SOHO中国京沪权衡 潘石屹生意经新解
作者: 曹萍     时间: 2011-04-02 00:19:02    来源: [ 观点网 ]

潘石屹透露，目前公司也有北京、上海的项目在洽谈，但是最快落实的应该是上海。

　　观点网 曹萍 “无论从规模还是经济上讲，上海商业地产的市场环境都要比北京好，未来3-5年，我们北京、上海的比例要达到1：1，所以，今后SOHO着力布局的是上海”。

　　4月1日下午2点，在收购上海曹家渡地块后的媒体电话会议上，SOHO中国董事长潘石屹再次表示出对上海发展的信心。

　　购地

　　SOHO中国4月1日宣布，以总价约16.34亿元从上海静安地产有限公司收购上海静安区曹家渡万航渡路716弄-794弄地块。

　　曹家渡地块为商业、办公及公寓的综合用途，总面积约1.5万平方米，总规划建筑面积约8.1万平方米，地上建筑面积约5万平方米，地下建筑面积约3万平米，包含6000平方米地下商业及配套停车场。

　　项目地块处于静安、长宁、普陀三区交界处，是规划中的十字路口，曹家渡商圈周边被地铁2号线、3号线、7号线及11号线环绕，有望成为上海西北角最大的综合性商圈。因此，老潘十分看好该项目的前景。

　　此次收购，按地上面积来算的话，楼面地价为3万元/平方米，若加上地下面积，按可售面积来计算，土地成本为2.7万元/平方米。

　　据潘石屹介绍，这地块目前已经拆平，但尚未开始施工。在项目规划上，SOHO中国会依据政府要求的容积率、密度、绿化率等重新设计，该项目预计会在2012年底预售，其中公寓的平均售价会达到6万。

　　但是这个处于成熟商圈的商业物业，老潘并不打算持有，而是全部出售。为此，他解释了公司关于持有与出售的界定标准。

　　潘石屹称，首先所处位置要独一无二，现在准备留下的四个项目前门项目、外滩项目、复兴路和光华路项目，地段都是独一无二的；另外，在取得方式上，税收负担不是特别高的话，会考虑销售；税负过重的话，会考虑持有。

　　京沪

　　这已经是SOHO中国在上海的第5个项目。

　　自2009年8月收购南京西路上的东海广场后，SOHO中国于2010年接连拿下外滩SOHO、虹桥SOHO、复兴路SOHO项目。

　　在这5个项目中，除了虹桥SOHO项目是以招拍挂的形式取得外，其他几个项目均是通过收购的途径得来的。

　　尤其是复兴路SOHO，SOHO中国通过两次收购从华丽家族手中购得80%的股权，目前还在商量下一步收购事宜。

　　潘石屹一再宣称，公司收购项目的条件：第一，必须为商业地产；第二，须在上海或北京；三是必须是在繁华地段，对繁华地块的理解就是一定要在交通枢纽上，也就是一定要有地铁。

　　据了解，目前上海静安区、卢湾区、黄浦区及浦东陆家嘴等中心城区，很少有招拍挂的土地，即使有，价格也普遍较高，所以，SOHO要进入上海要么选择有潜力的板块来开发，譬如虹桥SOHO，要么通过收购的方式曲线进入。

　　在此背景下，收购成为潘石屹进入上海商业地产的主要渠道，这也是SOHO中国对商业地产项目要求的必然选择。

　　与此同时，去年东海广场的畅销让潘石屹明显感觉到公司客户群的变化，用他自己的话来说，就是“去了上海之后，北方的客户居然只有一个，剩下的客户全部是长江三角洲的客户”。这给了老潘在上海发展极大的信心。

　　虽然老潘一再强调公司考察的商业地产项目不是北京就是上海，但是面对北京热门的被拆分后的剩余中服地块，老潘去年“有1%的可能也要试一试”的雄心已经不再。

　　他解释说，北京现在央企的量比较大，它们在经营、商业模式上跟SOHO都不一样。去年中服地块大部分是以联合体的形式竞得的，SOHO坚持的原则是尽量自己去开发，尽量不与别人合作，因为从产品设计和经营方式上SOHO中国都比较独特，跟一个风格完全不一样的企业合作是非常难受的。

　　此外，从规模还是经济上讲，上海商业地产的市场环境都要比北京好，再加上公司打算在未来三到五年使公司的业务在北京和上海持平，所以，未来SOHO着力布局的是上海。

　　在4月1日的电话会议上，潘石屹就透露，目前公司也有北京、上海的项目在洽谈，但是最快落实的应该是上海。

　　商业

　　除了关注商业地产本身外，老潘也非常关心那些打算转型做商业地产的住宅开发商。

　　住宅市场不断加力的调控，使得众多住宅开发商都纷纷宣称要转战商业地产。

　　对此，潘石屹深有感触，他说，今年以来，市场上转让的项目比去年多了不少，现在住宅市场的开发商被挤压了一半。

　　商业地产的回报率的确比住宅高很多，但潘石屹强调，要实现这个转型，开发商要特别谨慎小心。

　　第一，从时间来看，要实现商业地产的模型转换至少需要三年时间。先是取得土地，然后规划、设计施工，三年后才能真正转型过来。

　　第二，商业地产技术含量比住宅要高，尤其在规划设计与土地的取得上，作为住宅，地段稍微差点没关系，但对商业地产而言，几步就是个非常大的差异，商业地产对地段的选择很高。

　　而在商业地产中，老潘认为，北京和上海最好。这两个地方，无论是写字楼还是商铺在区域成熟后，其租金回报率一般要比住宅高出一倍。

　　从北京、上海横向来比的话，上海的市场要比北京好，如果北京的回报率是4%，上海的就能达到5%，大概能高出一个百分点左右。所以，潘石屹认为，未来公司的布局重点在上海。

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