险资暗流 涌入商业地产或为新路径
作者: 见习编辑 曹萍     时间: 2011-01-10 23:21:19    来源: [ 观点地产网 ]

保险资金进军商业地产,无疑是给开发商增加了一条融资渠道和退出渠道。

  观点地产网 见习编辑 曹萍 正如高和投资董事长苏鑫所谈到的那样,在楼市调控频出的氛围下,商业地产已经成为开发商努力实现年度目标的不二选择。

  事实上,认识到商业地产价值的,不只是高和投资,在过去的一年里,险资也在暗暗涉足商业地产。

  险资暗流 地产入市风生水起

  在2010年年底,中财险突然宣布,公司拟与大股东人保集团及其旗下子公司组成联合体,以32.88亿元联合受让首都时代广场,其中中财险出资10亿元。

  而在去年12月2号北京产权交易所挂出转让公告时,就有业内人士指出,这是为某险资企业量身定制的。

  转让公告要求,受让方注册资本不低于人民币300亿元,同时,受让方还必须承诺将该物业用作总部办公用房,且需一年内将总部迁至此。

  而就有好事者发现人保集团注册资本刚好为306亿元。

  现在就有据接近人保集团的某银行高管称,几个月前,人保和西城区在此项目上就有合作意向,当时就打算自用。

  据他称,人保在北京的办公地比较分散,也不够用,而这里距离金融街比较近,作为总部还是不错。但这跟险资涉足不动产似乎没有直接的关联。

  但北京另一业内人士就称,人保完成此次收购,均价仅有2.5万元/每平米,而附近的商业地产项目少说也有5万元/平方米,其投资意向非常明显。

  事实上,早在2010年,险资进入房地产已是非常很明显的现象。

  据了解,仅中国人寿而言,在升级为远洋地产第一股东后,就开始在房地产行业展开手脚。除了成功收购一上海地产公司外,中国人寿还以25.9亿在杭州拿下一商业地块。

  而去年炒得沸沸扬扬的中服地块,在这方面表现得更为突出。在政府对金融业的支持下,相继有泰康人寿、阳光保险集团和阳光财险、民生银行等摘得宝地归。

  另外,值得注意的是,目前一些保险公司已经打着“养老地产”的旗帜在各地纷纷储地。据知情人士称,泰康人寿已在海南、云南和上海等地均有投资。

  中国人寿董事长杨超曾透露,初步计划构建“一南一北”养老社区格局,并称已在廊坊拿地逾万亩,计划总投资约100亿元,而南部则可能落户海南。

  在住宅市场调控频出的紧张氛围下,商业地产的投资价值被普遍看好。

  未来风险 市场需求与边界

  保险资金进军商业地产,无疑是给开发商增加了一条融资渠道和退出渠道。

  现在,商业地产未来保值、持续性收益刚好符合保险资金保值增值的要求。而商业性地产目前还是个价值洼地。险资目前介入,显然是一个比较好的时机。

  而《保险资金投资不动产暂行办法》就规定,保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等,保险机构能不直接参与房地产开发,不允许进行房地产的炒作。

  虽有此规定,但面对众险资纷纷踏入地产行业的现状。

  对此,高侧地产顾问机构董事长李国平就表示,目前住宅市场短期而言太热,会透支未来需求与空间。

  河山资本董事长曹少山在接受采访时也称,“实际上,现在一些保险公司通过股权投资的方式投资房地产,这样大量的资金就会流入这个行业,这是一种变相的投资。”

  同时,他续指,险资如果是进入住宅市场的话,短期内忽然多出来的资金肯定会推高房价。但他也指出,险资若是持有已建成物业,从长远配置来看,对商业地产应该是件好事。

  而广州天信首席分析师李松岩从另外一个角度给出了自己的见解。

  他认为,目前在通货膨胀背景下,商业地产租金随通货膨胀率的上升而上升,且租金波动的幅度要明显小于房价波动幅度,因此可以取得比较稳定的收益来源。

  最为重要的是,目前商业地产给保险资金带来的投资回报预测值在8%左右,远远大于传统领域的债券、票据投资收益,并且随着商业地产升值预期而不断提高。

  李松岩指出,险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目,还可能采取开发定制的模式,即开发商根据保险公司要求开发地产项目,然后转售给保险公司。

  同时,他也从风险角度对险资入市表示了一定的担忧。某些房地产公司可能跟保险公司会突破险资管理办法规定的比例和投资方向而违规操作,从而有悖于险资的安全性原则。

  所以险资投资商业地产下一步最大的风险就是保监会能不能不折不扣的去执行条例的规定。

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