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尽管不少城市早已计划实施对预售款进行监管，但正式执行的却寥寥无几，青岛算是第一个。

　　观点网 梁嘉欣 青岛市政府一不小心成为了监管房企预售款的“先行者”。

　　5月5日，住建部联合央行、银监会等相关部门，计划对房地产企业在售项目的预售账款实施监控，拟定的方案要求今后房企的预售账款须存入监管部门指定的专门账户，监管部门会按照项目开发进度和工程资金所需，实行“专款专用”。房企在项目结算前，将难以动用项目此前的预售账款。

　　尽管不少城市早已计划实施对预售款进行监管，但正式执行的却寥寥无几，青岛算是第一个。据了解，青岛自3月1日正式启动新建商品房预售款监管工作，目前对12家企业的12个房地产开发项目的预售款进行监管，监管资金约2亿元。从而保证预售金专款专用，防止开发商拿到预售款后卷钱出逃的情况发生。

　　青岛监管先行

　　但观点新媒体就此询问多名青岛开发商时，多数均表示，由于预售款政策刚出台，还没正式实施，对该政策并不了解。其中有一开发商更表示，由于项目还没到拿预售证的阶段，所以不太了解预售款监控政策的具体情况。

　　据青岛相关中介人士透露，事实上青岛市政府早已与各大开发商通过气，日后会逐步加强预售款监管，而且会在整个销售环节加大力度。预计在下周或下下周与开发商就预售款、财务经营、开发等方面做一个讨论，“因为该政策出来没多久，政府在具体实行措施这方面还没有明确的指导，具体的操作流程还没有收到通知。”

　　该名人士表示，预售款监管实际上多年以前就存在，此次只是为响应国务院对房地产调控的要求，保障购房者的利益及开发商的开发进度。“其实青岛在预售款监控方面比较严谨，过往青岛并没有出现因挪用预售款而严重影响到项目开发进度的情况，因此该政策对青岛的影响并不大。”

　　不少业内人士称，严控预售款与此前所出台的调控政策一样，均是中央调整房地产市场的手段之一。加上414新政出台后，整个市场观望情绪浓厚，成交惨淡，该政策的出台，只是让观望情绪更加浓，市场继续维持冷淡状态而已，并不影响大局。

　　市场冷淡本已令开发商十分头痛，而预售款监控政策的出台，对开发商而言可谓是“雪上加霜”。有业内人士指出，这在一定程度上会让企业资金链有所紧绷，对开发商是一个考验。

　　SOHO中国董事长潘石屹也指出，开发商逾六七成的周转资金来自预售款，假若相关部门监控预售款，将对房企的资金链造成很大压力。

　　不过，亦有人士持相反观点，认为这对开发商影响并不大。深圳某知名开发商亦表示：“除非有投机的目的，可能会造成一些影响。但对我们大部分的开发商来说，有和没有都一样。”

　　全国一刀切难成

　　由于目前仅青岛正式明文规定实施对预售款“专款专用”，有业内人士表示，青岛只能作为是该政策在全国范围内实施的一个风向标，由于缺乏政府对具体操作的明确说法，容易造成房地产市场混乱，短期内难以规范。而且在不同的城市，不同开发商对政策的理解及对所产生的压力均不一样。

　　青岛一知情人士透露，预售款的目的就是为了防范烂尾楼的产生，而烂尾楼容易在房价高、泡沫较为严重的城市出现，例如广州、深圳、北京、上海、温州等地，在这些地方实行对预售款的监管非常有效。但青岛属于刚性需求比较旺盛的城市，房价并不是太高，对其它城市而言，只能起到一定的示范作用。

　　有深圳业内人士则表示，预售款监管在一线城市实施的影响并不大，但在二线城市的影响，就要视乎开发商的开发水平和资金负债率等情况，至于在三线城市则是基本无法实行。

　　该人士表示：“因为三线城市不具备这个条件，开发商的实力水平决定它的难操作性，太严厉的话就没人去开发房地产了。一个小县城，两千多元/平方米就要监管，谁愿意去开发？倘若楼面价是两千多元每平米，开发都要1、2个亿，获利也就1、2千万，谁愿意拿自己全部的钱去滚动？这是不现实的。”

　　他亦表示，倘若全面实施预售款监管，要视不同城市不同情况而定，“一刀切”则会对部分中小城市的房地产开发及城市化进程会有不利的影响。

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