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疑似内定的拍地：深圳万科底价拿地调查

作者: 姚燕云时间: 2010-12-09 23:55:52 来源: [ 观点网 ]

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“政府设置这些潜质条件，属于不是约定的约定，在某种情形下，是专门为万科打造门槛。”

　　观点网姚燕云 12月9日，深圳市土地房产交易中心捆绑挂牌出让6宗地，总出让面积11.93万平方米。

　　现场显示，仅有深圳万科参与该六宗地块竞买，最终万科以底价29.63亿元成功拿下，折合楼面地价8582元/平方米。

　　据悉，此次捆绑的六宗地块中有二宗是重点，将规划包括10万平方米的写字楼、10万平方米的商务公寓、3.2万平方米的商业以及5.5万平方米的五星级以上标准酒店于一体，建筑面积达31万平方米。

　　万科内部人士透露，将于该地块上建设集商业、非住宅类的公寓于一体的综合体项目。

　　出让条件

　　据悉，深圳此次捆绑出让的六宗土地为今年内出让底价最贵用地。

　　该六宗地块位于盐田区沙头角中心区，靠近明思克航母，从深盐路向南，由海山路、马庙街、东和路、海涛东路围合而成。总用地面积11.93万平方米，建筑面积34.567万平方米。其中包括四宗商服用地，二宗地下空间用地。

　　根据出让条件，该六宗地块与以往总部经济用地出让条件相同：不接受联合竞买，竞买申请人资格要求：具有房地产开发一级资质、10年以上城市运营和房地产开发经验，具有开发城市综合体项目的成功案例；企业注册资金60亿元人民币以上；2009年纳税10亿元人民币以上；项目资金来源明确，自有资金占项目投资总额的比例不低于30%。

　　另外，公告还特别要求，竞得人须于取得项目的三个月内，将其深圳公司注册地迁入盐田，项目建成验收后半年内，将其全国或区域总部迁入该中心区，并对年纳税额做出书面承诺。

　　面对如此苛刻的条件，深圳业内人士普遍认为，深圳开发商中应该只有华润置地、中信地产与招商地产三家开发商有资格参与。

　　上述业内人士分析，中信地产拿下该六宗地块的可能性最高，而华润置地的深圳总部已基本明确进驻深圳湾，招商地产总部位于深圳蛇口，都无法满足条件。

　　据悉，中信于2006年5月31日以1.283亿元的价格买下明思克航母，再加上中信曾对该六宗地块表示了强烈参与意向，而且中信亦有望将区域总部迁入盐田。

　　但出乎意料的是，出让结果却是深圳万科作为唯一竞买人以底价拿下上述地块。

　　原因探究

　　深圳中原周曜对于万科底价获得地块表示不意外，周曜认为，这六宗地毫无悬念，肯定是万科的囊中物。

　　“目前，万科于东部形成了一定的优势，挂牌价格可以接受，再则盐田属于关内，位置不错；万科总部万科中心‘飘浮地平线’已设立于盐田区，就在该地块的旁边，区域内万科有一定优势。这就是万科为何拿下这六块地的原因。”周曜续称。

　　深圳业内人士王世泰则称，政府设置这些潜质条件，属于不是约定的约定，在某种情形下，是专门为万科打造门槛。必竟万科作为中规中矩的开发商，按照市场规划开发，又有很好的销售节奏，政府认为万科是合适对象，而万科又有意拿下该地块，双方一拍即合。

　　对此，万科内部人士在接受观点新媒体采访时表示：“这块地的价格合理，我们并非唯一的竞买人。而全国或区域总部迁入盐田中心区的规定是在拍地前政府新出的规定，拿下这块地是通过政府正常途径的。”

　　目前，万科总部已设立于深圳大梅沙旅游度假区，万科内部人士称，相信以后万科深圳总部亦会迁入该中心区。

　　此外，万科已于2006年9月12日，正式取得了房地产一级开发资质。同时，万科迎来冲破千亿的销售业绩更是为拿下该地块奠定基础。

　　“万科这种加快洗牌步伐，呈现了一种‘马泰效应’，过千亿业绩与领军人物的角色，重磅出手拿地看，行为是可以解读的。”王世泰分析称。

　　“或许土地储备不多，亦是万科在综合条件下拿下该地块的原因。”周曜还称：“毕竟万科于深圳的在售项目主要是靠收购其它房地产项目。”

　　现时万科于深圳有5个收购项目，包括2007年万科通过竞标的方式竞购富春东方股权，进而的收购天琴湾与东方尊峪项目；2008年万科收购易理股权，开发建设的万科第五园项目；2009年万科收购建设集团的东方沁园二期，开发建设的万科金色沁园；以及2010年万科收购海轩投资发展有限公司股权获得的海轩广场，建设成为万科红项目。

　　据相关人士透露，今年万科在深圳区域的销售极为迅猛，年度签约额三百余亿。