融资频密加码商业 华润置地调控中突进
作者: 武瑾莹     时间: 2011-07-27 21:30:20    来源: [ 观点地产网 ]

在华润置地近三个月积极寻求更多现金的同时,今年其在销售上表现也大有改观。

  观点地产网 武瑾莹 在5月完成了一笔高达7.5亿美元的债券融资之后,华润置地再度启动发债。如本次发债顺利完成,将是华润置地自5月以来第四次融资举动。

  7月27日,评级机构标准普尔发布研报,授予华润置地拟发行的优先无担保美元债券“BBB”的债务评级和“cnA”的大中华区信用评级。

  频密融资

  据标普在研报中透露,华润置地本次拟发行债券与2011年5月发行的将于2016年5月19日到期的7.5亿美元优先无担保债券拥有相同的条款和条件。

  随后,观点地产新媒体向华润置地相关人士求证并得知,华润置地的确正在着手进行新的发债,但这不是一次全新的发债行为,而是上次7.5亿美元债券的后续,是在上次发行的数额之上追加更多的融资金额。

  标普称,对华润置地的评级反映了该公司高质量收租物业项目带来的经常性收入不断上升,以及土地储备规模大、分布广泛与成本较低的优势。华润置地母公司华润集团的业务和财务帮助也对其评级构成支持。

  但标普同时也表示,华润置地依然存在可能的负面因素,比如其“发展偏好激进、主要通过发债获得发展所需资金、与类似评级的竞争对手相比较弱的现金流和资本结构、与评级相同的竞争对手相比在房地产开发领域内较弱的发展历史”。

  如果华润置地本次发债顺利完成,那么这亦是其5月以来第四次融资举动。

  6月22日,华润置地公布,就总数15亿港元循环或定期贷款融资与几家银行订立贷款融资协议,而此贷款融资自融资协议日期起计为期三年。

  5月20日,华润置地发布公告称,公司已在19日与作为联席牵头经办人及联席账簿管理人的汇丰银行、中银国际及星展银行有限公司入标定价,发行利率4.625厘于2016年到期的优先票据7.5亿美元,发售价为99.353%。

  5月5日,华润置地发布公告称,就13亿港币定期贷款融资与两间银行订立贷款融资协议,年期分别为三年及五年。

  住宅销售上涨

  在华润置地近三个月积极寻求更多现金的同时,今年其在销售上表现也大有改观。

  7月6日,香港媒体披露华润置地6月份销售金额为40.6亿元,同比大增三倍,环比亦急增逾倍;集团上半年租金收入亦急增73%,至12.7亿港元。

  截止2011年6月底,华润置地累计签约金额为135亿元,累计签约面积为113.8万平米,同比分别增长84%及52.4%。

  此前,中银国际发表研究报告指,华润置地的土地储备遍及内地三十个城市,当中包括一线至三线城市项目,而多元化的土储有助吸纳首次置业及高端住宅买家,受政策影响的风险较同业为低,又相信能提高合约销售目标的实现机会。

  6月1日,华润置地主席王印于股东大会后表示,将销售目标略微上调至300亿。

  王印曾公开表示,过去数年华润置地已经作出结构调整,现时建筑面积土地储备达2600万平方米,当中北京、上海、深圳等一线城市仅占210万平方米。

  为了增加抵抗政策风险的能力,华润置地目前约40%的合约销售项目处于非限购城市,预计下半年该比率将逐步提高,因为集团将会于三线城市买地。

  王印表示,之所以将全年销售目标上调,是因为今年开售47个楼盘,去年不足30个,加上年初取得的三线城市土地,开发速度较预期快,今年可以开售。

  华润置地财务总监王国华也表示,目前已锁定住宅结算金额240亿元,已超过去年全年的225亿元,因此预计今年的利润率会大幅上升。

  在标普发布的研究报告中也表示,尽管房地产调控政策不断收紧,但华润置地的房地产销售将温和提高。该公司大规模且多元化的项目储备及大量布局二三线城市应会支持其销售。

  而中银国际分析师也对观点地产新媒体表示,华润置地今年约有600亿元的可售存货,完成300亿目标一定没有问题。其称,虽然华润置地的布局城市大部分在制定了限购令的地方及区域,但因为华润置地的品牌好、质量好,受到消费者的认可程度高,因此销售也一直保持了不错的去化率。

  该分析师称,虽然在调控之下,目前的购买多为刚性需求,但华润置地的高端定位也并不是遥不可攀的程度,而且华润置地向来有6个不同层次的产品线,也覆盖了很多中端产品。

  商业地产加码

  除了在住宅销售上的业绩有明显上升之外,华润置地今年也加快了发展投资性物业的步伐

  7月25日有报道称,华润置地计划在山东省兴建青岛华润中心项目,项目预计投资200亿元。

  据了解,该项目为华润置地在青岛的首个开发项目,项目包括现代购物中心万象城、高端住宅悦府、国际5A级高端商务驻地华润大厦及五星级酒店共四大业态,建成后将成为青岛最大的都市综合体。

  这几年,华润置地位于成都、南京、上海、杭州等地的大型商业综合体项目万象城先后进入开发阶段,所需资金自是不菲。

  中银国际分析师也表示,华润置地现在需要大量资金去做投资性物业,明显看出在加码前行。

  该分析师称,虽然现在大环境不好,但并不是表示对开发商就一定不好,对知名开发商而言恰恰可以借此时机加快发展。

  标普亦称,在扩大收租物业资产后,其租金收入将稳步增长。

  上述中银国际分析师续指,以目前国内的融资环境来看,在境外采取发债的方式对财务的压力并没有想象中大。现在国内银行贷款的利率较高,已经超过境外融资成本,而且华润置地还是颇受投资者认可的,因此上次的发债利率只有4.625厘。

  按此计算,华润置地通过债券方式融资显然更加划算。

  “我们认为,华润置地的经营现金流和良好的财务灵活度将支持其短期偿债义务和大规模资本支出。”标普称。

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