城市观点论坛无锡行圆桌：后调控时代的江南策

　　主持人：好，非常感谢黎先生精彩的讲解，我们上午的演讲环节已经全部结束了，我们再一次用掌声感谢嘉宾和专家给我们带来精彩的论点。亲爱的朋友们接下来这个环节我们将进入到2011城市观点论坛无锡行最精彩的环节，那就是城市观点论坛无锡行的圆桌，本次圆桌主题是后调控时代的江南策，那么同样为我们主持这一次圆桌会议的，就是黎先生，接下来我们有请对话嘉宾上台。他们是：

　　中国房地产协会副会长朱中一先生

　　建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　著名经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟先生

　　金科集团副总裁李战洪先生

　　长甲地产总裁王宏伟先生

　　融创中国苏南公司总经理田强先生

　　无锡栖霞建设有限公司总经理汤群先生

无锡圆桌

　　黎振伟：谢谢主持人，我们最后环节的对话，因为时间控制在12：25分结束，我们抓紧开始我们的观点。

　　刚才我们在座的专家都谈了很多观点，那么我想其实正如开幕前我们谈到一个观点，现在大家做房的都很关心，我们楼市发展怎么样，那么这个调控还能继续下去吗，日本继续下去是会更紧还是会松呢，我们对大势判断是很重要的。我先抛第一个问题给朱秘书长，那么今天探讨政策，大家都很关心，他的政策力度跟时效，毕竟政策的调控不会很长期，是否会出现越调整越战呢？我们看到一个新闻可能是不真实的，但是流传很多，说海口要取消限购，但是紧接着政府又否决，但是我相信这个东西不是完全空穴来风，因为海口的税收财政收入因为收入很大减少，会不会因为地方政府在财政上的，因为房产的限购影响，政策难以持续，也许这不是一个政策现象，但是会不会成为一个信号，我们怎么看？

　　朱中一：我简单回答一下，中央政府对调控呢态度很坚决，因为今年政府工作报告就是坚定不移搞好房地产市场调控，抓紧建立中长期规划。就是对房地产市场的调控房价不动摇，力度不放松，这是中央政府对基本的基调和看法，这一两年不会变的，那么考虑到中央政府的条红这次更多的既考虑经济问题，也从民生考虑，地方政府又要考虑经济问题，又要考虑民生问题，这是中央政府和地方政府考虑问题立足点不一样，可能有点差异性，但是我相信地方政府也会考虑和贯彻中央政府调控的意义，这是中国的一个特色。

　　第二点根据讲的海南问题，这个问题应该问他们，问我，我不太好回答。但是我相信一个政策不会轻易变，但是房地产市场政策上有一个定性，但是中央政府有一个基调，就是在中央政府的政策的统一指导下面可以因地制宜地提出一些政策，这是中央政策总的基调，但是我觉得海南也好，海口也好，他不会很快轻易地变，这是我的基本想法。

　　黎振伟：也就是说大政策是不容易的，所以我们也看到海口这个新闻是没有这个事，看来这一轮调控不是那么容易调整的。那么第二位我们陈主任，刚才陈主任谈到一个未来房地产发展的结构调整，你谈到了要推动向三线城市结构的调整，城市结构的调整，也就是说房地产结构的重点应该放在二三线城市，但是现在二三线城市资金到的时候，会不会造成二三线城市房价的飙升，一飙升国家又敏感了，如果他的价格一下上来的话可能对整体房价有比较大的影响。那么我们无锡呢也属于二三线城市的范围内，今后的路应该怎么走？

　　陈淮：我先说明一点，我们的黎总给我看他那个信息，我说四个调整很多人谈的都不是体准确，我重复一遍，城市结构的调整，土地治理的调整，地方和中央财税的调整和收入分配的调整，这里没有人口的问题，也没有说房产税。

　　第二个刚才问朱会长的问题，我有一些想法，一个关于非住宅地产住房从来没有现代快报，也没有什么取消，没限购有什么取消呢？你根据没娶媳妇儿有什么离婚的事。这恐怕是望风捕影捕到了。二在限购的问题上，抑制特大城市过度涌入的政策，有没有限购也将是长期趋势，有些媒体老问下半年会不会放松，我现在就告诉你，以我个人看法，特大城市过度承载的问题，恐怕是要和人口过度长期联系，第二非居住型需求，一定要有限制措施，只不过随着社会经济的发展限制的方式和程度有所不同，我们现在迫切需要把有限资源结合在住房困难低端保障上，集中在老百姓改善需求上，但是你说什么时候不限购了，我想这本来就是一种不需要指望的事，别说今年后半年，你这辈子能看见的时光内，对投资性投机性需求是必然，别把中央政府和地方政府老说成博弈，他们说代表的利益都是老百姓公共利益的政府，他们不是卡札菲政府军和反对派的，我们老想说他们俩打一架才好呢，这些都是必须要协调的利益关系，利益结构，别把他对应起来好像有你无我，赶紧把地方政府治死，老百姓都住上房子了，有这可能吗？谁在推动城市面貌改造，推动当地的局部环境改善，让老百姓有更多住房，我想这种媒体问问题的角度恐怕需要再调整，最后我们的这个刚才我想说一个，我们别把资金进入二三线城市，甚至三四线城市说成是，我怎么样也想不明白，投资规模增加开工量增加，供给增加，是房价上涨的因素，这是一个，我想不明白这逻辑关系怎么成立的，这是第一个。第二个要新房价不胀也容易，咱们回到大庆那个时代去，先生产后生活，那肯定不胀，大家要是觉得这是一个合理的方向，咱们就顺着这条道想。

　　黎振伟：谢谢，其实我的问题呢也反映了一些社会的观点，我们也归纳一下就是结构性的调整不是单一的房地产是综合的提升，第二个一线城市，发达城市，说真的我们这个限购不是短期的。

　　陈淮：好像多盖房就是房价上涨因素，我怎么也想不明白这事。

　　黎振伟：还有呢就是二三线城市房价提升呢该提也是正常的，我相信在座的这些开发商，他们带来的是专业的提升，当然包括土地价格，价格提升，土地价格提升，成果的提升，他也自然带来房价水平的提高，这种提升只要合理也是正常的，否则的话还是回到过去谢谢陈主任的回答。第三位专家，我想问一下钟主任，钟教授每次发言都是非常睿智，从经济学家角度来看整个国家经济跟房地产，跟我们简单看市场不一样，钟老师我想问一个问题，现在企业面临的资金，国家你也说了国家之前的超发带来的价格的上升，那么现在国家的问题，一个国家银行，他要限贷，这样会不会对银行造成压力，他的资金太多了，另外银行没有钱了，我们不带钱开发商怎么解决自己的出路，这个路现在越来越少，那么有什么更高的办法，怎么从金融角度给我们企业一些好的对策。

　　钟伟：谢谢，那么第一个今年银行的利润增速是蛮快的，2011年商业银行总体利润增速是超过40%，以前是以量补价，现在是以价补量，但是银行股的表现好不好，我也不知道。第二个地产商是不是从银行多弄钱，没希望。那么从其他渠道多弄钱，任何渠道在过去5到6年丢已经被讨论过无数次，包括上市，包括信托等等多种方式都已经讨论过了，所以这些渠道再怎么金融创新，也创新不出给这个行业注入更多融资的方式。第三作为开发商，我的直觉是房地产开发企业未来开发周期必须能够覆盖两到三轮的调控周期，所以你一轮开发被覆盖，两三个大年，两三个小年，这样对开发商来讲总能遇上大年，对购房者来讲现在是短期化，只要政府调控一放松，购房人会蜂拥而入，最后一点是现在对于发展商而言，我个人认为顺水推舟是一个很容易的事情，但是撞到礁石上比较惨，逆水行舟是比较值得做的事情，所以现在增加你资产的流动性不要等着拿地，就等开发商熬不住去收项目，更好。你永远得相信在投资领域，在理财领域大多数人是错的，包括你的同行，所以你必须看大多数人在做什么，反其道而行之。你永远得相信未来5年人民币对内贬值速度是飞快的，所以你与其拥有巨额资产不如具有巨额负债。

　　黎振伟：其他嘉宾有没有不同的意见。朱老师刚才说银行可能会放松，你预计银行放松要多长时间？短期如果一放松购房者会蜂拥而至。

　　钟伟：对销售者而言，如果你是一个消费者，买房为了自己要用，随时都应该买，像结婚这么高额风险的事情你都做了，买房子比结婚小，你当然要做。如果你是投资者，你现在有人民币资产，你每天都担心像冰棍要化掉，你就向银行借点钱买房，如果化掉了你的压力就小了，你从今年到每明年时间市场处于调整当中，就家庭和个人的财力，在你所居住的城市最好的地段来跟你财政相称最贵的房子是唯一的选择。

　　黎振伟：最好地段最贵的房子，其实限购也不是所有房子限购除了住宅很多房子不限购的。为什么不去买？好，那么我们金融学家给我们买房子的建议。那么下边我们开发商企业，金科集团从重庆来到长三角地区的，我看到金科集团在长三角的份额还是蛮高的，你们的产品，今年标杆企业通常来说，都是对我们同行都是起到市场作用的，那么今年的目标，我看到一季度很多开发企业销售利润都在减少，金科集团今年开局怎么样，是不是会对原有目标进行调整。

　　李战洪：说是调整啊，就是钟教授也说了，他要判断，我们对房子的属性要在所谓的小年阶段要判断，如果他继续还是投资品，老百姓还把他当做资产的时候，其实我会反其道而行之，即使做的产品，我们的销售目标没有一个月没有完成，所以至少到4月份来看我们没有调整目标的任何打算，因为每个月按照我们的考核，没有受到任何影响。他没有受到任何影响的前提，我们不是调规模，我们是调整产品结构，因为在去年底开始的时候，我们把那种刚需产品调到前面来，调到今年推出，我们把改善型需求产品放到年底和放到明年去，所以产品结构的调整可能是最重要的，所以产品结构开发，如果你调整好了不用调整。

　　黎振伟：谢谢。李总的精辟的观点，其实调整是需要，但是问题他们调整不是简单调规模调数量，是调产品。根据市场需求调整产品结构，这点上李总已经做了很多的介绍，好了，那么下一位开发代表，长甲地产的副总裁王先生，你们是做高端住宅的，你们也有做药业，还有投资，在这种情况下，你们公司会不会参与一些中端房地产开发呢？

　　王宏伟：第一在无锡参加这样的会，因为我们下半年在锡山有一个高端的项目会面世希望能够给无锡市带来好的产品。回到刚才主持人的问题，我刚才听了陈主任的四个调整，其实有非常大的感触，我觉得作为长甲和很多房企来讲要做四个方面的调整。第一方面在产品的策略或者说企业的整体上做一些调整，由以前简单的住宅产品的复制，一些中心城市的规模战略，逐步调整到三四线城市以及向其他非住宅领域一些组合性的发展，包括商业地产，包括渡假类的产品，这个一定要做。

　　刚才说后调控时代，调控本身降温，随着十年房地产高速发展，包括媒体，包括业内的各个人士，其实都处于一个高度亢奋的状态，现在是需要冷静下来，仔细考虑考虑，这些年我们走的路是不是有一些地方走偏了，需要反思，第二方面的调整我觉得是在产品上，这个问题跟您刚才问的问题有一些关联，未来的住宅领域应该永远存在中低端的一些基本生存需求和一些改善需求，就像一个车厂系列，大众他一定有高端和低端，所以不是一个简单的限购，限贷就能够把整个市场和市场上客观存在的需求所抹杀掉，对于房企来讲要练一些内功，怎么样把高端产品做的更好，怎么样从客户的消费角度，客户使用角度做到客户更满意，不要做出那些只能看不能住的房子。那么在中低端市场可能更多把精力花在产品本身的质量上，比如说收纳空间，储存空间，不要把更多精力花在跟政府规范上，我们现在有太多人成天研究怎么跟政府规范这一类的，这不是方向。所以我觉得在产品研发上，应该从客户舒适度以及实用功能上多做考虑。第三方面的调整，我觉得是从营销推广方面，我从1993年进入房地产行业，尤其在上海，前些年我们营销基本逻辑非常简单，我们所有的动作告诉客户就是你不买就会涨，怎么样真正打动客户？除了房地产，他具备了消费属性，投资属性和资产属性他有这样的涨价预期以外，任何其他的消费品都没有这样的销售逻辑，没有人买电视机或汽车的时候通过这样的销售额，在涨价上，短期内涨价预期没有以后，我们怎么样才能让客户真正了解和喜欢我们的产品，我经常说前几天“315”经常抨击这个行业，我们身为这个行业的一员也真正为老百姓做好的事情。第四个方面是一个思想，在售后服务和工业上要多做一些功夫，因为大多数房子交付以后给物业公司了，实际上像汽车行业，现在很多车场主要利润来源是来自于4S店的售后服务，持续对客户跟踪服务，提供增值服务可能也是未来房地产发展方向，这是刚才听陈主任从宏观上四个调整，我微观上的四个调整，作为我们这样四个企业主要目的是做事，谢谢。

　　黎振伟：谢谢，这是一个很负责任的开发商，我们是要做好自己。为消费者提供更多的服务。好了，讲到反思今天我们的嘉宾里面有一个很有代表性的，我们融创，融创中国苏南公司总经理田强先生，这个企业之前就是顺驰转过来，他们企业在节能发展中是很迅猛的，刚才我跟田先生谈起来，你们的企业怎么去反思自己呢？怎么样去把做一个新的姿态呢？

　　田强：我们一个还是觉得确实开始朱会长讲到我们认为这个调控是一直伴随着行业，确实不同的阶段，不同的情况，但是为什么会有这个调控呢？主要因为这个行业确实会聚了大量的资金，比较热，那什么时候我想会更好一些呢？也是说等确实行业，因为毕竟房地产是支柱行业，所有的调控还是希望行业更健康更协调，也是符合经济规律，所以说从2008年到现在一直都有这种调控，另外我想确实这个行业有些困难的时候，这一块也恢复，应该符合规律的一个东西，另外一个从我们自己来看，就是说确实下一步作为房地产，作为融创我们怎么考虑，我们还是想发展方向，我们还是看好住宅的一个改善型的住宅产业，一方面政府的保障房的指标去安排，去满足这个中低收入人群的需求，还是说能够把这一块保障体系建立起来，另外作为开发企业确实要走这个路，就是把产品品质的提升，所以融创一直在做这个管理的产品体系这一块，第三个我想还是说我们觉得住宅市场的潜力还是特别大，因为确实改善性的需求，包括城市化的进程，造成资金在行业当中的会聚，包括国家调控，包括金融行业也是从各个方面，在控制这个资金往池子里流，我们要做几个贡献，一个我们的这个产品，就是说我们融创提出高端精品战略，包括在无锡其他城市做产品，一方面要做到适度，我们相信中国改善型市场的需求，容纳几十家上百家有自己对市场的理解，我们希望自己理解客户，把哪些优势做强不一定规模最大，但是有优势和特点。另外还是讲适度，你做了高端产品到底做了什么度，从我们自己要关注，同时要关注项目的周转率问题，从融创的态度尤其在苏南公司的想法，一个要有一条清晰的竞争优势的管理，我们做符合将来商品化的产品品质，还要注重市场化的高端的一个产品，还是说做好这方面，才能赢得市场。

　　黎振伟：谢谢。关注产品跟客户需求，同时要注重资金。我们前面几家开发商都是外地来我们江苏，这里有一位本土的，无锡栖霞建设有限公司总经理汤群先生。那么汤先生因为栖霞建设是江苏省大企业，我们最近也在跟栖霞建设做政府安居房的商业的研究，我觉得作为一个本土的企业面对这么多外来的，栖霞建设如何给自己发展定位，如何再做强作大，同时跟政府的合作会密切。这方面有些什么高招跟大家介绍一下。

　　汤群：我们在南京刚开工了100万的保障性住房，我们在南京的这个保障型住房的比例里面，连续5年占比较高的比例，在做保障型住房，因为从我们专业做房地产企业角度来讲好多高端的产品，可能是短期内价格会涨上去，包括房地产市场有些波动，涨的高，其实作为长期做房地产，我们并不希望有波动，所以每次房地产的大幅上涨，对我们来讲并不是好事，2007年大涨的时候我们利润会高一点，但是我们所有利润又扎到土地里面去，在土地市场所有利润全部消耗进去了，我们在保障性住房，包括中低价房，这个方面我们是觉得更加稳定。我们在无锡做的几个项目，也是走的是中高档的线路，包括我们在锡山一个项目也是中档的房地产项目，我们也希望能跟无锡政府做一些项目。

　　黎振伟：好，谢谢。其实刚才汤总说了一点，我发现一个现象，我们开发商要商品化，还是要做中低端，你要练内功。

　　汤群：我们无锡有一个项目我们也在做产品，因为我们是27年的房地产专业开发商企业，在产品方面包括品质上我们获得很多奖项，包括很多项目都是优秀住宅，这个上面我们是不遗余力的，我们也看到调控和以前差距在哪里，以前是买到房就可以，现在让大家可以选房，包括我们在做一些保障房，包括做一些性价房，我们用的产品和之浪也是不低于商品房的。

　　黎振伟：能高能低，当然也希望政府能够多找我们开发商一起做保障房，做一些高质量的保障房。谢谢。好时间关系向媒体提问有哪位嘉宾有问题

　　观众：是这样的，我想请教一下陈主任，之前跟您汇报成交数据，确实这个调控之后到3月份无锡整体的成交量达到新低，但是价格比较稳定，这种情况之下，是不是已经达到了咱们中央的一个这样调控的目标，如果说你说这次调控比较明确，瞄准投资投机性的需求，我们怎么样判断市场上投资投机性的需求被挤压出去了？

　　陈淮：媒体经常问这些，我刚才有位媒体记者就问我了，一个短期半年内的需求说明什么问题，无锡这个地方在3到5年，或者5到8年的中长期中，一共需要多长房子是个常数，他改变的只是总需求量在时间上的分布结构，改变的只是这个分布结构，100个小伙子娶100个姑娘是一定的，2009年9月9号他要结婚，2010年10月10号大家也要结婚，十全十美，因为无锡在11月11号没结婚的，会有这事吗？

　　观众：钟教授您好，现在在金融机构里面，尤其是商业银行里面，他们对首套房的贷款客户和多套房的贷款客户有种种的差别对待，要求提高首付比例或者要求购买更多产品，这个可能和调控的方向是不太一致的，你有没有什么建议教购房者尤其是刚需购房者去应对这种现象？

　　钟伟：我不知道怎么教，只能说对第一条购房有优惠，对第二套购房有限制，没什么，从银行经营管理的角度来讲是荒诞的，因为首套购房置业者尤其年龄比较轻，收入不太稳定，整个家庭背景经济地位不太好，从商业银行来讲风险是更大，如果你已经买了一套房，无息还贷，买第二套房，从商业银行角度来讲这种客户是优质客户，风险更小，所以他现在对第二次置业，尤其是贷款承受能力比较强的客户采取限制的办法，这是政治意图跟银行经济意图没有什么关系。政治意图你就问政治家，我不是政治家我不懂。

　　黎振伟：还有没有再提一个问题。

　　观众：您好，我是现代快报的记者，前段时间我了解到复地在香港退市，他们是说在香港缺乏融资的渠道，这是一个什么样的信号？

　　钟伟：上市有很多想法，总之一个企业上市目的很多，伏地他如果在香港也许是因为各种各样的原因，或者可以获得更高的股指，一个企业的行为如果有退市的话，只表示对这个上市的不满，对企业的估值不满。

　　黎振伟：这个问题是很典型的个案，因为很少企业进行这样，按道理来说，在香港上市比国内上市容易一点。

 　　观众：对不起，我不是媒体，我是美国一家建筑设计公司，我们主要从事商业地产设计，像城市综合体，我们从境外设计公司关注到这个想象，很困惑，我想请教陈先生还有我们的钟先生，这个现象是我们发现有很多二三线城市都有一种巨大的开发商的热情，五或者说原来是做住宅的地产商，他们由于受到了地产方面负面的影响转而投向的商业地产，那么在三四线城市我们所了解的情况，这些地产规模和力度相当高，在东北那儿一个很小的范围之内，就有规划和设计7个卖厂商直销的，这个请教房地产专家，是不是这一种现象会使我们在商业地产方面在未来的几年之内，会以很快的超常速度的一个泡沫，假如说有这样的风险，这对我们整个今后的危险将是什么？

　　陈淮：我们这位美国朋友把中国商业系统在低端发展不平衡的意见，把商业地产等同于房地产泡沫，这两个等同不成立，我们三四线城市县城里面，别说苏北就是苏南地区，建一个中心镇恐怕还处在比人民公社没有强很多的时代里，这样一个商业系统的发展不平衡，你别担心大家都建商业地产而不建住宅，不会有这种事的，广东人有一阵子卖金钱龟，很贵，大家都建商业地产，你建住宅好了吗？没有人建的地方，你建商场给谁啊，不会有那么傻的开发商，不会只养母的，不养公的，房地产泡沫和商业地产是两码事，我没听说哪个国家因为商业地产建的多了，就成了房地产泡沫了。我没听说。我们在这个发展不平衡，才导致了很多地方的价值不平衡，导致了我们很多的这种危机，谢谢。

　　钟伟：我估计现在大家更惦记是中午吃饭，不是我去吃什么，所以我非常简单说，第一个去年商业物业消费增长60%左右，住宅消费面积只增长不到10%，所以很多开发商在努力阐述多样化物业开发转型，这个过程比较难，要考虑专业团队的能力，同时呢我们也得说清楚，就是住宅的这个销售的量的减少是比较多的，商业地产比不上这一块。第二个在三四线城市商业地产的开发，主要要观察的是这个是产业基础和城市扩张思路，如果我们用简单眼光看待这个思路，你可能觉得这个思路有问题，如果一个城市扩张速度很强，这个还是有可能吸纳更多的商业地产投放在市场上。那么第三个从目前来看，开发商一窝蜂涌入商业地产有两个问题没有解决，一个是品质，另一个就是商业地产他必须有持有套现的方式，在中国这样的基金并没有开发，因此对房地产资金周转带来很大的压力。

　　黎振伟：我们朱会长有些他的意见。

　　朱中一：这个刚才这位先生问的这个问题，作为商业地产因为国家在“十二五”规划里头讲的很清楚，服务业啊不管是生产型的服务业还是什么服务业都是支持，尤其是发展比较滞后，三四线城市都是有机遇，但是在发展的时候我们做一个机遇引导，为什么？实际上任何一个产业，他都有一个总量和结构的问题，那么在这个问题上，也有一个总量基本平衡的问题，所以我觉得作为城市商业地产的人，也要有这么一个脑子，第二点确实从事商业地产不管从人才上面，资金上面，压力更大。

　　黎振伟：谢谢，我们的对话就到这里。经济要健康，企业要发展。谢谢我们专家。

　　主持人（方丹琼）：谢谢我们台上各位专家和嘉宾们的精彩讨论和对话，我们也请各位一会儿可以在台前合影留恋。今天我们2011城市观点论坛无锡行马上也要接近尾声了，在这个时候我要特别预告等到今年夏天我们还将相约海南，相约中国房地产界最重要的盛典，相约博鳌房地产论坛，我们今天这次论坛再一次感谢各位的关注和光临。