森大厦“倒塌”:资产泡沫压顶日资撤退?

观点网

2010-11-04 01:57

  • 此次森大厦“变卖”资产的背后,凸显了国内商业地产蓬勃发展的前景,商业地产投资的泡沫也随之浮现。

      观点地产网 梁嘉欣 近日,上海第一高楼环球金融中心要出售的消息不胫而走。

      日前,市场盛传上海环球金融中心要出售部分物业以收回开发成本,有消息透露,环球金融中心正委托戴德梁行代理销售部分高区办公楼房源,售价约为6-7万元/平方米。

      “不可能!”这是不少业内听到该消息后的第一反应,无论是出售此举还是6-7万的售价,都让市场震惊。

      环球金融中心自建成以来,一直坚持“只租不卖”维持高端品牌形象。突然转而“散售”,实在令人费解。此外,目前陆家嘴周边的超高端甲级写字楼的售价均在6万以上,环球金融中心还以此等价格出售几乎等同“贱卖”。

      环球金融中心“既定”的出售

      环球金融中心出售的消息刚曝光,各路相关人士的态度显得相当“暧昧”,观点地产新媒体就此事与环球金融中心开发商森大厦上海有限公司做进一步核实。

      森大厦方面表示,基于早前有部分买家希望购入办公楼,公司通过部分较大的中介公司进行限定范围调查,听取意见,到目前为止发现市场反应不错,下一步会有具体操作上的考虑。

      鉴于目前有消息指森大厦已通过经纪公司审核潜在买家,森大厦表示目前仍是处于听取意见的阶段。

      到此为止,事件似乎开始趋于明朗化,环球金融中心出售一事可能只是时间问题而已。

      据日经新闻近日透露,环球金融中心出售物业价格将介于33亿元-42亿元人民币,倘若按单层3000平方米的面积、6-7万/平方米的单价计算,环球金融中心将出售近20层的办公房源,这几乎是相当于环球金融中心的1/5。

      森大厦对此回应,“33亿元-42亿元”并非官方数据,目前仍未有确切的数字披露,但如果决定出售,售出物业的比例将是一个极低的数字。

      随着商铺升值趋势的日益显现,不少商办写字楼开始迈入“只租不售”时代,然而森大厦却反道而行,从只租不售走向散售,个中原委实在耐人寻味。

      日本经济下滑森大厦资金链吃紧

      据世邦魏理仕近期的一份分析报告指出,三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。全市平均租金报价连续第三个季度上涨,环比上升1.0%至212元/平方米/月。市场净吸纳量达17.22万平方米,空置率下降0.2%至11.8%。

      世邦魏理仕表示,展望未来6个月,全球经济有望延续复苏,而考虑到上海办公楼新增供应量预计将超过90万平方米,租金将继续稳定上涨。

      这无疑是个令人欣喜的消息。事实上,随着上海甲级写字楼租赁需求的持续回暖,环球金融中心的入驻率在今年3月高达70%。租金也从09年年底的10~12元/平方米/天,上升至12~15元/平方米/天。

      然而在市场向好的情况下,环球金融中心选择放弃如此丰厚的长期回报收益,还以如此低廉的价格出售,难免引发市场的诸多猜想。

      近期,受日元升值影响,日本国内经济明显受到冲击并呈现疲软状态,据相关数据显示,日本9月全国核心CPI年率下降1.1%,为连续第19个月下降。

      日本综合研究所首席经济学家藤井英彦曾指出,日本经济呈螺旋式下降的趋势更为明显。如果通缩情形继续恶化,日本经济复苏态势料将放缓,前景黯淡。

      日前又有消息指,OECD将2011年日本经济增幅预期由2.0%下调至1.75%。日本经济前景堪忧。

      森大厦如此举动,也许与日本日益恶化的经济状况有关联。有业内人士表示,也许是受日本经济下滑影响,企业资金链出现吃紧,因此选择出售部分资产还是能缓解目前的财务状况。

      而中国商业地产日益上升的商业地产环境无疑给森大厦出手造就了好机会。

      “热钱”开始涌向商办市场

      今年以来,中国住宅市场一直处于被严管监控的局面,关于住宅市场的调控政策频频出台。一直不受重视的商业地产却在此轮严厉的调控中“逃过一劫”,其潜在的价值也同时被挖掘出来,更多的投入资金开始涌向商办市场。

      高和投资董事长苏鑫在接受观点地产新媒体访问时表示,目前中国资金的整体流动性还是偏强,加上人民币升值的预期,国外的钱就会往新兴的市场,中国首当其冲,更多的钱进入市场也是必然。

      “钱多了,买些资产也是必然的,住宅从政策来说不能让它价格上涨,资产往哪去?买核心区域的商业地产很正常的,这是非常理性的一个选择。”苏鑫表示。

      苏鑫指出,从市场角度来看,目前选择持有商业项目主要有两类人群,一类是自用企业,在核心地段拥有一些标志性的商业物业,无论对公司形象还是未来的资本配对甚至投资收益都有帮助。“包括一些保险资金,它不可能买住宅,也不能做开发,持有一些物业对社会也没有坏处。”

      第二类就是民间资本的投资。苏鑫指出,在上海这些核心区域,想投资也不一定买得到,住宅想投但不能投。而且近两年以来,商办物业与住宅虽同为资产,但相对于住宅而言,商办物业的价值被低估,在房价同比涨幅将近50%的同时,写字楼近两年的涨幅并不多,因此未来几年商办物业的发展空间仍较大。

      苏鑫表示,从长远来看,选择在这个时机出售部分物业从公司角度来看也是个好时机,具备一定的操作性。

      资产泡沫隐现下日资撤退

      事实上,此次森大厦“变卖”资产的背后,凸显了国内商业地产蓬勃发展的前景,商业地产投资的泡沫也随之浮现。

      也许经历了日本房地产泡沫那一遭,森大厦对商业地产的旺盛发展仍心有余悸。日本房地产泡沫主要积累在商业房地产旺盛时期。

      “从未来发展看,我们关注房地产泡沫,更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化。”巴曙松表示。

      巴曙松曾指出,76年开始的第三个十年,是日本泡沫发展的第三个十年,这是日本泡沫形成最后阶段,商业用地价格高涨。经济的转型,基本上供求平衡,转向商业地产。这一阶段一直到泡沫破灭的这一时期。

      面对目前所谓的“投资商业地产的黄金时期”,有学者曾指出,实际上眼下国内商业地产泡沫已较为严重,超高的商用物业成本,将会进一步打击公共服务业,危害经济与民生。

      不少业内人士指出,正式日本商业地产的超级泡沫毁了日本的经济,日本经济从此一蹶不振。

      平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民曾在2010年博鳌房地产论坛上提出,做商业地产考虑的重要因素是,难以变现可能会压断资金链。

      “做一个住宅的话,碰到市场不好,预期卖1万的楼卖5000可能可以卖出去,但商业地产在经济环境不好的情况下,即使是半价也不见得能卖出去。”邹益民表示。

      森大厦做出“散售”这一决定,似乎有先见之明。

    撰文:梁嘉欣    

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