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清远收地、发债、换将 329亿碧桂园大盘待考
作者: 见习编辑 陶鲤     时间: 2011-01-10 23:05:11    来源: [ 观点网 ]

碧桂园销售业绩首次年度突破300亿。今年，碧桂园决心继续延续其省内开发的大盘模式。

　　观点网 见习编辑 陶鲤  按照王石的说法，现在内地的开发商一年的营收不到200亿，那么就算不得什么了。

　　1月7日，碧桂园集团发布公告，2010年全年共实现合同销售金额约人民币329亿元，合同销售建筑面积约600万平米，算是拿到了其未来跻身中国一线开发商的入场券。

　　显然不是巧合。新年伊始，碧桂园的几则消息让大家对这家曾经的首富地产商再次盘点。

　　清远收地 延续大盘模式

　　在2010年调整省外策略之后，碧桂园销售业绩首次年度突破300亿。今年，碧桂园决心继续延续其省内开发的大盘模式。

　　碧桂园1月6日发布公告称，公司的全资子公司顺德碧桂园与清远新亚房地产开发有限公司订立合作协议，成立项目公司开发在广东省的项目地块。

　　根据合作协议，成立的项目公司中顺德碧桂园占51%权益，而清远新亚占49权益，顺德碧桂园公司及清远新亚按各自拥有项目公司的股权比例向项目公司注资。

　　项目公司注册资本为1亿人民币，项董事会由5名董事组成，顺德碧桂园有权委任3名董事，而清远新亚有权委任2名董事。顺德碧桂园及合营伙伴按各自拥有项目公司股权比例分摊或承担项目公司的任何盈亏。成立后，项目公司将成为碧桂园的间接非全资子公司。

　　根据合作协议，项目公司向清远新亚的全资子公司清远新亚南山岭旅游开发有限公司收购项目地块，现金代价为27亿人民币，将由项目公司分期支付。

　　项目地块包括位于广东清远市清城区的多幅土地，地块面积约120万平方米，将拟开发为住宅物业。

　　据统计，2010年年内碧桂园集团新开盘项目共13个，合同销售额约61亿元。截至2010年12月31日止，碧桂园集团尚有约25亿元已认购待签约金额。

　　碧桂园目前广州区域在售楼盘有八个，截至12月29日，碧桂园以57亿的成绩名列第二，超过09年近十个亿。

　　全年销售良好的项目包括广园东超级大盘碧桂园凤凰城，以及带装修单价五千不到的增城碧桂园豪园。

　　随着华南板块与南沙板块的日趋成熟，华南碧桂园八月份开盘至今售出六百余套，销售金额达七亿；十月中下旬，南沙碧桂园豪庭开盘，至今已售出近180套，为碧桂园本年度售绩贡献一个亿。

　　碧桂园凤凰城在售洋房及别墅产品，其中26峰组团户型为105-263平方米，首次出现了N+1户型，均价约9500元/平方米起；钻石墅组团户型为384-813平方米，价格在30000-40000元/平方米之间。

　　碧桂园高层近期透露，2011年碧桂园将主抓两个市场：度假市场和常住市场。今年在广州首试高端的别墅产品，售价高达3万元/平方米，明年的高端产品将会陆续在全国范围内上市。在常住项目方面，碧桂园的广州、天津等地区仍有大量房源入市。

　　几度发债  拓展省外一线

　　标普分析师表示，以前碧桂园的土地布局主要是三四线及二线城市的城乡结合部，从这两年来看，其土地策略太过超前。据他们观察，碧桂园现在也在调整，比如目前在杭州、无锡的拿地就是新的尝试。

　　去年11月25日，碧桂园11.4亿竞得杭州下沙住宅用地，楼面价约6196元/平方米。第二天，碧桂园同样也以9.21亿拍得无锡高铁站居住用地，楼面价约2427元/平方米。

　　而同时，碧桂园也在资本市场上积极融资。碧桂园1月6宣布，与美林修订及重列股份掉期协议，主要是除去美林于发生有关债券若干事项后而提前终止股份掉期权利。碧桂园认为，修订之后可使公司取得一个更为理想的最终价。

　　据介绍，早在2008年2月，碧桂园就在新加坡发行可转债融资，集资38.99亿元，可转股价格约为每股9.05港元，票面利率2.5%，实际年利率6.2%。

　　其中，碧桂园将融资的一半金额19.5亿港元作为抵押品，与美林订立了一份以罕见的现金结算的公司股份掉期协议，股份掉期合约与可换股债券年期同为5年，年期为2013年。

　　根据协议，若最终价格高于锁定价格，则碧桂园将向美林收取款项；若最终价格低于锁定价，则美林会收取款项。

　　翻查公开资料，在此之前，碧桂园最近的一次发债是2010年8月。碧桂园发行一笔4亿美元于2015年到期、利率10.50%的优先票据，当时碧桂园估计，这份票据发行后所得款项净额约为3.88亿美元。

　　而在4月，碧桂园还发行了一笔7年期的5.5亿元美元，利率11.25%优先票据。碧桂园彼时表示，发行该等票据估计所得款净额为5.33美元。

　　据了解，这几次发债筹集资金的用途，都是为了回购碧桂园在2013年到期而目前尚未赎回的可换股债券，其余用于碧桂园现有或未来的房地产项目（包括建筑费及土地款）。

　　碧桂园投资者关系部主管刘嘉毅表示，碧桂园今年几次发行债券，不是因为缺钱，而是为了提前为2011年到期的可换股债券可能出现的赎回提早做好准备，这正体现出碧桂园在财务方面是非常审慎和慎重的态度。

　　换将暗战 未来策略调整

　　1月4日，碧桂园宣布，崔健波因为其他个人事务辞去公司执行董事，由2011年1月20日起生效。。

　　去年7月22日，碧桂园宣布，委任莫斌为公司总裁及执行董事，原总裁崔建波辞任总裁职务，但留任公司执行董事。

　　碧桂园方面表示，此番高层变动主要从公司未来发展考虑，未来碧桂园将继续坚持策略性地在经济发展潜力好二三线城市中心区及一线城市郊区发展优质项目，并通过快速资产周转实现公司稳健运营。

　　据碧桂园的月报显示，2010年初公司已经获得国有土地所有权证的可建建筑面积是4100万平方米。

　　而截至2010年11月，所获得的该面积为4672万平米，11个月中新获得了572万平米的土地建筑面积。

　　在前11个月成功实现签约合同销售金额304亿后，碧桂园12月中旬就宣布将明年的销售目标定在380-400亿元，年增长率高达30%。

　　另外，碧桂园还有意加强广东以外地区的业务，希望透过将项目标准化来提升开发效率及降低成本，从而减低财务开支。

　　但市场目前亦有不同意见，花旗就发布研报称，明年400亿元的目标对于碧桂园显得过于进取。花旗认为，碧桂园集团于广东省表现强劲，新行政总裁上任初步方向正确，但业务表现落后同业。

　　同时，花旗亦指碧桂园近期奉行全国化策略，并于杭州及无锡等地收购土地，成本较平均水平为高，能否成功多元化有待验证。

　　报告显示，碧桂园至11月末的总土储为4370万平方米，较2007年底上升14%，但对比同业79%的升幅则明显偏低。

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