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金隅股份：坚持低成本扩张房价还会上升

作者: 梁嘉欣时间: 2010-04-20 00:55:09 来源: [ 观点网 ]

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“我们未来肯定仍是走低成本扩张策略。房地产开发方面，我们虽然有钱，但绝不拿地王。”

　　观点网梁嘉欣 4月19日，金隅股份召开2009全年业绩发布会，金隅股份董事会主席兼执行董事蒋卫平、执行董事兼总裁姜德义、执行董事兼财务总监王洪军等管理层人士均出席了此次发布会，并回答记者提问。

　　尽管数据显示，2009年期间内水泥板块收入额占金隅股份总收入额的近40%，成为金隅主要的收入来源，但房地产开发却已连续两年成为金隅毛利贡献最大的业务板块。执行董事兼财务总监王洪军对此表示，全因房地产开发板块经策略调整效果，在09年逐步出现，使得资金回流速度加快。

　　作为北京土储量最大的房地产开发商之一，主席兼执行董事蒋卫平透露，未来金隅仍将坚持走低成本扩张策略，“虽然有钱，但绝不拿地王。”尽管中央出台不少调控措施，蒋卫平却表示，正因土地的稀缺，房价并没有下降，未来仍将稳健上升。

　　以下为金隅股份业绩发布会现场问答实录：

　　Q：今年金隅的资本开支是多少？

　　王洪军：我们目前仍未有具体的资本开支数据，但可以肯定的是，今年各版块的增幅会比较大。目前公司房地产土地储备已达560多万平方米，且土地成本比较低，楼面价维持在每平方米3300-3400元左右，因此，公司的成本优势很明显。其次，房地产板块毛利率也比较稳定，锁定在33%以上，所以公司还会一如既地发展房地产市场。

　　蒋卫平：我们资金还是非常充足的，最近金隅在银行的授信额度也非常大，可使用的有200多个亿，未来我们还要做REITs产品，还要发债等。金隅各个方面融资的能力非常强，所以公司未来发展不存在资金问题。

　　Q：09年金隅房地产板块的收入较水泥板块高，是不是以后金隅将以房地产开发为主？是否将定义为房地产开发公司？

　　蒋卫平：金隅在上市时就已定位为水泥、房地产、新建材和投资物业为主的公司。四个版块将同步发展，并不是说想做成一个房地产公司，其实我们水泥业务也很大，而且发展一样很快。但不可否认，房地产业务利润较高，按照公司最近的盈利和战略发展情况，可能在最近一段时间内，水泥和房地产业务的发展要快一些，而新建材和投资物业则会稳健发展。

　　新建材发展较成熟，所以收入增长不高，但利润能增长20%以上也算很好。投资物业的增值利润也较高，所以金隅总体还是协调同步发展，但在某个时期，像房地产最近的利润比较好，可能发展就会快一些。现在面临的国家产业集中的调整，这对水泥整合是件好事情，这也是个机遇，所以我们有一个时期水泥业务的发展特别同步。

　　其实，金隅股份板块水泥和新型制造业板块，房地产开发板块和投资性物业四个板块的持有与完美转换，都是经过国资委正式批准的业务，与国资委限制的16家企业房地产无关。而且该4个业务已作为一个完整的产业链，正式经营了几十年，其中房地产开发从80年代就开始运作。目前该四大板块已构成一个有机的整体，且是经过国资委正式的批准作为金隅股份主导业务或投资业务。

　　Q：金隅现在的房地产业务已经从北京发展到杭州，还有内蒙古，然后这些二、三线城市现在也有很多一线的发展商进入，业内会担心这样会给二、三线城市带来一个资产泡沫的问题，你们是怎么看的？

　　蒋卫平：金隅的房地产开发不存在泡沫问题，因为我们主要开发区域在三个直辖市，供地的特点是需求量非常大，人口非常密集，同时产品的结构也不一样，主要是商品房和保障性住房。目前我们通过市场流转拿到的土地80%是用于商品房的建设。我们的商品房面向全国销售，面向北京居民销售的则是两限房和保障性住房。

　　当中，保障性住房的市场价格规定得较为合理，这个市场是非常广阔，现在很多人都在申购金隅的两限房。而商品房则由于国家的政策调整，供地在不断缩小。前一段国土资源部也披露，全国77%的土地供应是保障性住房，23%是商品房的土地供应。但尽管如此，商品房的需求量并没有减少，所以，目前金隅的商品房销售及价格都维持在较好的市场占有率及价格水平。无论是商品房还是保障性住房，对于金隅股份房地产的盈利来说都比较利好。

　　Q：金隅未来在房地产业务的发展战略如何？与SOHO、万通相比，谁更具优势？

　　蒋卫平：我们未来肯定仍是走低成本扩张策略。房地产开发方面，我们虽然有钱，但绝不拿地王。而且我们还有很充裕的土地储备，其中在北京的工业用地就占了一万亩，土地成本仅666元/平方米左右，是北京土地储备量最大的开发商之一。这与建筑材料原是北京的大工业有关，金隅在半个世纪前主要以砖瓦灰沙石开发为主，因此占有大量的土地资源。

　　作为北京本地企业，金隅肯定比SOHO、万通等房企有优势。因为我们有大量的土地储备，而且也是土地的一级开发商，开发后通过招拍挂变成二级，而SOHO、万通只是土地的二级开发商。

　　Q：4月17日，国务院新推房地产市场调控政策，停止三套房贷并可能加强征收土地增值税，您们认为这些措施推出后，对调控房地产市场有何影响？如何看待内地楼市走势？

　　蒋卫平：从金隅本身来看，商品房的价格并没有下降，而且由于它的稀缺性，商品房的价格随着市场供求关系的变化，供应的减少和需求量的不变甚至增加，反而会形成价格的提升。目前一线城市，特别是北京区域，商品房的销售速度及销售规模都相当好。由于商品房面向全国销售，而且有钱的人还是比较多，愿意把资金用于购买或投资房地产。

　　但为了解决民生问题，政府将大部分的土地资源用于建设保障性住房和两限房。由于商品房土地供应量的减少，商品房的价格还是会稳健上升。不过，大部分保障民生的住房价格会很稳定，因为政府已对价格进行限制。

　　事实上，对于改善性住房群体来讲，他们有对房子的真实需求，而且有一定的资金实力，并不需要靠贷款来买房，所以不存在投资问题。而买金隅商品房的消费者也主要以改善性住房人群为主体。

　　Q：中央对房地产的调控措施对金隅未来的发展有何影响？

　　姜德义：调控对我们有好处，别人不能做我们能做，而且我们是专业搞房地产的，房地产业务占公司总投入的比重未来仍保持在35%左右，增长会很大。

　　至于经适房的问题，事实上，政府要建设经适房，没利的话谁都不会做，包括金隅。但我们又是北京本土企业，同时具备国资的特点，加上我们与政府的协商渠道良好，因此金隅参与经适房的建设肯定是有利的。