直播实录（一）：2011城市观点论坛无锡行
4月27日上午，2011城市观点论坛无锡行将在无锡万达喜来登酒店拉开序幕。
无锡，作为长三角腹地，近年伴随产业结构调整，已经成为新型的生态城市、品牌经济城市及极具口碑的商业城市，城市综合竞争力排在全国前列。
而无锡的房地产业近几年来也蒸蒸日上，在本土企业健康发展的同时更是吸引到来自境内外及全国各地品牌企业的进入。
伴随2011年的调控政策，全国各地楼市的销量开始下降的时候，无锡的房地产市场又将是怎样的一个局面？无锡乃至江苏的房企又该怎样应对？
为此，创立七年的城市观点论坛第一次走进无锡，中国房地产业协会副会长朱中一，建设部政策研究中心主任陈淮，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟等十余位政府、企业、金融人士以“后调控时代的江南策”为主题，对无锡乃至江苏的2011房地产趋势进行深度探讨及现场解读。
观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络直播，敬请关注！
主持人（方丹琼）：主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们先生们，现场的亲爱的观众朋友以及新闻媒体朋友们，大家上午好。由于我们现场整个会场可能还没有完全坐满，我们请后面就坐的朋友们往前靠近希望我们前面的会场不要有空余的位置，希望朋友们尽量往前靠，使我们会场更加紧凑，谢谢。
好，各位，今天非常高兴欢迎各位来到无锡，欢迎来参加2011城市观点论坛无锡行。我是无锡电视台今晚60分钟的主持人方丹琼，非常高兴在这个上午我们相聚在一起，共镶这个盛会。
从博鳌到城市，从思想到观点，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨的知名地产论坛——2011城市观点论坛的第三站，选址了美丽的太湖明珠无锡。
无锡作为长三角的腹地，近年伴随产业结构调整，目前已经成为新型的生态城市，品牌经济城市和极具口碑的商业城市，可以说城市综合竞争力排在全国前列。而无锡的房地产业近几年来也是蒸蒸日上，在本土企业健康发展的同时，更是吸引到来自境内外及全国各地品牌企业的纷纷入驻。伴随着2011年的调控政策，全国各地楼市的销售开始下降的时候，而无锡的房地产市场又将是怎样一个局面呢？无锡乃至江苏的房企又该如何应对？为此创立七年城市观点论坛第一次走进了我们无锡，邀请当下知名的一些经济学家，房地产企业家，政府官员，金融翘楚，专业机构人士共同与无锡及江苏的开发企业进行一场脑力激荡，以后调控时代的江南策作为主题，对无锡乃至江苏的2011房地产趋势进行深度探讨及现场的解读。
最后请允许我再一次代表本次论坛主办方观点新媒体，现代快报及山东省文登市人民政府、金科集团、融创中国，华誉景观，星月门业，世联地产等各支持单位欢迎各位领导和各位嘉宾朋友的盛情光临。
另外更要感谢无锡市华夏房地产开发商有限公司对本次活动的大力支持。谢谢你们。
下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
◎中国房地产业协会副会长朱中一先生
◎建设部政策研究中心主任陈淮先生
◎著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生
◎中共无锡市委副秘书长杨智敏先生
◎无锡市住房保障和房产管理局原副局长、调研员房泽峰先生
◎无锡市建设局副局长周锡良先生
◎无锡市建设局综合开发管理处处长李刚先生
◎无锡市国土资源局土地储备中心朱建新先生
◎金科集团副总裁李战洪先生
◎长甲地产副总裁王宏伟先生
◎无锡市华夏房地产开发有限公司董事长潘泉生先生
◎融创中国苏南公司总经理田强先生
◎无锡栖霞建设有限公司总经理汤群先生
◎世联地产首席技术官黎振伟先生
◎现代快报传播有限公司副总经理、现代快报外地传播分公司总经理杨壮波先生
◎现代快报传播有限公司副总经理、金融房产事业部主任顾梅女士
◎观点新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士
本次论坛获得众多全国暨南京、无锡、常州、苏州等地实力房地产企业及关心房地产行业发展的现代快报读者、网友的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2011城市观点论坛无锡行的朋友们。
主持人（方丹琼）：欢迎各位领导和嘉宾的光临，需要特别说明的是，本次活动也得到了中房集团理事长孟晓苏先生以及山东省文登市人民政府副市长谭远国先生的支持，但是很可惜的是，主办法在昨天深夜分别接到他们的电话，表示临时有急事不能赶来参加今天的论坛，也特别对今天的与会人士表示歉意和遗憾，并预祝上午的论坛圆满成功。谢谢他们。
本次论坛获得众多全国暨南京、无锡、常州、苏州等地实力房地产企业及关心房地产行业发展的现代快报读者、网友参与，那么在这里我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与支持2011城市观点论坛无锡行的朋友们。感谢你们的付出和支持，谢谢各位。
下面有请今天会议的致词嘉宾为我们致词，首先让我们有请现代快报传播有限公司副总经理、现代快报外地传播分公司总经理杨壮波先生。
杨壮波：尊敬的中国房地产协会副会长朱中一先生，尊敬的钟伟先生，尊敬的建设部政策研究中心主任陈淮先生，尊敬的中共无锡市委副秘书长杨智敏先生先生，以及金科集团副总裁李战洪先生，还有我们今天特别赞助方无锡华夏房地产董事长潘先生以及参加我们今天2011城市观点论坛无锡行的各位领导，各位嘉宾，女士们，先生们大家上午好！
4月的无锡春意盎然，生机勃勃，今天由城市观点新媒体与我们现代快报共同主办的后调控时代的江南策为主题的，2011城市观点论坛无锡行，在各方的大力支持和广大企业的积极参与下，终于在太湖美丽的江南名城无锡隆重开幕。非常荣幸现代快报可以以承担方的身份和观点新媒体一起举办这个论坛，因为当下的房地产是一个全国人民都十分关注的市场，它不仅仅是开发商在关注，还有我们政府等市场主体都很关注，国家要稳定房市，而国家经济发展又离不开房市，与此同时有人为这个市场甚至还感到焦虑，其中最焦虑的莫过于广大的购房者，因为广大的购房者真的不知道他们该不该买房，在什么时候买房，买什么样子的房，很多购房者经常看过很多房子以后，终于下决心了，但是到了最后只要有一个人稍微松一下，他就泄气了，他就不敢出手了。我想这应该是目前整个房地产市场一个真实写照，是的，进入2011年以来随着新国八条，限购令等政策不断出台，一直很火爆的楼市逐渐走向了市场观望，其实现代快报作为媒体，我们11年来一直在默默地关注和记录着房地产这个行业的发展轨迹，一直致力于为消费者与开发商之间搭建起一个最直接最有效的沟通平台，这也就是我们现代快报今天要在这里举行这个论坛的重要目的，也就是我们现代快报，与观点论，新媒体走到一起一个重要原因，相信在座各位，专家学者，知名地产，房地产企业，专业机构人士，今天在这里进行头脑风暴，可以找到一个共同的答案，在这里我特别要感谢几位远道而来的权威的专家，我相信你们的真知灼见一定会让大家受益良多，一定会给大家对房地产的形势进行深度剖析，让购房者找到一个较为清晰的购买方向。
为此我向出席本次会议的各位领导，各位嘉宾表示诚挚感谢，向多来以来一直关心支持我们现代快报发展的相关单位，新闻媒体表示深深感谢。对参与本次活动的企业表示热烈地欢迎和诚挚地感谢，期待和大家共同渡过受益良多的时光，预祝后调控时代的江南策，2011城市观点论坛无锡行取得圆满成功，祝所有的来宾和朋友们事业兴旺，万事如意，谢谢大家。
主持人（方丹琼）：好，非常感谢杨先生的精彩致词，接下来我们请出的观点新媒体出品人，博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们进行致词，掌声有请。
陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好！
城市观点论坛七年以来走遍国内二十几个省市，这是第二次来到江苏第一次走进无锡。
今天，我们现场来的开发企业非常多，使我想到在地产G30排名前三的一个企业领导曾经说过的一句话，当年他们正是因为走进长三角，才使得他们挺进到百亿军团，而我知道他们也在无锡正进行开发。
3月开始，观点论坛从厦门到武汉再到无锡，每场论坛人气都非常旺，我在想这是很好的现象，面对当下楼市处于调整、行业处于彷徨局面的时候，我们企业是该反思、调整及改变了。后调控时代其实不单是指房地产行业，也泛指宏观经济，面对无法改变的大环境及大政策，我们可以改变的唯有我们自己的思维及企业模式。无论当下已隐藏巨大风险的商业地产还是房地产金融新模式，起码一点我们可以理解为我们不一定都可以成为最大的房企，但是可以使自己成为最独特的、成长最快的一个新领军企业。
今天，论坛内容将涉及到政策、宏观经济、金融趋势、房地产市场格局，也许半天的时间很短，只可以蜻蜓点水，但是我们主办机构希望透过各位嘉宾的抛砖引玉足以唤起大家新的思考及新的改变。而八月即将举办的2011博鳌房地产论坛将提供两天三夜充足时间来拉长我们的交流与探讨。
最后，感谢今天出席论坛所有演讲及对话嘉宾，感谢长期支持观点的文登市政府、华誉景观、金科集团、星月门业、世联地产、融创集团及所有支持企业与媒体，感谢我们长期的战友现代快报，感谢所有与会来宾，再次代邀请今天所有与会者八月海南博鳌房地产论坛相见！
谢谢大家！
主持人：好，非常感谢陈女士，接下来我们有请中共无锡市委副秘书长杨智敏先生为我们致词，掌声有请。
杨智敏：尊敬的朱会长，陈主任，尊敬的各位来宾，女士们先生们，非常荣幸地今天参加我们2011城市观点论坛无锡行活动，首先我对各位领导，各位嘉宾，各位女士们先生们到无锡来参加无锡行的活动表示热烈的欢迎。
无锡地处长三角腹地，也是我们中国经济最发达地区之一，更是我们沪宁线上最最重要的交通枢纽城市，无锡历来是江南地区富蒴的鱼米之乡，也是人民安居乐业的城市。伴随中国经济高速发展，无锡人已经用他特有的聪慧和睿智造就了我们中国经济发展各次机遇，使得我们无锡经济始终排名在前十位。
无锡经济从前几年快速增长，已经到了实现重大的这个转型发展，无锡人民现在已经到了追求更高质量，更高生活品质的优异的居住环境，也随着中国工业，物联网基地落户无锡，无锡正在吸引着来自全球世界各地一流人才到无锡来创业，应该说房地产业，是我们中国当前最最热门的经济大市，无锡在多次世界经济形势动荡，特别是我们中国对房市实行多次的宏观经济调控，这样的影响下，我们无锡的房市，无锡的房地产业是影响最小，冲击最弱的城市之一，我们始终保持平稳的态势，今天我们全国最高的房地产业的专家们云集无锡，也不失为无锡房地产业会做到一份强劲的动力，也确实是我们，这是我们各位专家们到无锡来，是对无锡房地产业的一次检验，更不用说是对我们无锡房地产业的一次推动。
那么最后呢也让我祝愿我们各位代表，特别是各位来宾，在无锡短短几天时间来，让我们无锡美丽的山山水水，能够给各位留下美好印象，也衷心祝愿2011城市观点论坛无锡行活动能够取得最最圆满的成功，最后祝各位身体健康。
主持人：谢谢杨秘书长，亲爱的朋友们我们接下来要进行论坛的议程，我们2011城市观点论坛无锡行的主题是后调控时代的江南策，所以下面即将展开的就是今天无锡行论坛的演讲环节，今天上午我们隆重邀请到了中国房地产协会副会长朱中一先生，建设部政策研究中心主任陈淮先生，著名经济学家，北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生，山东省文登市城市运营办公室主任毕建超先生，金科集团副总裁李战洪先生，世联地产首席技术官黎振伟先生先生等嘉宾，他们将为我们奉献精彩的演讲。
首先我们开始第一场演讲，也就是无锡行论坛的开幕致词和主旨演讲。有请演讲嘉宾中国房地产协会副会长朱中一先生，今天他演讲的题目是政策篇之保障房未来，中国城市化与住房双轨制，掌声欢迎。
朱中一：各位领导，各位同仁女士们先生们上午好。很高兴来参加本次论坛。下面呢我就通过城镇化与住房双轨制谈一点个人的看法，谈这个问题以前，提一个小小的意见，就是你那个题目啊，后调控时代的这几个字不很妥当，为什么呢？因为咱们现在应该说都明白了，由于市场经济往往会设立，在设立的同时要加强调控，所以调控他是伴随着市场经济而进行的，后调控时代，我想大家应该关注到，在今年的全国人大公布“十二五”规划里，以住房保障第一句话就是坚持政府调控和市场调节相结合，这是第一句话，这是政府调控和市场调节结合进行的，不是有什么后调控时代，这个是非常重要，这个是非常非常重要，所以我就在这点质疑，以后尽量少用这个词。
那么城镇化和住房双轨制这个题目很大，由于时间问题，因为今天很多观点媒体都，现代快报也来了，想从观点方面来谈。我觉得城镇化跟房地产，跟咱们住宅建设提供了发展的机遇，而房地产住宅产业是给我们国家老百姓提供生活场所，也是为各方提供生产的产业，是先导性的民生关系重大的产业。所以呢这两个产业之间，城镇化和住宅产业一定要协调发展，作为长三角地区，因为我们今天在这儿，作为长三角地区是我们国家经济最活跃的地区，咱们长三角的城市群，是咱们国家最具有活力的城市群，长三角在我们国家不到3%的地皮上面，创造了国家20%几的经济总量，而且呢他的科技含量也高，所以应该说是我们国家相当先进的城市群。今天的发言呢不是针对长三角来说的，今天从这个题目，城镇化和住房的双轨制这个题目来讲一讲，我这个呢围绕三点来谈我的基本看法。
第一点就是咱们中国城镇化的推进，因为经济这个词大家热情很高，我们国家城镇化进入了快速发展时期，所以尤其是地方政府的热情可能比中央政府更高，这一点我觉得可以理解，目前为止客观上如果城镇化推进更快，他带来的困惑也比较多，目前来说我们城镇化推进当中，自己觉得要防止四种倾向，第一种倾向是怎么样防止推进没有水分的城镇化，我讲的没有城镇化是实打市的城市化，城市常住人口占总人口的比例，但是现在我们在将近47.5%的那个城市化推及里头，有2亿左右的农民工没有正式纳入城市化的，所以现在有些地方城市化比例很高，就认为国家0.8%的指标是不是低了？我们觉得没有水份的城镇化，要达到这个数字是不容易的，要防止没有水分的城市化。
第二个要防止盲目的，没有地方特色的，千篇一律的城市化，这个也是要注意的，因为现在我们国家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，没有地方特色，我觉得这个事情是比较大的问题，一定要科学规划城市群里各个城市的功能和产业的布局，这是国家反复强调的，而且要注意地方特色和城市特色，这样咱们的城市才有地方特色。
第三点要注意防止部分依赖于土地和房地产的咱们讲的土地城市化，这个问题也是要注意的，这个在咱们长三角地区这个问题也很突出，因为我们的产业布局要合理，各方面的，包括房地产和各方面发展要协调，但是包括一些咱们东部的有一些省份原来城市化的目标低的省份，但是他们的替代性城镇化部分倾向卖地盖楼，相关产业支撑很，所以如果没有经济活力的城市化是很难维持的，就是各个地方土地卖完了，你下面城市化的后劲是什么。
第四点要注意防止人口部分向大城市集中的，尤其是向部分大城市集中，当然东部地区各方面条件比较优异，人们向这个地方聚集某种意义上也是人们的很好理想，但是我们觉得部分向东部地区移动，要包括我们国家的东西地区协调发展，所以我们要坚持怎么样把城镇化的进程和会议体制的改革结合起来，使城市化通过协调发展，而且在中西部地区的中等以下的城市，首先放开，引导当地的老百姓能够就近地就业，安家落户，这样城市化也就协调发展。所以我觉得城市化要注意防止四种倾向。
第二个问题谈一下住房双轨制的问题，从国八条到去年年底的中央经济会议，到今年两会通过的“十二五”规划，就提出了要建立住房双轨制的问题，我们觉得这是咱们一个成熟的表现，从国八条开始，我觉得不仅提出了双轨制，而且在指导思想上面，实际上对商品房的建设，对住房保障提出了两手抓，两手都要硬的问题，现在有一些人认为是不是两条道，我个人觉得是有区别，但是他是互相联系的，不是各走各的道就行了。因为这两者之间从目标来说都是一样的，都是为了解决老百姓住有所居的问题，而且在土地的这个整个资源有限的情况下，再加上我们说住房房价上涨过快，老百姓能力有限的情况下，你就要增加住房保障能力，所以为什么今年增加了公租房的增加，就意味着政府加大了这方面的保障力度，所以尽管是两种体系，他实际上这种双轨制互相有联系，互相有影响的双轨制，不是政府归政府，市场归市场的分离的，所以我觉得这个观点一定要讲一下。具体要防止的一些问题，我觉得这次“十二五”第35章他讲非常细，要点性东西是这样的：一开始他讲了，前面的几句话，就是坚持政府调控和市场调节相结合，加大符合国情的体制机制和政治体系，逐步形成平衡，消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居，我觉得这个把咱们房地产调控的目标和发展，住宅产业的目标加大非常清楚，这里头我觉得核心的体系，一个是坚持政府调控，市场改革结合，调控和市场调节是同时进行的，另一个咱们前几年咱们房地产调控几句话，总量基本平和，价格稳定，将价格稳定改成基本适应，所以为什么这一次中央政府组织了八个组到16个城市去讲这个问题，这是非常重要的。他讲到了健全购房供应体系，这个大家感觉到很好，因为健全购房供应体系，一方面是弥补了我们前一段时间这方面的缺憾，我自己也感觉到今年也好，明年也好，1千万套的安居工程，不光是从零售角度考虑，我自己还感觉到，他还有如果市场有互动的话，1千万套的安居工程，可以冲抵咱们商品房投资不足影响的房地产投资规模，这样让他可以缓冲，是吧？房地产投资的互动对相当产业的互动，对经济的互动，这是我个人的观点，这也是咱们坚持宏观调控很重要的，这两年宏观调控，肯定是按照政府的工作报告和领导的讲话，但是他有重要的对比，我们现在的经济增长还要高一点，但是质量提高，如果房地产有波动，有1千万套的保障性安居工程可以冲抵商品房投资波动和对经济的影响。第三个问题呢改善和加强房地产市场，我自己感觉到他里头内容很多，因为时间问题不说了，一开始讲了两句话，一个是坚定不移要搞好，他是坚定不移搞好房地产市场宏观调控，这确定了本届政府的决心，第二句话是要加快建立健全房地产的中长机制，这个有一个过程，但是坚定不移搞好房地产市场调控这是本届政府的决心，10月13号国务院常务会议的话来说，对房地产市场的调控方向很重要，力度不放松，这是我觉得起码是验证了决心。大家一定要注意。在这个情况下面，更重要我们房地产企业要做好充分准备，要适应。前但时间万科的企业高官说过，我们房地产企业的老板应该像当农民一样，农民是关注天气变化，但是他更多关注天气变化的情况下，怎么样种好自己的田和地，因为他对政府没有话语权，中央政府制订的，我只有顺应政策，在顺应政策的前提下面怎么样适应他，我认为这一条大家做好充分的思想准备，我认为本届政府坚定不移搞好房地产市场调控的态度是坚决的，你们看怎么样调整你们的思路，来适应整个思路，我认为这是至关重要的。
第三点我觉得一定要积极稳妥来推进，因为是城市化工程，所以一定要积极稳妥来推进咱们城中村的改造，以及宅基地的使用，这是跟城市化有关系的，对于城乡结合部的改造，在这次“十二五”规划里头提到了这个问题，那么这个呢牵扯到城乡协调发展问题，一定要及时以保护老百姓的合法权益。另一个问题关于宅基地换房的问题，是在国家认可的城乡统筹的试点地方，包括我们的苏州，最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1号开始实行了天津市以宅基地换房示范小村的管理办法，之后包括苏州，包括杭州，包括北京，包括深圳等地都开展了一些试点，你像河南省明文规定，退还宅基地到城镇居住，并符合住房保障条件的可以申请廉租住房和购买经济适用房，把城乡二元化的结构逐步逐步改变成一体化，他的先决条件是宅基地要退还，那个要经过国务院的标准，我觉得如果把这项工作有所突破，对我们在中国城市化过程当中，怎么样来推行住房的双轨制，谢谢大家。
主持人：好，非常感谢朱会长的演讲，接下来我们请出的今天第二位演讲嘉宾，让我们有请建设部政策研究中心主任陈淮先生，掌声有请。演讲题目是“十二五”房地产稳定发展的四个调整。掌声有请
陈淮：谢谢大家！刚才讲在主办方现代快报大家提了一个问题，他说第一个不让买房了钱往哪儿搁，第二个他说以后这房子是不是只剩下民生工程？第三个他说抗通胀不买房，买什么。我现在的回答我们的记者朋友，基本没看国八条，国八条再明确无误的说了坚决抑制投资性需求，这个意思体现明明白白，不需要我们反复论证了。而且我们在2011和此后一段时间住房，中心是满足首先优先满足低端老百姓需求，优先满足自助性需求，优先满足合理范围内的改善性需求，优先满足中低收入者购房需求，没有一条说钱往哪儿搁的问题，这个问题恐怕有些不合时宜。
房地产健康发展解决人民关心的房价和老百姓收入之间的尖锐矛盾问题，吃退烧药好不好，好，包括限购，限贷，问责制很多很多的方面，但是根据问题是实现，我们希望呢房地产业稳定发展，实现我们刚才朱会长说的重点关注这个问题，既社会关注问题，又是呢国民经济支柱产业矛盾协调发展，要做好“十二五”期间，此后一段周期我们要做好四个调整。哪四个调整？
第一个是城市结构的调整，这件事和无锡以及苏南我们的城市化，城镇化密切相关，我们走过了很长一段城市化之路，在中国人口向城市快速进军的过程中，我们取得的成就和发展的速度是前所未有，但是这里面存在巨大的缺陷，就是人口过度向很少几个过大城市进军，造成这些人口过度引入，以及城市不堪承载，而且呢这样发展下去的态势也让更多老百姓分享好处的初衷，也和我们让更多人民群众在经济发展过程中客观规律存在调整，人口都集中在上海，广州，北京，深圳等少数大城市，加上青岛，杭州，无论如何解决不了中国的农村人口向城市是集中的问题，无论如何解决不了房价高起和老百姓收入之间的问题，无论如何解决不了城市中的污染以及居住指标下降问题。我们在过去十年里，由于历史客观原因导致我们不得不把资源，建筑能力，资金过多向少数几个沿海大城市进行投入，因为北京开奥运会，上海开世博会，一系列国际性大型活动，是我们向世界展示中华民族风采的机会，我们在这一个阶段集中人力物力是客观要求，但是这个时代过了，21世纪的第二个十年，“十二五”规划起二三线城市和中小城镇的发展是中国城市化，城镇化的主心。人口集聚的核心应该是这两个层面上，包括二三线城市，及县城区，中心镇这两个层面，如果我们不能完全这个转变，我们无论如何也解决不了此起彼伏这样一个房价的问题，城市结构的条够是中国城镇化必然之路，这是第一个调整。包括无锡和周边中小城市发展机会在未来一个时间仍然向当初创造苏南模式一样，也会在中国城市化之路上有自己独特建树。
第二条我们调整中央和地方政府税负之间的关系。税制改革的时候那时候政府没有建立廉租房的任务，没有实行全民医保的任务，以及很多提供公共产品的这样的任务。这些任务加到地方政府头上，由于这些任务没有经常性的收入来源导致了大家所诟病已久的土地财政这些问题，实际上解决这些问题国家上已经有非常成熟成功的经验，我们也在努力尝试和做探索。比如说对不动产征税这个问题，实际上我们房产税也好，物业税也好，也是解决地方政府为了富裕老百姓所必要的财税来源，也包括我们将来再办奥运会或者其他赛事大型活动，或者完善本地区经济发展所必须的基础设施以后，发行市证债这些事情呢已经是在认真地研讨和思考中呢，但是这个调控恐怕是议论已久动作不快，“十二五”期间有必要加快步伐，前不久周行长曾经特别提出来，市证债加不动产税的问题解决地方政府经常性收入不足，以及地方经济发展中的必要问题，我想这是第二个问题。
第三个调整是土地制度的调整，土地制度也到了需要不断完善和改进的时候，我们现在的城市化，按人口城市化来说，中国同样创造世性历史性的情况。我们从一个大多数人住乡下的民族，变成一半人住城里了，我们虽然没有给出城镇化比例，因为他说每年都有这个数据，今年没有，和人口普查数据一并发布，但是大约的城镇人口所占比例是48%以上，但是这48%4亿人中有四分之一实际上是伪城市人口是远没有在仍时钟扎根定居，受到城市资源均等化抚待，也没有所有城市化条件的农民工，这些农民工的问题，其中问题之一除了户口，社会福利，就业问题之外，第四个问题就是住房，他们有房子，不是没有房子，但是他们的房子在农村宅基地上面，今年国民经济统计公报就是我们农民工进城总数2.4亿人，跨省就业1.5亿人，城市要容纳这些人，但是土地又留在了农村，居住用地留在了农村，这是需要调整的，我们说农民出租屋问题，城中村问题，本质上是土地制度的问题，光北京一个城市，农民出租屋居住的人就达200万人，我们现在土地供给政府是唯一的出让方，提供方，政府想多给就多给，想什么方式就什么方式，限地价，达到保障房条四，实际上把地价上涨，用其他搭售的方法隐藏在价格里头，没有什么本质变化，这个游戏规则已经变成为规范和任意性太大的规则，土地的调整也迫在眉睫，不解决这个问题我们房地产健康发展问题难以实现。
最后一个调整，收入分配制度的调整，这是在2010年以来国务院和党中央反复提到，我们在“十二五”期间要进一步加大力度，加快速度实现的一件事情，最近大家议论关于个人所得税免征额的问题，还有完善社会保障体系问题，以及缩小差距问题，抑制高收入人群不当得利的问题等都是调控收入分配结构，加大二次分配以及二次分配之后的社会再分配力度，缩小社会之间的差距，但是这个收入之间的差距问题，并不是一朝一夕就可以办到也不是人民以为的那样，我们将来的目标是实现中国老百姓一刀切的收入水平，那是不可能，也不合理，不符合客观规律。提高收入是解决老百姓买房子问题的根本之道，当然我们相信中国在这一问题上缩小这个房价和老百姓收入差距问题上，所需要的时间比任何发达国家在同一个阶段需要的时间都要短，我们步伐更加快，但是即便是这样，也需要若干年，我刚才说解决老百姓收入与房价之间的矛盾根本就是要实现四个调整，第一个是城市结构调整，缩小二三线城市与沿海特大城市发展差距，均衡在四个层级人口的分布，第二个调整土地税负制度，中央与地方税收关系的调整，给予地方资源来源，第三个调整刚才说的土地制度，实现一些必要的调整，我们的宅基地政策，城市发展过程中建设用地的问题，农民进城以后的土地置换问题，小产权问题以及用地制度问题，都迫切需要在土地制度上有所突破，最后调整收入分配结构，实现了低收入人群，更多更快的收入增长，提高他们在满足吃穿用之后，满足自己自我满足住房消费的能力问题，以上仅供参考，谢谢大家。
主持人：好，非常感谢陈主任带给我们的精彩的演讲，接下来请出第三位嘉宾，山东省文登市城市运营办公室主任毕建超先生让，我们掌声有请，毕主任将为我们带来演讲题目的是国家战略中的养生之读，山东文登。掌声有请。
毕建超：尊敬的各位领导和嘉宾同志们，先生们上午好，首先我代表我们副市长不能到会表示歉意，其实文登和江苏无锡还是比较有渊源的，文登和无锡的张家港市当时是互相学习互相发展的友好城市，我们也在一直跟无锡包括江苏的各个地市进行学习。去年我们在观点论坛上多次提到，其中各大开发商不仅要重视一个一二线城市的开发，战略上我们认为要重视三四线城市，这样可以均衡布局，均衡发展。现在三四线城市总体房地产市场资金占有率，也是十分合理的，而且风险也是不高的，他不光适合全国性大战略的转移，也适合一些在发展一个中小型开发商的转移。在转移当中肯定大家也要进行一个，选择一个区域，经济龙头型的三四型城市进行发展。在无锡发展同时，文登也在进行自己的蜕变。
我下面简单介绍一下，今年是国务院第一个公布的国家型战略规划，就是1月4号山东省蓝色经济区的一个发展规律，而位于胶东半岛文登市被确定为蓝色经济区三大海洋新区之一，作为一个县级市能在国家级战略中被多次体积，也充分表明了文登的发展已经吸引了全省乃至全国的重视，他现在目前主要是有以下八大优势，第一是气侯比较宜人，文登拥山抱海，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，全年优质空气191天以上，是全国著名四季养生福地。
第二战略优势明显，中国经济实力居全国前列，而在山东半岛蓝色经济区规划公布以后，文登将在金融财税方面进行大力支持，也为文登发展提供前所未有的强劲的动力。
三文登拥有黄金海岸宜居宜业，文登有156公里的黄金海岸线，也有12公里长的金色沙滩，金色沙滩后面是森林，去年政府投入巨资启动了蓝海新区。国务院还批复了120公里的用海区域，目前投资40多亿进行了基础设施的建设，包括变电站，学校医院已经投入使用。北京交通大学等研究生院已经开工建设，2012年进行使用。为配合养生旅游渡假的模式，文登还在旁边配套62平方公里的产业区，目前已有80多个项目，其中包括现代风电企业，今年旅游度假区也有两边景观工程，有千亩蓝湖休闲度假区，还有8公里的景观楼，包括铁路公路都在建设，国庆期间投入使用，这时蓝色新区将成为国内一流的标准新区，目前包括海尔地产，华夏幸福企业已经进入，
第四交通比较发达，文登是山东的中心区域，威海的机场在文登境内，高速路及威铁路穿越而过，文登现在是所有，北方地区唯一拥有海陆空立体交通体系的。四仙山之祖声名渊博，拥有全世界保存最完好的森林公园。
六文登的温泉是独具特色的，是中国温泉之都，已建成两处五星级酒店，现在已经是国家4A级景区。
七就是文登是文化底蕴比较深厚，跟咱们江苏地区差不多，是全真教的发源地，王重阳率7大弟子在此修炼，文登也是旅游文化的一个故乡。
第八长寿之乡享誉全国，这是文登在推广中国长寿之乡的品牌，各项指标也居于全国前列。文登拥有这么多资源，环境比较优美，比较适合人类居住。去年开始文登也在进行品牌打造资源整合，进行蜕变，在打造中国长寿之乡的战略规划，坚持四季养生，山海全程并举的策略，以道教养生为核心，以养生旅游，养生地产为辅助，各项功能要素齐全，配套设施完善的养生渡假体系，将文登打造成立足全国的产业，目前正在精心打造双核多节点的结构，城市综合服务核心，多个结点是多个养生产业的结点，政府汉景企业，金融市场，百姓经营文化，三方共赢的发展方式，目前已经在行动期，现在正在进行前期的各项旅游和山泉旅游，以滨海为特色的，形成养生品牌的区域，争取到2020年使文登真正成为长寿之乡。
我们去年启动了城市品牌营销行动，举办了第三届国际温泉节，在央视，山东卫视等媒体进行广泛宣传，今年在长三角60多个大中城市也马上进行投放形象，也是为开发商进入打好基础，各位嘉宾随着山东半岛蓝色经济区国家战略的实施，人才多种要素的汇集，文登必将成为滨海宜居城市和国际旅游目的地，投资城市最重要还是要看城市的未来，借此机会真诚邀请各位到文登旅游渡假，投资，中国长寿之乡山东文登欢迎您，谢谢大家。
主持人：好，非常感谢毕先生为我们精彩的介绍，也让我们对山东文登养生之城充满期待，接下来是第四位演讲嘉宾，是著名经济学家，北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生，题目是增长转型与房地产突围。掌声有请。
钟伟：非常高兴有这个机会跟大家一起探讨。三个部分，首先我们来看第一个部分，对国际经济的看法，关于国际经济从短期来看，也就是一两年的时间，2011年和2012年美国的经济复苏超出预期，估计今年的经济增长超过3%，明年经济增长会接近4%，尽管通货膨胀没有困扰美国，但是今年和明年两年美国经济增长比欧洲好的多，那么欧洲由于受到战争和难民潮受到困扰，那么东部日本地震和核辐射问题，将长期困扰日本，这是目前的情况。中期呢从中期的角度里看，我反复强调过多次，欧洲，美国，日本都在等待下一轮的技术创新浪潮，看看有没有新的重大技术创新，出现新的投资，新的就业，新的增长和新利润，如果没有新兴产业集群那么恐怕很危险了。
如果让我下赌注，我仍然把技术创新下在美国，重点领域是新一代互联网技术，新能源没有出路，长期发达国家遭遇的困境是两个问题，一个是战争，尤其是政府战争问题，还有人口老龄化带来沉重的社会压力。这是整个全球经济的第一步复苏，这是美国经济并且有迹象现实美国经济有可能在2012年走出次贷危机开始复苏。这是美国现在的状况，经济增长有一定增长，失业率仍然比较高。就是目前出现的新的问题来说，对美国和全球经济意味着什么？一个是中东和北非，一个是最近美国被标准普尔降低了国家信用体系，中东北非问题最大的赢家是基地组织，是美国，最大的输家是阿拉伯联盟，是欧洲，中国和苏联，中国和前苏联，现在的俄罗斯在其中很难判定输赢，那么从经济角度来说，由于北非出现动荡，他会使得全球的大中商品短期涨价，中长期涨价势头有所放缓，短期能源涨价，很简单，利比亚出事了，针对于提高美国通货膨胀水平有一定贡献，但从中长期来看，阿拉伯国家集体对能源进行议价能力开始下降，这使得油价快速上涨空间反而变小，这对美国在中期，也就是5年左右调控，控制全球通货膨胀是有利的，另一个因素近期标准普尔调下了美国的信用，美国国债信用等级也将调价，有利于美国经济的复苏，有利于美国在今年下半年，明年上半年避免第三次量化宽松，如果没有意外接下来明年年初，美联储油进行加息，这样引导全球资本进一步向美国流动，使得美国经济复苏势头在2012更加明显，这是中美关系，本来应该相互合作，携手向前，这是中国和平崛起的先期条件，但是这两个国家渐行渐远，这是人口和债务问题，这是要出问题的国家，这些国家主要集中在欧洲，所以请大家回顾一下，我们认为短期美国不错，中期等待技术创新，长期人口和债务是的问题。
中国五年之内中国要出事是很难的，5到10年中国的机会和风险都在上升，10年以上中国要不出事是很难的，所以我们的判定是短期，今年，今年中国经济增长大约在9左右，通货膨胀大约在4%左右，经济增长大概像锅底形状，一季度和四季度稍微高一些，二三季度稍微慢一些，资本市场有机会应该出现在二季度结束，三季度开始，通货膨胀今年全年控制在4%左右是有把握，但是“十二五”期间中国的基础通货膨胀水平将比较高，通胀尽管压下去，但是整体水位将大大高于“十一五”期间的水平，短期今年通胀上来了，投资平稳，消费滑坡，外贸大幅度滑坡，人民币对美元升值进一步加快。“十二五”期间经济增速进一步放缓，因为在“十二五”期间中国遭遇到是一个不可能的30年，也就是无论你怎么高明领导人上台之后要同时做好这三桩事情是不可能的，第一个是高质量经济增长，第二是快速经济增长，第三是比较低的通货膨胀，现在如果开始追求比较高的经济增长和比较低的通货膨胀，那么经济增速就要大幅度滑坡，如果又要这样又要那样，通货膨胀将迅速开阔，所以这个事情总是好不好。
“十二五”转型意味着要追求经济增长的质量同时又要控制通货膨胀，因此经济增速将进一步下调，第一季度的增速仍然偏高，这是短期中期，长期呢？什么叫长期，2020年之后，我强调我对中国经济长期悲观的看法，资源，人口和环境，这三个问题，都将使得中国经济增长长期前景非常黯淡，从资源来看，我打一个简单的比方，欧洲加美国人口大概7亿多人，经济总量30万亿，中国加印度人口是人家4到5倍，经济规模是别人四分之一都不到，现在中国人均GDP4000多美金，印度是1000美金如果增长速度要翻两三番，你要问一下欧洲和美国同不同意，我相信他们在金融方面占全球三分之二，全球能源使用率差不多一半，那么发达国家是不是容许新兴国家获得长足增长空间，所以不要迷恋金砖四国不存在，这些所谓的金砖国家，我更形象命名为砖头国家，砖头国家是砸向现代的黄金国家，砖头国家拿起砖头砸向欧美，如果砸成功了就成为金砖砸不成功还是砖头。另一个问题是人口，目前中国1999年中国进入人口老龄化，目前中国60岁以上的老人和14岁以下的青少年，一个在增加，一个在减少，如果没有什么意外的话，最迟2020年中国老龄人将翻一番，青少年人口进一步下降，那么人口老龄化使得中国经济增长的人口红利的因素大大缩小，因此从资源人口和环境这三个角度来说，中国创新增长前景我是不乐观的，即便我们在未来十五年，在节约使用能源方面做出更多努力，我们仍然来不及，没有意外的话，中国将在2020年经济总量超过美国，成为全球最大的经济体，同时人均GDP达到日本大概三分之一左右水平，然后中国经济开始加速上升，所以我对中国经济的中长期是未胜先衰，未富先亡。这是短中长期的看法。
这是目前的投资，投资将在2015年左右渡过目前高峰期，也正是在2014，2015年中国目前全国性的资产投资，基础设施投资告一段落，中国银行业也会承受巨大压力，这是我们消费，消费结构并没有明显的转型，原因很简单，政府太有钱了，政府有钱一定意味着民众的钱是不够的，去年进出口同比增速在40%，今年一半，同比大约20%，加上美元对非美元稳步的走向，使得我们出口贸易更加艰难。未来5年人民币对美元升值，未来10年不排除人民币急剧贬值的可能性，这是通胀。通胀有很多种解释因素，无论一种解释都符合弗里德一句话，他说如果我死了请在我的墓碑上刻上这样一段话，通货膨胀是一种货币形势，其他原因的解释都是扯淡，有通胀就意味着这个国家的政府印钞票印多了在过去的十年中国发生什么？每三年政府财政收入翻一番，中国政府财政收入增长更快，每五年货币总量翻一番，我不知道你们的收入是不是翻番，政府是这样的，这就是通货膨胀的根源。那么我们怎么去看待通货膨胀的趋势呢？我跳过去，通货膨胀的趋势大概是这样的，这可能有点乐观，目前的通货膨胀简单追诉一下原因，是2008年末和2009年的年初，随着而来10万亿的在两年之后收获了成果，没有当年的慌慌张张的4万亿，没有当年天亮的10万亿信贷，就不会有现在这么难以控制的通货膨胀，成也萧何，败也萧何，我们不能够预想一种政策是没有成本的，这个题目叫做后调控时代，调控有后吗？有后我们就要庆祝了，任何时候都有调控，你不让政府调控，你想让政府干吗，政府唯一知道的就是折腾。
第三关于资产价格的房地产，短期今年甚至包括2012年我们对商品房市场是比较忧虑的，在去年的博鳌论坛上我曾经说过房地产的好日子到头了，当时并没有相信这个话，那么现在来看由于多种调控因素的高度不确定性，导致今年商品房的销售面积将于去年的11平米下降为8到8.5平米，下降15%到20%，销售金额今年大约下降为4.5到4.75万亿，销售金额下降15%左右。房地产企业今年面临两个变化，一个是今年7到8月份，有可能有一轮真实的降价，还有可能性今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市场将稍有反弹，考虑到2012年两岸政治变局不确定因素仍然很严峻，短期今明两年不过如此。政府因素尤其是保障房对中期房地产的走势有巨大影响，长期呢？也就是10年以上的中国房地产，我相信目前的中国房地产大约处于泡沫的中期状态，我们还有一次最后全国商品房均价翻番的机会，未来5到8年商品房价格是有可能再翻番的，但是这次翻番标志着中国房地产从中期泡沫走向晚期泡沫，这是我们对中长期的看法。交易量非常重要，目前全国商品房交易量一线城市下跌40%左右，70个大中城下跌接近20%，只有三线城市商品房交易量非常活跃，价格猛涨，因为北京，上海，深圳的祸水都引到三四线城市了，这是过去十年多的商品房的开发建设的增长，过去十年商品房的投资，每年增长20%，销售金额每年增长将近40%，这种快速增长的阶段已经结束了，在未来5到8年，商品房的投资销售大概平稳只有20%左右。这是过去的数据的统计，我不说了。
那么对民众而言，房价是什么？是货币现象。钞票印多了，没有办法保存财富，你就必须去买，所以今年或者明年也让我最看好的可能是股票市场，买房不如炒股，炒股不如买基金，当然买房逊色于股票市场，并不意味着所有的房子都不好，也就是谁的价为比较低的三四线非限购城市房价还是有上涨空间的。资本市场我们之所以看好，原因是因为2007年以来，包括2009年以来，到现在中国资本市场的估值修复进行非常充分，没有理由对资本市场有进一步成立的因素，总体上我们认为中国资本市场今年的基本运行期间2800到3000左右，250人交易当中大概有80%90%交易人处于这样振荡的区间，关于基金我的建议是买保守型的不如买激进型的。那么中期呢，对政府而言，房地产就是一个税收，1994年分税制对地方政府不利，所以导致搞出了这么一个名堂，如果我们看一下前调控后调控有这样词汇成立，在截止到今年2、3月份，真正新的政策有什么变化，梳理一下新老国八条内容是相似的，不一样的，第一条是保障房建设，今年1千万套，明年1千套，五年3千6百万套，新的变化因素，第二个是房贷政策全面收紧。第三个在全国大中城市推开试行的限购政策。第四个对二手房交易的一个税费的变化以及在重庆和上海两地的房地产税的试行，去年以来现在这些思想主要的变化在中期“十二五”期间，他的可能趋势是什么，房产税，重庆和上海试行的，当然很重要，可是我一向不喜欢一个涉及国际民生的，涉及中国千家万户民众利益的事情，偷偷摸摸地悄悄地不经过讨论地来决策，五年计划包括个人所得税的调整，都是在往上，都是在媒体上广泛征求民众意见的，如果房地产税或者房产税缺掉了稳妥的实施，那么为什么在制订环节没有广泛民众参与和讨论，无论支持和反对，都应该表达，可是目前重庆跟上海推出这项政策，没有这样的情况，这也是30年发展罕见的事情，我坚决反对这种秘密决策状态。
下面一个是限购，限购的政策目前是局部的，短期的，不规范的，限购令极有可能被规范内，被长期化，被占全国普遍事实，如果这样子多套住宅购置税可能会受到非常的抑制，所以限购令在今年年底之后是有可能在全国范围之内推广，保障房政策，保障房政策将是一场轰轰烈烈了不起的事情，因为我们不清楚地产商在哪里，不清楚这些钱分给谁，这意味着什么？意味着如果保障房政策在未来5年来实施我们想在整个“十二五”期间，地方政府的新增可用财力全部用于保障房建设。所以这个政策实施完成的难度远远大于他不完成的难度。所以总体上来说我们认为初期目前的调整，中期要看政治周期，从长期来看我们目前处于中度泡沫，可是我们得适应我们在房地产行业的泡沫化生存，我们必须跟泡沫共舞，我们只能接受他，没有能力改变他。
总结一下，短期美国经济不错，但是长期来讲，人口债务是问题。第二个中国五年之内出大事很难，十年之内不出事更难。房地产长期我们将进一步泡沫化，谢谢大家。
主持人：谢谢，谢谢钟教授精彩的解析，我想我们钟教授还没有讲过瘾，我们听的也是意犹未尽，我们下一次论坛聚会的时候可以听到钟教授更加精彩讲解，我们接下来请出的是第5位演讲嘉宾，金科集团副总裁李战洪先生，掌声有请。李总为我们带来市场与产品篇之吴与魏，金科在无锡。
李战洪：本来命题作文是吴为魏，我当时对他不是很了解，后来我昨天晚上想了一下，用同音字来理解，一个是无所谓，一个是无畏，所以后调控时代与无所谓可能相适应未来的发展。如果你能够读懂政策的话，你可能就无畏，后来我自己改了一下。本来借这个想到我们无锡地区的产品建设下，但是我觉得这样不妥，也不是我的习惯，因为每一次发言演讲，大家都听我说那个，从开发商的角度来说市场情况，从我们的角度说市场。
第一个我们什么是房子？有人说是公寓，是高层，是洋房，还是别墅？这一次在住建部开会的时候，有一个市长提出来说是居所，是资产，是投资品，后来在20号住建部开了一个会议，我就围绕这三个方面查了很多资料，进行一些分析得出一个判断，判断之后就认为房市是有规律的，你要找出规律出来，长期看是居所，中期看是资产，短期看是投资品，国八条里面有一个重要的遏制投资需求，但是这个规律就是规律能不能遏制，我们要深思的。我们看看城市化占35%以上的时候就是投资品，城市化65%以上是资产地这个时候就是老百姓，房价的下降，老百姓究竟愿意还是不愿意。城市化率75%以上的时候就是居所，我喜欢去美国考察，美国的城市化率到2009年是83.4%，83%出现什么情况？每成交一套新的房子，将带动二手房的成交，这个时候房子就是居所了，就不是投资品，资产，你成交一套把房子腾出来，新的房子，大家都是改善型需求，一个个往上面进行交易，在我们现在中国的市场上，一手房的成交和二手房成交没有达到一比一就是投资品，我们出台政策的是规律，像我们教授说的，完成政策的难度可能远远大于制订政策的难度。55%以下的城市化的时候，刚性需求是为主导，55到75%的时候是刚性需求和改善型需求为主导，75%以上的时候是改善性需求为主。日本在1985年的时候城市化率已经达到了76%，我们在当时的，1985年，2005年时间表的时候是46%，所以30%的城市化的中间是被大家忽略的，从我们来看就是说中国的房地产市场，包括政策的制订是不能忽略城市化大背景的，我们的市场和产品不要误判大势，城市化率一旦达到35%和70%的时候一般100年就完成了，70%以上开始缓慢，所以城市化在35%到70%之间是房地产最好的发达时间。
第二个要把握态势，现在政策里面出台也说了在2030年的时候，中国城市化率达到70%，按照我们城市发展按照我现在这种说法有16年的好时光，如果按照未来20年达到70%，应该还有20年的好时光，不管政策怎么制订，就是说房地产的大趋势难以改变，未来两年，今明两年将是最难的时间，我用我最通俗的说法来说，就是说房地产由于政策的原因，他往往是大年之后是小年，小年以后是大年，但是我们在2009年，2010年连续两个大年之后，我认为必出现两个小年，这种态势来说，我们要做最坏的准备，收获最好的结果。房地产调控的特点，就是城市化率越高的城市，他调整的深度时间就越城，城市化率越低的城市，调整深度周期是最短的，受到影响最短的。
第三个我们注意我们的注意经济发展观点，这里面他有一个75，75个国家统计数据，当人均GDP800到1300美金是起步阶段，1300到800美金住房发展是快速上升阶段，接近8000到13000的时候是平稳上升阶段，13000以上的时候是下降阶段，我们看到有些发达国家他房地产国家是处在经济下端，所以国外人均GDP来看中国是不合适的，所以中国的特色一定要注意，这个是个布局，布局我不说了，一二三四线城市先发展，所以说到一二三线城市的时候，早几天月初的时候在长沙，有一个论坛我就说了，广东上海，天津和西南地区都有的，我当时说了一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模，当时上海一家地产董事长站起来反对，他说一线城市做利润，你开发商你总部在哪里起家，如果在一线城市起家，他说我们存在是80%，土地成本，80%，加上10%左右的团体费用，推广费用，他说不对，他们没有50%不做，另外第二选择就是一线城市做利润，这个对总部在一线城市来说是对的。再就是我们要定态势要踩准节奏，我们首先看看这个表，我们现在考虑这个价格，价格上升的这种情况，一种情况是价平量缩，还有价平量增，价降量降，价降量增，我们要快速增量，这个时候一定要，就是来实现利润率，降到最小，如果家庭在很长的时间里面，量缩的话这个时候我们一定要密切关系，所以这个有限定的预案，包括产品进行调整，在价降量增的时候，一降价就实现增量，这个时候要淡化利润率，以现金流为导向抢占市场先机。如果第四个价降量也降，这个时候我们要控制开发节奏和规模，为下一个周期做准备，因为这个时候就是你2008年初，2008年中的时候有一个阶段，降价市场都不响应，这个阶段作为开发商来说一定要尽量避免。
下面一个方面我们要用发展的阶段论去生产产品，就是GDP1000美金的时候我们提出什么产品，2000到3000我们提出什么产品，经济不一样，我们产品不一样。也开发商要关注的，房价究竟会不会降，会降多少？第一个我们先看看确定房价的五大因素，是哪五个方面？第一个是特地，第二个税费，第三个是成本，第三个管理费用与营销费用，第五个是房子的品质和房子的技术含量。哪一个方面会降，哪一个方面是政府和开发商，包括银行各个方面要降，谁想降，土地是想降的，这是第一个。税费不是，降的可能一点都没有，还不停地在增加税费，第三个降的成本，既然成本也是不可再生的资源，也是不可能降的，管理费用，包括管理费用营销费用这一块，按照上级的要求，政府的要求5年之内，收入要翻番，如果政府不要，我们不敢降。第五个方面房子的品质是不可能降的，还有房子的技术含量，他要求越来越高，很多文件一个一个下来，你的技术含量要高，技术含量高注定成本要增加，这五大要素没有一个要降，房价降的空间在哪里，第二个方面现代开发商除了一线城市的暴利企业之外，一般的现在拿的地就是我们估算了一下，基本上811开发模式，土地的成本，税费，包括资金成本降到80%，在剩下来的10%就是我们环境营销，那么前面5个要素没有一个可降，那开发商唯一要降，单方面要降，这是之前的开发商要降，我们只能流出10%的血出来，要流20%血的时候我们就不要福利，有可能会带来社会不稳定。
我推荐一下我们，就是金科在江南市场就是在整个的江苏地区，有两个方式来一手做产品，一手做文化。这个我不展开，我们一直是4R的战略，一手做产品一手做文化，产品上面以市场竞争为导向，在做文化上面我们以建立客户忠诚度为目标。所以金科产品系列有四个，一个是东方系列，第二个是天湖系列，第三个是廊桥系列，第四个王府系列等等。另外我们一手做产品，一手做文化，我们是找到差异化的文化。因为就是说我们卖房子开发商五个层面，其实我们做产品，最低一个层面做产品，开发商要以产品来诉求。然后邻居组成社区，社区组成诉求，还有社区组成我们城市，乃至社会，这个诉求也很多，所以在这种情况之下，我们金科就唤醒得到对过去美好记忆的关系，他能够承上启下，我们就提出隔壁邻里文化，都打造邻里文化。每年有六大万人活动，万家宴等等。而且我们坚持了三年以上，坚持了4个年头做邻里文化，四年，就是三年过去我们回过头来看，住在金科的，成为金科的业主，属于在金科小区，那个精神面貌明显一年不同于一年。这是我们金科在做文化的时候一些照片，这是刚刚组织了，每年都有一个金科邻里的万人踏青。所以金科来到无锡地区三年，就在这里，无锡地区有8个项目了。我们在无锡有世界城，他主要营造了街区城市，国际街区生活，这是世界城的照片。金科有300个亿，员工5000人，在全国12个城市开发，我们今年销售目标200个亿，在全国在售的项目有32个，谢谢大家。
主持人：谢谢，非常感谢李先生精彩讲解，可能由于时间的关系，我们演讲嘉宾准备都非常充分，但是可能意犹未尽没有进行演讲，希望我们下一次再相聚可以听到你们的讲演。现在已经中午了，但是大家都非常期盼我们圆桌论坛，但是在开始那个环节之前，我们请出最后一位演讲嘉宾，世联地产首席技术官黎振伟先生先生。
黎振伟：好，我的演讲题目是房地产调控下的创新发展之路，很荣幸来到无锡2011城市观点论坛无锡行，这是个美丽的城市，那么我们今天看房地产已经不是简单看产品，也不是简单看价格，我们希望在关注市场，客户产品的同时，还关注经济政策与城市的发展，关注行业企业发展模式怎么样从更高层面把握营销，形势是很重要的。那么今年的政策我们看看清楚，前面专家讲过了，我们今天面对的不仅仅是经济问题，还有民生问题，十八大将产生新的领导人，同时我们也看到经济的主题从保增长向调结构的战略转型，也决定了房地产简单的量增长回到质，我们国家领导人都在对房地产提出更加严厉的声音和看法，我们看到2011年房地产政策将会从严这是毋庸置疑。从问责，从限购，从监管，从税收。
我们看2011年调控的主旋律，我们认为2011市场走势是不容乐观的，2011年下半年市场存在机会，但是全年房价的走势仍然存在下行的压力。中国房地产发展的趋势与未来什么地方呢？“十二五”规划建议中，关于房地产行业的定调已经凸现了产业性，从保障房建设，引导住房需求，还有促进房地产产业平稳健康发展，这是大家今后帮助的，所以简单投资炒楼这种现象将会被遏制，所以大家入房入市，如果想炒楼估计难了，我们也看到“十二五”规划的影响仍是利多偏好的，因为城市化，城镇化，居民收入增加，当然保障房对我们有威胁，但是还是大的利好，那么我们认为“十二五”规划的楼市的影响，一方面是促使行业房地产更加理性，行业利润逐渐向社会平均利润，同时促进行业新的洗牌，2011年是楼市的调控年，他将让开发商迎来第一道槛，不同的城市，不同的客户都需要不同的策略区别对待，问题是我们认为，2011到2015年对中国来说，是一个时代的结束，也是一个时代的发展，我们中国房地产业将面临一个新的发展，我们社会的特征，我们重点发展区域，及财富分配的规律都在改变，我们看到我们中国的趋势，中国城市人口将迎来经济跟人口的升级，我们看到人口将产生不同消费需求，我们开发商也在研究消费瞿秋还有我们提前消费的需求，同样我们看到城镇化，我们中小城市也必须向中央发展，所以我们看到的中国房地产的未来，是得三四线城市得天下，城市的背景跟经济发展是决定房价发展特征及前景的个性，所以我们可以看到无锡这个城市有很多的机会，无锡是经济，科技，文化，美丽，富裕的无锡，无锡作为二三线城市他在新的发展中会迎来新的机会。新的机会还带来以下几个方面，就是同城效应，3G时代，轨道交通等等等等，这些都跟我们原来单一的开发产生不同，第二也看到土地供应将由紧到收，发展综合体项目将是必然，我们中国房地产面临着相比东京香港我们容积率真的很低，广州在过去10年，广东东莞同样，在经济高速发展的城市中他们过去是靠大量套用土地来发展，今后这些城市必然要走节约化的发展，那么这样我们开发商要懂得如何珍惜土地，还有我们过去的发展是传统的，是资源掠夺型的，人口密集型的，这些都是广州的，深圳的城中村，希望无锡避免这种发展方式，不要十年又来旧城改造，这种改造资源浪费非常多。
高速铁路系统将彻底突破行政区域划分的工作和形势，那么很多高速公路，铁路带来城镇发展是巨大的，佛山在建设，这个CBD是城际铁路带动起来，我们看到这个铁路还没有起来，但是旁边的保利已经迫不及待了，我们看到未来城市更注重环境，环境变化将会创造更大的空间和价值，无论我们看到北京奥运会，上海世博，跟广州亚运会都让人看到中国房地产重要的趋势环境，这是我们跟中信地产山语湖，这个项目是去年我们卖的最多的最好的，不被人看好的地区，通过配套设施的改造焕然一新，城市的房地产应该回归自然，跟自然充分融合跟尊重。
下面一个随着人民物质与素质的提高，房地产发展将更加注重传统与文化，这是佛山的岭南天地，瑞安地产（音）做的确实很好，他们在每一个城市基本上都在城市中心通过对文化历史建筑的保护，获得很高发展的支持，这些我觉得无锡同样作为，有3000年的城市，无锡在这一轮的发展中，我们看到如何保护，发挥我们城市文化，这将是很重要的课题。品质的提升，令专业化分工进一步细化，房地产专业人才需求更迫切，房地产涉及到方方面面，这是广州现在做的豪宅，他们采用的设计公司非常多，这些公司有十几家，包括各种专业，这些都是我们为了提升质量很重要的前提，专业化分工。
我们企业开发与营销策略的选择，今后房地产商应该在各方面调整方式，第一个就是我们的这种品牌与资金的结合，绿城跟海尔的结合在济南做了非常好的全运村，这个项目一下子提高了整个济南的房地产水平，回过头看我们无锡本地开发商，能不能也做一个跟品牌开发商合作的路呢，提升自己。这个项目真的是很难得，我们看到商业地产将成为很大的发展前景。我们所在的万达工厂也就是城市发展的广泛，万达和住宅地产成功的典范，我们看到另外一个趋势，我们经过的开发商已经不仅仅是传统开发商，很多传统导向的开发商将进入这个行业，我们红星美凯龙就是这个产业，他通过家具MALL获得产业，然后进一步发布，我们在昆明100亩销售量达到10几个亿，那么同时政府做购物MALL，这些发展方式都是在城市有限土地里面提升环境和土地价值，我们将打造新的模式。还有旅游地产，也是今后房地产发展很重要的，那么华侨城有很多成功的案例，他们在泰州做了很多成功的例子，项目投资等方面都获得了很高的效率，这些可以在不多的土地上，产生很多持续的收益，还有一个就是产业地产，那么产业高科技，我觉得在无锡应该是更多的空间，这是我们在海南为惠普产业园做的项目，在未来五年可以带来500个亿的收入，5年的产值，这种地产项目无锡也应该研究而且去大力发展，因为有很好信息产业的基础。
世联地产在调控中，我们有六个电池，坚定不移投资人，坚定不移引进专才，第三坚定不移投资平台，第四坚定不移加大对分公司投入，第五坚定不移吸收合并，第六坚定不移投资未来。我们去年在全国的营销公司都是基本上大大超额完成，那么我们获得的成效显著，回顾一下我们世联经验在哪里？第一客户导向，密切关注客户的需求。第二系统把握，策略之曾，第三精确制导，有序推导。我们在做项目公司，不断寻找买家和项目价值结合点，我们任务项目成本是肯定的，我们认为价格有所提升，当然首先是价值必须在成本，甚至有更大需求，是我们在无锡做的项目，爱家金河湾，获得了很大的成功，当然价格也提升了，也是必然的，是综合的提升，这是我们在无锡的成功。这是我们在深圳工业厂房用地上，我们做了4万每平方米的写字楼，通过产品的创新，在一个工业厂房的写字楼可以卖4万块钱，这是一个创新。还有通过专业系统的营销，高效的执行，精细化营销，这是都是专业的。还有客户维护和经营，这是我们营销很重要的，那么我们在无锡工作中和万科合作很高，万科对客户的美誉度是很好的，产品价格还有待于我们客户服务和品质。第四全程把控，灵活应对市场变化，我们需要大量研究，这是我们过去一年所做的对市场和经济的分析，通过这个分析给客户和消费者带来清晰的信息和目标策略。
最后我们作为一个顾问公司怎么做，我们认为工作目标就是纵深发展，深化全国布局，我们同样扎根三四线城市，包括我们所有的资源向三线城市倾斜，最后我们新时期房地产服务发展的标志，要更高更专更广更强，同样我们房地产服务行业应该成为房地产业重要组成部分，谢谢。
主持人：好，非常感谢黎先生精彩的讲解，我们上午的演讲环节已经全部结束了，我们再一次用掌声感谢嘉宾和专家给我们带来精彩的论点。
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