淡市营销观察：保利春天里营销定位
作者: 武瑾莹 时间: 2010-05-14 01:36:43 来源: [ 观点网 ]
推荐文章：
国务院允许民资参与政策性住房建设
国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见
标普调整中信泰富评级展望为负面
恒大95亿兰州投建首个城市综合体
李明：远洋公馆未降价 属清尾盘阶段
广州陈家祠将建最大城市广场 拆迁补偿1.7万
保利经过了较长时间的蓄客，按照蓄客人数的变化而推出的货量，自然会一抢而空，保证了销售率。
观点网 武瑾莹 5月10日，长江证券发表了一份保利地产的研究报告，研究报告称，保利5月份的销售计划是50个亿。在今年冷清的5月，这个目标令人吃惊。
但更让人吃惊的是，保利地产似乎能完成这个目标。以广州为例，保利春天里五一开盘当天就被“一抢而光”。
保利春天里
2007年保利在广州的金沙洲总共拿下6块土地，其中春天里所在的B3708B07地块面积最小，仅32499平方米，楼面地价仅3324元/平方米。但同年年中，保利在金沙洲则拿下了两个地王，楼面地价分别达到8769元/平方米和8112元/平方米，直逼该区域普通商品房价。
在这样的情况下，保利金沙洲六地块两年来迟迟不见动工，曾一度上了广州国土局的闲置土地黑名单。
2009年，在广州国土局开始对2007年的各大闲置土地进行处理的时候，保利金沙洲的项目开工了。今年五一，保利春天里正式推出市场销售。
根据保利公布的信息，春天里总户数约300多户，户型主要为70-95平方米的实用两三房小户型，另外还有少量120平方米的四房单位。但首批推出9-13栋只有83套单位，开盘均价为1.1万元/平方米。保利方面称，首推单位当天即销售一空。
保利春天里取得的销售佳绩也获得了业内人士的一致好评。在五一黄金周后率先发表五一楼市蓝皮书的广州经纬行表示，保利春天项目售价低于预期，开始诚意登记阶段对外是13000-15000元/平方米，五一开售的时候均价是10000元/平方米，低层是8000-10000元/平方米左右，通过价差的拉大，让消费者觉得物超所值，因此取得了比较好的销售效果。
而广州资深地产专家、合富辉煌首席分析师黎文江则称，保利经过了较长时间的蓄客，按照蓄客人数的变化而推出的货量，自然会一抢而空，保证了销售率。
黎文江同时也表示，在现在这种环境下，品牌公司在销售上还是站得住。此外，保利在金沙洲以前就有项目，对区域环境很熟悉，能使产品价值最大化。
淡市营销策略
针对不少认为保利春天里有300多户房源却只推出了80多套销售的说法，保利广州总经理余英对观点新媒体表示完全是误读，其表示：“春天里能推出的套数本来就不多，因为其他的还没有办完销售许可证。”
余英解释称，在春天里项目北边原来规划有一个商业项目，但在施工过程中发现不合适，因此保利想把商业规划从原来的北边更改到西边。正因为要修改规划，销售许可证自然就拿不下来。
“原计划第二期5月底推出，现在也不知道来不来得及。不只是春天里没拿到许可证，保利广州好多项目都没拿到，我们现在基本无盘可卖。”余英表示，冗长的审批过程使得销售许可证的下发要经过长时间的等待，再加上现在规划局和国土局在对楼盘的某些审核标准上并不统一，导致开发商楼盘拿证更可能缓慢。
事实上，余英认为，保利春天里能出现如此的销售业绩，主要还是定位精准。据其介绍，春天里项目的定位主要就是“小三房、地铁起点、离市中心近”，把握了目标消费人群的真正需求。
至于大多数人士认为是成就了此次春天里热销的价格因素，余英表示，保利从未说过要以13000元销售：“春天里的价格是通过调查来访客户愿意承受的价格而定，而这些客户大多愿意的承受范围是9000元-13000元。”
但不得不说，保利在价格上的确颇具优势。2009年，春天里周边楼盘价格都已大幅上涨，如万科金域蓝湾新推出的B11栋超过15000元/平方米；恒大御景半岛14000元/平方米；时代糖果8000-9000元/平方米。保利春天里没有江景优势，又是小型社区，未来或不会超越万科金域蓝湾和恒大御景半岛，但比较同是小型楼盘的时代糖果，地铁上盖的优势会让春天里加分不少。
按照保利的计划，春天里第二期将在5月底正式入市销售，而且保利广州6月也会有大批货量入市，对此余英颇具信心。余英认为，广州的房价不比北京、上海大起大落，而是向来都比较理性，即使下降也跌不到哪里去。
“当然，个别楼盘价格高了也自己会降下来，不用担心。”余英认为，广州今年的房价走势应该是在目前的基础上小幅波动。
对于近期一直欲振乏力的成交量，余英认为，除了部分投资客在观望之外，更主要的原因是开发商推出的货量不多。他表示：“我们没货，万科也没货，都没房子卖，成交怎么会高呢？”余英认为，待6月左右，大批房源入市之后，刚需较大的广州成交量自会上升。
24小时热点>>
企业资讯