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尽管1月就已完成年度目标的14%，但万科今年1400亿的销售目标能否实现，仍然是业界最大的疑问。

　　观点网 梁嘉欣 2011年伊始，万科以突破200亿的月度销售业绩实现了“开门红”。

　　201亿

　　2月9日，万科宣布，公司1月实现销售额201亿元，销售面积165.4万平方米，分别同比增长220.8%及216.1%，再度刷新月度销售历史记录。

　　同时，万科还结束了连续两个月环比下滑的状态，单月销售面积和销售金额的环比增速均创下历史同期最好水平，分别实现140.06%及140.72%的增长率。

　　然而，万科靓丽的销售数据并不代表整个房地产行业在1月有如此良好的市场表现。

　　实际上，踏入2011年，由于多类调控政策相继出台，1月份房地产市场表现较去年年末有所回落，不少城市新房成交面积均有环比下降。

　　万科增幅如此之大，显然与行业趋势不符。分析机构普遍认为，除了由于主流产品较受市场青睐及快速销售策略以外，这主要是去年12月认购部分于1月签约所致。

　　万科对此并不否认。董秘谭华杰表示，公司1月销售数据再创新高，主要由于去年年底集中推盘，不少认购未能在年底完成签约，而这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售。

　　而在早前公布2010年全年销售业绩快报之时，万科就曾表示，12月份大量的签约将在2011年1月完成，预计1月的销售量，无论环比还是同比，都将实现较大幅度的增长。

　　但在目前的市况之下，或许万科这大幅度的增长不会维持太久。

　　谭华杰指出，由于每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，今年2月推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已积极推出各种促销措施，预计销售额环比会出现较大的回落。

　　更有研究机构指出，由于1月下旬以国八条为代表的新一轮调控政策出台，上海、重庆两市房产税试点细则正式发布，预示着今年的宏观调控将会日益走向深化和强化。万科1月创下的200亿销售数据，也许会是万科今年全年最好的数据。

　　1400亿目标

　　尽管1月就已完成年度目标的14%，但万科今年1400亿的销售目标能否实现，仍然是业界最大的疑问。

　　在2010年成为全国首家实现千亿销售的房企之后，万科剑指3000亿。万科董事长王石早前曾表示，未来十年内，按照20%的复合增长率计算，万科的销售额将达到3000亿元。

　　而目前万科面前的首要任务，就是如何把快速增长的步伐放缓些。

　　为此，王石曾下了“死命令”，2011年全年销售额不能超过1400亿，今年万科的销售额增长率将控制在40%以内。

　　如果按照1月份的增幅持续增长，万科今年的销售额冲破1400亿不无可能。

　　但或许这轮调控“帮”了万科一把。相关研究机构普遍认为，由于市场仍存在诸多的不确定性，随着政策效果显现和行业景气下行，预计万科全年的销售金额增幅不太可能会高于30%。

　　换言之，今年万科的销售数字或许真如王石所愿，控制在1400亿以内。

　　但另一方面，万科是否会过犹不及，为了控制在1400亿的目标之下，却因为调控和市场的空前压力，导致出现难于挽回的状况？

　　金融学家杜丽虹博士对此表示：“现在的形势对万科来说没有大的问题，万科比较适应这种环境。由于万科相对稳健保守，在市场相对火爆的时候，万科肯定不适应，在市场出现调控压力，万科肯定是加速周转，销售可能会略好些。”

　　国泰君安相关研究报告亦指出，2011年内万科供货节奏各季度相对均衡，上下半年新推盘比例约为6：4，预计万科将抢在市场供应量大规模释放之前锁定大部分销售收入，先于同行完成现金收割。

　　不少分析人士也表示，调控压力之下，未来房地产市场或将进入下行通道，但仍保持相对平稳的发展。

　　拿地“补仓”

　　加速周转的同时，万科也一直在“补仓”，其中，1月份新增土地项目就达到12个，权益建筑面积274.3万平方米，需承担地价款共66.6亿元，分别为去年全年数据的12.4%和11.2%。

　　也许对万科而言，拿地的好时机开始显现。

　　公告显示，该12个新增项目主要集中于上海、杭州、苏州、武汉、沈阳、西安、东莞、秦皇岛、芜湖等9个城市，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市。

　　不难发现，万科拿地主要偏向于二三线城市，在1月新增项目中二三线城市占比达到89%。

　　正因如此，万科1月新增项目楼面地价为2428元/平方米，较去年全年新增项目平均楼面地价下降9.6%。

　　国金证券指出，尽管调控政策出台，但土地价格短期并未出现调整，尤其一线城市地价仍然坚挺，所以公司拿地更偏重二三线城市。

　　此外，由于万科目前资产规模已经非常庞大，单纯纵向扩张已经难以满足增长需求，所以公司加大了横向扩张的步伐。

　　但随着土地的扩张，业界开始担忧大量购入的土地或会随着调控周期的延长，反而成为万科未来发展的绊脚石。

　　不过，不少分析人士均表示，由于万科一直奉行高周转策略，且购入地块价格并非太高，因此不会对万科造成太大的影响。

　　“这就跟人吃饭一样，万科也不断需要补充粮食。”分析师笑称。

　　然而，万科或许要注意的是，随着城市化进程的加快，新的可供快速开发周转项目逐步开始减少。而按照中国社科院预测，中国结束高速城市化将出现在2013年。王石也曾在2004年博鳌房地产论坛表示，中国房地产的行业比较快速的发展会持续到2013年左右。

　　也许，2013年之后该如何走下去，才是万科目前最亟待思考的命题。

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