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恒盛业绩会实录：房价调控年的“加减法”
作者: 邓敏华     时间: 2010-04-13 02:23:54    来源: [ 观点网 ]

“中国有钱人多，特别是小企业业主非常多，他们的需求在这个市场的确实存在。”

　　Q：之前尚海湾有四栋楼抵押给上海实业，有没有计划会早一点赎回那四栋房子，还是到期赎回？到那个时候公司财务会不会有压力？公司没有其他的融资计划？

　　程如龙：从偿还贷款的情况来看，我们一点都不担心。比如可以用这几栋楼的预售房款来还贷款。

　　目前已经转出的两栋楼，大概是五万多平方，均价是在7万元左右，那已经是30多个亿。所以从现金流来说，要偿还这个贷款不是一个大问题。

　　公司现在没有一个提早还款的安排，另外也可以再跟上海实业洽谈。有关融资方面，恒盛是上市公司，融资的方法以及利率水平将会更多，更优惠，

　　公司目前的负债水平很低，大约在6.7%，从具体的融资计划来说，暂时没有什么计划可以公开。

　　Q：有没有预算今年的毛利率大概会在什么水平？未来毛利有没有一个目标？

　　程如龙：我们在08年的毛利率是41%，今年的毛利率是48.1%，增长是相当不错的。我们很有信心将整个集团毛利率在维持在相对高的水平里面。

　　Q：恒盛今年的销售均价大概达到什么水平？二线城市的回报，内部的估算大概是多少，比上海和北京有什么不同呢？

　　程立雄：我们的均价跟09年相比会有提升，今年尚海湾项目会以更高的价格进入市场，同时我们会有沿江的江景房上市，价格上是有一个比较大的差别。

　　在已推出的一些项目中，销售价格也在提高，比如说哈尔滨的项目，去年的销售均价是6000多一点，在09年10月份的时候，最后一批销售均价到了7800。

　　我们在项目投资决策的时候确定内部回报率是15%以上，这个是获取土地的时候，根据当时情况下的销售价格所确定的内部回报率。

　　08年初，在哈尔滨的项目回报率是定在15%以上，那个时候销售价格是4000多，然而在我们开发进入销售以后，销售价格已经不止4000多，所以说15%的回报率其实是最低的限度。

　　Q：去年预售的项目今年有多少入帐？之前张总不断增持公司的股票，是不是因为公司的股价被低估了？未来会不会继续增持公司的股票？

　　张志熔：公司第一季度的销售是25个亿，二季度将分别推出上海的尚海湾、湖畔豪庭，哈尔滨恒盛豪庭，合肥恒盛豪庭，沈阳阳光上城以及无锡的第一国际，目前这些项目从市场的测试来说非常理想。

　　上海的湖畔豪庭，一期目前还剩下1000多套房子，而意向的客户是远远超过1000多户。同时我们会在6月份进行尚海湾9号楼、10号楼，包括2号楼和8号楼的推盘。那个时候随着整个环境的改善，包括世博会的召开，这个项目的销售会比09年的势头更加好。

　　截止到12月31日，已经销售了预计到今年可以结转金额的大概是在48个亿。

　　另外，我对公司发展，对公司的股票非常有信心，所以我增持了股票。至于是否今后还会增持，现在暂时还没有计划。从我个人来讲，我对公司的管理团队以及产品质量，对我们公司2010年充满信心。

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