半年净利增1.5倍 恒盛地产称限购无新影响
作者: 见习编辑 李欣鞠 时间: 2011-08-30 03:51:44 来源: [ 观点网 ]
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“这次新的限购范围的扩大，包括限购政策的出台，其实对于我们公司下半年的销售不会产生新的影响。”
观点网 见习编辑 李欣鞠 “上半年卖得很好的项目，在下半年不会降价，但是一些卖得落后于计划的项目，可能会在价格上做适当的调整。”
8月29日，在恒盛地产2011年中期业绩发布会上，其首席财务官姜永进表示，上半年推出的项目基本上没有降价，下半年则不排除降价，因为市场有可能发生变化，但是并不是所有的项目都会降价。
净利同比增154.7%
2011年上半年，恒盛地产的销售金额和销售面积实现了新的突破，再创历史新高，实现房地产销售额人民币71亿元，同比增长151%。售出楼面面积达到77万平方米，同比增长173%。平均销售价格达到每平方米9220元。
截止今年6月30日，恒盛地产实现营业额23.8亿元，同比下降4.8%。股东应占溢利为9.3亿元，同比增长154.7%。实现每股基本盈利0.12元，同比增长140%。
对于销售大增1.5倍，恒盛地产行政总裁程立雄表示，一是因为今年可售资源和去年相比有非常大幅度的提高，包括下半年可售资源和去年同期相比也会有非常大幅度的提高。二是在市场策略方面采取了更为积极、主动、灵活的销售策略。从今年年初起，在销售方面的整体策略就是加快销售速度，加快开发进度，并采取符合市场需要的灵活定价措施。
据恒盛地产首席财务官姜永进介绍，上半年的9.3亿元净利中，包括了税后大概5.32亿的投资物业的增值，去除这一部分后，核心盈利是4.01亿，比去年同期3.66亿大概增长9.4%。
据姜永进介绍，截止到6月底，集团持有现金57.6亿元，没有使用的银行额度人民币136.6亿元。在业务快速扩张的同时，仍然将资本负债比率控制在69.6%的较合理的水平。
姜永进说，上半年集团的整体毛利率由上年同期的53.7%，降至49.5%，但全年毛利率有信心维持在40%以上。而毛利率下降是由于上半年的销售收入当中，二三线城市贡献比较多，是整个项目结构的问题。“通常二三线城市的毛利率在我们的结构当中，和尚海湾项目相比，毛利率低一点。”据悉，尚海湾是恒盛地产上半年的几个主要入账项目之一，毛利率比较高。
恒盛地产董事会副主席丁向阳称，面对内地信贷资金紧缩的不利环境，集团通过提升融资能力，创新融资模式，实现了多渠道的融资，扩大了集团的融资规模。集团新增银行贷款41亿元，提升了资金对业务的保障能力。
对于是否会继续拿一些物业去做抵押进行融资，程立雄表示，在开发过程当中，每一个公司特别是地产公司都需要通过融资去解决一些融资性的需求。因此，集团的一些物业都有通过抵押行向银行等金融机构贷款的可能性。
此外，恒盛地产将于今年12月以原价20亿回购当初售予上海实业的尚海湾部分项目。程立雄称，回购完之后项目将继续销售，回购的资金正在安排中，在近期会有一个妥善的安排的方案。随着该融资安排解决完成之后，集团整体的利息负担会出现下降的趋势。
目前，尚海湾已经销售了10亿，可用于归还上海实业的贷款。并且，还贷款是在12月份，还有几个月的时间可以继续进行尚海湾的销售。另外，还有一个不受限制的10亿融资安排。
下半年售19盘
程立雄表示，集团1-6月份完成了71亿的销售，占全年150亿目标的47%。他称，从时间和销售的比例来说，这是一个合理的比例。7月份的销售金额约9亿，首7月已完成80多亿。
上半年恒盛地产的全国性区域化布局战略继续取得成效，上海地区、长三角、环渤海以及东北区域的销售额分别占比达到40.5%、27.1%、7.3%和25.2%，在9个城市一共有15项目实现了销售。
其中，上海区域以外的城市销售金额和销售面积比例持续上升，分别达到59.5%和83.5%，集团继续达成一、二、三线城市的均衡布局。
报告期间，恒盛地产新开工的住宅项目9个，新增开工住宅面积160万平方米。共有两个项目实现竣工入伙，完工的交付面积约为12.4万平方米，其中交付的可售住宅面积12.3万平方米，累计售出95%。
实现结算入帐资金则为23.8亿元，入帐面积22.6万平方米，入帐的销售均价为每平方米10500元。实现销售还尚未入帐的金额大概是人民币147亿元，面积约为156万平方米。
上半年，恒盛地产推出约120万平方米面积，销售面积接近80万平方米。程立雄表示，下半年推出的项目比上半年多，会销售19个项目，总的可售的资源面积将超过260万平方米。
其中，今年大部分项目的竣工入伙都集中在下半年，特别是在四季度，如哈尔滨、南通等地的项目都会竣工入伙。
在商业物业方面，目前，恒盛地产92%的商业物业项目仍然在建设及规划中，预计到2016年左右总的落成商业性物业将达296万平方米，占总土地储备的15.1%。零售商业、高档写字楼和高档酒店物业形态将分别占商业物业开发总量的70%、16%和14%。
在土地方面，恒盛地产全年土地款项支出为40亿元，上半年支付了大概25亿元土地款。报告期内，在大连、南通新增两幅土地，建筑面积718554平方米，平均楼面地价为每平方米1385元。
目前，恒盛地产再四大区域共12个城市的土地储备总量为规划建筑面积1964万平方米，共32个发展项目，每平方米平均土地成本为1275元。均衡分布于一、二、三线城市，其中22%位于一线城市，78%位于二、三线城市，足够未来五至七年开发所需。
对于下半年的拿地，丁向阳说：“大的原则上是对现有的四个区域的二三线城市，以及未来有潜力的三线城市。同时对一些项目也做一些甄选，因为现在从内地的房地产包括土地供应的环境来看，我们会有更多的选择的余地，或者有更充分的时间让我们来考虑这些。所以我觉得总体上还是围绕一个稳健和量入为出的原则来看我们的投资机会。”
程立雄补充：“第一要看这个项目好不好，第二要看我们自己的财务状况是不是许可，我们的现金流是不是许可，才会来确定我们下半年会不会拿新的土地或者做新的投资。”
限购无新影响
对于最近马上会新出台一些新的限购城市的名单和目录的消息，程立雄表示，恒盛地产所进入的城市和项目，大部分都是在原来的限购城市范围之内，只有南通一个城市不在限购范围内。因此，“这次新的限购范围的扩大，包括限购政策的出台，其实对于我们公司下半年的销售不会产生新的影响。”
而对于销售价格会否调整，姜永进表示，恒盛地产上半年推出的项目基本上没有降价，下半年则不排除降价，因为市场有可能发生变化，但是并不是所有的项目都会降价。上半年卖的很好的项目，在下半年不会降价，但是一些卖得落后于计划的项目，可能会在价格上做适当的调整。
丁向阳则称，估计今年下半年房地产市场的限购令将持续，针对房地产市场的严厉的调控措施将保持基本稳定，而且会持续一段时间。房地产商的经营环境没有较大的改善，仍然会面对来自政策、宏观经济和市场等多方面的压力。
他又表示，随着供应的增加以及开发商灵活定价的策略的实施，市场的交易量会有可能出现反弹，市场的观望情绪也会区域改善，这些都会给房地产企业带来较为有利的发展机遇。
因此，今年下半年，恒盛地产将采取六大发展和应对的措施。
第一，在销售方面会实施更加灵活的销售和定价的策略，针对不同的区域，不同的项目和城市的具体特点，采取有针对性的销售策略，加快现有项目的销售和资金回笼，完成集团全年房地产销售人民币150亿的目标。
第二，在开发策略方面，将采取有效措施，加快现有项目的开发速度和节奏，加快资产周转率，确保销售的时间结点和完工交付，特别是天津、南京以及上海的一些项目。
第三，坚持量入为出的谨慎投资策略。根据销售现金回笼情况和稳健财务的要求，有选择性的适当的增加一些低成本高质量的土地储备。同时，确保新项目快速达到施工条件，快速实现销售和快速回笼现金流。
第四，继续坚持一、二、三线城均衡布局的市场发展战略，现阶段稳步进入和布局具有发展潜力的二、三线城市。
第五，继续坚持稳步发展商业物业的策略，将集中发展两类商业物业，一是一二线城市的核心地段发展高端的零售业、写字楼和酒店为主题的城市商业综合体，二是发展有恒盛特色的零售商业和社区商业的项目，争取到2016年的时候，商业物业的资金收入达到集团盈利的20%。
第六，在财务策略方面，集团将继续坚持稳健的财务政策，采取多平台、多渠道、多元化的融资方式，保证业务快速发展的资金需求。同时对现金流的精细化管理，有效控制财务风险。
丁向阳还表示，尽管上半年房地产市场面临着有史以来最严厉的调控政策，但是集团在上半年的销售仍然取得了创历史的新高的成绩。相信只要顺应市场，制定各种有效的发展和市场策略，不断提升各项专业化的开发能力和执行能力，集团的业绩将会得到持续的提升。
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