万科上海首个商业项目热销调查
作者: 见习编辑 周茉     时间: 2011-01-12 23:46:33    来源: [ 观点网 ]

VMO项目最早报价为3.6万元每平米，而目前其售出价格却在1.9万元每平米，甚至都低于周边一些公寓的销售单价。

　　观点网 见习编辑 周茉 一直坚持住宅专业化市场的万科，在2010年也将触角伸进商业地产市场。近日不断有消息称，万科在上海首个商业项目销售甚好，项目一期一周售馨，令整个上海商业市场惊叹。

　　该项目位于上海浦江商务园区，由万科与中粮集团合作开发，案名为VMO，是集商务独栋别墅、花园广场多层写字楼于一体。

　　值得注意的是，整个项目约9万平方米的占地面积中，建筑用地只占了约3.8万平米，而绿化用地却占地将近5万平米。

　　因此，按照万科的说法，项目VMO如同置身于5万平方米V-park意式生态公园中，并且其景观的设计是由日本资深景观设计团队打造，创造了“绿色办公、生态办公”的优越环境。

　　日前多家媒体报道该项目在没有大张旗鼓做广告的前提下，自12月11日至12月19日开盘的短短9天内，VMO第一期便已完成88%的认购率。

　　第二批商务办公楼也将在今年三月推出，包括6栋商务别墅和6套双拼商业别墅。另外，VMO项目的销售预计会占到上海万科2011年总销售量的10%-20%。

　　多方猜测

　　万科上海VMO项目的热销，引来了媒体与业内的高度关注，为何万科首次进军上海商业市场就能取得如此骄人的成绩？

　　中国人民大学房地产研究中心鲁教授在接受观点新媒体采访时表示，万科此次热销的VMO此类项目，事实上叫做总部基地，之前在上海也有此类项目体的建设。

　　而万科上海VMO的热销，他认为，这很有可能是因为上海作为国际金融中心，再加上后世博时代的到来，市场出现的需求多样化，因此，市场对独栋商办写字楼有一定的需求。

　　此外，他还补充说，万科的市场定位应该也比较恰当，目前上海市场上该类写字楼项目并不多，反而市中心的高楼租赁写字楼占主要份额，因此总部基地式的写字楼在上海来说应该属于供不应求的状态。

　　对于万科打造的VMO总部基地式建筑，易城中国副总裁尹宝军也补充道，此类项目的买家多为一些研究机构或者国外公司在中国设定的办事处，买家购买后多为自用，其最早出现在北京中关村，是由中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发。

　　而且总部基地式办公楼还有一些显著的特征就是，智能化、低密度、生态型，集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地，每栋建筑面积在500-2000平米不等。

　　浦江镇经济发展总公司的副总经理蒋明荣却表示，VMO项目热销主要应该归结于万科对它独特的的规划设计理念，远离市区的拥堵，将空间、绿化、建筑巧妙的结合为一体，与生态平衡，这应该是最大的卖点所在。

　　热销原因

　　以上关于VMO项目热销的原因可谓是众说纷纭，但是在进一步深入求证中却发现，事实并非如此，热销的背后实质是该项目的大额降价。

　　上海一位业内人士向观点新媒体透露，VMO项目最早报价为3.6万元每平米左右，而目前其售出价格却在1.9万元每平米左右，甚至都低于周边一些公寓的销售单价。

　　该项目周边也并非交通便利，这位知情人士表示，项目附近至今没有一路公交线，离最近的地铁站走路起码需要30分钟路程，虽然离黄浦江边不远，但是江边附近化工厂居多，每到夏季，该项目周围都会有废气污染。

　　而这样的地块，为何万科依然要建设VMO这种独栋商业写字楼？有业内人士分析指出，建设VMO项目是要与其在同浦江区域的别墅项目建设商业配套。

　　据悉，万科在浦江已有一个名为翡翠别墅的项目，项目地块为上海浦江镇127号出让地块，总占地面积30万平方米，总建筑面积25万平方米。

　　根据规划要求，该地块需配建一定比例的商业配套项目，浦江商务园区的配套设施并不完善，该区域基本没有太大的消费能力，而在这样的区域建设商业配套项目，首选的也只能是此类独栋别墅写字楼项目。

　　上述分析人士解释称，事实上，万科本次低于预期价格的一半售出VMO项目，总体来说并不影响其盈利。

　　据悉，09年初，万科上海翡翠别墅一期每平方米的成交均价超过3.5万元，总价达1600万-2300万元；2009年第四季度翡翠别墅二期推出之时，根据易居提供的数据，其售价已经涨至7.2万元/平方米。

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