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专访黄俊灿：金地要踩点调控不会无疾而终

作者: 周静怡时间: 2010-07-12 01:51:47 来源: [ 观点网 ]

重庆主城区上半年住宅均价5300元

编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点新媒体正式推出“新政：2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

　　观点新媒体：去年在上海等地金地拿了几幅地价较高的地块。金地在今年怎么样去评估那几块地的发展，或者评估那几个项目？

　　黄俊灿：地价比较高，我觉得大家更多的是从地价的总价，地价的单价上面来看的。我想金地还是相对比较理性的，我们在拿这些地的时候，会去认真地评估这些地本身的特点，它所处的区域的房地产市场的情况，包括对它所处的区域的房地产产品的水平、类型做一个研究。金地会根据我们自己对这块地的理解，去做一些产品方面的转型。比方说去年金地在上海赵巷拿地项目，我们现在实际上做的是“平层”别墅的概念。

　　我们平层的这些房子里头，使用的功能分区也是非常明确的，金地相信在市场中间也是有非常大的，潜在的需求。所以我们在这方面，会把这一块的需求更准备地把握好，做出来的产品、品质，我相信是不会低过别墅。

　　对于金地来说，产品创新是最重要的，也是公司能够在市场上让产品能够被消费者认可的非常重要的东西。所以金地在产品创新方面，我们从08年开始，集团就有一个专门的产品研发部。

　　这个部门实际上给我们的产品线做了系统性的创新，我们希望把这个创新，这些大的系统性的创新集中在总部，这个部门跟生产没有关系，而是专门去研究不同类别客户的需求。然后在这个基础上去针对不同客户研发出不同的产品线。随后再考虑这些产品线在产品的特点上面，怎么能够满足不同类别客户的需求。最后把这些东西交给我们的一线公司，让它们再去做进一步的深化。

　　观点新媒体：金地曾经提出，2011年的销售可以达到300-400亿，并且这是一个客观的数字。那您是不是认为今年的调控政策会在今年底便到底了？

　　黄俊灿：没有。金地觉得这一次的调控，可能持续的时间会比较长，并不会像上次那样，随随便便就“无疾而终”了。

　　我们对2011年的判断可能在政策方面不会去出台更加严厉的政策，因为我觉得现在的这些政策，基本上适应这个市场，上涨的速度也得到了遏制。我估计下半年从推货推出来以后，从结构比例上来看，最后统计意义上的平均房价肯定是下降的。因为刚性房需求多，改善性的房走得少，房价是下降的。

　　我相信这些东西也符合政府的调控预期。所以我想我的判断是不会有更进一步的调控的政策出台。但是也不会轻易地给你一些鼓励的政策，我们是在这种情况的判断下面，去对我们自己的销售做了一个判断。

　　我想这一轮的调控跟上一轮的相比，不管是政府，还是开发商，还是消费者都比较成熟，都比较理性。上一次政府说的是出手要快、要稳、要准，这些东西好像搞得这件事情很大。那么现在实际上政府在这一系列的政策下，有比较周全的考虑，这些政策配合得也比较好。对于开发商来讲，也不会像上一次一样，一下子就乱了分寸。

　　现在价格僵持了很长时间。所以有一些项目，稍微价格有点松动，就很多人去买。因为消费者有的在08年下跌的过程中，有的人炒着要退房，结果真退掉了，后面又没买回来，就很后悔了。所以这一块，我相信大家对这种看法，都趋于成熟。基本上大家都认识到，不管是政府，还是开发商，还是大部分比较明智的消费者，都认为政府的调控并不是要把这个行业打垮。更多的是让这个产业更加稳定，更加健康，持续地发展。同时政府会去把要做的保障性住房的那方面做起来。

　　但我想人对于居住的改善功能这一块的需求，远远是存在的。就算有了保障性住房，将来条件许可，还是愿意去买产品。所以我觉得长远来看，房地产市场是没有什么问题。

　　而且最近如果细心的留意的话，可以发现以前炒的很凶的房产税已经没有动作了。这可能某种程度上也是一个信号，政府不愿意再继续去打压。政府觉得现在已经有一定的、符合预期的调控效果。

　　观点新媒体：金地4月份曾经提出过一个48亿的定向增发的计划，在目前各方收紧融资渠道的情况下，金地有否考虑取消增发计划？

　　黄俊灿：现在据我们了解，定向增发在证监会这一块，对地产还是比较严的。所以我们也在做好一些准备的工作，也是要等时机，等到有了适当的时机，我们再去启动这件事情。

　　但是金地没有取消，因为这一块的工作我们也准备得比较充分，而且金地的业绩也能够支持我们再去做一些整合。