城市观点论坛中国行2010年度讨论之艰难时刻，上市、信托、基金与融资

在未来前景的情况下，趋势紧的情况下对开发商还不是每一个人都去做基金公司，而是要有金融的思维。

　　黎振伟：好的，最后的环节最关注的资金，今天上午曹总给我说现在很多公司都在抓紧安排年底销售，所以资金回笼很重要。最后一个环节艰难时刻、上市、信托、基金无余融资，这一轮的主持是平安物业投资管理有限公司董事长邹益民先生，请上来主持。

　　第二位嘉宾是广州政协委员新城市投资控股集团董事长曹志伟先生，他是论坛的活跃分子。第三位福晟集团常务副总裁何建华先生。第四为宁波白龙房地产有限公司总经理谢耀生先生。还有高和投资董事主长苏鑫先生以及庄凌顾问张映光

　　邹益民：各位朋友，现在讲到这个问题，讲到了钱的问题，我想我们就干脆放开来大家各自第一大家认为是不是艰难时刻，第二认为未来的一年或者最起码本年会不会是最艰难的时刻，你作为开发商你怎么去渡过这个艰难时刻，作为投资公司你有什么好的绝招告诉大家，应该还有些什么方法可以做。

　　曹志伟：我们有太多的感受，说艰难时刻我做这一行因为分配到房管部门到国企、外企、民企每一年都是艰难的。只是说你自己怎么认清自己的定位，做企业还是做对能做的事情，至于说上市很有融资这些，也面临很多的东西，比如说在企业角度讲面临生存和企业良性竞争，因为涉及到上市公司。大家看一下上市公司的分红，根据上千家的公司给股东的分红能不能拿到银行的利息。也有过发展与诚信之争，我们的照顾项目的内容和资产评价，这些很难说。还有规模和责任争这些挣扎的过程中我们还没有选择上市，只按照自己发展的速度自己能做的事情去经营。你说艰难也艰难不艰难也挺轻松。按照今年国家政策，既然中央的会议已经开了，一定不会超过10天之内，一定会出另外的调控政策。所以会不会说像做股市一样。

　　邹益民：曹总用平常心对待，现在说的最严厉的调控可能跟以往的相对最多就是多了一个限购，其他一直都是一样的。

　　曹志伟：限购我现在压制你赶紧买，到我松手的时候你还能买。

　　邹益民：用这个心态去对带就行了。

　　何建华：刚才曹总说艰难不艰难年年都艰难，我赞成这个观点，每年都说艰难但是到年底还是一样，中国还没有出现雷曼兄弟，我觉得困难肯定有。我个人观点2011年比2010年艰难很多，这个应该说从最近的一段时间跟一些沟通的时候大家都感觉到2011年相关的政策也会出来。但是也不要悲观，我觉得还是有很多的渠道，有信托、基金、私募等等，随着说2010年中央对融资信托开始把关了，我想银行其实跟信托一样也是企业也要赚钱，资金我可以把它比喻成很简单的例子，就像水库一样，这个闸不防水，其他闸也要防水。很多渠道就是融资创新，今天谈到上市，福晟集团上市，企业做大做强企业是一个重要的途径。但是现在房地产上市太难了，我们有一个想法，我们在进入福建这个市场，我们收购了福建的一个一级建筑企业是国家一级建筑企业也是福建省唯一上过鲁班奖的企业。最后我们还是剥离起来建筑做，我们想地产不行我们就借壳，要借助资本市场。所以我想上市这个也是企业做大做强的重要的途径，所以其他细的方面就不重点讲了。

　　邹益民：何总讲的是新年还会继续艰难，尽量做上市是好的路子，宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生。

　　谢耀生：房地产行业年年都不好过，我感觉有一年比较好过，就是2009年。大家销售把忖量房子都卖完了，应该说是比较好的。这个论坛的讨论的题目是钱的问题，实际上对我们这个房地产行业来讲，钱是最重要的。为什么论坛前面说是艰难时刻呢？实际上很敏感，从去年开始到现在实际上我们房地产行业要步入艰难时刻了。都是因为钱的问题在作怪，本来货币政策是宽松、放松的，从去年下半年开始几次调高利息利率，这说明货币政策进入的观点，像提息通道了。我们房地产行业来讲，不管是开发商要钱，买房的人也要钱。没有一个楼盘100%是全部自己付款的人，肯定要50、60%的人需要按揭。把我们的供应的需求的这一量给压缩了，所以我们明年的日子确实会慢慢开始不好过。但是在座的也不要太灰心，因为通过2009年大放松的环境下，现在逐步收起，到今天这个位置上我们还是在比较宽松的情况下生活的。还是在一个低利率的状况下进行，如果说我预计一下，把贷款提高到8%左右，在座的人要紧张起来。不要说三千亿，这个要跟政策配套。我想谈这几个点。

　　邹益民：现在请高和的苏总。

　　苏鑫：我们在市场上怎么融资，无外乎是银行、信托、基金。如果是银行先要看你有没有东西可以抵押。如果我们找信托，我前两天跟一个比较大的订购资产，我发现旁边站一个男一个女的，我说你怎么两个秘书。他说有一个是信托。我说你跟信托合作基本上没有希望了。你需要什么样的钱看你企业的状态，后面发现很多的开发商做基金了，这时候跟基金合作是最好的、最被尊重的。但是我们要问一个问题，是不是我们开发商不缺钱，但是我不知道银行是有资金来源，你会不会都去做银行。其实没有必要，我们最需要改变的是金融思维，关键只要市场还有钱有需要钱的地方就一定有机构提供服务。但是作为开发商来说，在你不缺钱的时候你能不能一些安排，在资金不紧张的时候做一些贷款。在2009年的时候好的企业大量借款发展，包括外币和人民币。我们会不会让出一些股权给一些有资金来源的机构，这样实际上你的滚动和发展会更快，可能也是一种思维的想法。我想在未来前景的情况下，趋势紧的情况下对开发商还不是每一个人都去做基金公司，而是要有金融的思维。

　　邹益民：信托现在也是比较难进入的门槛。下面请张映光发言。

　　张映光：这可以说是沙龙里面是有一些专家的经常探讨问题，说明我们在年初做这一年的预测的时候往往是失策的，所以觉得意义不大。第一个钱到底是松还是紧。第二政策到底怎么走。这是大家每个人思考的问题，对房地产行业也影响最大。我觉得谈一谈观点不做预测-钱是松还是紧，可能大家都认为加息连加了两次，钱可能是紧的。但是有没有回到2008年的那个时候。我们今天看到去年的银行贷款7.5万亿，但是没有体现在7.5万亿。比如现在苏总提到一个很有意思的事情，天津有一些公司用公司的名义买住宅、商业，买了之后用公司贷款的名义120%贷款出来。所以这些都说明什么情况，说明钱在往房地产行业涌。而且到今年2011年我们将探讨的问题是假如钱还是这么多，有什么概念呢？第一蓄水池里面是水往下抽在降低还是添水的速度在降低呢？我觉得是添水的速度在降低。我们贷出去的钱能不能停下来，不能。这些工程也是不能停下来的，在这个问题是两害相全取其轻，在这个问题上政府不敢实现收货币。所以我觉得2011年钱还是很多，但是钱并不是均匀地放在每一个人那里，有的人很多钱，有的人没有钱，所以在2011年有可能有很多的并购出现。

　　第二是政策。政策谁不敢臆段，但是最近温家宝总理在采访的时候两段话，我们可以思考一下是什么意思。第一个问题是问温家宝总理对房地产调控满意吗？他说不满意，过去的两次调控都没有达到效果，所以还会加深。一下做房地产的人都寒了。第二个问题总理说不如总经理。他说不同意，总理管得是保障房，商品市场只是市场管，我只能管保障房。这两个问题第一个是让我寒第二让我暖。政策不会把房地产打死，所以房地产对国民经过没有影响，所以谁都不敢舍房地产。这两个观点供大家参考，是什么走势不干判断，可以思考钱是多还是少，政策是紧还是松。

　　邹益民：政府的调控会继续做下去，但是房地产的生存空间还是在的。我回过头请较一下苏总，房地产商开发商对对象字样的资金的安排，除了何总谈到通过上市来募集资金是很重要的渠道，其他关于基金信托都谈的比较少，你是做基金的你怎么样看现在的开发商以开发商的名义在募集一些基金。

　　苏鑫：当时很多开发商在做基金的时候社会上有两个观点，一种觉得是到了困境很难解决。另外对我来说很容易理解，这都是中国特色。因为基金需要，开发商他也有他的好处和优势，但是我相信他可是一个过程，或者慢慢也些开发商有些机构壮大了，这是中国特色很正常。还有从基金因为毕竟是给自己壮大，通过基金房地产融资，基金大家可以算一下。中国对房地产融资的主要模式不可能短期改变，银行还是大方向，预售也还是大方向。这个跟金融环境有关系，金融环境没有放开，谈基金也不是大方向。我们应该关注作为开发商金融的思维来判断房地产，这个可能启发更大一些。

　　邹益民：总得来讲，大家都看到去年的房产调控，今年还会继续存在，只要我们开发商把这种平淡的心态去看问题，然后你自己有一个自己控制自己的能力，不要一下子太急的特别是做商业房地产开发的公司，因为商业房地产是沉淀资金很厉害的行业，如果能够把握好自己的节奏，多有金融的思维除了传统的银行之外，通过其他的模式包括信托、基金，基金今后会是更大的更主要的瑞子的手段。通过各种各样的想法发现你自己要把握住自己的节奏，自己的金融的想法。我想我们都是可以渡过这个时期，然后让房地产走得更好。谢谢各位。