蹲守区域价值洼地 龙湖34亿进驻北京南城
作者: 姚燕云     时间: 2010-12-23 23:35:29    来源: [ 观点网 ]

此前，保利、绿地、顺驰、富力、金地、中建、城建等大型开发商也已进入大兴区，北京南城城市发展潜力凸显。

　　观点网 姚燕云 一直视北京为重要市场的龙湖昨日在北京再次拿地。12月23日，龙湖地产以34.8089亿元的价格投得了北京大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053、0505-062地块，地块折合楼面地价7519元/平方米。

　　与此前在北京的扩张不同的是，这是龙湖首次进驻北京南城区域。

　　龙湖首驻南城

　　资料显示，龙湖获取的地块位于位于大兴区北臧村镇，东至新源东街、南至永兴路、西至天堂河、北至永大路。土地面积25.0425万平方米，建筑控制规模≤46.2946平方米，为住宅混合公建用地。

　　该地块于12月20日进行现场竞标，当时龙湖地产报出最高价，为34.8089亿元；保利北京报价33亿元，首创联合体则报出28.38亿。

　　龙部内部人士在接受观点新媒体采访时透露，该项目将规划建设高层公寓，开发期在12-15个月间，如无意外，预计于明年年底或后年即可推出市场。

　　从地理位置上看，该地块位于生物医药基地东配套区中部，距离大兴核心区(黄村)约5公里、距离规划中的大兴第二机场约20公里，地铁大兴线贯穿南北，地铁生物医药站也在该地块范围内。

　　上述人士表示，龙湖于此地拿地，主要与当地的产业发展与南城规划相关，临近的生物医药基地，有比较明确的产业需求，偏向当地行业发展刚性需求的意味。

　　今年以来，龙湖于北京只拿下三宗地块，除了上述地块外，龙湖于11月23日以11.97亿元竞得顺义区牛栏山镇居住项目用地(配建公共租赁住房)，以及2月24日以总价46亿元拿下的朝阳区龙湖长楹天街。

　　截至目前为止，龙湖于北京的总建筑面积已达270.278万平方米，而在售项目包括龙湖花墅香醍、香醍溪岸、蔚澜香堤、颐和原著、唐宁ONE、常营、大方居等，以及明年将推出的龙湖长楹天街。

　　根据龙湖此前公布的销售数据，龙湖地产于前11月取得合约销售277亿元人民币，超出全年目标248亿人民币。其中，北京销售占据20-30%间。

　　南城潜力

　　当日，除了龙湖拿下的大兴区生物医药基地东配套地块外，保利(北京)房地产开发有限公司也以316800万元的价格竞得北京市大兴区生物医药基地东配套12、13、14号地居住、商业金融用地项目；金融街则以20亿元的总价投得大兴区生物医药基地东配套11号地块，折合楼面地价7908.73元/平方米。

　　而此前，保利、绿地、顺驰、富力、金地、中建、城建等大型开发商也已进入大兴区，北京南城城市发展潜力凸显。

　　北京业内人士分析，这些大开商进驻大兴区，一来是跟北京土地推货结构有关系，现北京推地就在这些远郊地区，比如大兴区、房山区等；再加上大兴区目前于年底连续开通了五条轨线，交通方面有所改善。

　　从北京目前土地状况来看，西边、北边以及东边通州，几乎没有大量土地供应。未来的一段时间内，北京的新土地重点集中于南城区域。

　　再加上，因基础设施的欠缺、交通设施的不便，导致南城拥有大量未开发的土地，但这能够弥补北京其它土地供应不足的现象。

　　分析人士认为，相比于北城持续稳定快速的和谐发展而言，南城地区的滞后是全面的，从民生条件、经济发展水平、人口素质、城市面貌、基础设施条件、城市功能、财力水平等各方面的发展评价指标评定，无一例外地落后于北城。

　　实际上，大兴区的发展变迁已经持续了十几年。1998年至2003年间，大兴区仅有几家本地企业，房价徘徊在2000-3000元/平方米间。

　　2003年后，顺驰集团进驻，拿下黄村北区地块，房价开始上升至5000-6000元/平方米。

　　2007年，北京市政府正式批复大兴的新城规划；2008年，地铁大兴线正式开工建设；2009年，北京市正式发布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》。

　　2009年11月5日，北京市发改委等部门宣布，在经过三年时间讨论后，由北京34个部门和城南五区共同参与制定的北京《促进城市南部地区加快发展行动计划》。

　　《计划》称，政府将直接投资额2900元资金于未来三年内投向南城地区发展，其中包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴在内。

　　这一消息无疑为大兴区，乃至整个南城的发展带来最直接的推动。

　　目前，大兴交通有所完善，包括从南三环至南六环的交通路网、五条城市快速交通线路、七条轨道交通的建设开通，以及将于大兴和亦庄间修建的连城公路。

　　北京业内人士分析，虽说南城的发展速度有所加快，但持终是后发地区，土地价格相对其它地区要低一些，而且交通、历史原因、产业分布原因等，造成南城发展比较差。

　　目前，大兴区在售楼盘整体均价15000元/平方米，相比城东通州区21215元/平方米的整体均价，低了6215元/平方米。

　　“比如说，西边和北边地区地价各方面过高，或不适合某些产业入驻，可能这些企业会向南城居移，将会导致南城产业结构发生变化、人口增加，交通或会有改善，但从目前状况来看，北京规划到2015年后仍不足北边交通方便。”上述人士称。

　　但龙湖内部人士认为，与其它地区不同的是，“睡城”通州只有住宅，大兴区将拟发展为“产商住”，结合居住、消费、生产活动于体。这一点，为大兴区带来很大的刚性需求。而且它尚处于价值洼地，刚需及部分改善需求旺盛。区域房地产市场发展阶段处于开发高潮期，未来随着城市化进程，通过土地开发，还将有建筑用地推出。

　　上述人士分析认为：“首都第二机场选址于南部区域，可视为南城历史性的发展机会。再加上，一条纵贯南北的地铁线，5号线地铁亦将为南城带来利好。”

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