惊奇的明天”。

编者按:十年之后,又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛,将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年,中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年,我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此,观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

  观点地产网 博鳌特稿 梁嘉欣 也许在房地产行业里,没有一个房企领导者如孙宏斌经历如此之多大起大落。孙宏斌也坦承,自己一直是房地产行业里犯错最多、吃亏最多的,但获得经验教训也是最多的。

  失去顺驰之后,孙宏斌也非一无所有,他当年顺便成立的平台公司——融创成为了他东山再起的基石。

  “我希望我的企业不用东山再起了,一次就可以了。现在我想的是如何让融创能够稳健,并快速地发展。”孙宏斌曾如此表示。

  看起来,吸取了顺驰的教训,再次涅磐重生的老孙,对于融创今后的发展有了更深入的体会。

  稳健融创

  孙宏斌意识到,进入的城市太多,摊子太大难于管理,尤其是对现金流及风险的把控。所以,现在稳字当头的融创把战线仅收缩在天津、北京、重庆及苏南四大重点区域,“3年内不会尝试向其他区域发展。”

  这主要出于两个考虑,其一是公司目前进驻的城市已囊括一二三四线城市,形成一个良好的投资组合,分散了风险。

  其二,目前已进驻的区域仍具备足够的发展空间。“这几个区域共有9700万人口,每年的开发量在1.1亿平米,我们自己一年也就是买100亿的地,其实没有必要在那么多城市去搞。”孙宏斌曾称。

  但这不代表融创发展的速度就此放慢,快速发展依然是融创的目标。

  融创2011年的销售目标是183亿元,比2010年的83亿销售远远高出100亿。其中大本营天津预计可带来的销售占比将达三成,预计今年能实现70亿的销售。

  在严控的市场环境之下,不少房企出于保守考虑,今年所定的销售目标几乎与去年总销售额持平,或较之有小幅增长,而融创却提出翻倍的业绩增长率,加之市场调控趋严,这让业界一度担忧其业绩的完成。

  从上半年的数据来看,融创的销售业绩完成情况不错。截至6月末,融创累计实现合约销售金额68.17亿元,较去年同期增长76.3%,合约销售面积约43.18万平方米,销售均价为15790元/平方米,已超额完成上半年既定的销售目标。

  此外,由于融创上半年推出的产品多定位高端,受调控的冲击相对较小,这也是融创业绩保持上涨的主要原因。在老孙的算盘里,把高端精品做好是全国性战略的另一重要事情。

  “不管是在哪里,都是高端精品。”

  目前看来,孙宏斌的坚守让他在调控周期中获得了收获。

  虽然融创高度面向受限购令影响的城市,但销售执行力仍然强劲。以6月底首推的北京西山壹号院为例,81个单位在推出一周内售罄,回笼10亿资金。

  下半年,融创的销售力度明显加大,主力销售项目将由上半年的8个增加至下半年14个,预计可售货源达250亿元。这当中除了融创一贯打造的高端项目,还有不受限购政策影响的精装公寓等新品。因为大部分项目位于核心市区并针对最终用家,相关分析机构相信,全年183亿元销售目标应该可以达到。

  虽然如此,融创依然需要面对不少的挑战,摆在面前的至少有两条:二线城市政策执行力度不断加大并超出预期;地方政府严格规管高档住房预售。

  这在某种程度上,对融创的现金流是一大挑战。

  融资之计

  事实上,上半年融创的现金流也出现了紧张。一方面是因为需要支付2011年1月及2010年12月内购入的4幅土地的大部分地价款。另一方面则因为政府收紧预售证批核导致可售货源供应滞后。

  此外,根据融创2010年年报,截至2010年末,公司手持现金42.5亿元,其中3亿元受限,同时亦有30多亿元未付土地款。相关公开数据显示,融创今年总购地开支预计将为54.3亿元,项目的总建筑费用预计为76.7亿元,资金缺口很大。

  为了有足够的资金配合公司快速增长的需要,融创尝试利用海外资本平台实现融资。

  今年3月,融创计划发行一笔高息债券,这是融创自2010年10月7日在香港上市后的首次融资。然而因技术性问题,该笔融资被搁置。融创曾表示,若国际债券市场恢复稳定,债券发行会重新启动。

  在首次海外发债意外中止后,信托融资已成为融创资金补仓的主要方式。

  事实上,早在2010年10月,融创中国上市期间,孙宏斌接受媒体采访时认为要增大融创资金量,并表示未来会更多与私募基金或信托合作,增大杠杆率。

  近期,融创宣布,为北京昌平项目和重庆麓山项目设立信托计划,分别融资人民币6亿元和人民币5.5至6亿元,融资成本均为每年17%。

  在早前,为了天津融创奥城投资有限公司时代奥城项目8期的建设,融创亦曾联合天津信托发行了“融创置地”股权投资集合信托计划。

  虽然利息较高,但相较于海外发债,信托融资也有其优势。相关研究分析机构曾指出,海外发债在现金转入内地帐户方面审批需时,这在一定程度上也会影响项目的进度。此外,融创在信托权益的回购期限方面较为灵活,可根据其实际现金需求做调整。

  不过,基于当前紧缩的信贷环境,贷款额度枯竭导致融资成本上升,最新安排的信贷融资将吞噬北京昌平及重庆麓山项目的部分开发利润。在最新设立的两笔信托中,与大业信托合作设立的为北京昌平项目寻求融资的信托计划,年回报率最高可达23%。

  但相关研究机构指出,若能按计划一年之内赎回,2012年需要向信托投资者支付本金以及约人民币2.04亿元的利息,此成本仍属可接受范围。此外,按照保守预计售价,预计在支付利息成本之后,项目于2013与2014年仍可分别贡献盈利约4.7亿元及3.1亿元,平均净利率约为14%。

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