无锡行圆桌：后调控时代的“江南策”

现在在三四线城市县城里面建一个中心镇恐怕还处在比人民公社没有强很多的时代里，商业系统的发展不平衡。

　　观点网 梁嘉欣整理 4月27日上午，2011城市观点论坛无锡行将在无锡万达喜来登酒店拉开序幕。

　　这是城市观点论坛第一次走进无锡。中国房地产业协会副会长朱中一，建设部政策研究中心主任陈淮，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟等十余位政府、企业、金融人士对无锡乃至江苏的2011房地产趋势进行深度探讨及现场解读。

　　其中，专家们还更以“后调控时代的江南策”为主题，展开圆桌会议。

　　参与圆桌对话的嘉宾有：中国房地产协会副会长朱中一、建设部政策研究中心主任陈淮、著名经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟、金科集团副总裁李战洪、长甲地产总裁王宏伟、融创中国苏南公司总经理田强、无锡栖霞建设有限公司总经理汤群。主持人为世联地产首席技术官黎振伟。

　　以下为圆桌对话现场实录：

　　黎振伟：开幕前我们曾谈到一个观点，现在大家都很关心楼市发展情况怎样，调控是否还能继续下去，到底会更紧还是会变松。我先把第一个问题抛给朱秘书长，今天在探讨政策时，大家对政策的力度及时效都很关注。近期有个新闻，可能不是真实的，但流传很多，消息传言海口要取消限购，但紧接着政府又对此否决。但我相信这并非空穴来风，因为受房产限购的影响，海口的税收财政收入大幅减少。也许这不是一个政策现象，但这会不会形成因地方政府财政赤字，导致调控政策难以持续的信号？

　　朱中一：中央政府对调控的态度很坚决，因为今年政府工作报告就是坚定不移搞好房地产市场调控，抓紧建立中长期规划。对房地产市场的调控不动摇，力度不放松，这是中央政府对基本的基调和看法，这在一两年之内是不会变的。制定政策时在协调经济问题及民生问题的平衡上，中央政府和地方政府的立足点可能有所差异，但相信地方政府也会考虑和贯彻中央政府调控的意义

　　其次，关于海南问题，我不好回答。但我相信，一个政策不会轻易出现改变，房地产政策都有一个定性。但是中央政府有一个基调，在中央政府的政策的统一指导下，地方政府可以因地制宜地提出一些政策。

　　黎振伟：看来这一轮调控不是那么容易调整的。刚才陈主任在谈到未来房地产发展的结构调整时指出，要推动向三线城市结构的调整，也就是说房地产结构的重点应该放在二三线城市，但是现在当资金流向二三线城市时，是否会不会造成二三线城市房价的飙升？房价一飙升，国家又敏感了，如果价格一下子攀升，可能对整体房价有较大的影响。无锡也属于二三线城市的范围内，您认为无锡今后的路应该怎么走？

　　陈淮：关于刚才问朱会长的问题，我有一些想法。海南取消限购恐怕是望风捕影捕到的，非住宅地产住房从来没有限购，没限购怎么会有取消？这跟没娶媳妇儿就不会有离婚一个道理。在限购问题上，抑制特大城市过度涌入的政策，有没有限购也将是长期趋势，有些媒体老问下半年会不会放松，我现在就告诉你，以我个人看法，特大城市过度承载的问题，恐怕是要和人口过度长期联系。

　　其次，非居住型需求一定要有限制措施，只不过随着社会经济的发展限制的方式和程度有所不同，我们现在迫切需要把有限资源结合在住房困难低端保障上，集中在老百姓改善需求上，但是至于何时不限购，这本来就是一种不需要指望的事，别说今年后半年，这辈子能看见的时光内，对投资性投机性需求进行限制是必然，别把中央政府和地方政府老说成博弈，他们都是代表老百姓公共利益的政府，他们不是卡札菲政府军和反对派。现在谁在推动城市面貌改造，推动当地的局部环境改善，让老百姓有更多住房？我想媒体在问问题的角度上恐怕还需要再调整

　　最后，我们别把资金进入二三线城市，甚至三四线城市说成是导致房价攀升的原因。以为投资规模增加开工量增加，供给增加，是房价上涨的因素，我怎么也想不明白这个事。其实，要想房价不胀也容易，咱们回到大庆那个时代去，先生产后生活，大家要是觉得这是一个合理的方向，咱们就顺着这条道想。

　　黎振伟：其实，二三线城市房价提升也很正常，随着开发商专业程度的不断提升，当然也包括土地价格的提升，自然也会带来房价的提高，而这种提高只要合理也属于正常范畴，否则整个时代就会回到过去。

　　钟教授每次发言都是非常睿智，从经济学家角度来看整个国家经济跟房地产，跟我们简单看市场不一样，我有个问题想请教钟教授，你也提到国家之前超发的货币带来的价格的上升，那么现在国家银行要限贷，这是否会对银行造成压力？另外，银行没有钱了，我们不贷钱的开发商该怎么解决自己的出路，？能否能从金融角度给我们企业提供一些好的对策。

　　钟伟：今年银行的利润增速是蛮快的，2011年商业银行总体利润增速超过40%，以前是以量补价，现在是以价补量，但是银行股的表现好不好，我也不知道。地产商是不是能从银行弄到钱，估计也没希望了。那么从其他渠道多弄钱呢？其实这个问题在过去五到六年前就已经被讨论过无数次，包括上市、信托等方式。所以这些渠道再怎么进行金融创新，也创新不出给地产行业注入更多的融资方式。

　　我的直觉是，房地产开发企业未来开发周期必须能覆盖两到三轮的调控周期，开发商总能遇上大年。对购房者来讲，现在是短期化，只要政府调控一放松，购房人会蜂拥而入。目前对开发商而言，个人认为顺水推舟是很容易的事情，但是撞到礁石上比较惨，逆水行舟比较值得做。

　　所以现在增加资产的流动性，不要等着拿地，等其它开发商熬不住了，再去收项目会更好。你永远得相信在投资领域，在理财领域大多数人是错的，包括你的同行，所以你必须看大多数人在做什么，反其道而行之。你永远得相信未来5年人民币对内贬值速度是飞快的，所以与其拥有巨额资产不如具有巨额负债。

　　黎振伟：朱老师刚才说银行可能会放松，你预计银行放松要多长时间？

　　钟伟：如果你是一个消费者，买房是为了自用，随时都应该买，像结婚这么高额风险的事情你都做了，买房子的风险比结婚小，你当然要做。如果你是投资者，你现在有人民币资产，你每天都担心资产像冰棍要化掉，你就向银行借点钱买房，如果化掉了你的压力就小了，就家庭和个人的财力，在你所居住的城市最好的地段来跟你财政相称最贵的房子是唯一的选择。

　　黎振伟：其实限购也不是所有房子都限了，这是金融学家给我们买房子的建议。接下来，我想请教一下金科集团，从一季度情况来看，很多开发企业销售利润都在减少，那么金科集团今年开局怎么样？是否会对原有目标进行调整？

　　李战洪：在调整之前还要做判断。我们对房子的属性要在所谓的小年阶段要判断，如果他继续还是投资品，老百姓还把他当做资产的时候，我会反其道而行之。目前来看，我们没有一个月的销售目标是没有完成的，所以至少到4月份我们都没有任何调整目标的打算，因为每个月按照我们的考核，实际上并没有受到太多影响。

　　没有受到任何影响的前提，不是因为对规模进行了调整，而是调整了产品结构。去年底开始，我们把刚需产品前置调整到今年推出，把改善型需求产品放到年底及明年。产品结构的调整可能是最重要的，如果把产品结构调整好了，就不用调整产品开发结构。

　　黎振伟：接下来想请教一下长甲地产副总裁王先生，你们主攻高端住宅，那么未来公司是否也会参与一些中端房地产项目的开发？

　　王宏伟：其实在听了陈主任的四个调整之后，我有非常大的感触，我觉得包括长甲在内的很多房企，都要做四个方面的调整。第一方面是在产品的策略或者企业的整体战略上做一些调整，由以前简单的住宅产品的复制，以中心城市为主的规模战略，逐步调整为到三四线城市以及向其他非住宅领域的组合性发展，包括商业地产、渡假类的产品等。随着房地产十年的高速发展，其实大家都处于一个高度亢奋的状态，现在我们需要冷静下来，仔细考虑考虑，这些年我们走的路是不是有一些地方走偏了。

　　第二方面的调整应该是在产品上。未来的住宅领域应该永远存在中低端的一些基本生存需求和一些改善需求，就像一个车厂系列，大众他一定有高端和低端，所以不是一个简单的限购、限贷就能够把整个市场和市场上客观存在的需求所抹杀掉。对于房企来讲，现在要练一些内功，学会怎样把高端产品做得更好，怎么样从客户的消费角度、使用角度令客户更满意，不要做出那些只能看不能住的房子。

　　在中低端市场上，开发商可能要更多把精力花在产品本身的质量上，比如说收纳空间，储存空间，不要把更多精力花在跟政府规范上。我们现在有太多人成天研究怎么跟政府规范，这不是方向。在产品研发上，应该从客户舒适度以及实用功能上多做考虑。

　　第三方面的调整，应该是营销推广方面。我从1993年进入房地产行业，尤其在上海，前些年我们的营销基本逻辑非常简单，只会告诉客户你不买就会涨，但是怎么样才能真正打动客户？其实，除了房地产具备了消费属性、投资属性和资产属性，并有这样的涨价预期以外，任何消费品都没有这样的销售逻辑。前几天“315”经常抨击我们这个行业，我们身为这个行业的一员，也要真正为老百姓做好的事情。

　　第四个方面是一个思想，要在售后服务和工业上多做功夫。因为大多数房子交付以后就给物业公司了，实际上像汽车行业，现在很多车场的主要利润来源是来自于4S店的售后服务，持续对客户跟踪服务，提供增值服务可能也是未来房地产发展方向。

　　黎振伟：讲到反思，今天的嘉宾里面有一个很有代表性就是融创，这个企业之前就是顺驰转过来，并在节能发展中非常迅猛，那么融创中国苏南公司总经理田强先生，你们的企业是怎么反思自己？怎么样去重塑一个新的姿态？

　　田强：我们认为，调控是一直伴随着整个行业的发展，无论是在不同的阶段，不同的情况。出现调控主要因为这个行业确实会聚了大量的资金。房地产毕竟是支柱行业，所有的调控还是希望行业更健康更协调，也是符合经济规律，所以，从2008年到现在一直都有调控。另外，这个行业确实也有些困难的时候。

　　就融创自身而言，下一步考虑的还是发展方向。我们还是看好改善型住宅产业，一方面根据政府的保障房指标去安排，满足这个中低收入人群的需求，还是希望能够把这一块保障体系建立起来。另外作为开发企业，确实要把产品品质的提升，所以融创一直在做管理的产品体系。第三，我们始终觉得住宅市场的潜力还是特别大，因为包括改善性的需求，城市化的进程，造成资金在行业当中的汇聚。国家调控，包括金融行业也是从各个方面在控制资金往池子里流。

　　我们要做几个贡献，一个是产品。融创提出高端精品战略，包括在无锡其他城市做产品。我们相信中国改善型市场的需求，可以容纳几十家上百家房企有自己对市场的理解。我们希望自己理解客户，把优势做强不一定规模最大，但是有优势和特点。另外，要做到适度，同时要关注项目的周转率问题。融创的态度尤其在苏南公司的想法，一定要有一条清晰的竞争优势的管理思路，要做符合将来商品化的产品品质，还要注重市场化的高端产品，这样才能赢得市场。

　　黎振伟：前面几家开发商都是外地来江苏，这里有一位本土的，无锡栖霞建设有限公司总经理汤群先生。栖霞建设是江苏省大企业，我们最近也在跟栖霞建设做政府安居房的商业的研究，作为一个本土的企业，面对这么多外来的竞争抢手，栖霞建设如何制定符合自身发展的定位策略，再做强作大，并跟政府的合作会密切？

　　汤群：我们在南京刚开工了100万的保障性住房，其实栖霞在南京保障性住房里面连续5年占比较高的比例。从房地产企业角度来讲，好多高端产品可能短期内价格会上涨，其实如果想要长期做房地产，我们并不希望有波动，所以每次房地产的大幅上涨，对我们来讲并不是好事。2007年大涨的时候，我们利润会高一点，但是很快所有利润全部消耗在土地市场上。我们觉得做保障性住房包括中低价房，会更加稳定些。

　　黎振伟：我发现一个现象，我们开发商要商品化，还是要做中低端，你要练内功。

　　汤群：因为我们是27年的房地产专业开发商企业，在产品方面包括品质上我们获得很多奖项，包括很多项目都是优秀住宅，在产品的打造上面我们是不遗余力的，我们也看到调控和以前差距在哪里，以前是买到房就可以，现在让大家可以选房。我们做的一些保障房及性价房，用的材料和质量也是不低于商品房的。

　　黎振伟：下面时间留给现场观众提问。

　　观众：我想请教一下陈主任，之前跟您汇报过成交数据，确实调控之后到3月份无锡整体的成交量达到新低，但是价格比较稳定，在这种情况之下，是不是已经达到了咱们中央调控的目标？如果说这次调控比较明确，瞄准投资投机性的需求，我们该怎么样判断市场上投资投机性的需求已经被挤压出去了？

　　陈淮：刚才有位媒体记者也曾问我，一个短期半年内的需求说明什么问题。无锡在未来3到5年，或者5到8年的中长期中，一共需要多长房子是个常数，它改变的只是总需求量在时间上的分布结构，100个小伙子娶100个姑娘是一定的，2009年9月9号他要结婚，2010年10月10号大家也要结婚，十全十美，难道无锡在11月11号会没结婚的？

　　观众：钟教授您好，现在在金融机构尤其是商业银行，他们对首套房的贷款客户和多套房的贷款客户有种种的差别对待，要求提高首付比例或者要求购买更多产品，这个可能和调控的方向是不太一致的，你有没有什么建议教购房者尤其是刚需购房者去应对这种现象？

　　钟伟：我不知道怎么教，只能说对第一套购房有优惠，对第二套购房有限制，从银行经营管理的角度来讲是荒诞的，因为首套购房置业者，尤其年龄比较轻，收入不太稳定，整个家庭背景经济地位不太好的购房者，从商业银行来讲风险更大。

　　如果你已经买了一套房，无息还贷，再买第二套房，从商业银行角度来讲，这种客户是优质客户，风险更小，所以他现在对第二次置业，尤其是贷款承受能力比较强的客户采取限制的办法，这是政治意图，跟银行经济意图没有什么关系。政治意图你就问政治家，我不是政治家我不懂。

　　观众：前段时间复地宣布在香港退市，原因主要是因为香港缺乏融资的渠道，这是一个什么样的信号？

　　钟伟：上市有很多想法，复地当初上市也许有各种各样的原因，或者是希望可以获得更高的股指。一个企业如果有退市的行为，只表示这个企业对上市的不满，对企业的估值不满。

　　黎振伟：这是个很典型的个案，因为很少企业会作出这样的选择。按道理来说，在香港上市比国内上市容易一点。

　　观众：我是美国一家建筑设计公司，主要从事商业地产设计如城市综合体，我们从境外设计公司关注到一个现象，有很多二三线城市都有一种巨大的开发热情，又或者说原来是做住宅的地产商，由于受到了地产方面负面的影响转而投向的商业地产，根据我们在三四线城市了解到的情况来看，这些地产规模和力度相当高。这是否意味着在未来几年内，商业地产会以一个超常的速度形成泡沫，那么这将会对整个行业今后带来怎样的危险？

　　陈淮：把商业地产等同于房地产泡沫并不成立，现在在三四线城市县城里面建一个中心镇恐怕还处在比人民公社没有强很多的时代里，商业系统的发展不平衡。

　　你别担心大家都建商业地产而不建住宅，不会有这种事的。大家都建商业地产，你建住宅就好了。没有人的地方，你建商场给谁啊，不会有那么傻的开发商，不会只养母的，不养公的，房地产泡沫和商业地产是两码事，我没听说哪个国家因为商业地产建的多了，就成了房地产泡沫了。现在是因为发展不平衡，才导致了很多地方的价值不平衡，导致了我们很多的这种危机。

　　钟伟：第一，去年商业物业消费增长60%左右，住宅消费面积只增长不到10%，所以很多开发商在努力阐述多样化物业开发转型，这个过程比较难，要考虑专业团队的能力，同时，我们也得说清楚，住宅的销售量的减少幅度是比较多的，商业地产比不上这一块。

　　第二，在三四线城市商业地产的开发，主要要观察的是产业基础和城市扩张思路，如果我们用简单眼光看待这个思路，你可能觉得这个思路有问题。如果一个城市扩张速度很强，还是有可能吸纳更多的商业地产投放在市场上。

　　第三，从目前来看，开发商一窝蜂涌入商业地产有两个问题没有解决，一个是品质，另一个就是商业地产必须有持有套现的方式，在中国这样的基金并没有开发，因此对房地产资金周转带来很大的压力。

　　朱中一：国家在“十二五”规划里头讲得很清楚，不管是生产型的服务业还是其它类型的服务业都要支持，尤其是发展比较滞后的三四线城市，这些都是机遇。但是在发展的时候我们要先做一个机遇引导，原因在于，任何一个产业实际上都有一个总量和结构的问题，在这个问题上，也有一个总量基本平衡的问题，所以作为城市商业地产的建造者，也要有这么一个脑子。第二点，在从事商业地产的过程中，不管从人才上面，还是资金上面，压力确实更大。