不缺钱的建发股份：沪上优质项目转让之疑
作者: 见习编辑 周茉     时间: 2010-12-13 01:39:39    来源: [ 观点网 ]

建发股份再通过扩大财务杠杆进行地产扩张的空间已经非常有限，短期收购建发房产和联发集团余下股权的可能性也极小。

　　观点网 见习编辑 周茉 作为福建上市国有企业龙头之一的建发股份，其房地产开发主业却似乎将“遭遇不测”。

　　出售项目

　　建发股份近日发布公告称，建发股份和建发房地产集团同时转让所持上海长进置业全部股权，转让方式为承债式股权转让；受让方需承担长进置业相应债权、债务。

　　公告披露，现阶段已经有几组客户愿意竞价购买该项目，该股权转让方式将按国家有关规定进行相应资产评估，评估后将以“招拍挂”方式进行。

　　据资料显示，上海长进置业有限公司是厦门建发房地产集团有限公司与厦门建发股份有限公司于2002年1月共同投资建立，其注册资本为1000万元。其中，建发房地产集团出资510万元占51%股份，建发股份出资490万占49%股份，合资公司专门从事上海地区的房地产开发。

　　上海长进置业名下的主要项目为汇融大厦项目，且尚未竣工，具体位于普陀区曹杨商圈，属于上海市中心稀缺地段，周边轨道交通、公交线路、内环高架均已具备。

　　按预定规划，建发原本是将其建设成为一座集商业、办公于一体的综合体建筑，同时也有意将其打造成为普陀区乃至上海的优质建筑。然而，对于这样被看好，且拥有很好开发前景的项目却被出售转让。

　　根据公告原文，建发对此次转让的解释是为了加快资金周转，减少后续建设资金投入的成本。

　　但是分析建发股份此次发布公告，却不难看出，长进置业今年的营业情况不容乐观。

　　截止2010年10月31日，长进置业资产总额43532.63万元，负债总额42521.11万，所有者权益为1011.52万元。2010年1-10月，长进置业实现主营业务收入200.63万元，净利润仅有11.52 万元。

　　对于出让的原因，建发股份董事会秘书表示，此次股权转让并非是资金上的问题，股权转让只是基于公司的整体运作考虑。

　　地产整合

　　中银国际近期一份针对建发股份的调研报告，在某种程度上也印证了建发股份对于上海汇融大厦项目转让的解释。

　　12月8日，中银国际发布一份名为《建发股份：负债率高企 扩张受限》的调研报告。调研报告显示，建发股份后续再通过扩大财务杠杆进行地产扩张的空间已经非常有限，短期来看上市公司收购建发房产和联发集团余下股权的可能性也极小。

　　中银国际称，在地产业务方面，前9个月建发股份房地产业务实现预售额48.7亿元，同比增加49%，预售面积54.2万平方米，同比上升3%，前9个月预售额已完成年初预计58亿元的84%。

　　不过，中银国际强调，建发股份负债率高企，因此导致后续扩张空间受限。研报显示，建发股份三季度末资产负债率82.3%，净负债率155.4%，达到历史最高水平，使其业务运营伴随着较高的财务风险。而且，建发今年拿地积极，土地市场投资已达84亿元，预售账款较大也是资产负债率过高的原因之一。

　　此外，虽然一级开发项目收益将在一定程度上弥补，但地产业务结算收入同比或有24%的下滑。

　　中银国际认为，建发股份结算收入下滑的原因是地产项目今年竣工量有所减少，而此次挂牌转让的上海汇融大厦项目就属未竣工项目。

　　与此相对应的是，建发股份另一主业供应链运营业务在2010年取得了超预期增长，全年营业收入有望达到500亿元，净利润将达到7亿元左右，合每股收益0.31元，未来几年高速增长仍可期。

　　很显然，建发股份名下两大业务目前的运营情况并不平衡，其中供应链运营业务在迅猛稳定增长，而地产业务却表现不够抢眼。

　　因此，建发股份出于集团整体运营的考虑，对地产业务进行整理与重新定位，也是可以想象的事情。

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