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观点时评:限购令模糊不应由购房者买单
作者: 颜宇丹     时间: 2011-07-27 20:43:26    来源: [ 观点地产网 ]

楼市政策多变,时而相互矛盾,时而不了了之,时而亡羊补牢,让老百姓云里雾里,摸不着头脑。

  观点地产网 在2010年9月30日发布的“深圳限购令”里规定:“对能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购一套住房。”2011年3月2日深圳市规划国土委公布限购令实施细则,明确了不含补缴社保的购房条件。

  而在2010年9月30日到2011年3月2日之间,有多少非深户购房者通过补缴社保完成了交易过户,又有多少非深户购房者抱着侥幸心理准备通过补缴社保达到购房条件,却被3月2日限购令实施细则卡住了,进而引起索要定金的纠纷。

  以下的案例是一个二手房房屋买卖合同纠纷上诉案,买方(原审原告)在3月2日前购房,准备补缴社保过户未成,向卖方(原审被告)要求返还所交纳的8万元定金被拒,遂向法院起诉,买方在一审中败诉。

  现在深圳有几个类似案例的判决,如买卖双方在买卖合同中无特别约定,大多都是以买方索要定金败诉。但我认为个案有所不同,要根据具体情节而定,不能一概判定买方定金应当没收。

  该案上诉理由是:

  一、一审法院错误地认定“原告(买方)签订合同的时间为2011年2月25日系深圳市政府颁布限购政策之后,原告应明知其不符合购房条件,对该合同无法履行造成的损失应由其自行承担,”事实上,上诉人(注:原审原告,买方)并不“明知”其不符合购房条件,而且定金也不是合同无法履行造成的“损失”。

  第一、2010年9月30日深圳市政府《关于贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》第二条规定,对能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购一套住房。但在这个“深圳限购令”里,并未明确“一年以上”是指最近的 “一年”还是以往的“一年”,是连续的“一年”还是累计的“一年”,也未明确补缴“一年”社保是否含在此能够提供购房资料之列。这条规定里既然没有明确规定“补缴”一年社保的除外,那么参照民法“法无禁止即自由”的理论,只要没有禁止性规定,私权利就不应受到干涉,也即是补缴一年社保可以取得购房资格。

  正因为汉语语言的模糊性,在“深圳限购令”执行5个月后,出现过一些非本市户籍居民家庭通过补缴一年税款或社会保险,获取在深圳购买一套住房的现象。

  今年3月2日深圳市规划国土委公布限购令实施细则,规定凭社保缴纳证明购房者必须符合下列条件之一:一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险;二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险;三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。

  这个限购令细则的购房社保条件中要求必须具备养老保险、医疗保险、工伤保险三项中的两项,医疗保险和工伤保险是不可以补交的,所以该细则原则上堵住了补社保购房的空子,而此前未出此规定时可以通过补缴养老保险就可达到购房条件,并已实际过户。

  试问:如果2010年9月30日颁布的“深圳限购令”明确了不含补缴社保的购房条件,房地产登记部门为何会在3月2日出台细则之前办理了买方补缴社保过户的登记呢?连政府部门都认为3月2日之前可以通过补缴社保具备购房条件而给予房产过户登记,更何况在信息不对等的情况下,上诉人作为一个普通的购房者,若不是事先得到中介和房地产登记部门的肯定答复,又怎会自愿签订明显履行不了的房屋买卖合同,又前后交纳8万元定金作为履行合同的担保?这不符合逻辑推理和日常生活经验法则!

  因此,在确信能够继续履行合同直至过户的情况下,上诉人才与被上诉人(注:原审被告,卖方)签订了房屋买卖合同,并前后支付8万元定金。由此可知,上诉人是在不明知其不符合购房条件的情况下签订的合同。

  第二、关于定金,根据我国《合同法》和《担保法》的有关规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  定金作为合同担保的一种形式,首要作用是担保合同的履行;定金还有证明合同成立的作用。而房屋买卖合同无法履行造成的损失是指由于一方违约或存在《合同法》第一百一十条所规定的法律上或事实上不能履行所导致产生的缔约费用、前期中介佣金、评估费、公证费、税费、期待利益损失(房屋差价损失)等。一审法院将定金错误地混同为合同无法履行造成的损失,并判决上诉人无权要求返还定金,实属混淆概念,也于法无据。

  二、关于深圳限购令政策出台于签订房屋买卖合同之前,是否属于“不可归责于当事人双方的事由”的问题。

  虽然涉案房屋买卖合同签订于深圳限购令政策出台之后,但却在出台限购令实施细则之前,是限购令实施细则导致合同无法履行,而仅根据2010年9月30日的限购令要求,合同是可以履行下去的。

  如果买卖合同中没有特别约定,涉案房屋因政府限购令原因导致无法过户,则应属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行更为公允。如果不加区分地一概认定是买方不具备购房资格,不符合购房政策就应该由买方承担责任,那么明显对于买方过于严苛和不公。

  今年3月2日出台细则之前由于政策模糊使买卖双方以及中介都误认为(事实上确有)可以通过补缴一年社保履行合同,原审判决在对合同当事人违约与否避而不谈的情况下,驳回了上诉人关于要求被上诉人返还定金8万元的诉讼请求,无异于变相“推定”系上诉人单方违约,支持被上诉人没收上诉人所交纳的定金,属于对政府限购令实施细则的误读和误判,敬请二审依法予以纠正。

  本案中,被上诉人作为卖方也未尽到审查作为买方的上诉人是否具备购房条件的相当注意义务,默示上诉人补办纳税或社保以满足“限购令”要求下的购房资格,鉴于政府房地产调控政策并不只针对特定的买方和卖方,而是针对相对不特定的群体或个体,而不能选择性的加之于合同买卖一方;

  又因涉案房屋买卖合同事实上需以买方补办纳税或社保才能够过户为履行条件,最终因不能补办导致“法律上和事实上”无法实际履行,双方均无过错,如有过错,也应为双方缔约上的过失,相互之间也都不构成违约,卖方应本着诚实信用原则和公平原则返还买方定金,因合同不能实际履行所产生的损失由双方各自承担。

  颜宇丹 观点地产新媒体专栏作者

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