观点网 见习编辑 陈土勇 王石说过:如果一个行业都在赚钱,只能说这个行业有问题。但问题是,如果一个行业都在赚钱,你不赚钱,行业没问题的话,那就是你自身的问题了。
8月29日,盛高置地在香港召开中期业绩发布会,盛高置地首席投资官梁耀文、执行董事张文海、行政总裁王煦菱、长三角区域总经理任瑞霞等出席了会议。
业绩报告显示,2011年截止6月30日,盛高置地共完成合约建筑面积9.14万平米,累计实现合约销售额16.7亿元,同比分别减少64%及45%。平均售价升47%至每平米14839元;已售及交付建筑面积85133平米。
报告期内,公司盈利1.05亿元人民币,同比大跌65.2%,毛利率由于产品组合与去年同期不同而由30%减少至28%,纯利率由31%减至7%。
土地储备方面,截至6月底,集团持有优质土地储备约617万平米,足以应付至少5年的发展。
盛高置地首席投资官梁耀文表示,公司上半年实现销售16亿,截止8月底,公司销售才完成约20亿,要完成今年80亿的销售目标有一定难度,但将争取同去年60多亿的销售目标持平。
而行政总裁王煦菱则指出,上半年,由于受到拆迁等工程问题影响,公司可售房源较少,但是目前这些问题已等到解决,可售房源后置,下半年可售房源充足。
王煦菱透露,公司下半年将有3个全新项目推出,一个位于太原,两个位于无锡,全是新项目,公司在定价方面占据较大主动权。
他强调,公司下半年的不少项目是以刚性需求为主,同时还有6-7亿的商铺推出,加上分销渠道的创新,公司对于下半年的销售有信心。
以下是盛高置地2011年中期业绩会的现场实录:
媒体提问:公司目前可使用的银行贷款额度大概是多少?在国内银根紧缩的政策之下,银行房地产贷款的放贷速度是否比平时要慢。
梁耀文:到8月份为止,银行给我们集团的授信额超过人民币100亿元。但是,银行给我们的贷款,有部分现在还没批下来,还没有提取使用的部分在55亿元以上。
在国内银行融资的速度方面,现有政策对我们的影响并不大。第一,银行的客户也会分等级,银行要具体看你是属于的他什么客户。第二,银行会根据你项目的情况,来决定融资审批的速度,来评估批或不批。我们有部分项目已经达到了融资水平,如果手续齐全去银行做融资,跟以前相比,速度上基本没有很大的区别。
当然,由于市场情况融资成本比以前有所增加,在融资利率上,肯定没有以前那么便宜,现在大概是在基准利率上浮20%左右。
媒体提问:公司其中一个战略是保护核心利润,要保护这个利率,在量方面自然就会稍微小一些,这是不是一个变化?公司在下半年或明年做法是不是还会一样?
王煦菱:做生意一定是生动活泼的,一定是随行就市的。我们肯定不会设了一个目标然后就一成不变的,该需要做调整的时候我们也会顺应市场的变化而变化,大家不必担心我们会死守一条线抱着不动。
媒体提问:公司发展到现在主要的因素有哪些,有哪些不足的地方?公司上半年的销售不是太如意,很大一部分原因是可售资源不足,上半年可售资源不足的原因是什么?
王煦菱:盛高的核心竞争力是一种灵活的市场应变能力。去年底我们做了一个全面的体检,我们的营销能力是亮绿灯的。我们在营销方面的表现大家都可以看到,在二线城市我们创造了比周边项目高的溢价水平。而在西水东,我们没有进入的时候,市区中心还没有单价1万的房子,我们一下子就从12000开始进入。
今年,我们的楼盘卖得不是很多,部分原因是因为我们工程上面遇到了一些问题,比如说有一些拆迁的问题。虽然这个已经解决了,但还是让我们的工期往后靠了。
我们上半年可售楼盘去化率还是比较高的,在业内的去化率接近80%。像我们八月份上海的一个楼盘一开出之后我们的价格是卖到18800元。同时,在我们这个上海南汇区旁边的一些大的品牌卖的楼是16000多。在这样一种市场的氛围下我们依然能够创造一个比较好的业绩。下半年货量充足以后,我觉得我们可用的地方就多了。所以,对于下半年的销售,我是非常有信心的。
媒体提问:刚才张总提到年中现金使用额达到了27亿,其中的十几亿的现金流动是从哪里来的?从这个现金流来看,预期到年底的净负债率会改善吗,会改善到什么水平?
梁耀文:刚才说了我们有一个很大的现金,到现在达到27亿。这一块十几亿资金的增加有一个很大原因就是我们有一个项目在宁波的慈城东部新城项目,我们在公告披露了之后,同期又得到一些资金支持,我们的合作伙伴对我们这次退出的一个赔偿,现在全部回收回来,加起来大概有7亿,这是一部分。还有一部分是项目的开发贷款,金额大概为6亿元左右。第三部分是我们合同销售资金的回拢,差不多有两三亿。
另外,我们的净负债比率现在的确是比较高,原因很简单,就是在计算的过程中,要扣除我们现有现金的数字。到了下半年相信这个情况会有所改善,但是具体的改善还取决于我们的合同销售,取决于下半年我们是否能达到我们现有的价格目标。我觉得应该还是可以改善的。
媒体提问:如果要达到去年合同销售的水平,那在接下来九到十二月份每月平均要达到11亿的销售额,下半年无论是竞争方面,还是政策方面,都比较严峻,除了增加可售资源以外,公司还会采取什么样的战略扭转上半年的形势?
王煦菱:我们下半年有三个全新的项目开盘,还没有开卖过的,我们有价格的主动权,就是定价的主动权是在我们自己这里,我们的这个主动性很强。我们的三个项目,一个是在太原山鼎的楼盘,这个楼盘目前是太原市唯一一个大型的别墅社区,这种住宅的形式在太原拥有唯一性,我们是非常有信心的。
另外两个项目在无锡,今后要开的项目基本上都是小户型,都是90至144平方米的户型。作为一个高端的,刚需的小户型,在整个太湖新城也是一种稀缺性的产品,因为很多都是大户型的多。在这种情况下,我们是非常有保障的。
我们在上海的项目也是刚性需求的,价格在18000到20000之间。我们上海的盘都是二三一的单位,现在上海已经停止了这种面积的户型,就是说我们的是绝版,我们卖20000每平方米,其实也是很合适的。
此外,我们计划将全国范围内几个楼盘的一些商铺拿出来推售。盛高在各地的盘,我们现在正在组织网络上的客户重复使用,譬如我们苏州的一些客户会去常熟再买楼。我们会运用我们其他地方的这种资源,进行再拓展。
我们在拓展这种供销的渠道的同时,在一些资产上面也作出了更灵活的调整。比如说西水东,我们年初的计划精装修的比例是比较大的,现在我们减少了一部分精装修的计划,让客户有一个更容易接受的价格。