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如果每一个楼盘做完就卖掉，开发商就会有点像“流寇”，没有任何根据地作为企业的发展基地，不应该是这样。

编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 见习编辑 汪少平 作为拥有建筑和经济管理双重学历的民营企业家，新城市董事长曹志伟先生既有深厚的经济学理论基础，又有丰富的房地产实战经验。拥有这双重优势，曹志伟也经常对住房保障、三旧改造、企业战略管理等方面发表意见，也比较受业内外人士的关注和好评。

　　回顾过去十年的房地产从业感受，曹志伟称，通过做工程改良，他发现开发商充其量是一个综合“包工头”，并不拥有资产。

　　曹志伟认为，如果每一个楼盘做完就卖掉，开发商就会有点像“流寇”，没有任何根据地作为企业的发展基地，不应该是这样。

　　在反思之后，新城市已经打算对发展方向进行调整，具体则为选择部分物业长期持有，并且计划去建一些酒店式公寓。

　　与此同时，因为广州在市区中心可进入市场的土地已经非常少，为寻求更多的资源，新城市地产在经营区域定位上也发生了相应的变化。曹志伟透露，从本年度起，新城市地产已经迈出了向外扩展的步伐，在全国多个城市进行了考察分析，并且在广州周边已做了一些实质性的洽谈，并有望在本年内做实质的运作。

　　除对新城市的发展进行思考外，曹志伟对保障房和“三旧改造”也有独到的思考，比如，他认为“应该让经适房和限价房回归商品性住房的管理范畴，保障性住房的范围应当只包括廉租房和公租房”的建议就很有思量之处。

　　关于房地业的未来，曹志伟也表示乐观，他认为，下一个十年是与前一个十年十分相似，但会经历非常的政策变动与非常多的调整。同时，在普遍认为房地产行业是暴利的观点指引之下，非专业性的公司也会进入到房地产开发的市场进行投资。

　　下一个十年，房地产业竞争将更为激烈，而曹志伟认为，要屹立于众多房地产开发企业中而不倒，或以资金取胜、或以管理占优，在这方面，新城市地产下一个十年的目标就是要做房地产行业最优秀的专业经营管理者。

　　未来需要思考，值此变局之年，观点新媒体特意采访新城市集团董事长曹志伟先生，以下为采访实录：

　　观点新媒体：2011年之前的十年，中国的房地产业获得了突飞猛进发展，被称为房地产的“黄金十年”，您怎么看待这十年间中国房地产行业的发展情况？对于下一个十年，您又是如何看待的？

　　曹志伟：经过二十几年的发展，房地产行业已是一个比较市场化、管理规范化的行业，其产出与民生密切相关。房子，是“衣、食、住、行”中基本的生活需求，虽历经调控，但市场需求仍然非常广阔。

　　中国城市化的进程远远未完成，但要继续发展的话，就必须得城市化，因此，这为有志于投身房地产行业的资金或者企业提供广阔的舞台。新城市决定继续深耕房地产行业，十分看好整个房地产业的前景，并将加快投资。

　　从国运和在经济发展的角度上来讲，中国已经过去了两个黄金十年，得到了很多东西，但也错过了很多东西。未来的十年很关键，这会是平稳发展的十年。

　　中国经济经过改革开放30多年的高速发展，加上近几年来过快增长的货币发行量与日益升值的人民币，已造成事实存在的通胀。居民手中的存款在近10年对内迅速贬值，在这种情况下，他们被迫投资一切可以“保值”的物资（如金、银、古玩等实物）上，而房屋也因此成为了企业和百姓抗通涨的主要工具。

　　而事实也证明了，房屋是具备日常使用性、投资收益性、抗通胀性的“三合一”功能。因此，虽然数经调控、压制，但百姓购房的热情仍只增不减。所以，我对市场还是比较乐观的。

　　观点新媒体：过去这十年中，新城市深耕广州，多个项目都取得了好成绩，您如何评价新城市这十年的发展？对于下一个十年，新城市有什么样的发展规划？

　　曹志伟：过去的十年，通过做工程改良，我发现开发商充其量是一个综合“包工头”，并不拥有资产。

　　过去这十年我有一个感受：如果每一个楼盘做完就卖掉，开发商就会有点像“流寇”，没有任何根据地作为企业的发展基地，不应该是这样。所以我们有衡量，我们留下的原来物业，升势非常之大。

　　过去十年，新城市的房屋增值速度比别人快，除了定价保守之外，用料也比别人好，随着时间的推移，房屋的价值愈发体现。所以新城市也打算为自己做点事情，对发展方向进行调整，选择部分物业长期持有，并计划建一些酒店式公寓。

　　新城市在广州珠江新城及环市路一带有两个地块，我们计划建设成商业地产项目和酒店式公寓项目。

　　此外，新城市地产计划在本年度动工的有两个项目，分别是东圃南项目和番禺市桥项目。

　　东圃南项目为商业加住宅产品，其中住宅走中小户型、低总价路线，配以优异都市化生活设计。项目将以时尚的设计风格、精致的都市户型、便捷的生活配套、性价比极高的低总价吸引首次置业的机关公务员和白领。

　　番禺市桥项目将开发为高档别墅项目，小区内配套幼儿园、主题园林、精品化设计户型，给住户以高档、舒适、宽敞的生活空间。

　　我们有一个原则，不论项目客户群如何，新城市地产均会秉承在核心区域开发精品的战略，仍会以创新的理念、人性化的设计、舒适的户型、优良的用料、精心的施工去打造区域的标杆。因为这是新城市地产的发展战略，也是新城市地产的产品特征。

　　与此同时，广州在市区中心可进入市场的土地已经非常少，随着城市规划的变化和优化，其交易会产生相应变化。为寻求更多的资源，新城市地产在经营区域定位上也发生了相应的变化。从本年度起，新城市地产已经迈出了向外扩展的步伐，在全国多个城市进行了考察分析，并且在广州周边已做了一些实质性的洽谈，并有望在本年内做实质的运作。

　　观点新媒体：目前，新城市也在积极参与广州“三旧改造”，根据您的经验，您认为“三旧改造”还存在哪些问题需要改进？对此，您有什么建议可供分享？

　　曹志伟：“三旧改造”是一个积极的尝试，但目前确实也有几个问题需要改进。

　　首先，我认为旧农村改造中存在着缺乏全市总体平衡考虑，各村改造标准不一。“一村一策”的现状导致出现相互攀比补偿条件、攀比容积率的现象；同时投资者与村自行商定补偿标准，缺乏政府统一标准的指导和公开监督，最终逼使政府通过减免地价、提高单个项目容积率的方式补贴推动“三旧”改造。为此，当务之急，是要做好城市、村镇的统筹规划；统一就存改造的补偿标准，经济平衡应至少找各区总体平衡，而不应“一村一策”。

　　其次，旧厂改造存在着管理部门相互之间协调的主动性不足的现象，因此应该设定统一的一站式办理流程标准或规定，公开报批流程和相关指导文件，以便提高审批效率。

　　最后，旧城镇改造存在着拆迁补偿标准经常变动、难以给予拆迁户统一、公平保障的情况。建议在拆迁补偿标准上，以目前国土局已有的地价方格网为基础，参考阳光家缘每月数据，制定一定时期内的广州市房价方格网，作为拆迁货币补偿的指导价。拆迁中应当以政府为主导，由区街组织，制定每个项目统一的补偿标准，使无论先签还是后签的都得到公平对待。

　　观点新媒体：政府今年在大力推进保障房工程，坊间关于保障房的各个方面的讨论也一直很多，对于保障房您是怎么看的？

　　曹志伟：我始终认为应该让经适房和限价房回归商品性住房的管理范畴，保障性住房的范围应当只包括廉租房和公租房。

　　什么是保障性住房？保障性住房是由政府投资或由政府组织投资，并由政府管理分配、保障国民基本居住条件的住房。通俗点讲，保障性住房应该是由政府为国民“买单”提供居住权的住房。

　　而经适房、限价房的特性则是：一方面，经适房、限价房是有独立产权的房子，也就说，这些房子除了有居住价值之外，还有财富价值。这意味着政府在帮助一小部分人通过非市场途径获得了私人财产，超越了保障居住权的功能。住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房产证；

　　另一方面，经适房、限价房是可转手交易的房子，也就是说，这些房子具备了可投资和流通的功能。正因为具备这样的特征，不少人在利益的驱使之下，利用“双轨制”下存在的差价，将计划体制内生产出来的产品--经适房和限价房，在五年内按市场价出租，在五年后就让其进入流通市场变成商品房转手出让牟利。

　　对比之后不难发现，经适房、限价房的特征决定了其与租赁性保障房有着本质的区别。而政府长期持有公共租赁房因为被保障者只有居住权而无产权，其谋利空间几乎完全被扼制住了。当住客不符合被保障的条件时，则无条件搬离。这样，政府还可以循环使用，保障其他有需要的人。

　　此外，我对于日前公布的八个企事业单位可自建保障性住房存在着非常多的疑问。如此的单位自建保障性住房，是否意味着有地可建保障房的单位又可以走低工资、高福利的分配路线呢？这是否有逃避个人所得税之嫌？如果是的话，其他无地的单位和未获批建的单位是否可在工资之外给住房困难员工予免缴个人所得税的租房租金补贴或购房款补贴？同时，这部分补贴是否可以计入企业经营成本？

　　观点新媒体：展望下一个十年，您认为未来十年中国房地产业将会呈显出什么样的发展势态？十年之后，您希望新城市集团成为一个什么样的企业？

　　曹志伟：下一个十年是与前一个十年十分相似，但会经历非常的政策变动与非常多的调整。房地产行业“熊”与“牛”不仅和房地产调控政策有关，而且还深受金融政策的影响。调控政策的松紧、存贷利率的浮跌、基准地价的高低等等都会对房地产开发产生不同的影响，但是整体仍会推高。

　　同时，在普遍认为房地产行业是暴利的观点指引之下，非专业性的公司也会进入到房地产开发的市场进行投资。在经历各种调控之后，各房地产企业的实力会日益显现、分流，强者愈强，弱者将受淘汰。这就是所谓的“洗牌”。

　　要屹立于众多房地产开发企业中而不倒，或以资金取胜、或以管理占优，因此，新城市地产下一个十年的目标就是要做房地产行业最优秀的专业经营管理者。

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