远洋解码:模式健康才能应对宏观调控
作者: 陈小丽     时间: 2010-07-15 09:16:48    来源: [ 观点地产网 ]

瑞信分析师表示,奇盛是一家以做投资和物业非常简单的上市公司,未来会成为远洋一枚在物业地产投资领域重要的“棋子”。

  观点地产网 陈小丽 最近远洋地产发行新型的证券以及收购一家小型的上市公司平台的频频举措吸引了市场的高度关注,对此,我们在不同场合分别求解远洋高层关于融资,战略及对市场态势的看法,他们坦言这并非一时心血来潮,这些举措与公司战略密切相关。

  收购、融资,资本市场日渐熟捻

  发行可转换证劵筹资9亿美元以及收购奇盛集团,远洋高层曾向媒体披露,此次发行的可转换证劵是一个创新的金融产品,不同于传统意义上的可转换债,在地产行业尚属首例,该产品介于可转换债和优先股之间的新型产品,由于公司业务一直在持续健康发展,特别是在财务结构模式上坚持稳健和持续的经营策略,所以不会采取高息短期的行为。这种产品介乎于优先和可转换之间的创新产品

  如果非常简单理解实际上是优先债,这次发债是希望兼顾市场、原有投资者、公司发展和上市等各方面利益情况下扩大公司的规模。“对于此次创新投资,远洋高层显然有充足的准备。

  在关于发行可转换证劵的公告中,远洋地产的行政总裁李明表示,可转换证券的发行,一方面有利于我们抓住每个市场周期中出现的优秀并购机会,同时让更多理念与公司一致的长线投资者得到与公司共同发展的机会,实现共赢。

  对此,远洋高层还进一步解释发行可转换证劵是基于公司业务本身进一步发展所需。远洋这个”本钱“最贵,所以公司做的就是要促进企业发展,不断扩大企业资本实力,同时靠健康的财务结构谋取低成本的企业成本,公司在资金管理上就这样一个思路。

  投资市场也用实际行动表达了对”远洋本钱“的积极反映和对远洋的长期发展充满信心,市场消息显示,远洋的可转换证券于24小时内已获得超额认购。

  对于此前远洋收购奇盛集团的行为,瑞信分析师表示,奇盛一家以做投资和物业非常简单的上市公司,远洋公司应是从长远投资的观点来考虑的,有可能会作为一个平台来使用,不会影响目前远洋公司的主营业务,但未来会成为远洋一枚在物业地产投资领域重要的”棋子“。

  “从业务结构上来说,远洋具有很强的投融资能力,通过收购了一些小上市公司平台,进行金融产品的创新,这不是心血来潮,符合了多项国际通行的投资市场的游戏规则。对此,摩根大通亚洲投资银行副主席兼中国投资银行行政总裁方方表示,此次远洋作为中国企业首次发行永续可换股证劵的创新产品,反映中资企业在运作资本市场上愈趋成熟

  走出去,多元化,远洋健康模式第三步

  在稍早在上海举行的某投资会上,远洋高层坦言,就目前市场状况而言肯定是有压力,但公司上半年销售按计划完成了,相信通过努力可以完成年初制定180亿元的任务目标。

  “我们的新项目主要在集中在下半年推出,另外,根据客户需求,根据项目开发手续办理情况,还会进行调整,在产品结构上会根据市场的变化进行调整。”远洋高层还表示,即便在面临信贷收紧的情况下,公司也不会减慢建设速度,在建项目一个都没有减,而且加快建设。

  尽管自今年3月后北京土地市场上基本属于“冰封”状态,但远洋对土地资源依然高度重视。据介绍,北京市场的重点工作是集中精力把已拿的地做好,新的地块如果价格低,市场乐观的话,远洋仍会按市场规则去参与。同时,除了既有的传统重点环渤海地区外,下半年,远洋的重点放在沿海和沿江两条线上,这也是国内地产商普遍看重的中国最具潜力的地区。

  远洋高层指出,对土地方面,会重点增加二三线城市的土地储备,但投资会更加谨慎,保证公司资金的安全,增强免疫性。根据远洋公告显示,于4月30日,远洋手握现金应该在136亿元左右,负债也是0.6,整体资金状况应属良好等级。

  实际上,2010年对于远洋而言是关键性的一年。“2010年是我们实行第三步发展战略的第一年,第三步发展战略主要目标要实现区域业务结构单一的房地产公司今年我们已经进入到了重庆、成都、青岛等等地区。”

  业内分析师表示,从经营规模上来说,远洋一直保持着较高的增长率,据测算其年复合增长率应在45%-50%,2010年是其战略发展第三阶段的元年,虽然在上半年遇到了宏观调控政策的影响,但其增长应不低于30%,从远洋最近的动作来看,远洋对于2010年的成长性寄予厚望。

  加码商业地产

  事实上,在大多数住宅开发商纷纷转型尝试商业地产的同时,远洋也在加快在商业地产进程,商业地产在未来三年业务比例中会有极大提升,持有型物业竣工面积将达到100万平方米。

  实际上,涉足商业地产对于远洋而言已经不是一个新的问题,在远洋看来,目前要解决的是如何加快,如何提高商业运营能力的问题。商业地产和住宅的开发,和经济规律及经济能力是有不同的,可能需要看得更长远,需要更多的资本投入,需要更多的实践经营,关注的客户对象也不一样。住宅项目流动性强,客户多,民生联系紧,周转快,商业地产客户少,所以是不一样的。远洋地产表示,对于商业地产现在是学习和摸索的过程,虽然有了一定的经验和基础,但现阶段重点还是埋头抓紧做。

  远洋方面还透露,“太古是公司在商业地产领域重要的合作伙伴之一,我们会加大合作力度,在成都我们也有新的项目在做。希望通过远洋的开发建设能力,加强与有商业经验的公司合作,以加快商业地产的发展。”

  远洋看形势

  对于宏观政策,远洋地产高层在今年上半年曾在不同场合均表示,“国家调控政策已经取得一定的效果,我们认为这一系列国家和各级政府出台的调控政策目标明确、措施有力,对遏制房价的非理性上涨,促进保障性住房建设,促进楼市健康稳定发展、引导合理消费都起到显着效果”。

  对于当前形势,远洋还是持较乐观的态度,“政策效果很明显,同时也没有出现08年那种急剧下滑,房价频频拐点的情况,开工量没有影响,投资量没有下降房地产市场的周期性波动都是正常的,而市场调整将进一步提升行业集中度,并进而提升行业的专业水平,有利于远洋等大型企业参与市场竞争,调控很有成效,。

  远洋地产认为,价格最终还是取决于供需情况规定的,不能单纯依据政策,从现在判断来说,因为人们对市场预期的降温,使得供应上来,需求下去,单从统计数据上讲是到了拐点,这个拐点一个是供需关系造成的,需求降温造成的。对于房价的问题,经过一系列调控政策后,内地一线城市不合理的楼价受到有关措施所冷却,而合理的部份会继续平稳发展。

  去年十二月份国家发布的关于促进房地产文明健康的四条意见,实际上就决定了今年一年房地产政策基本调子,所以远洋地产要积极、主动、全面去理解国家的政策,不从小政策推断大政策,到了今年三月份出台了新的国十条以后,远洋始终认为国四条跟新十条是一样的,没有什么本质性的区别,都是要加快保障性住房建设,保证自住性需求,抑制投机需求。远洋将持续、密切关注政策调整,并进行相应的政策研究,但对于国家政策出台的时间,企业没有办法作出准确的判断,远洋将会严格按照政策的相关要求规范企业的经营行为。整体来说,远洋对中国房地产住宅行业长期向好的大趋势仍然信心满满。

 

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