无法下降的负债率 绿城半年艰难时光
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-08-30 03:56:16    来源: [ 观点地产网 ]

随着限购区域的可能进一步扩大,下半年的去化率不见得会超过上半年,但公司会尽量争取好的去化率。

  观点地产网 梁嘉欣 调控的影响显然已经超出了绿城的意料。“今年我们销售比年初的预计要差。”绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年于8月29日业绩发布会上如此坦言。

  根据绿城公布的2011年上半年业绩报告,报告期内,绿城及其共同控制实体和联营公司共有72个在售项目,总销售为203亿元,同比下降7%;其中归属于绿城集团权益为131亿元。仅完成全年550亿销售目标的37%,寿柏年表示,完成全年销售目标有困难,但公司还会争取在未来几个月的时间里争取更多的销售,无意下调全年销售目标。

  “我们也很着急,也希望卖快点,去化率能够高点。”寿柏年称。

  中报披露,今年上半年,绿城新推楼盘预售率达到53%。但寿柏年指出,如果上半年公司所有楼盘的平均去化率大约只有40%,远低于去年同期。

  据悉,下半年,绿城集团计划新推出287万平方米可售房源。寿柏年表示,尽管下半年可售房源会较上半年有所增加,但随着限购区域的可能进一步扩大,下半年的去化率不见得会超过上半年,但公司会尽量争取好的去化率。

  限购的艰难

  如同绿城早前所言,限购成为绿城销售的最大阻碍因素。寿柏年承认公司的产品有些缺陷,由于绿城的项目普遍单价高、户型大,因此总价就会比较高。此外,由于项目主要针对富裕阶层,他们虽然对价格并非太敏感,但由于限购,购买力被限制,因此公司受到限购影响会很大。

  限购范围还有进一步扩大的趋势。8月25日,浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,明确提出楼市限购措施。换言之,台州成为首个被限购二三线城市。据悉,绿城在台州有五个项目。

  寿柏年透露,台州限购政策的出台,对公司的销售确实有些影响。但目前公司在台州的五个项目有两个已经基本接近尾声了,有三个项目已经开始销售,且该五个项目今年上半年的销售额约5亿元,大约占总销售额的2.5%,因此影响不会太大。

  寿柏年续称,除了台州之外,浙江大部分地区如杭州、温州、宁波等城市已经执行限购,限购的影响已经反映在今年上半年公司的销售上,“其实也不差那一个地区,未来可能大部分地区都会被限购。”寿柏年笑称。

  虽然饱受调控的影响,但绿城依然坚持不做大规模降价促销。“降价销售不是唯一的办法。”寿柏年称,“现在最大困难就是限购令,降价以后你也不能买。”不过他表示,绿城还是会坚持多销、快销、加快周转策略,老盘快销,新盘灵活定价。

  除此之外,寿柏年表示,公司还会不断地加大营销方式,提升产品品质,同时对客户进行精细化管理,圈层营销。同时减少拿地,希望通过不断地消化,把销售周期拉长。

  “和2008年相比,目前的状况好得多,除了公司的情况比以前好,现在整个宏观环境也比2008年好。2008年所有人都没钱,但是现在社会资金相当充裕。”寿柏年称。

  寿柏年指,“我们相信宏观调控不是想把房地产打压下去,因为这对整个国家经济也不利,宏观调控、限购政策是为保障房大量投放市场争取时间。等到保障房大量投放市场,那么政府就可以做政府的事情,市场做市场的事情,进行房地产的结构性调整也就安全多。对商品房特别是高端商品房的限制就会减少些。我们相信限购毕竟是一时的权宜之计,总会取消。”

  负债率难降

  销售差强人意,绿城的负债也未见好转。数据显示,今年上半年绿城净资本负债率较去年底升31.2个百分点,至163.2%。绿城持有现金及银行存款97.5亿元,总借贷是350亿元,现金减少,导致净资本负债率有所上升,但公司强调,今年的总授信额度600亿元中,仍有284亿元可用,正致力实施严谨的资金管理制度,以确保公司持续发展。

  “我们年初的时候说过要把负债率降下来,很遗憾,上半年的负债率还是比去年有所提高。我们总是想把负债降下来,其实这也不是很麻烦的事,只要销售好转,负债率马上就会降下来。但是由于调控,受到限购、限贷、银根收紧的影响,我们的销售不如以前,比年初预计要差。今年能够借到银行的钱,也是银行对我们很大的支持。所以,在销售不好的情况下我们也增加了一些贷款。”寿柏年坦言。

  寿柏年透露,公司还是希望经过一两年的努力能够使负债率降下来,毕竟对于目前正在进行发展转型的绿城来说,这并非是一个太健康的数字。

  不过从相关数据来看,下半年绿城的资金链还没有到十分紧张的时候。数据显示,绿城上半年增加452平米建筑面积的土地储备,但其中仅有201万平米归绿城所有,需要承担111.6亿元中23.3亿元土地成本。这将在一定程度上减轻绿城的资金运转压力。

  首席财务官冯征亦预计,集团下半年工程费约100亿元,需偿还贷款150亿元。若以20%资金回笼比率计算,销售收入约130亿元,预计下半年资金流入总额约418亿元,扣除预算开支378亿元,预计约有40亿元净现金流入。

  为了减轻资金的压力,绿城开始在合作、代建及股权基金方面寻求突破。寿柏年介绍,目前集团总销售额中约60%是属于绿城自己的,未来公司的代建收入或会超过上市公司的收入。

  此外,房地产股权基金方面,寿柏年透露,在8月,绿城才与平安信托及中信信托分别成立估计基金,总额度达到20亿。

  “下半年如果销售依然不理想,我们会减缓开工进度,保证现金流。”寿柏年如此表示。但事实上,绿城上半年的开工面积比年初目标下调了45%。

  报告指出,今年上半年公司有36个项目或项目分期开工,开工面积为266万平方米,比年初计划487万平方米减少45%。

  寿柏年指出,尽管上半年开工面积减少,但是公司在销售方面的房源还是比较充分,目前仍有1300多万平方米的在建面积来支持未来的销售,下半年交付的是120万平方米,明年则是320万平方米。“现在还要看市场,假如市场能够好起来,加快工程进度是是没有问题的。”

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