历时五载 中服地块总价223亿收官
作者: 武瑾莹     时间: 2010-12-23 02:04:15    来源: [ 观点网 ]

中服地块分拆后共6宗CBD核心区土地共竞得222.57亿，比一年之前中服地块拟整体出让时预期的80亿元上涨了近3倍。

　　观点网 武瑾莹 在历时一年有余之后，北京的“明星”地块--中服地块出让一事终于宣告尘埃落定。这场业内众所瞩目的土地持久战成为2010年北京土地交易的收官之作。

　　12月22日，北京市土地整理储备中心公布了中服地块招标结果，中服地块分拆后共6宗CBD核心区土地共竞得222.57亿，比一年之前中服地块拟整体出让时预期的80亿元上涨了近3倍。

　　单价合理

　　据悉，远洋地产有限公司、香港上海汇丰银行有限公司和崇高发展有限公司联合体以38.0703亿元竞得朝阳区东三环北京商务中心区核心区Z6地块地块国有建设用地使用权。

　　安邦财产保险股份有限公司、和谐健康保险股份有限公司和标准投资集团有限公司联合体以25.2亿元竞得朝阳区东三环北京商务中心区核心区Z5地块地块国有建设用地使用权。

　　中国民生银行股份有限公司以29.96亿元竞得朝阳区东三环北京商务中心区核心区Z4地块地块国有建设用地使用权。

　　中国国际金融有限公司等5家公司联合体以25.2亿元竞得朝阳区东三环北京商务中心区核心区Z3地块地块国有建设用地使用权。

　　而据12月21日公布，中国中信集团公司以63亿元竞得朝阳区东三环北京商务中心区核心区Z15地块地块国有建设用地使用权。

　　正大置地有限公司等11家企业联合体以41.14亿元竞得朝阳区东三环北京商务中心区核心区Z14地块地块国有建设用地使用权。

　　资料显示，此六块土地合计供应面积高达114万平米，其中除Z15地块及Z5地块其他4块地均非最高价拍得。合计成交总金额为222.57亿，平均楼面价仅为19523元每平米，低于此前市场对6块地超过300亿的预期。

　　随后，中原地产华北区董事总经理李文杰对媒体表示，CBD中服地块大部分成交企业均非房企，其中个别房企参与多为拍卖要求的建筑资质。而超过200亿的年内北京楼市最大成交额，基本和楼市无关。

　　李文杰称，“中服地块”周围的世贸三期写字楼等售价已经超过5万元，仅2万元的楼面价相对调控政策前可以说已经降低很多。

　　链家地产首席分析师张月则认为，当前此6地块所在的朝阳区光华路CBD核心区域商业写字楼的价格大约在3.5万/平方米至5万/平方米之间，这代表机构如若想要进驻地段较好的CBD区域，基本购置成本也在3.5至5万/平方米左右。

　　而此次自行购置土地，算上建安成本，总投入在4万/平方米左右应该算是比较划算，以此换算，只要成交楼面价在2.8万/平方米左右，就算合适。

　　虽然总价并未超过此前预计的300亿元，但这几幅土地的地价仍在北京引发了不小的震动。其中，中信以64亿元刷新了北京地王记录。

　　据统计，北京历史上成交总价超过30亿的地块数目仅为14块，总价最高的为今年1月份成交的丰台区六圈A居住项目用地，总价59亿。

　　曲折往事

　　从2005年传言中服地块准备入市开始，在近五年的时间里经历了中国楼市的大涨及宏观政策的不断调整，中服地块出让这件牵扯了几乎所有业内人士关注的土地事件终于告一段落了。

　　早在2005年10月，北京市商务中心区开发建设有限公司就曾对中服地块进行了招商活动，受到了无数大型房企的青睐。此外，2008第三季度和2009年6月中服地块两次被列入土地供应计划，但都未能如期上市。

　　2009年6月，中服地块被相关部门列入预备出让土地清单，7月北京市土地整理储备中心称，该地块已经完成地价成果复核、市政方案咨询、招标文件编制等入市前的准备工作，第三季度将推入市场。

　　资料显示，中服地块位于东三环与建国路交叉口的东北角，地理位置甚是优越。该地块建设用地面积4.87万平方米，规划建筑面积32.7万平方米，性质为商业金融用地，原计划在第三季度推出。

　　消息一出，就传称包括SOHO中国、远洋、九龙仓、嘉里建设等地产巨头均对该地块表示出浓厚兴趣，而业内预测中服地块的未来出让价可能突破80亿元。

　　北京市土地整理储备中心11月26日公布24宗即将入市地块，其中13块土地将于12月份入市，当中就包括了中服地块。

　　但12月中服地块并未能进入正式的入市程序，而当时被猜测最接近拿地可能的SOHO中国则直接表示已经没有兴趣。

　　在去年北京最后一次拍卖会后，北京市土地整理储备中心相关负责人在接受媒体采访时表示，为了迎接新一年土地市场来个开门红，中服地块已经推迟至2010年1月中旬入市。

　　虽然中服地块入市的准确日期还未确定，但热心的业内人士已经开始预测该地块的最后买家到底是谁。事实上，国企成为了大多数人的答案。

　　随即，中服地块一再推迟入市的原因是“内定”的说法愈演愈烈，而在北京国土局公布了中服地块的出让条件之后，“内定”之说更是遍布京城。

　　中服地块挂牌公告一出，SOHO中国董事长潘石屹第一时间就在其博文上愤然写下：“中服地块符合挂牌条件的全世界只有一家公司，这种做法有违土地出让公平、公开、公正的基本原则，也让土地公开出让流于形式，成为幌子。”

　　北京国土局的挂牌公告显示，中服地块的竞买人须为“金融机构与房地产开发企业组成的联合体”。

　　同时，该出让条件中的金融机构应为由银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股。房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，注册资本不少于30亿元人民币。

　　此外，挂牌文件第二十三条中还规定：“宗地北侧代征道路内现有日坛中学光华路分校的部分校舍，将由商务中心区开发公司在本项目成交之日起两年内完成拆除工作。”由于建设期只有三年，如果一级开发商在两年后才将校舍拆迁完成，建设单位将无法按时完成建设工期。

　　在经过逐一比对中服地块的出让条件之后，业内人士皆言，唯一符合条件的只有远洋地产一家而已。

　　于是，远洋内定中服地产成为了今年年初最热的话题之一。

　　为此，2月9日，北京市国土局、北京市土地整理储备中心、北京市规划委、北京商务中心区管理委员会在中服地块现场踏勘及召开答疑会，正面回应该地块的“内定”传闻。

　　在3月远洋地产的全年业绩发布会上，其董事局主席李明也正式回应称远洋从未考虑中服地块。

　　然而，在流言蜚语中，北京土地储备中心于3月4日再次宣布将中服地块竞价截止时间由原定的3月8日延迟至3月25日，竞买资格初审和竞买申请时间也相应顺延，但关于推迟上市的原因只字不提。

　　对于中服地块延迟上市的原因，北京市土地储备中心的相关负责人表态称：“房地产企业与金融机构组成联合体需要流程较多，挂牌竞价截止期的'宽限'，是为了给这些企业留足协商和准备的时间。”

　　3月底，变局再生，北京市国土资源局宣布的土地新规：“暂停热点地区的高价土地交易，以稳定土地市”出台后，有关北京“潜在地王”中服地块的传闻又开始甚嚣尘上。3月20日，从北京市土地交易中心获得的消息显示，原定于本月25日开拍的中服地块将暂停交易。

　　入市历程

　　今年8月，中服地块重新入市，但如之前不同的是，这次国土局将中服地块拆分成几个小地块入市。有人称，这是避免北京出现天价地王。

　　8月2日，连同已分解成4小块的中服地块，朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区12宗商业金融地块进入第一阶段的招标。

　　因为事涉数度引发波澜的中服地块，北京国土局对本次的土地出让可谓费煞苦心。根据招标文件，招标将分两个阶段进行，第一阶段为规划设计方案投报，第二阶段为综合内容投报。

　　让人不曾料想的是，中服地块以往的纠纷反而意外为其打响了知名度，在第一阶段，北京市国土局为该等12宗地竟然收到了61家企业、280多份招标方案。

　　除了前几次中服闪现时曾亮相的SOHO中国、远洋地产等熟悉身影外，还有万通、万达、富力、首创、中信、融侨、苏宁置业、海航置业、和记黄埔、九龙仓、中建国际、葛洲坝集团、珠江投资等等共计61家。

　　11月15日，在等待了三个月之后，北京市土地储备中心公布了备受关注的CBD区12幅地块的第一轮招标评分结果，包括原中服地块拆分的Z3、Z4、Z5、Z6地块也出现在了评标结果当中。但在评标结果当中，所有参与竞标企业的名称都被隐去，取而代之的都是递交标书的编号。

　　但据北京业内人士的透露，根据公示的投标方案编号分析，共5家企业投出的对应方案分别获得了12个地块的第一名，应该分别是中信集团、远洋、融侨和华康资本联合体、万通、北大方正，有消息称，中信的评分位居第一。

　　12月7日上午9时30分至10时30分，北京市土地储备中心公开招标位于CBD核心区六宗地块，其中最受关注的中服地块也包括在内。

　　现场有17-18家投标人参与竞标，除了此前传言中的中信、远洋、大连万达、万通之外，女富豪张茵及其组成的11家企业联合体、泰康人寿和标准投资集团联合体等投标人都出现在了投标现场。

　　据第二轮招标现场结果显示，业内最看好的中信报价最高达63亿元，或创新地王纪录；另一热门企业远洋地产则与汇丰银行组成联合体，以38.07亿元的报价竞标中服地块之一的Z6地块。

　　显然，从昨日公布的最后结果来看，中信、远洋果然皆有收获。

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