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恒盛业绩会实录：房价调控年的“加减法”
作者: 邓敏华     时间: 2010-04-13 02:23:54    来源: [ 观点网 ]

“中国有钱人多，特别是小企业业主非常多，他们的需求在这个市场的确实存在。”

　　观点网 邓敏华 4月12日，去年刚刚登陆联交所的恒盛地产公布首份年报。去年全年，恒盛地产年合约销售额67.1亿元，同比2008年增加77.6%，结转销售收入61.7亿元，同比增加56.3%。

　　恒盛地产董事长张志熔、行政总裁程立雄、董事会副主席兼执行董事丁向阳、首席财务官程如龙出席了恒盛2009年度业绩发布会。恒盛一干高层对于目前密集出台的房地产政策的影响，以及公司在今年的策略一一解答。

　　Q：政府减少高端住宅用地的供应，对恒盛拿地有什么影响？政府现在要打击房地产投资性的需求，而恒盛的一些物业是豪宅，投资性需求比较多，这对于恒盛今年的销售有没有影响？

　　张志熔：我们认为，政策的出台应该有利于房地产行业的健康和发展。中国最大的特点就是人多地少，所以土地的供应量非常非常少，不能满足刚性需求。

　　中国有钱人多，特别是小企业业主非常多，他们的需求在这个市场的确实存在。从政策的倾向上面，应该让有钱人去买一些商品房，或者买一些好地段的商品房。

　　至于政府打击投资性需求，最近公司的战略做了一些调整，加大了对二线城市的投资，像我们在哈尔滨、沈阳、长春、无锡、南通、合肥等二线城市加大了投入。

　　至于提到的投资性需求与高端豪宅市场，无论是上海也好，北京也好，包括深圳、香港，属于全球化的消费结构。特别是像上海，并不是说只解决内地的有钱人买房子，随着上海建设金融中心，开放度越来越大，带动了大量的海外华侨，以及大量高收入的金融机构白领在上海购房。

　　Q：公司对于今年房地产走势的看法是怎么样的？针对上海将推出住房保有税的传闻，公司有什么想法？

　　程立雄：今年我们总共有18个项目可以销售，而在09年，真正在进入销售状态的项目只有9个。另外，今年我们的销售均价由于项目的原因也会有所提高。

　　我们觉得，今年的市场会随着国家政策的调控，会处在一个平稳发展的情况上，这个我想也是政府所希望看到的房地产市场发展的一个态势。

　　关于上海的住房保有税问题。我们并不了解住房保有税到底会不会征，什么时间征，或者征收的具体情况是怎么样的。我们认为政府主要是希望通过一些政策的调控，修整市场当中出现的一些不理性的情况，最后实现市场长期、健康、稳定的发展。

　　Q：今年的开工面积，投资方面的一个开支是多少？在拿地有没有一个预算，会在那些城市拿地？

　　程立雄：我们每年补充土地储备，是在100万平方米左右。目前公司有1695万平方米的土地储备，足够支持未来五到七年的持续发展，公司也没有要在目前这样一个市场情况下去补充土地储备的压力。

　　公司会继续增加在京津环渤海的区域的土地储备，总的来说具体在长三角、环渤海和东北经济圈。

　　程如龙：恒盛今年要支付的土地款是95亿人民币，到目前为止已经付了58个亿，接下来大概有36个亿。今年的工程款会在50亿人民币左右。在今年的1月份，我们与银行签了80亿的授信额度，到3月31号为止，我们可以使用的银行授信额度有150亿。

　　Q：有分析师认为，恒盛在闲置土地方面的风险比较大，公司在这方面的想法？会不会加快开发的进度？

　　程如龙：公司土地储备大概有1700万平方米，不是说两年内一定要开发完成，而在2年内整个地块必须是启动开发。我们的地块相对来说面积比较大，所以采用滚动开发。所以政策对我们公司没有任何影响，因为分期开发。

　　张志熔：我们已经加快了开发的速度，像去年有9个项目的销售，到今年有18个项目的销售，证明我们已经是加快了开发。

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