“最好”的奥园：上市之后 调整三年
作者: 武瑾莹     时间: 2010-11-11 02:47:28    来源: [ 观点网 ]

上市之后，奥园把重心放在了内部的调整上。经过近三年的调整，现在才是奥园最好的状态。

　　观点网 武瑾莹 11月8日，奥园地产集团在广州南沙区举行的一场媒体考察会上，奥园首席财务官林锦堂详细地介绍了目前的销售、公司发展策略等情况。

　　林锦堂一再强调，奥园去年多宗土地的购入奠定了今年及以后的发展基础。事实上，今年在北京豪宅销售榜单上排名第三的长安8号项目就是在去年获得的。

　　凭借此项目，奥园不但顺利进入北京市场，也有了能够成为代表的豪宅项目。

　　销售

　　林锦堂表示，公司截至10月底合约销售28亿元，认购金额达42亿元，相信全年可实现50亿销售额。他表示，本月将再推沈阳及中山项目共4万平米。

　　据悉，奥园在10月完成销售金额为5亿元左右，而认购则达14-15亿元，10月销售均价为11400万/平方米左右。其工作人员解释，主要是因为奥园今年销售项目以豪宅为主，价格大多超过周边楼盘。

　　和认购金额相比，其合约金额相差比较明显，林锦堂解释，主要是因为沈阳项目及番禺奥园广场都是10月底开盘推出的，很多认购金额还没有转为合约销售额。

　　林锦堂称，奥园今年50亿元的销售目标一定没有问题，11月奥园将继续推出不少楼盘，约有3万平方米的可售面积，因此“剩下的8亿元，沈阳完成2亿，中山2亿，北京2亿，商铺等收入2亿肯定没有问题”。

　　10月30日，奥园旗下位于番禺的商业项目“奥园广场”正式开盘，认购金额达到9.1亿元。该项目第一期140间商铺，认购金额6.7亿元；同时，第一期286套公寓，开盘当日即售260套，认购金额2.4亿元。

　　对于该项目的热销，林锦堂表示原因有三：一是商业地产受宏观调控影响较小；二是奥园广场项目位置好，而房地产最重要的就是地段；三是番禺是奥园起家的地方，因此品牌认可度很高，宣传也很到位。

　　至于接下来的销售价格，林锦堂表示暂时不会调整，目前还是以销售现有货量为主。

　　风波

　　在奥园今年的销售业绩中，做出最重要贡献的是北京长安8号。然而，该项目从奥园收购起就处于波折之中，最近又因10套房源出现退订被推至风口浪尖。

　　10月13日，北京房地产交易网上长安8号出现了1套退房信息，所退房屋的签约认购日期是今年8月27日。10月15日，长安8号又出现了9套退房信息，所退房屋的签约认购日期均为2009年3月13日。

　　有媒体报道称，一次性被退的9套房屋均为长安8号南区的公寓，根据当时4万多元/平方米的成交均价，长安8号也需要退出已经“赚到手”的1.4亿多元。

　　随后有调查称，认购日期为去年3月13日的9套退房当时还在该盘的前任东家香港世纪协润手中，而“当时开发商以低价内部认购的方式销售，主要的目的还是缓解资金压力。而开发商也与购买方‘有言在先’，当开发商资金状况得到缓解后，可以回购售出的公寓。”

　　11月8日，奥园方面首次就长安8号“退房”事件给予正面回复。林锦堂称，收购之前奥园已经知道有9套已经签约认购了，当时和世纪协润就此事协商过，要求对方“要不自己解除合同，要不追回款项”。

　　林锦堂强调，这几套房源的销售金额从未纳入奥园的业绩之中，因此即使出现退房也不影响奥园的业绩。

　　对于长安8号项目，林锦堂也表现出了奥园方面一直持有的乐观态度，其称，今年1-9月北京5万元以上的豪宅销售长安8号排名第三，足以证明该项目是受到市场认可的。

　　另一方面，北京今年针对定价3万元以上的豪宅项目采取了比较严厉的管理，对此，林锦堂表示奥园不会和政府“对着干”，如果政府真不让卖奥园也不急，比如商铺部分可以先租再卖，以长安8号这么好的位置，未来的升值空间巨大。

　　土地

　　11月8日的考察会上，林锦堂反复强调，2009年是奥园的关键一年，正是去年奠定了奥园发展的基础。而主要原因就是去年奥园完成了重要的扩张，长安8号仅是其中一个项目。

　　除此之外，2009年，奥园还收购了昌盛中国的中山地块；9月，奥园又通过招拍挂取得了沈阳地块。

　　而这三个项目在今年已经先后开始销售，并取得了不错的销售业绩。

　　奥园在2009年完成扩张的主要方式是收购及兼并。林锦堂对此表示，这样的方式土地成本相对较低，而公司目前还是要以现金流为主，合作是不错的选择。

　　除了收购之外，奥园另一个补充土地储备的方式就是华南的旧改项目。据悉，目前奥园已经分别在深圳和广州签下了旧改项目。其中，深圳旧改位于深圳湾附近，而广州旧改则是番禺的广州南站。

　　林锦堂指，此类项目毛利率约20%-30%，虽然未必比别墅高，但前期投入较少，资金3年内回笼，故值得做。

　　融资

　　2009年，在香港上市的内地房企都忙着发债融资，如碧桂园、雅居乐、恒大等，而奥园还是保持了其在资本市场一贯的沉默。

　　对于奥园的融资策略，林锦堂称，未来或与房地产基金合作。目前已有数家外资基金在洽谈，受惠于人民币升值，对方要求的回报率较之前为低。林锦堂表示，基金合作作为未来的发展趋势已经更加明显。

　　林锦堂续称，目前国内的融资渠道逐渐收紧，房地产商的融资压力越来越大。如国内的信托已经停滞；银行贷款不能用来买地而是做开发，银行授信拨款要拿回总部批准，因此要提前多花时间沟通安排。

　　“现在很多银行都上市了，他们的资产负债表也是每月、每季都要给投资者看的，因此现在收款都很紧，贷款也管得比较严，以前授信此类支行可以发话，现在都必须拿回总部审核签字。”

　　不过，虽然国内融资渠道收紧，但奥园在香港还是能从银行获得资金。今年6月，奥园就从香港银行获得了一笔贷款。

　　事实上，从2007年上市之后，奥园在资本市场并没有太多的融资动作，其融资主要还是依靠银行贷款。

　　林锦堂回忆称，2007年奥园赶上了香港上市的末班车，成功挤进资本市场。上市之后，奥园把重心放在了内部的调整上，包括人力、项目、资金等方面。

　　“我们从中海、星河湾等找来了一些业内行家。”显然，林锦堂认为，经过近三年的调整之后，现在才是奥园最好的状态。

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